胡立新、王桂香等物权纠纷民事二审民事判决书

安徽省黄山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖10民终886号

上诉人（原审原告、反诉被告）:胡立新，男，1966年4月8日出生,汉族,住安徽省休宁县。

上诉人（原审原告、反诉被告）:王桂香,女,1968年8月20日出生,汉族,住安徽省休宁县。

委托诉讼代理人：胡立新，系王桂香丈夫。

上诉人（原审被告、反诉原告）：朱家义，男，1975年1月26日出生，汉族，住安徽省休宁县。

委托诉讼代理人：方明波，安徽哲启律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡骏，安徽哲启律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：江西省抚州市临川第一建筑安装工程公司，住所地江西省抚州市临川区东岳观34号，统一社会信用代码91361002162554436T。

法定代表人：章俊，公司总经理。

被上诉人（原审被告）：王翔，男，1995年8月11日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。

上诉人胡立新、王桂香与上诉人朱家义、被上诉人江西省抚州市临川第一建筑安装工程公司（以下简称临川一建）、王翔物权纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院（2021）皖1022民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

胡立新、王桂香上诉请求：1.撤销一审判决。2.判决案外人程春胜支付黄山中汇实业有限公司（以下简称中汇公司）和胡立新不是同一个项目的材料款，28万元不能作为是朱家义支付胡立新的两个店面购房款。3.判决房租按胡立新一审诉请17.6万元支付。4.本案任何支付的费用及诉讼费均由临川一建承担。事实及理由：一审审判程序违法。1.隐藏临川一建在本案的存在。2.掩盖法庭询问及调查事实,原审已查明开发商2014年以前汇入建筑公司1212.86万元，建筑公司转账给胡立新1011.26万元。3.本案借款隐藏房屋买卖的调查事实,临川一建捏造事实、虚构债务。原本胡立新和中汇公司的材料款都是胡立新自己支付,材料款共376万元,胡立新于2013年2月已支付310万元,尚欠66万元材料款(和中汇公司约定好,端午、中秋、过年各付20万,可以免除6万元)。由于中汇公司更换业务员,中汇公司材料尾款则由临川一建代付作为新的业务员的业绩，结果只有60万元的债务被临川一建捣鼓成71万元，在一审庭审中临川一建又认可涉案代付的71万元银行汇款全部到账。临川一建捏造事实、虚构债务，理应由其承担本案造成的任何经济损失。本案没有证据证实程春胜给中汇公司汇款就是支付胡立新购房款。

朱家义辩称：胡立新、王桂香所陈述的事实和理由绝大部分都是其与临川一建之间的纠纷，与本案无任何关联性，应当另行解决。朱家义是按照双方房屋买卖合同的约定及指示交付款项给中汇公司，房款的交付问题在其他案件中均有查明。请求驳回胡立新、王桂香的上诉请求。

