某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）浙01民终5407号

上诉人（原审被告）：***，男，1957年8月14日出生，汉族，住杭州市富阳区。

委托诉讼代理人：方建华，浙江圣港律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，女，1957年1月15日出生，汉族，住杭州市富阳区。

委托诉讼代理人：方建华，浙江圣港律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：浙江宝都建设有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道横凉亭路15号，统一社会信用代码：91330183563041711A。

法定代表人：***。

委托诉讼代理人：方建华，浙江圣港律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杭州富阳物资再生利用有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道恩波大道317号七楼，统一社会信用代码：913301831436607942。

法定代表人：汪建荣。

委托诉讼代理人：陈良，浙江东方正理律师事务所律师。

上诉人***、***、浙江宝都建设有限公司（以下简称宝都公司）因与被上诉人杭州富阳物资再生利用有限公司（以下简称物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初7659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。

原审法院查明：2004年12月，物资公司自建“物资再生利用公司办公楼”，土地性质为国有出让土地（富国用【2001】字第1××4号）。2011年5月25日，物资公司（甲方）与***（乙方）签订房屋买卖契约一份，主要内容约定：一、物资再生大楼坐落于××街道××路××号，为甲方自行建造，于2004年底前竣工验收完毕。甲方同意将物资再生大楼第四层房屋所有权出售给乙方。二、房屋售价为3804200元。契约对其他权利义务作了约定。

2016年6月30日，物资公司（甲方）、***（乙方）及宝都公司（担保方）签订协议书一份，主要约定，甲乙双方就恩波大道（原迎宾路51号）办公楼第四层房产转让及租赁经多次协商，特签订本合同：第一条，甲乙双方同意甲方以3000000元受让乙方所有的恩波大道317号（原迎宾路51号）办公楼第四层房屋产权（包括装修）；第三条，在乙方向甲方支付之前所有欠款，包括但不限于2013-2015年的物业管理费等、拖欠的购房款的利息、车库租金等，及向甲方支付2016年度的物业管理费金额第一年的租金（相关费用数额以本合同附件内容为准）后的十个工作日内支付上述转让款。第四条，甲乙双方一致同意甲方将恩波大道317号办公楼第四层按年度租金350000元出租给乙方使用，乙方同意按上述价格承租该房产。第五条，租期及租金。租期从2016年7月1日到2019年6月30日，租金总计1050000元。第六条，租赁期内房产所有权。1、租赁期内租赁房产所有权属甲方。2、租赁期满后，甲方同意乙方以3000000元回购租赁房产。乙方应当在租赁期结束后一个月内，签订回购房产“协议书”，并向甲方支付价款。价款支付完毕后甲方应积极配合乙方办理相关不动产登记手续，尽快转让租赁房产产权。第七条，租金和物业管理费的计算和支付。1、乙方按年租金350000元向甲方支付租金，租金应当于每年6月30日和12月31日前分别支付后半年的租金即175000元，乙方迟延支付租金的，甲方按迟延时间计算每日加收延付金额的万分之五的利息。2、乙方应于每年6月30日前缴清物业管理费、维修费、电梯折旧费等费用。第八条，维修保证金。乙方应当在合同签订后十日内向甲方支付50000元作为维修保证金，用于甲方未来维修因乙方装修而损害的消防喷淋系统的费用。若乙方存在租赁期结束后如约回购租赁房产，则甲方应退还保证金（不计息），否则该保证金不予退还。第九条，违约责任……；3、若乙方违反本合同第七条约定，未能及时缴清物业管理费等或拖欠租金，经甲方书面通知后仍然拖欠，时间从通知日起算达到一个月以上的，或者无法在租赁期结束后一个月内按约定付清回购款，则乙方丧失回购权，甲方可另行转让。第十条担保，宝都公司作为乙方履行本合同的连带责任保证人，对乙方违约产生的所有债务及甲方为实现债权所产生的费用（包括但不限于债务利息、律师费用、诉讼费用、财产保全费等）承担连带保证责任。第十四条，合同附件。附件是本合同组成部分，与正文有同等法律效力（见附件1）。附件1显示为扣款清单。一、扣欠款178481元，包括：1、延期交购房款应承担的利息100000元；2、物业管理费、维修费、电梯折旧费等66081元，其中：2013年度22777元；2014年度21196元；2015年度22108元。3、小车库租金：12400元，其中：1号车库：2015年6月1日到2016年5月30日4800元；2016年6月1日至12月31日2800元。3号车库：2015年10月20日到2016年10月19日4800元。二、应交款423014元。1、2016年度物业管理费、维修费、电梯折旧费22114元；2、小车库（3号）租金：2016年10月20日到12月31日900元；3、四楼租金：2016年7月1日到2017年6月30日350000元；4、四楼维修保证金：50000元，上述款项合计601495元。协议对其他权利义务作了约定。同年6月30日，***出具收条一份，载明：今收到物资公司退房款计贰佰叁拾玖万捌仟伍佰零伍元整。卡号6228××××7026，***富阳农村合作银行营业部。2016年7月1日、7月4日，物资公司分别开具金额为1898505元、500000元，收款人为***的转账支票，银行分户明细对账单备注显示均为“借款”。

