贵州大海都饮食文化服务有限公司、贵州省通信产业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)黔01民终7272号

上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州大海都饮食文化服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路**[油榨街社区]。

法定代表人：刘白云，该公司经理。

委托诉讼代理人：吴大志，贵州黔成起智律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州省通信产业服务有限公司，，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新创路**

法定代表人：毛胤强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：康忠烈，贵州慧原律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王茂林，贵州慧原律师事务所律师。

上诉人贵州大海都饮食文化服务有限公司（以下简称大海都公司）因与被上诉人贵州省通信产业服务有限公司（以下简称省通信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

大海都公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判按市场合理租金价格重新签订房屋租赁合同；2、改判无须支付自2020年2月到恢复正常经营为止的房屋租金；3、改判省通信公司赔偿大海都公司经济损失截至上诉之日暂计85000元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、双方于2019年10月10日签订补充协议，约定省通信公司同意大海都公司申请房屋租赁时间推迟6个月，即租期自2019年10月1日至2020年3月31日，此协议的性质为续签原租赁合同，省通信公司在一审已认可，故租赁关系终止时间应为2020年3月31日。2、因新冠疫情，上诉人从2020年1月25日起至目前未正常经营，造成拖欠费用的行为属于不可抗力，在此情况下仍然计算租金和拖欠费用明显违反公平原则。3、被上诉人在疫情期间未能按照合同约定提供租赁场地供上诉人继续正常经营，导致春节期间预订的数百桌宴席及之后的千桌酒席均全部退订，上诉人损失惨重。但被上诉人却以合同到期为由要求上诉人腾退房屋，该行为属于提前解除合同，损害上诉人利益，导致上诉人至今不敢开业经营。4、从2009年租赁以来，上诉人累计交纳了3000多万元的房租，2016年7月26日，双方按此前三年一签的模式又签订了租赁合同，同时上诉人花费了200余万元装修另一个婚宴大厅，2018年又投入200万元进行装修。双方合作至今长达11年，合同履行期间从未中止中断过，出于交易习惯与双方公司的营业目的，上诉人投入资金进行装修为正常行为。故一审认定合同到期后双方不能继续签订合同的风险上诉人应当有充分预见性明显属于认定事实错误。二、一审适用法律错误。因上诉人不存在违约行为而是被上诉人原因解除合同，故不适用合同法第八条、第一百零七条规定，而应适用最高人民法院关于新冠肺炎疫情的指导意见和国家政策审理本案。

省通信公司辩称：一、上诉人要求重新签订租赁合同无事实和法律依据。是否签订合同是当事人意思自治行为，一方不得强行要求另一方签订合同。2016年7月26日签订的案涉租赁合同第五条第七款已经约定续签要提前一个月书面申请，但被上诉人自用除外，被上诉人在合同届满前已经函告上诉人期满将收回房屋自用，故上诉人要求续签合同不符合双方约定的条件。补充协议约定在2020年3月31日前，一方应按约定腾退房屋，进一步说明双方在期满后不具备再次签订租赁合同的意愿。二、上诉人拖欠租金系自身行为所致，并非疫情影响。其应当支付拖欠的费用至归还房屋时止。疫情虽为不可抗力，但当事人要求免责也需对不能全部或部分履行的事实承担举证责任，上诉人主张疫情期间其损失惨重，但其并未提交相应证据予以证明，亦未就此通知被上诉人，应承担举证不能的不利后果。另本案租赁合同到期后，双方不再续签合同，上诉人应当返还房屋，但其占有房屋未还，应当承担房屋占用费。三、上诉人要求被上诉人赔偿其支付员工工资85000元的损失无法律依据。支付工资是上诉人的用工法定义务，与被上诉人无关。四、被上诉人收回房屋系基于双方合同期满合同终止，而非上诉人未支付租金而解除合同收回。四、上诉人故意虚假陈述，其目的是利用疫情达到其继续占用或拖延还房给被上诉人造成更大损失。

省通信公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将其承租的位于贵阳市南明区部分共计3526.17平方米房屋腾空后返还给原告，并支付逾期返还房屋期间的房屋占用费（房屋占用费以日租金的二倍为标准，自2020年4月7日暂计算至被告实际返还租赁房屋之日止）；2.判令被告立即向原告支付2020年1月至2020年3月的租金994379.94元及综合服务费63471.06元，并支付违约金（以1057851元为基数，以每逾期一周按应缴费总金额的3%为标准计算，自2020年1月20日计算至付清全部租金之日止）；3.判令被告立即向原告支付拖欠的水电费446068.2元；4.判令原告不承担退还保证金270000元的义务；5.诉讼费由被告承担。

大海都公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告与反诉原告按市场公平合理的租金价格重新签订房屋租赁合同；2.判令反诉原告无须向反诉被告支付自2020年2月到恢复正常经营为止的房屋租金；3.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失，截至反诉之日暂计算为85000元；4.诉讼费由反诉被告承担。