临川一建和王翔均未提交书面答辩意见。

朱家义上诉请求：1.撤销一审判决第三项,改判胡立新、王桂香返还朱家义房款33万元并赔偿利息损失(以33万元为基数,从2016年7月26日起按年息15.4%计算至款清之日);2.撤销一审判决第四项;3.撤销一审判决第六项,改判支持胡立新、王桂香赔偿朱家义可得利益损失合计600141元。改判鉴定费6500元由胡立新、王桂香承担;4、一二审本诉、反诉诉讼费由胡立新、王桂香承担。事实与理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。1.认定朱家义存在违约行为,属于认定事实错误。生效判决及调查令回执能够证明涉案房产胡立新在出卖时仍拖欠开发商垫付的房款及银行房屋贷款共计769959.41元，致使房屋无法过户。因此可以证明朱家义仅剩67万元的购房余款,即使全额支付,仍不能消除涉案房产的权利负担;即使认定朱家义实际支付28万元购房款,剩余未付金额亦小于胡立新拖欠的房款。因此朱家义在涉案房产的交易过程中不存在任何的违约行为。案涉房屋的《买卖合同》之所以不能按照该合同的约定继续履行,完全是由于胡立新无权处分,且王桂香事后亦不予追认导致,胡立新、王桂香应当承担全部的违约责任。2.判决胡立新、王桂香返还朱家义房款28万元属认定事实错误。胡立新、王桂香应当返还33万元。案涉借款协议约定朱家义在本协议签订之日支付33万元给中汇商砼站以解决胡立新的总公司账户被冻结事宜。该协议签订后,朱家义分两笔将上述款项支付给了中汇商砼站，临川一建出具的说明可以证实该事实。即使目前因为时间久远导致仅能查清支付28万元,但是胡立新因为朱家义向第三方清偿的行为为胡立新免除了33万元的债务。3.判决朱家义返还胡立新、王桂香租金5.1万元属认定事实不清,适用法律错误。案涉房屋买卖合同因胡立新无权处理、且王桂香事后不予追偿,导致不能继续履行。无权处分并不影响买卖合同的效力,因此,朱家义基于买卖合同对涉案房屋的占用属于有权占有,而对标的物所享有的占有权能天然地拥有使用收益的权能,故朱家义与王翔签订的《商铺租赁合同》在案涉房屋买卖合同解除前所产生的租金收益5.1万元理应由朱家义享有。如果认定朱家义要将该5.1万元返还胡立新，实际上是一种不当得利的诉请，且胡立新在一审期间并未提出该诉请，一审法院违背了不告不理的原则，严重违反审理程序。4.判决驳回朱家义一审中关于可得利益的损失共计600141元的诉请,属于适用法律错误。案涉房屋买卖合同之所以不能继续履行,是因为胡立新、王桂香恶意毁约所致。一审判决支持28万元的利息损失,该损失并非违约金。依据鉴定的现价格与买卖合同约定价格相比较,案涉房屋已增值600141元。一审法院仅支持利息损失,而驳回可得利益损失,明显减低了胡立新、王桂香违约的成本,不利于交易安全,未维护法律的公平正义。

胡立新、王桂香辩称：程春胜开的28万元票据上收款人是中汇广场，并非胡立新的项目，胡立新的项目是汇鑫沿街商住楼和茶苑新村两个项目。程春胜支付中汇广场的钱不能证明是给汇鑫房地产开发公司，且是朱家义买房的钱。本案所有的事实都是临川一建捏造出来的，应由临川一建承担责任，故本案朱家义主张的费用及胡立新、王桂香主张的房租都应由临川一建支付。

临川一建和王翔均未提交书面答辩意见。

胡立新、王桂香向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱家义、王翔将汇鑫沿街商住楼F幢1002号、F幢1003号两间店面腾空并恢复原状交还给胡立新、王桂香；2.判令朱家义、临川一建连带赔偿胡立新、王桂香租金损失17.6万元(从2017年4月16日按月4000元租金计至两间店面交还胡立新、王桂香之日止,暂计至2021年元月15日为17.6万元)；3.由临川一建、朱家义、王翔承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：案涉房屋坐落于休宁县，即汇鑫沿街商住楼Ｆ幢1002号、Ｆ幢1003号（即被告称休宁县新城区万宁板块1-3-8地块汇鑫沿街商住楼Ｆ幢2室、3室店面）。2011年2月28日，汇鑫公司与临川一建签订汇鑫沿街商住楼工程施工合同，后双方签订补充协议,该工程的实际施工人系胡立新。之后发生纠纷，临川一建与汇鑫公司、胡立新建设工程施工合同纠纷一案，经两审终审，黄山市中级人民法院（2018）皖10民终295号民事判决认定，涉案房屋汇鑫沿街商住楼商铺Ｆ-2、Ｆ-3，汇鑫公司抵付胡立新（临川一建）工程款783140元。2013年1月23日，汇鑫公司就涉案房屋与胡立新签订《商品房买卖合同》两份，每套房款为765930元，合计1531860元。2013年1月29日，胡立新就涉案房屋办理按揭贷款与休宁建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为764000元。在该借款合同之前汇鑫公司与休宁建行签有《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定汇鑫公司为购置汇鑫沿街商住楼与银行发生借贷关系的全部债务提供最高额担保，担保限额为3500万元。约定：“在乙方债权未被全部清偿前，甲方同意不向债务人或其他担保人主张代位权或追偿权”。涉案房屋借款在2014年8月29日之前应还本息已由胡立新归还，2014年8月30日至2016年7月26日应还本息系休宁建行从汇鑫公司保证金扣划，截止2016年7月27日尚欠本金563235.9元。

