李建彤、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉06民终119号 上诉人（原审原告）：李建彤，男，1987年11月2日生，朝鲜族，个体，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1966年8月25日生，汉族，个体，住吉林省白山市浑江区。 被上诉人（原审被告）：代淑娟，女，1967年4月8日生，汉族，吉林银行退休职工，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：***（代淑娟丈夫），男，1966年8月25日出生，汉族，个体，住吉林省白山市浑江区。 原审第三人：白山市丰润置业有限公司，住所地吉林省白山市浑江区浑江大街。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1981年12月24日生，汉族，该公司法务，住吉林省白山市浑江区。 上诉人李建彤因与被上诉人***、代淑娟、白山市丰润置业有限公司（以下简称白山丰润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2022）吉0602民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李建彤的委托诉讼代理人**、被上诉人暨被上诉人代淑娟的委托诉讼代理人***、原审第三人白山丰润公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李建彤上诉请求：一、撤销一审判决，并支持李建彤的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、李建彤在签订案涉的《房屋买卖合同》时不知道286-1号协议的存在及内容，双方仅是就286-2号协议进行的交易。***、代淑娟在庭审中也明确表示了286-1号协议及286-2号协议是二份独立的协议，之间没有相互抵顶的意思表示，白山丰润公司应当就286-2号协议返还3万余元的利益，且抵顶本身也是***、代淑娟获利的一种方式，并不能单纯依据***、代淑娟在形式上未收到欠款，便简单的认定未获得利益，故应支持李建彤的诉讼请求。二、一审判决通过司法直接决定***、代淑娟与白山丰润公司之间就编号为286-2号协议书中的欠款124310元在2014年4月13日相互抵顶属于干涉民事权利意思自治，明显不当。***、代淑娟已明确表示了就286-2号协议中的欠款没有进行过任何形式的抵顶，本案中亦没有证据能够证明在本案庭审前，白山丰润公司已向***、代淑娟主张就286-2号协议中的欠款进行抵顶，并与白山丰润公司达成合意，因此在权利人没有主张权利，或没有证据证明权利人主张过权利的前提下，不应通过司法认定。三、白山丰润公司就286-2号协议书中欠款进行抵顶的主张，应当在主张之日即一审庭审时起发生法律效力。在一审庭审中，没有任何证据证明白山丰润公司在一审庭审前，曾向***、代淑娟主张过抵顶286-2号协议书中的欠款，并已达成合意，因此应当认定在一审庭审前并未发生抵顶的法律事实。四、应当认定在签订案涉《房屋买卖合同》后，***、代淑娟在履行286-2号协议书的过程中已取得利益，李建彤有权获得该利益。286-2号协议书约定的124310元在一审庭审前没有进行过任何形式的抵顶，因此丰润置业公司在一审庭审前应向***、代淑娟返还款项，且李建彤与***、代淑娟对需返还3万余元没有异议。五、应当认定存在白山丰润公司需向***、代淑娟返还利益的事实，一审判决认定不存在白山丰润公司应当或已经向***、代淑娟返还利益的情形错误。在本案一审庭审前，白山丰润公司有义务向***、代淑娟返还利益是不争的事实，无论抵顶与否都不能否定这个前提条件，一审判决认定不存在白山丰润公司应当或已经向***、代淑娟返还利益的情形错误。综上，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。 ***、代淑娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审维持原判。***、代淑娟有20㎡有照房屋作价124310元，依据与白山丰润公司的286-2安置补偿合同，现车库价值88335元，应返还车库余款35975元，但双方没有结算过，白山丰润公司也没有返还。286-1和286-2是独立合同，记录的不是一笔钱，286补偿明细中的钱是补偿到286-1合同中了，286-2是独立合同，是补偿有照面积房屋的钱。 白山丰润公司述称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。286和286-1、286-2是一套整体协议。在对***房屋征收过程中签订了编号为286号房屋征收补偿费用表，经核算，该表中补偿***124310元。依据286-1号产权安置调换协议书，***选择一处门市，该置换房屋***欠丰润公司124310元。在286-2号合同中，白山丰润公司同意用***无照砖木车库20㎡，拆一还一置换了19.57㎡的车库，剩余0.43㎡做价774元，已在286号费用表中体现，286-2号合同中体现的124310元为286附属物补偿款的显示，用于和286-1号合同中的房屋差价抵顶，并不是***所述，置换的车库价值为124310元。