河南省清丰县新华书店有限公司与河南吉安房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

河南省濮阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫09民初5号

原告：河南省清丰县新华书店有限公司，住所地清丰县朝阳路西段，统一社会信用代码：914100004175919184。

法定代表人：孙素芹，该公司经理。

委托诉讼代理人：王彦甫，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：付艳国，河南众孚律师事务所律师。

被告：河南吉安房地产开发有限公司，住所地郑州市管城区东大街59号1号楼1单元9层36号，统一社会信用代码：91410100562452260A。

法定代表人：李喜民，该公司经理。

委托诉讼代理人：徐永献，河南泽民律师事务所律师。

原告河南省清丰县新华书店有限公司（以下简称清丰县新华书店）与被告河南吉安房地产开发有限公司（以下简称吉安公司）合同纠纷一案，于2018年1月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告清丰县新华书店委托诉讼代理人王彦甫、付艳国，被告吉安公司法定代表人李喜民、委托诉讼代理人徐永献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告清丰县新华书店诉称，2011年4月19日，原告取得位于清丰县人民路与惠风路口项目名称为河南省清丰县新华书店图书大厦的建设用地规划许可证，并于之后相继取得土地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，其权利人均为原告。2012年7月8日，原告与被告签订《清丰县新华书店图书大厦项目开发建设合同书》，项目名称河南省清丰县新华书店图书大厦，位于清丰县人民路与惠风路口，总建筑面积约23383平方米，总投资暂估5000万元。协议第二条第1项约定清丰县新华书店提供建设用地，吉安公司负责对该项目进行全过程开发，办理从立项、可研报告审批到房产证办理全过程手续，自行组织队伍及材料供应商进行项目建设；第二项约定清丰县新华书店除提供上述条件现状土地外，前期不提供其他任何资金及技术支持；第四项约定建成后人防地下室（3100平方米）、图书卖场（8390平方米）及东侧主楼（5166平方米）共计16656平方米归清丰县新华书店所有，西侧主楼（6277平方米）归吉安公司所有；协议还约定吉安公司保证所有手续工作不影响进度，工程竣工后组织有关部门进行验收，办理竣工备案，并到房产部门为该项目办理产权登记证书；违约责任中约定吉安公司不能如期筹集项目开发所需资金的，清丰县新华书店可视为吉安公司违约而解除协议。之后双方于2012年11月27日、2012年12月5日、2013年7月26日相继对合同变更及补充，2013年12月2日，被告的原法定代表人及施工单位河南祥记建设工程有限公司（以下简称河南祥记公司）负责人出具承诺书，因被告资金问题不能解决，停工行为持续发生，被告保证于2013年12月6日前工程款全部到位，否则将按开发建设合同第八项第三条的约定承担责任。但直至2016年5月16日，被告资金问题不能解决，导致不能正常履行开发建设合同，经双方协商一致，原告报请上级单位批准后，双方自愿签订《解除开发建设合同协议书》，约定将双方2012年7月8日、11月27日签订的两份《开发建设合同》，2012年12月5日签订的《新华图书大厦酒店式公寓开发附加协议》，2013年7月26日签订的《图书大厦建设补充条款》四份合同全部解除；协议第三条约定被告有义务积极配合原告办理合同主体变更、相关合同履行和终止等一切手续变更办理，于合同生效后七天内办理完毕；第四条双方明确：本协议第一条所涉及到开发建设合同中，酒店公寓名义上归属吉安公司所有，但实际属于清丰县新华书店所有，不属于吉安公司所有；第五条：吉安公司前期投入按照审计结果确定为1100万元，在该公司将与开发建设有直接关系的对外融资、担保、欠款等相关债权债务明细清单向清丰县新华书店如实提供后根据约定分期返还；第八条违约责任约定如吉安公司不按照该协议第二条、第三条、第五条规定期限完成的，每逾期一日向清丰县新华书店支付万分之三的违约金（以双方约定的补偿金1100万元为基础）。被告的前期投入，第一次审计为600多万元，被告报称已支出800多万元，考虑被告投入及收益情况，最终审计结果为分期补偿被告1100万元，支付补偿款的前置条件是被告履行完解除合同中约定的义务。但至今为止，被告对约定的义务均未履行，并且将西侧主楼的一层商业，四至十一层的酒店公寓以锁门的方式占用至今。后双方及施工方河南祥记公司又于2017年1月23日签订协议书一份，被告截止当日尚未对2013年7月26日解除协议中约定的义务履行，2013年7月26日及2017年1月23日签订的协议系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，被告依法应当按照合同约定履行义务，故诉至法院，请求：1、判令位于清丰县人民路与惠风路口项目名称为河南省清丰县新华书店图书大厦的所有产权归原告所有（价值暂估约为30000000元）。2、判令被告立即协助原告办理合同主体变更及所有权证办理。3、判令被告立即向原告移交2016年5月16日双方签订协议书第二条约定的项目相关资料。4、判令被告从2016年5月22日起支付原告违约金至请求第二、三项的义务履行完毕之日（计算至2017年12月11日违约金为1894200元）。5、判令被告返还原告图书大厦西侧主楼房屋（包括一层门面708平方米、2-3层楼梯间142平方米、4-11层酒店部分5878平方米、酒店层面楼梯间118平方米），该部分被告以锁门方式未让原告使用。6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

