某某与北京华富房地产发展有限公司等执行异议之与一审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京02民初205号 原告（案外人）：***，男。 委托诉讼代理人：***，江苏储君律师事务所律师。 被告（申请执行人）：北京六建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区玉泉营路甲2号院8号楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市广盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市广盛律师事务所律师。 被告（被执行人）：北京华富房地产发展有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河南路1号。 法定代表人：***。 原告***与被告北京六建集团有限责任公司（以下简称六建公司）、被告北京华富房地产发展有限公司（以下简称华富公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年11月30日作出（2021）京02民初284号民事判决。***不服上诉至北京市高级人民法院。北京市高级人民法院经审理于2022年9月6日作出（2022）京民终89号民事裁定，撤销本院（2021）京02民初284号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2022年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告六建公司之委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼，被告华富公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判决停止对北京市朝阳区XX房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2.本案诉讼费由六建公司、华富公司承担。事实和理由：***于2014年通过北京市西城区人民法院执行程序购买案涉房屋，后因原房屋持有人某1、某2迟迟不配合办理过户手续，故将二人诉至北京市朝阳区人民法院，该院判决某1、某2配合***办理房屋所有权转移登记，执行过程中发现案涉房屋被查封。被执行人华富公司系案涉房屋的开发商，该房屋于2004年即查封前已经合法出售给**，**通过贷款方式支付购房款并付清全款，后其因拖欠贷款与中国工商银行股份有限公司北京新街口支行（以下简称工商银行新街口支行）形成诉讼，该案执行过程中，某2代**偿还贷款本息并依据北京市西城区人民法院（2008）**字第1337号民事裁定书取得案涉房屋所有权。2014年，***以500万元对价向某2、某1购得案涉房产，因两人未能配合办理过户手续，北京市朝阳区人民法院经审理作出（2018）京0105民初61650号民事判决书，确认***为案涉房产所有权人。***向某2购买该房屋系合法流转，***作为消费性购房人，依据相关法律及司法解释的规定，相关合法权益应受到保护。 六建公司辩称，***的诉讼请求不应得到法院的支持。一、***称通过北京市西城区人民法院执行程序购买案涉房屋不属实。二、六建公司申请查封案涉房屋在前，***签订房屋买卖合同在后。三、***提供的北京市西城区人民法院（2008）**字第1337号民事裁定书及北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初61650号民事判决书作出日期均在案涉房屋被六建公司申请财产保全查封之后。四、***无权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定排除执行。五、***购买房屋的价格明显低于市场价格。六、***对案涉房屋不能办理过户存在过错。 华富公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 一、诉讼、查封及执行情况 2007年1月9日，六建公司诉华富公司财产权属纠纷一案，本院依六建公司申请作出（2007）二中民保字第1734号民事裁定，轮候保全查封华富公司开发的金岛花园所有未销售部分的房产及车位，限额人民币20551347.04元，案涉房屋在查封范围内。后，上述轮候查封转为第一顺位查封。 2007年6月11日，本院作出（2007）二中民初字第02548号民事判决书：一、判决生效后十五日内，北京华富房地产发展有限公司给付北京六建集团公司工程欠款人民币一千八百四十二万八千三百九十五元八角四分。二、判决生效后十五日内，北京华富房地产发展有限公司给付北京六建集团公司所欠工程款利息人民币二百一十二万二千九百五十一元二角。上述民事判决生效后，六建公司向本院申请强制执行，本院以（2007）二中执字第01765号案件立案执行。 2021年3月25日，***作为案外人对上述查封提出异议。本院于2021年4月15日作出（2021）京02执异135号执行裁定书：驳回案外人***的执行异议请求。 二、案涉房屋涉诉及流转相关事实 2004年9月20日，**与华富公司签订《商品房买卖合同》，约定：**购买华富公司开发的案涉房屋，房屋价款为2701886元；付款方式为银行按揭：**首付给华富公司约总楼款的30%计人民币811886元，余款约总楼款的70%计人民币1890000元在银行办理个人住房贷款；华富公司应当在2004年10月15日前，将符合本合同约定的商品房交付**使用。 2004年10月18日，**与工商银行新街口支行、华富公司签订《个人购房借款合同》，约定：工商银行新街口支行同意向**发放个人住房贷款，金额为人民币1890000元，贷款用于**购买案涉房屋；贷款期限为20年，自2004年10月19日起至2024年10月19日止。 2007年9月29日，工商银行新街口支行与**、华富公司一般借款合同纠纷一案，北京市西城区人民法院经审理作出（2007）西民初字第2356号民事判决书：一、解除中国工商银行股份有限公司北京新街口支行与**、北京华富房地产发展有限公司签订的《个人购房借款合同》。