白山市丰润置业有限公司、白山华生热力有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

**省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉06民终70号 上诉人（原审被告）：白山市丰润置业有限公司。住所地：**省白山市浑江区浑江大街广厦**3号014室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1981年12月24日生，汉族，白山市丰润置业有限公司员工，住**省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：于本连，***汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白山华生热力有限公司。住所地：**省白山市滨江东街33号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，**审航律师事务所律师。 上诉人白山市丰润置业有限公司（以下简称丰润置业公司）因与被上诉人白山华生热力有限公司（以下简称华生热力公司）合同纠纷一案，不服**省白山市浑江区人民法院（2022）吉0602民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人丰润置业公司的委托诉讼代理人***和于本连、被上诉人华生热力公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰润置业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回华生热力公司的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由华生热力公司承担。事实与理由：一、《**省城市供热条例》第三条规定“……本条例所称热经营企业是指自备热源或者利用热生产企业提供的热能从事经营性供热的单位。本条例所称用户是指利用热经营企业提供的热能为其生产或者生活服务的单位和居民。”就本案而言，华生热力公司是热经营企业，而丰润置业公司只是白山市浑江区百合四期小区、**之声小区（一期、二期）、华府新城小区的开发企业，不是利用热经营企业（华生热力公司）提供的热能为自己的生产或者生活服务的单位和居民。上述小区从2015年起陆续交付业主使用。业主通过回迁、买卖、顶账等方式获得房屋所有权、使用权，已经办理了入住手续。业主是利用华生热力公司提供的热能为其生产或者生活服务的单位和居民，是真正的交热费主体。华生热力公司起诉丰润置业公司交纳案涉基础热费属诉讼主体错误。二、华生热力公司作为热经营企业，应当自行向已经办理入住手续的小区业主收取热费。对此，丰润置业公司可以向华生热力公司提供入住业主的相关手续和信息，但丰润置业公司没有代替业主交纳热费的法定义务。华生热力公司是否自行到小区业主处收取热费，小区业主是否到华生热力公司处交纳热费，均与丰润置业公司无关。一审仅凭华生热力公司提供的自制欠费汇总表及欠费明细表、欠基础热费楼栋汇总及明细表，就认定应由丰润置业公司交纳案涉基础热费，认定事实不清、适用法律不当。三、依照《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，案涉小区的众多业主是供热单位（华生热力公司）的最终用户，丰润置业公司本身并没有交纳热费的法定义务，故丰润置业公司对华生热力公司出具的欠费缴费通知书不予认可，未做回复并无过错。丰润置业公司与华生热力公司的供热协议中，并没有约定案涉小区的基础热费由丰润置业公司承担。所以，一审法院在没有查明谁是案涉小区供热最终用户的情况下，判决丰润置业公司承担本应由业主承担的基础热费明显错误。此外，丰润置业公司补充上诉理由为：一、从2015、2016、2018年及2020年未能签订协议的文本，丰润置业公司与华生热力公司根据当年交付使用的楼盘情况签订协议书均约定，当年交付使用的楼盘，丰润置业公司只负责按70％比例交纳第一年的全额热费，不负责以后的热费。2020年的协议书虽因华生热力公司强加了一条丰润置业公司不能接受的条款，双方没有签署，但根据华生热力公司提供给丰润置业公司的合同文本看，关于丰润置业公司只负责按70％比例交纳第一年的全额热费的约定并没有改变。故一审判决丰润置业公司承担案涉楼盘交付使用一年后的基础热费没有合同依据。