被告吉安公司辩称，1、原告所诉不符合事实，其所依据的解除开发建设合作协议书不成立，对原告的诉讼请求应当予以驳回，理由是本案所涉及的开发建设合同有两份，一是2012年7月8日，二是2012年11月27日，原告仅依据2012年7月8日的合同主张权利，但是两份合同存在本质的差别，且对两份合同的关系及效力均未做出约定，那么两份合同是否同时具有法律效力，在原告诉请理由中故意回避了2012年11月27日合同的约定，同时原告所谓的被告应当分成的建筑面积也与合同约定严重不符。2、在合同履行过程中，导致合同延期的原因是由于原告拒不配合，一直拖延，对相关问题的处理导致施工无法推进，包括工程进度款的拨付，设计缺陷及设计变更。3、原告所谓的解除开发建设协议书无效，该协议是在非正常情况下被迫无奈签订，并非被告的真实意思表示。由于施工过程中原告的不配合行为，导致施工工期一直拖延，在公司股权及所涉及项目已经转让给第三人李喜民的情况下，被告与原告签订的解除协议无效。该协议的内容显失公平，根据合同约定被告应当分成6728万元，况且至2016年5月份工程主体已经完工，其实际价值应当在2000万元以上，但原告及所谓的评估补偿被告1100万元，损害了被告的利益。该解除协议所列的《图书大厦建设补充条款》涉及三方当事人即原、被告双方及建设施工方，原、被告双方将有涉及第三方利益的补充条款解除，损害了第三方的利益，该解除无效。原、被告双方的解除协议未履行，且已经解除，根据协议的约定，原告应当在协议签订后三日内向被告支付补偿款200万元，但截至目前，原告未履行约定的义务，由于原告未能先行履行合同义务，被告有权拒绝履行自己的义务，被告依法享有先履行抗辩权。由于原告未能先行履行义务，被告已经通知原告解除该协议，并按照与第三人签订的股权转让协议、房屋买卖协议进行了履行。吉安公司的法定代表人于2016年12月7日变更为李喜民，且被告应当分成的房屋已全部对外租赁，因此原告要求被告履行所谓的解除协议已不可能，所以该协议无效。应当依法驳回原告的诉讼请求。

