北京六建集团有限责任公司与北京市十三陵农场一审民事判决书

北京市昌平区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0114民初13157号 原告（反诉被告）：北京六建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲2号院8号楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京六建集团有限责任公司员工。 被告（反诉原告）：北京市十三陵农场，住所地北京市昌平区十三陵镇**。 法定代表人：**和，场长。 委托诉讼代理人：**，北京市诚实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市诚实律师事务所律师。 原告北京六建集团有限责任公司（以下简称六建公司）与被告北京市十三陵农场（以下简称十三陵农场）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告六建公司的委托诉讼代理人***，被告十三陵农场的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告六建公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院判决被告腾退果园三队原十三陵畜牧养殖场的场地；二、请求法院判决被告支付原告实际损失，以周边市场租赁价格为准（实际损失暂定每年15000元/亩，从被告实际占有之日计算到实际腾退之日止，现从2013年1月1日暂计算至2021年5月18日止，共计2137109.59元）；三、如法院认定合同无效，不再主张腾退，要求被告返还支付的租赁费用100万元及相应利息（以100万元为基数，自1997年6月5日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、请求由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方于1997年5月20日签订《租赁合同》，合同约定将被告所属果园三队原十三陵畜牧养殖场的场地及设施以租赁的方式提供给原告使用，合同签订后原告按约支付了租赁费100万元。但在租赁期间，被告未经原告允许，长期占有原告已租赁场地，其侵权行为严重影响了原告的合法权益。基于以上事实与理由，依据《租赁合同》第九条及《民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第一千一百六十五条、第一千一百八十四条，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，要求被告腾退果园三队原十三陵畜牧养殖场的场地并且赔偿原告实际损失，望判如所请。 十三陵农场答辩称：一、原被告双方1997年5月20日签订的《租赁合同》已于2018年11月26日解除，该租赁合同不能继续履行，被告无法腾退果园三队原十三陵畜牧养殖场的场地。二、六建集团的转租行为使其获得了高额费用，其主张赔偿损失的诉请不存在，反而是给被告造成了巨大损失。2001年11月20日，六建集团与中海基业公司签订《转让协议》将其租赁的十三陵畜牧养殖场的使用权转给中海基业公司，转租费116万元。之后该土地被他人盗采砂石，形成大坑，被相应国家机关予以行政处罚。此后，在中海基业公司和六建集团均怠于管理承租土地，被告此花费了大量的人力物力和财力去填埋和恢复该赁地块，同时派有专人看护该土地。六建的上述行为给被告造成了巨大损失，被告恳请贵院在驳回原告诉讼请求的同时，支持被告提出反诉请求。 十三陵农场向本院提出反诉请求：1。确认双方签订的租赁合同于2018年11月26日解除；2.判令被反诉人赔偿反诉人看护管理费用638400元；3.本案案件受理费由被反诉人承担；4.保留土地回填损失的诉权。事实与理由：1997年5月20日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，反诉人将所属果园三队原十三陵畜牧养殖场租赁给反诉被告使用，租赁期限50年。2001年11月20日，被反诉人与北京中海基业房地产开发有限公司（以下简称“中海基业公司”）签订《转让协议》，被反诉人将其租赁的十三陵畜牧养殖场的转租给中海基业公司。2013年，北京市国土资源局就本案租赁地块存在他人非法盗挖砂石行为，作出行政处罚决定，反诉人因此得知该租赁土地被破坏，未被合理使用。由于被反诉人的转租行为和放任不加管理，造成本案租赁土地被盗采砂石，形成大坑，此后，被反诉人对该租赁土地仍然怠于管理，不闻不问。为防止土地再次发生盗采盗挖的行为，反诉人为此花费大量人力物力财力予以填埋、恢复和看护，被反诉人对此应承担全部责任，应向反诉人支付赔偿损失及看护所需的全部费用。 六建公司针对反诉请求辩称:：不同意反诉请求。双方租赁合同约定租赁期为50年，并未约定解除条款，我方依约支付了租赁费用，被告没有向我方履行告知合同解除的义务，我方认为合同一直有效。被告并没有提交看护管理费实际支出的凭证，被告依据的情况说明也没有我方确认。涉案场地被告一直占用，被告主张依据不明，合同中也没有约定。受理费应被告自行承担。被告第四项保留诉权的主张，不是一项明确诉讼请求. 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1997年5月20日，十三陵农场作为甲方与作为乙方的北京市第六建筑工程公司签订了一份《租赁合同》，约定：甲乙双方经过友好协商，就乙方租赁甲方所属果园三队原十三陵畜牧养殖场的有关事宜签订如下合同。