2013年9月3日，黄山市中级人民法院就中汇公司与临川一建、临川一建休宁分公司买卖合同纠纷一案制发（2013）黄中法民二初字第00057号调解书，临川一建、临川一建休宁分公司于2013年9月19日支付中汇公司30万元，余款370433.5元于2014年1月20日前一次性付清。但因临川一建、临川一建休宁分公司未能及时履行，案件进入执行程序，公司账户被冻结。胡立新作为涉案工程实际施工人为筹款解决问题，于2016年7月26日同朱家义签订《借款协议》。约定：今乙方（胡立新）参与管理汇鑫沿街1-3-8地块商住楼项目时，欠中汇商品砼款被法院冻结公司账户32.3万元，现急需还款解决。经与甲方（朱家义）协商，乙方将在汇鑫沿街商住楼F-2、F-3号转让给甲方，由甲方先借款33万元给中汇商砼站。具体协议如下：1.乙方F-2、F-3号商铺按总价100万元（人民币壹佰万元整）估价转让给甲方，商铺面积约为116.7㎡×2套。此前的契税及乙方与汇鑫房地产开发公司的经济纠纷由乙方自行解决。转让商铺相关的税费由甲方承担。2.甲方在本协议签订之日支付33万元给中汇商砼站以解决乙方的总公司被冻结账户。乙方在银行的未完按揭贷款由甲方从转让款中扣除支付。剩余转让款在商铺过户完成后（以房产证为准）一周内支付至临川一建休宁分公司账户。3.乙方在本协议签订后第二日起，无条件积极配合甲方办理商铺转让手续。4.若乙方违反本协议条款，造成甲方不能顺利完成转让手续，将承担甲方借款额4%的月息赔偿。双方在协议签订后，朱家义通过程春胜转账支付28万元，剩余款项未付，亦未办理房屋产权过户手续。2017年4月16日，吴友光（时任临川一建休宁分公司负责人）在《借款协议》上签署“即日起交付朱家义所有并收益。”后朱家义占有、使用案涉房屋。以上《借款协议》已经黄山市中级人民法院（2020）皖10民终616号生效民事判决认定为房屋买卖合同，但对朱家义要求继续履行合同不予支持。

另查明，2018年9月22日，朱家义和王翔签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋F幢1002号租给王翔使用，约定：租期自2018年9月26日至2021年9月25日止。年租金1.6万元，每次年递增1000元。朱家义收取租金至2021年9月25日。2020年6月5日，胡立新办理了涉案房屋汇鑫沿街商住楼F幢1002号、F幢1003号的不动产权证，权利人为胡立新、王桂香。之后，胡立新、王桂香要求返还涉案房屋未果，于2021年1月18日诉至休宁县人民法院。朱家义于2021年2月4日提起反诉，休宁县人民法院决定合并审理后，于2021年2月8日通知胡立新、王桂香。

经朱家义申请，休宁县人民法院依法委托鉴定，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出皖中信房估字（2021）J-0477号房地产估价报告，以2021年3月15日为价值时点，涉案房屋总价1600141元。