原告清丰县新华书店为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、国有土地使用权证一份，清丰县人民政府及国土资源局颁发，证明坐落人民路北侧地号为0010430109面积为9965.9平方米的涉案土地使用权归原告所有。证据二、建设用地规划许可证一份，清丰县住房和城乡建设局颁发，证明原告作为用地单位被批准建设图书大厦项目。证据三、建设工程规划许可证一份，清丰县住房和城乡建设局颁发，证明原告作为建设单位建设图书大厦项目符合规划，被予以批准。证据四、建设工程施工许可证一份，清丰县住房和城乡建设局颁发，证明原告建设工程施工经有关部门予以许可，建设规模为23383平方米。证据五、奠基仪式照片两张，证明原告拟建设清丰县新华书店有限公司图书大厦，经上级及有关部门批准后于2011年4月29日予以了奠基仪式。证据六、2012年7月8日新华书店图书大厦项目开发建设合同书一份，原、被告双方签订。证明原、被告签订合资、合作开发建设合同书，合同主要约定：原告提供土地，被告进行开发建设，总建筑面积23383平方米，项目工期两年。被告负责对该项目进行全程开发，办理从立项、可研报告审批到房产证办理等全过程手续，自行组织施工队伍及材料供应商进行项目建设。原告除提供上述条件现状土地外，前期不提供其他任何资金及技术支持。建成后人防地下室（3100平方米）、图书卖场（8390平方米）及东侧主楼（5166）平方米共计16656平方米归原告所有，西侧主楼（6727平方米）归被告所有。证据七、2012年11月27日清丰县新华书店大厦项目开发建设合同书一份，原、被告双方签订。证明原、被告重新签订合同，主要对建成后的房屋重新分配。证据八、2012年12月5日，新华图书大厦酒店式公寓开发附加协议一份，原、被告双方签订。证明原、被告就合作开发事宜签订附加协议。协议主要约定，按照双方原签订的新华图书大厦项目开发建设合同约定，新华图书大厦酒店式公寓归乙方所有，更正为新华图书大厦酒店式公寓的开发建设、价格、销售等与之相关的事项均由甲方即新华书店确定。证据九、2013年7月26日，图书大厦项目建设补充条款一份，原、被告及施工方河南祥记公司共同签订。证明因被告在合作开发过程中出现资金不到位等一系列问题，三方为了解决出现的问题签订了建设补充条款。主要约定被告保证解决因资金流转不顺畅而致使项目发生停工影响工程进度等问题。证据十、2013年12月2日承诺书一份，被告的原法定代表人及施工方河南祥记公司负责人签署。证明被告在合作开发及施工建设过程中又多次发生项目停工、农民工讨要工资等不稳定事件，作出承诺保证按照工程进度和付款规定，于2013年12月6日前全部到位，否则出现的任何问题，将按照开发建设合同第八项第三条执行承担责任。证据十一、2016年5月16日解除开发建设合同协议书一份，原、被告双方签订。证明因被告资金问题不能解决，导致不能正常履行开发建设合同，经双方协商一致，原告报请上级单位批准后，双方自愿签订解除开发建设合同协议书，主要约定，将2012年7月8日、11月27日、12月5日、2013年7月26日双方签订的合同全部解除；合同生效后七日内，被告必须将图书大厦项目相关资料移交给原告；原开发建设合同中约定的酒店公寓名义上是归属被告所有，实际属于原告所有房产，不属于被告所有；被告的前期投入，第一次审计为600多万元，被告报称已支出800多万元，考虑被告投入及收益情况，最终审计结果为分期补偿被告1100万元，支付补偿款的前置条件是被告履行完解除合同中约定的义务；违约责任约定如被告不能按期履行义务，每逾期一日向原告支付万分之三的违约金（以双方约定的补偿金1100万元为基础）。证据十二、2017年1月23日协议书一份，原、被告及施工方河南祥记公司共同签订。证明再次明确原告享有图书大厦的全部产权，截止当日被告尚未履行双方签订解除协议中的义务，原告替被告支付了河南祥记公司工程款96万元，该款项应折扣解除协议中约定的补偿款。证据十三、收据及转款凭证各两份。证明原告支付被告补偿款50万元，加上垫付河南祥记公司的工程款，已支付146万元。证据十四、证明一份、收据十六份及公务卡刷卡记录两张。证明人防办、防空办在2016年8月10日经清丰县政府协调准备租赁原告图书大厦四层房屋，当时与原告负责人洽谈的租赁事宜，准备搬入时李喜民予以干涉，后经县政府协调与吉安公司签订了租赁合同，但至今未交租赁费，待清丰县新华书店对产权明确后支付拖欠的租赁费用，租赁至目前使用的电费等相关费用均是向原告支付。证据十五、收据一份及原告建设银行账户2017年1月24日、25日转款回单三份。证明根据原、被告双方2017年1月23日的协议，原告向河南祥记公司支付了工程款96万元，该工程款应从之后被告的补偿款中予以扣除。证据十六、喜兆军尾号为5898的账户明细清单一份。证明被告于2016年9月30日退还原告支付补偿款的情况。原告提交的高有新出具的两次20万元收据是2016年7月和8月，当时情况是被告向原告申请补偿款，原告的拨款流程需要上报省公司，周期较长，所以原告通过借款的方式以现金存款先于支付给被告40万元，然后待9月29日省公司对支付50万元补偿款核准后，准备转至被告账户，根据原告的专款规定必须以申请事项的账户转入，但原告担心该50万元转给被告后，被告不予退还垫付的40万元，所以在被告将原垫付的40万元退还后同时将省公司拨款的50万元支付给了被告，该退还40万元同时证明被告对原告2016年5月16日签订协议中约定的3日内支付200万元同意变更，因为如果被告不认可就不会再将40万元予以退还。