二、根据丰润置业公司与白山市浑江区国有工矿棚户区改造工作领导小组办公室签订的《购房合同》、与浑江区廉租住房管理中心、浑江区住房和城乡建设局签订的《2011廉租住房项目（调整后）委托代建协议书》、与白山市采煤沉陷综合治理办公室签订的《采煤沉陷综合治理委托代建协议书》、与白山市民生城镇化建设开发有限公司签订的《货币化锁定安置房源合同书》的约定，案涉百合四期小区、**之声小区（一、二期）、华府新城小区中，有3569户房屋是丰润置业公司为政府代建的房屋和政府已经作为煤矿沉陷区、煤矿棚户区安置房屋定向购买、委托代建、货币化锁定房源及廉租的房屋。这些房屋建设完成后即己交付给浑江区人民政府，由政府主管部门根据回迁安置情况自行办理入住手续。本案案涉政府房源为731户，不应由丰润置业公司承担交费义务。三、一审判决由丰润置业公司承担基础热费的房屋中，有933户房屋已经办理了入住手续，房屋所有权人及实际使用人早已不是丰润置业公司。一审判决丰润置业公司承担这些房屋的基础热费，明显与事实不符。四、一审判决由丰润置业公司承担基础热费的房屋中，还有59户房屋的业主早已与丰润置业公司签订房屋买卖合同，且已经以产权人的名义办理了银行按揭贷款手续。这些房屋属按揭购房人所有并抵押给了银行。一审判令丰润置业公司承担这些房屋的基础热费同样缺乏事实依据。五、**森林工业股份有限公司名下23户房屋、长春新向融投资合伙企业名下16户房屋、**几人股权投资基金管理有限公司名下26户房屋，共计65户都办理了产权备案并出具发票。六、25户房屋备案到白山市中小企业信用担保公司，有白山市中级人民法院作出的执行裁定书为证。七、近几年来丰润置业公司陆续接到了4份保全、查封裁定及相关文书，人民法院因购房人与他人的债务纠纷，将购房人已经购买且并未办理入户的房屋和一处至今尚未竣工的房屋予以查封。还有3份调解书和1份民事判决书，该4户是购买丰润置业公司的房屋向银行办理了正规按揭贷款，但均未办理人户。该8户房屋有的是丰润置业公司将非为政府代建、未被政府定向购买锁定房源的房屋抵顶了施工价款，有的是购房人自行购买的房屋。既然人民法院都认为该房屋已不是丰润置业公司的房屋，一审判决让丰润置业公司承担上述房屋的基础热费亦没有事实与法律依据。 华生热力公司辩称，一、丰润置业公司系本案争议小区基础热费的欠费主体。丰润置业公司作为案涉欠费小区的开发企业在楼盘投入使用时与华生热力公司就供热问题签订了书面协议书，约定了入网小区的供热面积及供热费标准，丰润置业公司按约定交纳入网当年的热费，并在华生热力公司办理了入网登记手续。丰润置业公司系入网小区的用热主体。对于丰润置业公司已出售房屋，均已向华生热力公司申请了变更登记手续，未变更登记房屋所有权人仍为丰润置业公司。华生热力公司作为供热企业依法向房屋所有权人收取热费，有***。二、本案所涉及的热费为20％的关栓基础热费。因华生热力公司对丰润置业公司申请入网供热的小区从2016年起至2022年期间已正常供热，丰润置业公司作为用热主体对于已入网供热的房屋虽办理了关栓，但根据供热管理条例的规定，丰润置业公司作为用热主体应向华生热力公司交纳基础热费。针对丰润置业公司的补充上述理由辩称，一、双方在楼盘交付使用时签订的协议书为当年入网协议，根据供热管理条例规定，入网当年无论房屋出售状态均全额交纳热费。双方在签订协议时，约定按70％标准将全部房屋交纳了热费，从第二年起，华生热力公司正常向入网小区进行供热。根据供热管理条例的规定，华生热力公司有权收取关栓用户的20％基础热费。根据入网时登记的房屋所有权人信息，在未做任何入户变更的前提下，丰润置业公司符合交纳基础热费的主体。二、丰润置业公司补充的第二点至第七点理由，均不成立。对于丰润置业公司陈述房屋代建或出售、查封、执行等状况并不涉及房屋交付使用问题。华生热力公司供热系统内所登记的房屋所有权人仍然是丰润置业公司。丰润置业公司并未就其所述的所有权转移的房屋到华生热力公司办理变更登记，丰润置业公司对上述房屋应当交纳基础热费。丰润置业公司陈述已有相关证据证明产权转移系丰润置业公司与房屋购买人在办理房屋进户时，应当收取相关的费用问题，与华生热力公司没有关联。丰润置业公司的补充上诉理由不成立。而且一审时法官一再明示要求丰润置业公司提供相关房屋已转移所有权并交付使用的证据，丰润置业公司没有在期限内提交，因此一审认定事实清楚，判决结果正确，应驳回上诉，维持原判。 华生热力公司向一审法院起诉请求：1．判令丰润置业公司给付2016年度至2022年度基础热费总计5782050.85元及利息，利息从2022年4月16日起按一年期银行间同业拆借市场报价利率计算至款项结清之日止；2．诉讼费由丰润置业公司承担。 一审法院认定事实：丰润置业公司为白山市浑江区百合四期小区、**之声小区（一期、二期）、华府新城小区的开发企业，华生热力公司为上述小区的供热企业。自2016年至今，上述小区共有2792户房屋未交纳关栓基础热费，欠费金额共计5782050.85元。 2022年1月11日，华生热力公司向丰润置业公司邮寄《欠费催收通知书》，丰润置业公司于2022年1月12日签收。