二、判决生效后十日内，**偿还中国工商银行股份有限公司北京新街口支行借款本金一百七十七万八千五百六十五元二角四分及截止到二ОО六年十一月二十八日的利息六千八百五十五元零五分。三、判决生效后十日内，**偿还中国工商银行股份有限公司北京新街口支行借款本金为一百七十七万八千五百六十五元二角四分的利息（自二ОО六年十一月二十九日至判决生效之日止，按借款合同约定执行，自判决生效之次日起至实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、北京华富房地产发展有限公司对上述判决第二、三项内容承担连带保证责任。五、北京华富房地产发展有限公司承担连带保证责任后，有权向**追偿。该民事判决生效后，工商银行新街口支行向北京市西城区人民法院申请执行，该院以（2008）**字第1337号案件立案执行。 2009年12月15日，工商银行新街口支行与**、某2签订《房屋转让协议书》，约定：某2代**向工商银行新街口支行清偿房屋贷款，案涉房屋的所有权归某2所有。2010年1月5日，北京市西城区人民法院出具金额为人民币2400000元的北京市人民法院案款收据。2010年1月9日，北京市西城区人民法院作出（2008）**字第1337号民事裁定书：自裁定书生效之日起，买受人某2（身份证号码XX）即拥有被执行人**名下的位于北京市朝阳区XX房产所有权。 2014年6月15日，***与某1、某2签订《房屋转让协议书》，约定：***以人民币5000000元向某1、某2购买案涉房屋，付款方式为一次性付清房款；案涉房屋已于2010年2月交付***居住；自合同签订之日起三年内，双方共同向北京市朝阳区房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移过户登记手续。2014年6月16日，某1出具交款人为***，收款人为某1的收条，载明：今收到***房屋转让价款5000000元，该房屋转让价款是***委托**通过电汇支付到某1的账户。 2019年12月24日，***与某1、某2房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院经审理作出（2018）京0105民初61650号民事判决书：某1、某2于判决生效之日起七日内协助***办理位于北京市朝阳区XX房屋的过户手续，将该房过户至***名下。 本院审理过程中，***另提交案涉房屋发生物业费（2019年度至2021年度）、电费（2019年度至2021年度）收据、2019年10月15日缴纳热力费凭证及案涉房屋的室内照片，证明其对案涉房屋占有使用情况。六建公司对缴费凭证的真实性认可，但对证明目的不认可；对案涉房屋室内照片真实性和证明目的均不认可，并主张从照片看房屋较为空旷，不像正常居住的房屋。 上述事实，有各方当事人陈述、《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》《房屋转让协议书》、北京市人民法院案款收据、收条、缴纳凭证、法律文书等证据在案证明。 本院认为，根据《民事诉讼法》相关的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，华富公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。 根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：***是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定为参照。具体到本案，案涉房屋系由被执行人华富公司开发建设，经数次交易流转至***处。根据本院查明事实，案涉房屋自**流转至某2，并自某2流转至***的事实均有生效法律文书确认，均应认定为合法流转，故对***就案涉房屋排除强制执行的请求能否成立，应查明第一手买房人**的购房相关事实是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。 首先，在案涉房屋查封前，第一手买房人**与华富公司已于2004年9月签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。因此，应当认定**在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，依房屋买卖合同约定的房屋交付日期为2004年10月15日，早于本院查封日期。在北京市西城区人民法院（2008）**字第1337号案件执行中，依据**、某2的和解协议及法院裁定书查明的情况，可以佐证**在本院查封前已合法占有案涉房屋的事实。 再次，依据北京市西城区人民法院（2007）西民初字第2356号民事判决书认定的事实，**通过贷款的方式支付剩余的70%购房款，其贷款部分已由银行向华富公司支付；而**自行支付之首付款部分，时隔多年间亦没有人提出异议，故应认定**满足了支付全部价款的要件。 最后，**已经履行了房屋买卖合同项下的全部义务，华富公司应当协助为其办理产权转移登记手续，而根据案涉房屋被查封的情况考虑，**属于非因其自身原因未办理过户登记。 **作为第一手买房人，其购房相关事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其后产生的合法次买受人均享有排除执行的权利，故***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 华富公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了相关诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条第一款第（一）**规定，判决如下： 停止对北京市朝阳区西坝河南路1号5号楼（松苑）22B房屋的执行。 公告费260元，案件受理费46800元，均由北京华富房地产发展有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。 审 判 长　　刘　琨 审 判 员　　*** 审 判 员　　王　佳 二〇二三年五月二十四日 法官助理　　**中 书 记 员　　魏　征