经庭审质证，被告对证据一至证据五的真实性没有异议，上述证件是原、被告双方合作开发所必备的手续。对证据六和证据七，两份合同均是针对双方合作开发项目，但是两份合同对双方分成比例约定不同，且对两份合同的关系及两份合同的效力，两份合同中均未做出约定，其中2012年7月8日合同第二条第四项被告应分成部分西侧主楼6727平方米，2012年11月27日第二条第四项约定被告应分成部分公寓5166平方米，酒店6728平方米，所以合同约定的实质内容发生了变化，且两份合同的效力不同。对证据八无异议，但该协议第二条第一项并未明确该工地的所有权归属原告，只是更正为新华图书大厦酒店式公寓的开发建设、价格、销售等与之相关的事项由原告确定，该附加协议的约定不能证明原告的观点和目的。对证据九无异议，该协议系原被告双方及承包方河南祥记公司三方签订，涉及到三方的权利和义务。对证据十，该承诺书系复印件，复印件不能作为证据使用，不具有证据效力，被告不予质证。对证据十一，第一，该协议无效，该协议书非被告的真实意思表示，第二，该协议条款显失公平，损害了被告的利益，在建设工程已经基本完工的情况下，原告以所谓协议的形式仅仅补偿被告1100万元，显失公平；第三，协议中约定所解除的合同及条款中损害了施工方的利益，其中图书大厦建设工程补充条款系由三方当事人签订，原被告双方无权解除该条款；第四，该协议未实际履行，协议第五条明确约定自本协议签订三日内付给乙方（被告）补偿款200万元，但原告未履行协议约定的义务，被告因无法实现合同的目的，在原告未能先行履行义务的情况下，被告有权拒绝履行义务，并有权通知解除该协议，事实上该协议已经终止，所以该协议对被告无约束力。对证据十二，四方签订的协议书，该协议所约定的是原告应当承担的支付工程款的义务，而并未约定被告的责任和义务，且该协议本身无法证明原告已经支付了所谓的96万元工程款，该协议是否履行无法确认。对证据十三，收据和转账凭证，第一，两份收据和转款凭证时间点不一致，数额不一致，相互之间存在矛盾，转款凭证上显示两笔款项的用途为回扣款，但该用途系原告自行确定填写，不能证明两笔款项是按照协议约定支付的补偿款；第二，以高有新名义出具的两份收据系根据原告的要求所书写，实质上该款项系支付给丙方（施工方）的工程款，而并非补偿款，所以该收据和转账凭证不能证明原告已经履行了合同约定的支付补偿款的义务，且数额仅是在2016年9月底支付的50万元工程款，且该工程款已直接转付施工方。对证据十四，证人作证应当出庭作证，经法庭确定后才能确定其效力。证人的证言并不能反映事实的真相，外在的表象不能证明事情的实质。水电费收据与本案不具有关联性，只能证明水电费用的支出，而无涉房屋的权属。对证据十五，系原告支付给河南祥记公司的工程款项，与被告无关，所谓的该款项应当从应付补偿款中支付没有依据，同时也与所谓的解除协议约定的补偿款的性质相悖，根据解除协议第五条的约定，原告补偿给被告的1100万元补偿款应是被告应得的净收入，而并未约定扣除其他款项，所以原告强调该款项应当从补偿款中扣除理由不成立。对证据十六，该证据证明了高有新所出具的两份收据，所谓的回购款已经退还给了原告，证明被告未收到补偿款，而原告提交的转账两笔50万元的款项用途系原告自行填写的，不能证明已经支付的50万元系补偿款，至于原告对40万元和50万元款项之间的关系的解释没有根据。根据原告的解释既然作为一个大公司有严格的财务规定，有其他人员出具借条是不允许对外出借现金，而原告经两次以大额现金的方式予以对外支付，与其所谓的财务管理相矛盾，证明所谓的50万元与40万元之间不具有关联性。从原告自我陈述为何在高有新退还40万之后再行转付50万，系担心高有新不予退还，此说法证明原告并不具有自愿主动履行合同所约定的支付200万元补偿款的意愿，也证明另外的900万元原告至今也未支付。