该通知书载明要求其七日内支付尚欠的基础热费4629210.37元。 一审法院认为，华生热力公司为丰润置业公司开发建设的小区进行供热，双方形成事实供热合同关系，丰润置业公司作为案涉小区的开发建设单位，对于供热最终用户未变更的房屋负有交纳热费或基础热费的义务。丰润置业公司辩称案涉房屋均已经出售，但亦自认均未办理产权登记备案，且买受方均未办理入户。依照丰润置业公司现有陈述，不足以证实供热费交费责任主体已变更，其作为案涉房屋的开发单位，应履行交纳关栓基础热费的义务，丰润置业公司未举证证据证明案涉房屋的供热费已交纳，对华生热力公司主张丰润置业公司给付2016年度至2022年度基础热费总计5782050.85元的诉讼请求，予以支持。丰润置业公司在2021-2022年度供暖期结束后仍未交纳基础热费，华生热力公司主张其支付欠付款项自2022年4月16日起至款项结清之日止按一年期银行间同业拆借市场报价利率计算的利息，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”、《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审法院判决：“白山市丰润置业有限公司于本判决发生法律效力后立即向白山华生热力有限公司支付欠付的基础热费5782050.85元，并支付自2022年4月16日起至款项付清之日止按一年期贷款市场报价利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52274元，减半收取计26137元，由白山市丰润置业有限公司负担。” 本院经审理查明，二审时丰润置业公司提供了案涉房屋已经向买受人交付等相应证据，华生热力公司经核实，其认可案涉房屋中有342户房屋已经变更了热用户主体，上述房屋应缴纳的基础热费516629.54元从本案诉请中扣除。其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，虽然《**省城市供热条例》规定了用户是指利用热经营企业提供的热能为其生产或者生活服务的单位和居民，也规定了热经营企业应与用户签订供用热合同，但对用户主体发生变更时未作具体规定。对此，**省长春市、**市等地区分别作出相应规定。《白山市城市供热管理暂行办法》第三十八条第一款规定：“购买房屋的用户，应当及时与卖方到热经营企业变更供热合同，结清欠缴热费。”据此，房屋买卖双方到热经营企业变更供热合同或办理缴费主体变更登记，结清欠缴热费，不仅是买卖双方应履行的责任，亦是保障自身权益，减少纷争的必要措施。结合本案，案涉房屋由丰润置业公司开发建设，其将案涉房屋出售后，应当与买受人到华生热力公司进行用户变更登记，结清欠缴的热费后，华生热力公司向变更后的用户收缴热费。但丰润置业公司并未与房屋买受人到华生热力公司进行热用户变更登记，而且其提供的房屋买卖合同或政府采购合同等相关证据涉及第三方，本院无法核实，华生热力公司亦不予认可，故丰润置业公司作为入网时在华生热力公司登记的用户，理应承担交纳热费的义务。丰润置业公司缴纳热费后，可依据其与房屋买受人的法律关系另行主张权利。鉴于二审时华生热力公司核实后认可案涉房屋中有342户房屋已经变更了热用户主体，并同意将上述房屋应缴纳的基础热费516629.54元扣除，系其自行处分权利，也未损害丰润置业公司的权益，本院予以准许。据此，本院对一审判决结果予以相应变更，即丰润置业公司向华生热力公司支付欠付的基础热费5265421.31元。 综上，丰润置业公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但因二审时丰润置业公司提供的部分新证据被华生热力公司认可，导致诉讼请求的数额发生变化，故本院对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 变更**省白山市浑江区人民法院（2022）吉0602民初2110号民事判决为：白山市丰润置业有限公司于本判决发生法律效力后立即向白山华生热力有限公司支付欠付的基础热费5265421.31元，并支付自2022年4月16日起至款项付清之日止按一年期贷款市场报价利率计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费26137元、二审案件受理费52274元，共计78411元，由白山市丰润置业有限公司负担72987元，由白山华生热力有限公司负担5424元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审 判 长　　张　伟 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年三月二十四日 法官助理　　李　勇 书 记 员　　***