一审法院认为：2016年7月26日胡立新同朱家义签订《借款协议》，约定胡立新将案涉汇鑫沿街商住楼Ｆ幢1002号、Ｆ幢1003号房屋转让给朱家义，转让价款100万元，并约定了款项支付方式、违约责任等内容，该协议名为借款实为房屋买卖，双方之间的房屋买卖关系有效。但涉案房屋系胡立新、王桂香夫妻共同财产，胡立新单方无权处分，且王桂香事后亦不予追认，导致合同不能继续履行，胡立新应当承担违约责任。双方约定合同签订之日朱家义需付款33万元，但现有证据只能证明朱家义支付28万元，其余款项未付；且截止2016年7月27日胡立新就案涉房屋欠银行贷款本金563235.9元，汇鑫公司代偿款根据与银行的约定尚不具备追偿条件，剩余房款若支付完全可以覆盖贷款本息。因此，朱家义亦存在违约行为。胡立新、王桂香主张临川一建、朱家义在交易中存在欺诈，证据不足，不予采信；现朱家义要求解除房屋买卖关系，但之前未通知胡立新、王桂香，休宁县人民法院于2021年2月8日通知胡立新、王桂香始为告知，该时间应视为合同解除时间。因此，胡立新、王桂香要求返还涉案房屋，予以支持。朱家义在该交易中的损失为已付款项的利息，合同约定按月4%计息赔偿的违约责任过高，现朱家义要求按年息15.4%计算已付房款利息，可以支持；但年息15.4%已是目前法律所能保护的最高额，足以弥补朱家义损失。因此，朱家义再行主张房屋增值部分价值，即是令对方重复承担违约责任，显属不合理，不予支持。胡立新、王桂香要求朱家义支付涉案房屋占有期间的租金，因双方系买卖关系，不是租赁关系，该主张不予支持；但朱家义将房屋出租已实际收取的房屋租金5.1万元，应当返还胡立新、王桂香所有。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十七条、第六百二十六条、第六百二十八条的规定，判决：一、确认胡立新和朱家义2016年7月26日签订的《借款协议》于2021年2月8日解除；二、朱家义、王翔于2021年9月26日将休宁县汇鑫沿街商住楼Ｆ幢1002号、Ｆ幢1003号腾空、返还给胡立新、王桂香；三、胡立新、王桂香在判决生效后十五日内返还朱家义房款28万元并赔偿利息损失（以28万元为基数，从2016年7月26日起按年息15.4%计算至款清日）；四、朱家义在判决生效后十五日内返还胡立新、王桂香租金51000元；五、驳回原告胡立新、王桂香的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告朱家义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3820元，由胡立新、王桂香负担2800元，朱家义负担1020元；反诉案件受理费4700元，由胡立新、王桂香负担4000元，由朱家义负担700元;鉴定费6500元，由朱家义负担。

二审期间，胡立新、王桂香向本院提交了以下证据：

证据一，银行汇款单。证明开发商汇鑫公司2013年9月10日汇款给临川一建38万元。（2013）黄中法民二初字第57号调解书上应支付的67万元债务分三次转账，尾款71万元已全部转到了临川一建的账户上，该调解书已全部履行完毕。

证据二，领款单。证明2013年9月10日由临川一建负责人吴友光书写注明其中29万元转其代付中汇公司材料款及余款9万元给胡立新项目部。但吴友光并未将该款转给中汇公司，而是将该款借给朱家义25万元，朱家义又将该25万元转给中汇公司。调解书已履行完毕，朱家义不应再支付中汇公司28万元。

证据三，短信截屏。证明临川一建要求胡立新履行两个店面协议的债务是虚构的。

证据四，微信截屏、提交休宁县政府部门判决书的内容。证明本案一审判决由案外人汇鑫公司控制其判决结果及二审法官将面临再一次违规违纪审判的事实。

证据五，开庭通知、诉讼状。证明涉及本案的材料款在另一个案件中,账目已经做平，不存在要支付两笔款，朱家义不应再支付涉案的28万元。

朱家义质证意见：对五组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。胡立新、王桂香如果认为28万或33万债务不存在的话，应提交所有付给中汇公司的汇款记录，如果认为是朱家义和吴友光串通的，要提交相关证据证明，不能只提交一部分，以偏概全。证据三、四、五与本案无关。