一、甲方将其所属果园三队原十三陵畜牧场的场地（非可耕地）及设施以租赁的方式提供给乙方使用。场地面积约17亩，四至和具体面积以丈量的平面图为准。二、租赁期为50年。自一九九七年五月二十日至二零四七年五月二十日止。三、租金及付款方式：自本合同签字之日起15日内，乙方一次性付给甲方租赁费壹佰万元人民币。三个月内未付清，甲方有权收回场地使用权，所造成的经济损失由乙方承担。四、甲方自乙方付清租赁费之日起15日内将场地使用权移交给乙方，并协助乙方办理改建规划手续等有关事宜。五、甲方在保证水源、电源的条件下，为乙方提供水电设施，乙方按照北京市有关规定交费。乙方如需对供电供水设施进行改造、增容，其费用全部由乙方承担。六、在租赁期间，乙方依据国家有关规定合理使用场地，甲方不予干涉。甲方要保证公路至出租场地主要道路的畅通，如遇民扰，甲方负责协调。七、本协议终止时，乙方投资兴建的不动产无偿归甲方所有，动产由乙方自行处理。八、合同到期后，乙方如需继续租赁经营，甲方为其提供优先权，具体事宜***双方协商决定。九、本合同自签订之日起，甲乙双方不得违约，如发生违约，按实际损失进行赔偿。十、租赁期间如遇到不可抗力因素，使本合同无法履行或无法全部履行时，本合同自动终止，具体解决办法***双方协商决定。十一、本同未尽事宜***双方另行协商。十二、本合同一式四份，甲乙双方各执二份。十三、签约地点：北京市昌平县十三陵乡。《租赁合同》后附有一张《六建公司租用果园三队十三陵畜牧场的场地四至图》。《租赁合同》签订后，北京市第六建筑工程公司向十三陵农场支付了一百万元租金，十三陵农场将涉案场地及设施交付北京市第六建筑工程公司使用。 2001年11月20日，北京市第六建筑工程公司作为甲方与作为乙方的中海基业公司签订了一份《转让协议》，约定：甲乙双方经友好协商，就转让甲方所租赁的北京市十三陵农场所属果园三队原十三陵畜牧养殖场的有关事宜签订如下协议：一、甲方将租赁的十三陵畜牧养殖场的使用权转给乙方，并协助乙方办理有关事宜。二、乙方一次支付给甲方补偿费人民币壹佰壹拾陆万元整。三、租赁合同到期后，乙方需继续租赁时，甲方应积极协助乙方办理相关事宜。四、本协议签订后，需报十三陵农场**同意方可生效，生效后三日内乙方一次性支付补偿费（支付方式及手续另定）。五、本协议签订后，甲乙双方不得违约，如发生违约，按实际损失进行赔偿。六、本协议未尽事宜，***双方协商解决。七、本协议正本三份，甲乙双方及十三陵农场各留一份，副本若干份。该《转让协议》落款处有甲乙双方、十三陵农场所加盖的公章及甲乙双方法人代表、十三陵农场授权委托人的签字。 2006年5月16日,经北京市工商行政管理局核准，北京市第六建筑工程公司名称变更为北京六建集团公司。2010年9月17日，经北京市工商行政管理局核准，北京六建集团公司名称变更为六建公司。十三陵农场称中海基业公司于2007年12月20日被吊销营业执照无法开展正常经营活动导致土地闲置，2013年时发现涉案土地上存在他人非法盗挖砂石的情况，故对涉案土地采取了管理措施，关于该事实十三陵农场提交了北京市国土资源局对案外人在涉案土地上非法开采砂石作出的京国土（昌）分局罚字[2013]第009号国土资源行政处罚决定书予以证明。六建公司主张2013年1月1日涉案场地由十三陵农场实际占用管理，十三陵农场主张其收到行政处罚决定书后，为防止盗采现象，于2013年9月开始组织人员进行看护。 另查，2019年原告十三陵农场起诉被告北京中海基业房地产开发有限公司、第三人六建公司至本院，十三陵农场起诉主张解除其与北京中海基业房地产开发有限公司于2001年11月20形成的租赁合同，本院出具(2019)京0114民初6383号民事判决书，该判决中查明：十三陵农场称涉案土地的性质为国有土地，其为该土地的使用者但未办理国有土地使用权证书，涉案土地上的围墙和八间房屋也没有合法的产权证明。十三陵农场向本院提交了一份由北京市昌平区十三陵镇人民政府出具的《说明》，载明：“1997年5月20日北京市十三陵农场与北京市第六建筑工程公司签订的《租赁合同》所附《六建公司租用果园三队十三陵畜牧场的场地四至图》中场地四至为“东至：十三陵镇果园果库，西至：锥石口至七**河道东堤岸八米，南至：十三陵镇林地，北至：柏油路中心8.4米”。前述土地的使用权人为北京市十三陵农场，取得方式为划拨，土地性质为国有土地”。经本院向北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局查询,北京市十三陵农场所属果园三队原十三陵畜牧场场地土地性质为国有土地，该地块的土地规划性质为一般农地区、现状公路。双方签订《租赁合同》前，十三陵农场未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，也未补交土地使用权出让金或者以出租所获收益抵交土地使用权出让金。该判决书最终驳回十三陵农场的诉讼请求，现该判决已生效。 本案审理中，十三陵农场申请对诉争土地被盗采砂石、形成局凹陷后恢复原状工程的工程量进行评估，经北京高级人民法院摇号确定中磊工程造价咨询有限责任公司进行评估。该机构于2022年11月1日出具《终止鉴定函》，**因存在委托人提供的证据材料未到达鉴定的最低要求，导致鉴定无法进行，我方要求终止鉴定，并退还鉴定材料。十三陵农场未申请再次评估。 经本院释明，六建公司同意法院认定合同效力，十三陵农场同意法院认定合同效力，认为超过20年的部分无效，但主张1997年6月5日至2019年9月30日期间合同有效，合同无效部分不应支付利息。 