被告并向本院提交七组证据：第一组证据：1、被告的企业法人营业执照，2、企业信用信息。证明：被告的企业法人资格，2016年12月7日法定代表人由高有新变更为李喜民。第二组证据：1、2012年7月8日签订的《清丰县新华书店图书大厦项目开发建设合同书》，2、2012年11月27日签订的《开发建设合同书》，3、《新华图书大厦酒店式公寓开发附加协议》，4、《图书大厦项目建设补充条款》。证明：1、原、被告双方针对同一项目签订了两份开发建设合同，且两份合同的内容有实质性区别；2、被告应当按照约定分的的建筑面积为6728平方米；3、对酒店式公寓的销售由被告负责，原告仅享有相关的确定权；4、补充条款系三方当事人所签订，协议中对三方当事人的权利义务均有明确约定，原、被告双方无权解除三方合同。第三组证据：《解除开发建设合同协议书》，证明协议书约定条款显失公平，损害被告的利益，同时也损害了第三方的利益，协议签订后原告未按照合同第五条所约定的履行支付补偿款的义务，被告依法享有先履行抗辩权，已通知原告解除了该协议，从清丰县政府部门及清丰县人民法院多次参与协调也证明了该解除协议已经被解除。第四组证据：1、被告在合同履行过程中对存在和急需解决的施工问题向原告发出的信函，2、被告对原告发出的目前剩余工程量及情况说明，3、原告原法定代表人李发民对清丰县政府做出的关于图书大厦建设情况说明。证明：1、在施工过程中对于存在的问题包括设计缺陷、设计变更、工作协调与配合，原告方一再拖延，不配合被告及施工方的工作，导致工程进度一再拖延；2、李发民的说明清楚证明被告应分得的建筑面积为6728平方米，且对双方应当支付的款项、应当分得的房屋建筑面积及两份建筑合同的情况作出说明，及2012年7月8日所签合同已经废除。第五组证据：1、股权转让协议，2014年6月20日高有新将被告公司股权转让给李喜民；2、2015年6月30日高有新与李喜民签订的房屋买卖协议书；3、李喜民向高有新支付股权转让款1159.8万元。证明：1、高有新在被告所享有的股权已全部转让给第三人李喜民；2、在原、被告双方签订解除协议之前，高有新与李喜民已经完成了股权转让及本案所涉及项目的买卖协议；3、李喜民实际控制公司系在2016年12月之后，高有新在与原告签订相关手续时对李喜民隐瞒了相关事实；4、目前李喜民已经支付了全部转让款并实际占有、控制了应当分得的房屋，进行了房屋装修，一部分对外进行了出租，李喜民为该房屋的实际占有、控制及所有人。第六组证据：租赁合同，被告于2016年11月份将部分房屋租赁给了清丰县扶贫开发办公室、清丰县防空办公室，证明被告为该房屋的占有所有人，同时也证明所谓的解除协议已经被解除。第七组证据：中标通知书，证明被告为该项目的中标人。

原告对第一组证据营业证照企业信息真实性无异议，但除了证明被告公司法定代表人系李喜民外，还证明该公司目前只有两名股东，分别为李喜民和高有新。对第二组证据，两份建设合作开发合同书及补充协议条款真实性无异议，但被告不能凭该组证据证明应分得涉案房款，因为在签订上述协议后双方签订了两次解除协议，已经将该组证据的合同约定的权利义务予以解除。第三组证据解除开发协议书，真实性无异议，但不能证明协议书显失公平，也不能证明损害了被告及第三方利益，原告未按合同履行支付200万元工程款是明知被告对外有拖欠工程款未支付，并且被告在之后的解除协议中以及其他行为当中已经确认同意不用支付该200万元。第四组证据，真实性有异议，均为复印件，原告处也没有原件，信函不显示公章，只有被告公司打印出的名称，其复印件中的内容也不清晰，该信函发往何、处何人接收均不能明确，关于图书大厦建设情况说明为打印件，没有任何单位、任何人员的盖章或签名，从其内容看也只是对双方合作期间所约定的事项作的相关说明，根本不能证明在合作施工中是由于原告方存在问题而延误工期，也不能证明被告应该分得涉案房屋的面积，因为在之后的解除协议中已经明确涉案产权归原告所有。对第五组证据，股权转让协议，真实性无异议，该证据证明李喜民与被告吉安公司2014年发生了股权转让关系，并且经过工商登记两次变更，已经取得了部分股权及法定代表人的身份。对房屋买卖协议的真实性有异议，根据原告提交的2014年6月20日的股权转让协议结合李喜民在吉安公司股东身份及法定代表人身份的变更情况，足以证明李喜民与吉安公司履行的是股权转让协议，从房屋买卖协议书的印章及字迹清晰度情况，落款时间在股权转让协议后1年，但字迹及印章清晰度明显高于同时间段的印章及字迹，因为李喜民现在为吉安公司的法定代表人，公章的持有者，不排除自己签订协议的情况。被告所提交的2014年6月25日高有新出具的收条，内容为今收到股权转让金300万元，附随的6月26日转款凭证4份与其对应，吉安公司的股东情况在2014年6月24日予以变更，变更内容为李喜民成为股东，出资方式为现金实交300.3万元，持股比例30%。这足以证明李喜民与吉安公司之间只存在股权转让的行为，被告所提交的2014年12月18日之后的凭证真实性均不能认可，因为证据形式均为收条及票据，不能证明款项是否支出，2014年12月18日至2015年5月16日7次付款情况均在被告提交的房屋买卖协议之前，与其主张的买卖关系没有任何关联性，2017年5月22日至2018年1月5日的3次付款是在原被告第二次签订确认解除协议之后，李喜民2016年12月已经成为吉安公司的实际控制者，首先李喜民在知道吉安公司与原告已经解除合作协议的情况下，不存在也不可能支付购房款，其次李喜民作为法定代表人向自己掌控的公司付款根本不能证明买卖行为的存在。其中2015年6月9日收款收据显示装修前期款1万元，付工资2万元，从该收据显示的是吉安公司在合作开发期间支付的工程及工资款项，2015年1月23日河南天中消防公司收据50万元，内容为收到图书大厦工程安装款50万元，同意支出人是高有新，该两份收据的款项没有任何地方显示与被告主张的所谓房屋买卖有关，2015年5月16日高有新收条，收到11.3万元是由5万、5万、0.4万、0.9万组成，从该收条内容不仅不能证明高有新收到了该款项，更不能证明李喜民是支出的房屋买卖款，因为根本不符合支付1100万元房屋购房款的基本常理，2018年1月5日委托书显示，吉安公司清丰县分公司通过民间借款300万元，利息30万元，委托李喜民支付，该款项支付给谁，有无支付均不能证明。但不论被告能否证明李喜民支出了款项，该支出也只是吉安公司的民间借贷行为，与被告主张的李喜民买卖房屋根本没有关联，其他收条收据也均无转款凭证予以支撑，其收条显示的内容均不能证明被告的主张。第六组租赁合同，签订人为被告，负责人高有新，并不能证明系李喜民对外出租房屋，该租赁的实际情况是扶贫办及人防办经清丰县政府协调找到原告洽谈租赁房屋情况，在原告与承租方协商一致后，李喜民予以阻挠，经县政府协调，先以吉安公司的名义与承租人签订了合同，双方共同协商承租方先不交纳租金，等吉安公司与原告对涉案房屋的产权明确后再给所有权人补交租金，但从承租方使用房屋至今，每月的水电费用均是向原告支付，被告不存在任何履行情况。对第七组证据，中标通知书，时间为2012年7月21日，只是原被告双方在准备合作开发涉案房屋时的相关文件，因双方的合作开发已经解除，该通知书已经没有任何意义。