临川一建、王翔均未发表质证意见。

本院认证意见：均不能达到本案证明目的。

双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方其他质证意见也同于一审。

二审查明，朱家义一审期间提交的网上转账汇款电子回单反映2016年7月26日程春胜转28万元至中汇公司，用途为代临川一建还款。程春胜在一审庭审中证实上述转款行为是因为朱家义买房子问其借钱，其就按照朱家义的指示转账。2016年7月26日中汇公司出具的《收条》载明：交款单位为临川一建、金额为28万元、收款事由为由程春胜账户代付休宁汇鑫广场砼款及违约金。2021年2月3日临川一建出具的证明载明：我公司承建的休宁县汇鑫1-3-8地块沿街商住楼工程因欠中汇公司货款，工程实际施工人胡立新向朱家义筹措资金，后朱家义通过程春胜向中汇公司汇款及代缴相关费用。

其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：一、朱家义是否支付了胡立新案涉房的购房款及支付的数额；二、案涉协议解除后，双方是否存在损失及损失的承担。

关于焦点一。2016年7月26日，胡立新与朱家义签订了名为借款实为房屋买卖的《借款协议书》，该协议载明胡立新参与管理汇鑫沿街1-3-8地块商住楼项目时，欠中汇商品砼款被法院冻结公司账户32.3万元，现急需还款解决，并约定朱家义在本协议签订之日支付33万元给中汇商砼站以解决胡立新的总公司被冻结账户。在案证据程春胜出庭证言及其汇款电子回单、收款单位中汇公司出具的《收条》及临川一建出具的证明能够相互印证，证实上述协议签订后，朱家义通过程春胜转账支付28万元给中汇公司的事实，即朱家义支付胡立新房款28万元。朱家义称其已按协议约定支付了33万元，但未提供充分证据予以证实。胡立新、王桂香称签订《借款协议书》前，（2013）黄中法民二初字第00057号调解书已履行完毕，朱家义不应再支付中汇公司28万元，并向本院提交了一份申请书，申请本院调取吴友光银行账户，查询吴友光2013年9月10日左右是否将29万元付给中汇公司。因该部分事实不影响本案的处理结果，故对胡立新、王桂香的申请不予准许。

关于焦点二。涉案房屋系胡立新、王桂香夫妻共同财产，胡立新单方无权处分，且王桂香事后亦不予追认，导致合同不能继续履行，胡立新应当承担违约责任。双方约定合同签订之日朱家义需付款33万元，但朱家义支付了28万元，其余款项未付，朱家义亦存在违约行为。朱家义辩称涉案房产胡立新在出卖时仍拖欠开发商垫付的房款及银行房屋贷款共计769959.41元，致使房屋无法过户，朱家义未付房款小于胡立新拖欠的房款，因此朱家义不存在任何的违约行为。经查，截止2016年7月27日胡立新就案涉房屋欠银行贷款本金563235.9元，汇鑫公司代偿款根据与银行的约定尚不具备追偿条件，剩余房款若支付完全可以覆盖贷款本息，故朱家义该条辩解亦不能成立。双方房屋买卖关系解除后，涉案房屋应返还给胡立新、王桂香。朱家义在该交易中的损失为已付款项的利息，朱家义再行主张房屋增值部分价值，即是令对方重复承担违约责任，显属不合理，一审判决该利息损失由胡立新和王桂香承担、朱家义申请对涉案房屋价值进行鉴定的鉴定费由朱家义自行承担，并无不当。胡立新、王桂香主张朱家义支付涉案房屋占有期间的租金，因双方系买卖关系，并非租赁关系，故对该主张不予支持。朱家义收取的涉案房屋租金5.1万元系该房屋产生的收益，应归产权人胡立新、王桂香所有，一审判决朱家义将该款返还胡立新、王桂香所有，亦无不当。

综上，胡立新、王桂香及朱家义的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17496元，由胡立新、王桂香负担3820元，由朱家义负担13676元。

本判决为终审判决。

审判长　戴　勇

审判员　黄　征

审判员　戴英杰

二〇二一年十一月十日

书记员　金　红

附相关法律规定：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。