一审法院认定事实：2016年7月26日，原告省通信公司（甲方）与被告大海都公司（乙方）签订《贵阳市市南路69号电信商务大厦房屋贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同》，约定：甲方将贵阳市部分出租给乙方，面积为3526.17平方米，用于办公及餐饮，租赁期限从2016年10月1日起至2019年9月30日止，2016年10月1日至2017年9月30日的租金为3892891.68元，2017年10月1日至2018年9月30日的租金为3935205.72元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为3977519.76元，租金每6个月缴纳一次。甲方向乙方提供水、电、电梯、中央空调及租赁房屋周边公共区域的保安、公共设施的管理、维修和公共场所清洁卫生等综合服务，每月综合服务费为21157.02元，随房屋租金一起缴纳。乙方租赁期间可使用甲方提供的水、电设施，按水表、电表度数按月支付费用，同时分摊电信商务大厦相应电损。乙方在协议生效后5天内向甲方交付履约保证金270000元，协议期满，甲方在乙方办妥退租手续、交齐所有费用，并按时迁出后，将保证金退还乙方（不计利息），如未及时迁出，保证金归甲方，并由甲方向乙方收取违约金，每逾期一天按本协议所定的日租金额和综合服务费的两倍计收。乙方不得私自拆改承租房内外部装饰及结构，如需对房间装修的，乙方须到甲方办理申请手续，经甲方批准后方可组织施工，否则，乙方装修视作违约，应自行拆除，恢复原状，一切费用由乙方支付，协议终止后，承租房产的墙面（含门、窗）、天花、灯具、、地板招牌底、防盗网等不动产均无偿归甲方，乙方不得拆除。甲方不承担因乙方对租用房产进行装修拆改或其他原因导致毁损承租房产而造成乙方财产、人身安全等损失的责任。2019年4月1日，原告省通信公司向被告大海都公司发送《告知函》，载明：一、因我公司业务发展需要，在贵公司与我公司租赁合同履行期满后，我公司不再与你方续租并将收回位于贵阳市南明区部分的房屋。二、请贵公司按照合同约定，保证该房屋设备设施完好，在合同到期后15天内将房屋交回我公司……。2019年10月10日，原告省通信公司（甲方）与被告大海都公司（乙方）签订《关于贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同的补充协议》，约定：甲方同意乙方申请房屋租赁时间推迟六个月，自2019年10月1日至2020年3月31日，月租金为331459.98元，在每月20日前缴纳当月租金，协议到期，乙方按约定从甲方承租的房屋内全部搬离，本补充协议未涉及修改的《贵阳市市南路69号电信商务大厦房屋贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同》的条款部分，按原合同约定执行。2020年3月9日，原告省通信公司向被告大海都公司发送《收回贵阳市市南路69号电信商务大厦房产通知》，载明：一、自2020年3月31日，贵方与我方签订的租赁合同因合同期满自行终止，我方不再续约，请贵方于2020年3月31日前，按约定从我方承租的房屋内全部搬离，将我公司的房屋归还……。被告大海都公司未将租赁房屋返还给原告省通信公司，尚欠原告租赁期限内2020年1月至3月租金994379.94元（331459.98元／月×3月）和综合服务费63471.06元（21157.02元／月×3月）以及水电费446068.2元未予以缴纳。庭审中，被告陈述反诉要求原告赔偿经济损失85000元，系2020年3月底支付员工工资。以上事实，有原告提交的房屋产权证、《贵阳市市南路69号电信商务大厦房屋贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同》、《告知函》、《关于贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同的补充协议》、《收回贵阳市市南路69号电信商务大厦房产通知》、《律师函》、缴费通知、光盘，被告提交的《电信商务大厦写字楼（房屋）租赁合同》以及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证核实。