本院查明，2012年7月8日，原告与被告签订《清丰县新华书店图书大厦项目开发建设合同书》，合同约定项目名称为河南省清丰县新华书店图书大厦，位于清丰县人民路与惠风路口，总建筑面积约23383平方米，总投资暂估5000万元，建设工期为两年。协议第二条第1项约定清丰县新华书店提供建设用地，吉安公司负责对该项目进行全过程开发，办理从立项、可研报告审批到房产证办理全过程手续，自行组织队伍及材料供应商进行项目建设；第2项约定清丰县新华书店除提供上述条件现状土地外，前期不提供其他任何资金及技术支持；第4项约定建成后人防地下室（3100平方米）、图书卖场（8390平方米）及东侧主楼（5166平方米）共计16656平方米归原告清丰县新华书店所有，西侧主楼（6727平方米）归被告吉安公司所有。第5条约定，归原告清丰县新华书店所有的（人防地下室、图书卖场、东侧主楼等共16656平方米）建安成本为3186.90万元。2012年11月27日，原、被告双方签订《开发建设合同书》一份，该合同书第二条第2项约定，清丰县新华书店除提供土地外，还提供归清丰县新华书店所有的房产的建设资金。第4项约定，建成后地下室（3100平方米）、商业（8390平方米）归清丰县新华书店所有，公寓（5166平方米）酒店（6728平方米）归吉安公司所有。归清丰县新华书店所有的（地下室、商业共11490平方米）建安成本为2920万元。归吉安公司所有的酒店、公寓面积共11894平方米，依据招标文件，吉安公司应返还清丰县新华书店土地出让金及清丰县新华书店已经实施的其他前期工程费共552万元，两者相抵，清丰县新华书店应支付吉安公司建安成本2386万元。2012年12月5日，原、被告签订《新华图书大厦酒店式公寓开发附加协议》，约定项目名称为新华图书大厦酒店式公寓，项目位置县城人民路图书大厦项目东侧主楼，项目规模总建筑面积5166平方米，酒店式公寓共55套。第二条第1项约定，为符合上级相关规定，按照双方签订的新华图书大厦项目开发建设合同约定，新华图书大厦酒店式公寓归吉安公司所有，现更正为新华图书大厦酒店式公寓的开发建设、价格、销售等与之相关的事项均由清丰县新华书店确定。第2项约定，酒店式公寓竣工后由吉安公司的名义定向对清丰县新华书店职工进行出售，并与清丰县新华书店职工签定房产出售合同，吉安公司无权销售该房产。第3项约定，酒店式公寓总造价暂定为1085万元，该工程款由甲方按图书大厦项目开发建设合同约定的付款方式进行支付，最终价格依据决算多退少补。2013年7月26日，原告清丰县新华书店作为甲方与乙方被告吉安公司、丙方河南祥记公司签订《图书大厦项目建设补充条款》，约定清丰县新华书店作为第一发包人的权利义务为：落实属于清丰县新华书店的工程建设资金，按照三方认同的付款方式及时拨付给河南祥记公司，认可吉安公司与河南祥记公司之间签订的《建筑工程承包协议》及有关本工程的其他文件。被告吉安公司作为第二发包人，负责落实该公司应付的资金到位，并按照《建筑工程承包协议》约定的支付节点按期支付工程款。河南祥记公司作为承包方，应完成清丰县新华书店、吉安公司交给的各项任务。