所以，依据整套协议中双方相互抵顶，互不找差价，待入户结算时，依据实测面积多退少补。经结算286-2号合同中的车库尚欠白山丰润公司270元。白山丰润公司没有对***、代淑娟进行过返还。 李建彤向一审法院起诉请求：1．***、代淑娟返还价款35975元；2．诉讼费用由***、代淑娟承担。 一审法院认定事实：2014年4月13日，白山丰润公司与***签订了编号为286-1的《产权调换安置协议书》，主要约定：甲方征收乙方有照房屋建筑面积95.2平方米，产权证号为094681；甲方安置乙方到甲方新建西平台小区13号楼1**1层101门市，建筑面积114.35平方米（最终以市房产测绘中心的测绘为准）；乙方欠甲方房款124310元。 同日，白山丰润公司与***还签订了编号为西286-2的《产权调换安置协议书》，主要约定：甲方征收乙方有照房屋建筑面积20平方米，甲方同意乙方砖木车库20平方米按19.57平方米车库安置；甲方安置乙方到甲方新建西平台小区13号楼1**1层102车库，建筑面积19.57平方米（最终以市房产测绘中心的测绘为准）；甲方欠乙方房款124310元；乙方须按甲方规定付清所欠房款，逾期不交，甲方取消乙方房号，并因乙方承担因此出现的后果，甲方欠乙方124310元，待乙方进户时抵顶进户费用后，多退少补。 同日，编号为西286的《房屋征收补偿费用表》中记载：产权人姓名为***，有照房屋面积为95.2平方米，房照产权号为094681，结构为砖混，房屋性质为营业，地址为西平台，有照房屋按协议补偿：搬家费2000元、奖金6000元、**补助1500元、停工停业补助28800元、砖混阳台360**元、转仓18522元、砖木剩余774元、补助、装修铁楼梯等30714元，合计124310元。***在被征收人处签名捺印。 2019年12月8日，李建彤（买受方）与***、代淑娟（出卖方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：出卖房屋坐落于华府新城小区13号楼1**102车库，建筑面积为19.57平方米；房屋价款总金额为7万元；签订本协议后如因该房屋开发商或拆迁单位向出卖方返还的全部利益，全部归买受方所有。 2021年5月21日，《华府新城小区安置回迁入户结算单》中记载：档案号为286-2，产权人姓名为***，安置楼号为13号楼1**103室、面积为19.63平方米车库，扩大面积为0.06平方米×4500元／平方米=270元，应交款为270元。***在居住人处签名捺印。 一审法院认为，李建彤与***、代淑娟签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，故该合同有效。根据该合同的约定，签订本协议后如因该房屋开发商或拆迁单位向***、代淑娟返还利益，则全部利益归李建彤所有。但根据2014年4月13日编号为286-1和西286-2的两份《产权调换安置协议书》以及编号为西286的《房屋征收补偿费用表》的记载，能够证明上述两份安置协议书约定的***与白山丰润公司相互之间的欠款情况应当相互抵顶，即在2014年4月13日两笔款项抵顶后***与白山丰润公司互不相欠任何款项。另根据《华府新城小区安置回迁入户结算单》的记载，能够证明案涉车库入户后还应当向白山丰润公司交纳扩大面积款270元。因此，李建彤的证据不足以证明在其与***、代淑娟签订上述合同后至今，存在白山丰润公司应当或已经向***返还利益的情形，故李建彤要求***、代淑娟返还35975元的主张依据不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：驳回李建彤的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取计350元，由李建彤负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，李建彤与***、代淑娟签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，故该合同有效。协议中约定“签订本协议后如因该房屋开发商或拆迁单位向出卖方（***、代淑娟）返还利益，则全部利益归买受方（李建彤）所有。”根据该约定，李建彤主***归其所有的前提是白山丰润公司向***、代淑娟返还了利益，但本案中，***、代淑娟与白山丰润公司均表示没有发生白山丰润公司向***、代淑娟返还利益的事实，李建彤亦未出示充分有效的证据证明《房屋买卖合同》签订至今，***、代淑娟收到了白山丰润公司返还的利益，故李建彤的主张无事实依据。关于***、代淑娟与白山丰润公司签订的286、286-1、286-2三份协议间账目及是否抵顶问题，因当事人未提出诉讼请求，一审予以审理，并对相关事实予以认定不当，本院予以纠正。 综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，故对李建彤的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人李建彤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　张　伟 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年二月二十二日 法官助理　　*** 书 记 员　　***