一审法院认为，原告贵州省通信产业服务有限公司与被告贵州大海都饮食文化服务有限公司签订的《贵阳市市南路69号电信商务大厦房屋贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同》、《关于贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人具有法律约束力。合同约定原告省通信公司将位于贵阳市部分房屋出租给被告大海都公司使用，租赁期限到2020年3月31日止，现租期已经届满，双方亦未再签订租赁合同，租赁关系已终止，被告负有返还原告租赁房屋之义务，一审法院对原告返还租赁房屋的请求予以支持。根据本案查明的事实，被告尚欠原告租赁期限内租金994379.94元、综合服务费63471.06元未支付，尚欠水电费446068.2元未予以缴纳，一审法院对原告主张支付租金994379.94元、综合服务费63471.06元、水电费446068.2元的请求予以支持。被告在租赁期限届满后未及时将租赁房屋返还原告、继续占有租赁房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告主张不退还已收取的履约保证金270000元，符合《贵阳市市南路69号电信商务大厦房屋贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同》关于“协议期满，甲方在乙方办妥退租手续、交齐所有费用，并按时迁出后，将保证金退还乙方（不计利息），如未及时迁出，保证金归甲方，并由甲方向乙方收取违约金，每逾期一天按本协议所定的日租金额和综合服务费的两倍计收”约定，一审法院予以支持。原告主张以日租金的二倍计算租期届满后的房屋占有使用费，虽符合上述约定，但鉴于一审法院已支持原告不退还履约保证金270000元请求，考虑到“新冠肺炎”疫情对被告的经营产生一定的影响，一审法院将逾期支付租金所产生的违约金予以免除、租期届满后的房屋占有使用费调整为按原租金标准计算，即331459.98元／月。关于被告反诉要求原告与其重新签订房屋租赁合同问题，《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”原、被告双方作为平等的民事主体，依法享有自愿订立合同的权利，被告此项反诉请求不符合法律规定，一审法院不予支持。合同到期后，双方租赁关系终止，被告未及时返还原告租赁房屋并继续占有使用，应当支付占有使用费，被告反诉主张不支付2020年2月至恢复正常经营时租金的请求，缺乏法律依据，不予支持。被告反诉要求原告赔偿经济损失85000元问题，被告陈述系2020年3月底支付员工工资，本案租赁合同履行过程中，原告不存在违约行为，被告亦无证据证明原告对其造成损失，被告是否向其员工支付工资，均与原告不存在因果关系，故对该反诉请求，不予支持。关于被告辩称其2018年投入资金装修问题，本案存在合同到期后双方不能续签租赁合同的风险，被告对该风险的存在应当具有充分预见性，且根据《贵阳市市南路69号电信商务大厦房屋贵州大海都饮食文化服务有限公司租赁合同》第五条第四项约定“乙方不得私自拆改承租房内外部装饰及结构，如需对房间装修的，乙方须到甲方办理申请手续，经甲方批准后方可组织施工，否则，乙方装修视作违约，应自行拆除，恢复原状，一切费用由乙方支付，协议终止后，承租房产的墙面（含门、窗）、天花、灯具、、地板招牌底、防盗网等不动产均无偿归甲方，乙方不得拆除”约定，即或存在2018年投入资金装修事实，该损失属其市场经营风险导致，应由其自行承担，一审法院对该辩称亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、贵州大海都饮食文化服务有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的位于贵阳市部分房屋腾空并返还给贵州省通信产业服务有限公司；二、贵州大海都饮食文化服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付贵州省通信产业服务有限公司租金994379.94元、综合服务费63471.06元；三、贵州大海都饮食文化服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付贵州省通信产业服务有限公司房屋占有使用费（按331459.98元／月的标准，自2020年4月1日起计算至租赁房屋实际返还之日止）；四、贵州大海都饮食文化服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付贵州省通信产业服务有限公司水电费446068.2元；五、贵州省通信产业服务有限公司不予退还贵州大海都饮食文化服务有限公司履约保证金270000元；六、驳回贵州省通信产业服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回贵州大海都饮食文化服务有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费14041元，由贵州大海都饮食文化服务有限公司负担。反诉案件受理费963元，由贵州大海都饮食文化服务有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于大海都公司上诉主张判决其与省通信公司重签租赁合同的问题。合同是否签订系双方当事人的意思自治，任何单位和个人无权干涉。因此，本院对大海都公司该项上诉请求不予支持。省通信公司与大海都公司签订的案涉租赁合同及补充协议系有效合同，本院予以确认。案涉租赁合同约定的租赁期限于2019年9月30日到期后，双方于2019年10月10日签订补充协议约定将租赁时间推迟六个月，即将租赁时间延至2020年3月31日，并约定协议到期，大海都公司按约从承租房屋内全部搬离。补充协议约定的租赁期限到期后，双方未再续签租赁合同，原租赁合同到期自然终止，大海都公司应按约定搬离房屋、结清费用。但大海都公司未按约结清费用、搬离房屋，并继续占用案涉房屋，其行为构成违约，应承担返还房屋、支付相应租金、水电费用及房屋占用费等责任。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款“承租国有企业房屋及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”以及国家发改委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一款“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”的规定，大海都公司请求减免租金的理由于法有据，但其上诉请求无须支付自2020年2月至恢复正常经营为止的租金无事实和法律依据，本院依照前述规定予以免除3个月房屋租金及综合服务费，即331459.98元/月×3个月=994379.94元，21157.02元/月×3个月=63471.06元。后续占用案涉租赁房屋期间的占用费大海都公司仍需向省通信公司支付。

关于大海都公司上诉主张省通信公司赔偿其经济损失85000元的问题。该损失系2020年3月底大海都公司支付其员工的工资，首先，案涉租赁合同并未约定该费用应由省通信公司承担；其次，省通信公司不存在违约行为，大海都公司是否向其员工支付工资，系其向员工履行义务的法律关系而产生，与省通信公司不存在因果关系；最后，省通信公司对此费用不同意赔偿。故大海都公司该项上诉请求于法无据，本院不予支持。

综上所述，大海都公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6081号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；

二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6081号民事判决第二项、第六项；

三、驳回贵州省通信产业服务有限公司的其余诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费14041元，由贵州大海都饮食文化服务有限公司负担8457元，由贵州省通信产业服务有限公司负担5584元。反诉案件受理费963元，由贵州大海都饮食文化服务有限公司负担。二审案件受理费29045元，由贵州省通信产业服务有限公司负担11168元，由贵州大海都饮食文化服务有限公司负担17877元。

本判决为终审判决。

审判长　周　俊

审判员　李云鹤

审判员　姜彦宏

二〇二〇年十月二十三日

书记员　曹　艳