上述事实，有《租赁合同》《转让协议》、京国土（昌）分局罚字[2013]第009号国土资源行政处罚决定书、(2019)京0114民初6383号民事判决书以及当事人的**等证据在案佐证。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点一系《租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行。十三陵农场与六建公司签订《租赁合同》时，《中华人民共和国合同法》并未实施，但关于合同效力问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（法释〔一九九九〕十九号）第二条规定，合同成立于实施之前，但合同约定的履行期限跨越实施之日或者履行期限在实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用第四章的有关规定。合同法第四章系合同履行的一般规定,对于有名合同,应当根据合同法总则和分则的关系,不仅适用总则的有关规定,还应适用分则部分关于履行的规定,而租赁期限为合同履行期限,因此《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定应适用于本案。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》关于合同效力的相关规定。十三陵农场与六建公司于1997年6月5日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。依据该合同约定的内容，《租赁合同》应为土地租赁合同。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。因该规定为强制性规定,不具有溯及力,故对于合同法实施前已经过的履行期限,不应计算在内,但对于合同法实施之后剩余期限超过20年的部分应认定为无效,即自2019年10月1日之后的租赁期限无效。 本案争议焦点二系《租赁合同》是否已于2018年11月26日解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。解除权的行使需由解除权人通知对方，解除合同的通知作为解除合同的意思表示亦需相对人受领该意思表示。(2019)京0114民初6383号案中，十三陵农场起诉主张解除其与北京中海基业房地产开发有限公司于2001年11月20形成的租赁合同，虽六建公司作为第三人参加诉讼，但该项诉讼请求并非基于本案中的租赁合同，因此解除合同的意思表示并未由六建公司受领，且双方对于十三陵农场是否享有解除权存在争议，关于此十三陵农场主张《租赁合同》已于2018年11月26日解除的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 因《租赁合同》自2019年10月1日之后的租赁期限无效，故六建公司主张十三陵农场腾退涉案场地，没有相关法律依据，本院不予支持。六建公司主张十三陵农场于2013年1月1日实际占有涉案场地，要求其支付场地占用损失的诉讼请求，因六建公司将涉案承担转租他人后，未履行合理的使用和看管的义务，十三陵农场为维护场地不被非法开采砂石而进行维护，应为履行维护管理义务，而非实际占有并使用，因此六建公司该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。六建公司主张退还租赁费的诉讼请求，根据法律规定和本案事实查明情况，自2019年10月1日之后的租赁期限无效，因双方均未在本次诉讼前主张解除《租赁合同》，且六建公司转租第三方后已不再占有使用涉案场地，十三陵农场应当退还2019年10月1日之后的租赁费用，本院核实金额552658元。六建公司主张退还租赁费用利息的诉讼请求，没有相关法律依据，本院不予支持。 关于十三陵农场主张支付看护管理费用的诉讼请求，十三陵农场主张涉案场地出现非法开采砂石的行为，但其并未提交证据证明十三陵农场已督促六建公司进行维护管理，或与六建公司就如何管理维护进行协商，且其提交证据均为自制表格，并未提交支付凭证，故该项诉讼请求，没有相关事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（法释〔一九九九〕十九号）第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典时间效力＞的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、确认北京市十三陵农场与北京六建集团有限责任公司于1997年5月20日签订的《租赁合同》租赁期限超过二十年部分无效,即从2019年10月1日起之后的租赁期无效； 二、北京市十三陵农场于本判决书生效之日起7日内退还北京六建集团有限责任公司552658元； 三、驳回北京六建集团有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回北京市十三陵农场的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23897元，由北京市十三陵农场负担6180元，于本判决生效后七日内交纳；由北京六建集团有限责任公司负担17717元，已交纳。反诉案件受理费5092元，由北京市十三陵农场负担，已交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二三年三月二十日 书记员　　***