另查明，2016年5月16日，原、被告双方签订《解除开发建设合同协议书》，约定：双方于2012年签订开发建设合同，共同开发清丰县人民路新华书店图书大厦项目，开发建设过程中由于吉安公司资金问题，已不能正常履行开发建设合同，经双方协商一致自愿签订解除开发建设合同协议。一、双方自愿解除2012年7月8日双方签订的《开发建设合同》、2012年11月27日双方签订的《开发建设合同》、2012年12月5日双方签订的《新华图书大厦酒店式公寓开发附加协议》、2013年7月26日双方签订的《图书大厦建设补充条款》。二、合同生效后七日内，吉安公司必须将图书大厦项目相关资料移交给清丰县新华书店。三、吉安公司有义务积极配合清丰县新华书店办理合同主体变更、相关合同履行和终止等一切手续变更办理，本合同生效后七天内办理完毕。四、双方明确：本协议第一条所涉及到开发建设合同中，酒店公寓名义上归吉安公司所有，但实际属于清丰县新华书店所有房产，不属于吉安公司所有。五、鉴于吉安公司前期投入的实际支出，清丰县新华书店按照审计结果分期补偿给吉安公司人民币1100万元。吉安公司在解除合同前与图书大厦项目开发建设有直接关系的对外融资、担保、欠款等相关债权债务明细清单，于本协议生效后七日内向清丰县新华书店如实提供。经双方协商一致付款协议如下：1、自本协议签订三日内给付吉安公司补偿款200万元。2、清丰县新华书店在吉安公司提供同第三方达成的融资合同解除、担保合同解除、欠款偿付手续，经清丰县新华书店核实后，清丰县新华书店给付吉安公司补偿款600万元。3、剩余补偿款300万元，清丰县新华书店在图书大厦工程验收合格后给吉安公司付清。六、如果吉安公司以图书大厦所涉房产对外提供担保的，吉安公司应立即办理解除担保手续，并自行承担损失。七、合作期间吉安公司所有对外授权委托及补充协议，因合同解除而作废。八、吉安公司如不按照本协议第二条、第三条、第五条规定期限完成的，每逾期一日吉安公司向清丰县新华书店支付万分之三的违约金（以双方约定的补偿金1100万元为基础）。

还查明，2017年1月23日，清丰县新华书店作为甲方与乙方吉安公司、丙方河南祥记公司、农民工代表签订《协议书》一份，约定：鉴于清丰县新华书店与吉安公司于2016年5月16日签订了《解除开发建设合同协议书》，就解除共同开发清丰县人民路新华书店图书大厦（以下简称图书大厦）项目进行了约定。现因丙方主张未能按照合同约定收到工程款及农民工工资，导致丙方河南祥记公司及农民工围堵河南省新华书店发行集团有限公司大门的严重后果，各方现就解决农民工工资等问题协议如下：一、截至2017年1月22日，经河南祥记公司认可的丙方农民工所主张的工资总额为玖拾陆万元，由甲方清丰县新华书店直接向农民工一次性进行支付完毕。如再发生农民工工资纠纷，由河南祥记公司自行承担全部责任。二、河南祥记公司主张的未付工程款尚未经审计、决算，待审计、决算后，由甲方将剩余10%工程款按照约定直接向河南祥记公司支付（第一条清丰县新华书店已支付农民工工资应予扣除）。三、甲方清丰县新华书店享有图书大厦的全部产权，向丙方支付的农民工工资及剩余工程款，应抵扣2016年5月16日《解除开发建设合同协议书》第五条所约定的分期补偿款。剩余分期补偿款清丰县新华书店应在吉安公司履行相关义务后予以支付。该协议签订后，清丰县新华书店于2017年1月24日、1月25日分三笔通过银行转账方式向河南祥记公司支付了共计96万元工程款。

又查明，图书大厦西侧主楼房屋（包括一层门面708平方米、2-3层楼梯间142平方米、4-11层酒店部分5878平方米、酒店层面楼梯间118平方米），被告以锁门方式未让原告使用。

还查明，清丰县新华书店分别于2016年9月29日、9月30日通过银行转账方式向吉安公司支付20万元、30万元，汇款用途为回购款。2016年7月23日、2016年8月20日，吉安公司法定代表人高有新出具收据两张，显示收到清丰县新华书店回购款共计人民币40万元。

本院认为，原、被告双方分别签订有两份《开发建设合同》、《新华图书大厦酒店式公寓开发附加协议》、《图书大厦建设补充条款》、《解除开发建设合同协议书》和《协议书》等协议，上述协议均系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，不损害社会公共利益，均为有效协议。双方均应按照协议约定履行各自权利义务。其中，原、被告双方于2016年5月16日签订的《解除开发建设合同协议书》，明确约定解除双方签订的两份《开发建设合同》、《新华图书大厦酒店式公寓开发附加协议》及《图书大厦建设补充条款》等四份协议。2017年1月23日，清丰县新华书店与吉安公司、河南祥记公司及农民工代表四方签订的《协议书》对原、被告双方《解除开发建设合同协议书》中的部分条款进行了修改和补充，系双方当事人就修改双方之间的合同形成了合意，故对于变更修改的部分，应当以2017年1月23日四方签订的《协议书》为准；未变更修改的部分，应当按照《解除开发建设合同协议书》履行。被告吉安公司辩称根据《解除开发建设合同协议书》的约定，原告应当在协议签订后三日内向被告支付补偿款200万元，但截至目前，原告未履行约定的义务的理由，本院认为，2017年1月23日的《协议书》中约定，清丰县新华书店享有图书大厦的全部产权，向河南祥记公司支付的农民工工资及剩余工程款96万元，应抵扣《解除开发建设合同协议书》第五条所约定的分期补偿款1100万元。剩余分期补偿款清丰县新华书店应在吉安公司履行相关义务后予以支付。双方在该份《协议书》中对于《解除开发建设合同协议书》约定的分期补偿款支付方式进行了变更，故吉安公司应当按照《解除开发建设合同协议书》的约定，先行将图书大厦项目相关资料移交给清丰县新华书店，并配合清丰县新华书店办理合同主体变更、相关合同履行和终止等变更手续的办理。关于吉安公司辩称被告与原告签订的解除协议的内容显失公平，且损害了第三方的利益的理由，本院认为，河南祥记公司在2017年1月23日签订《协议书》的协议书中，认可原、被告双方签订的《解除开发建设合同协议书》，被告吉安公司辩称损害河南祥记公司的利益的理由没有事实根据，本院不予支持。被告吉安公司也未提供证据证明《解除开发建设合同协议书》内容显失公平，故对于吉安公司的该项辩解理由本院亦不予支持。对于被告吉安公司以锁门方式控制的图书大厦西侧主楼房屋（包括一层门面708平方米、2-3层楼梯间142平方米、4-11层酒店部分5878平方米、酒店层面楼梯间118平方米），应交付原告清丰县新华书店。对于原告清丰县新华书店主张被告吉安公司应从2016年5月22日起支付违约金的诉讼请求，本院认为，《解除开发建设合同协议书》中约定吉安公司应在协议签订后七日内，将图书大厦项目相关资料移交给清丰县新华书店，并配合清丰县新华书店办理合同主体变更、相关合同履行和终止等手续变更办理，每逾期一日吉安公司向清丰县新华书店以双方约定的补偿金1100万元为基础支付万分之三的违约金。但在2017年1月23日签订《协议书》的协议书中，双方对于各自的合同义务履行进行了重新约定，故对于双方约定的违约金应自2017年1月31日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：

一、位于清丰县人民路与惠风路口项目名称为河南省清丰县新华书店图书大厦的产权归原告河南省清丰县新华书店有限公司所有。

二、被告河南吉安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告移交清丰县新华书店图书大厦项目相关资料，并协助原告河南省清丰县新华书店有限公司办理合同主体变更及所有权证。

三、被告河南吉安房地产开发有限公司将图书大厦西侧主楼房屋（包括一层门面708平方米、2-3层楼梯间142平方米、4-11层酒店部分5878平方米、酒店层面楼梯间118平方米），于本判决生效后十日内交付原告河南省清丰县新华书店有限公司。

四、被告河南吉安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告河南省清丰县新华书店有限公司支付违约金（以1100万元为基础按每日万分之三，自2017年1月31日起计算至履行完毕之日止）。

五、驳回原告河南省清丰县新华书店有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费201271元，由原告河南省清丰县新华书店有限公司负担4025元，由被告河南吉安房地产开发有限公司负担197246元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省高级人民法院。

审判长　李　敏

审判员　孔德军

审判员　杨　浩

二〇一八年六月二十五日

书记员　张梦珂