2018年1月8日，***、王百勤出具承诺书一份，载明：本人将恩波大道317号四楼的600平方米房屋转租给杭州诚品教育培训学校有限公司，为保证大楼电梯使用、消防安全等物业管理的正常运行，现承诺：1、……；2、承诺2018年1月到7月的房租及利息于2018年3月底前支付。农商银行分户明细对账单显示2018年1月8日，***通过成思瑞分三次汇给物资公司计202450元，备注栏显示“往来款”。2019年8月30日，物资公司开具了收票人为***，总金额为184600元的增值税普通发票3份，应税劳务显示为经营房租、车库，注明发生时间分别为2017年1月1日到2017年6月31日（房租），2017年7月1日-2017年12月31日（房租）；2017年1月到2017年12月31日（车库）。

另查明，2014年5月22日，物资公司与***签订物业管理协议一份，该协议主要就迎宾路51号大楼物业，包括***使用四楼的管理作了约定，其中物业管理费约定：非居住性按建筑面积每月每平方米1.5元，每年的三月、九月前各收一次。系争房屋仍由***使用。本案审理中，***、***认可物资公司计算的车库租金、物业费及电梯折旧费金额及计算方式正确。

又查明，物资公司因本案诉讼支付律师代理费35000元，因本案诉讼申请保全支付财产保全责任保险费800元。

物资公司向原审法院提起诉讼，请求：1.***、***将位于富阳区富春街道恩波大道317号办公楼第四层腾空返还物资公司；2.***、***支付2018年1月1日至2019年6月30日止房屋租金525000元；3.***、***支付占有房屋使用费146712.33元（自2019年7月1日至2019年11月30日共153天，计算至房屋腾空之日止）；4.***、***支付逾期付款利息135712.5元；5.***、***支付车库租金11200元、物业费16720元、电梯折旧费6680元（详见计算清单，物业费和电梯折旧费计算至房屋腾空之日）；6.***、***支付律师代理费35000元、保全保险费800元；7.宝都公司对上述款项承担连带责任；8.***、***、宝都公司承担本案诉讼费。审理中，物资公司认为，因***、***于2018年1月8日委托成思瑞向物资公司支付的202450元包含房租175000元，两个车库租金9600元，欠付租金利息17850元，扣除17850元欠付租金利息后，***、***还需支付逾期付款利息117862.5元，遂变更第四项诉求为：支付逾期付款利息117862.5元（从2018年1月1日到2019年11月30日，此后以525000元为基数，按日万分之五支付至实际清偿之日）。

原审法院认为：根据当事人的诉辩，本案主要焦点为系争双方法律关系为房屋买卖及租赁还是民间借贷关系。当事人对自己的主张，有责任提供证据，民事诉讼法第六十四条第一款定有明文，物资公司主张案涉双方系房屋买卖及租赁关系，***、***认为系民间借贷关系，均应对各自主张举证证明。根据案涉双方提供的证据及认定的事实，案涉双方关系应认定系房屋买卖及租赁关系，而非资金借款及抵押担保关系，理由在于：其一，物资公司与***、***及宝都公司于2016年6月30日所签协议书就系争房屋买卖及租赁作了明确约定，未显示有借款及抵押情形；其二，***所出承诺书明确载明2018年1月到7月的房租，而从本案查明的情形看，案涉双方并未涉及其他房屋租赁，故该承诺书所涉房租自当为系争房屋项下的房租；其三，物资公司在2018年1月转账时虽备注为“借款”，但财务人员在进行资金处理时标注款项性质自不能否定案涉双方签订协议书时对权利义务的安排，此为不言自明之理。综上所述，物资公司关于案涉双方系房屋买卖及租赁关系的主张予以采纳。

关于物资公司要求腾房及支付房屋占用费的诉求。查系争协议书第五条约定，租期自2016年7月1日到2019年6月30日，第九条第3项约定，***、***无法在租期结束后一个月内按约定付清回购款，***、***丧失回购权。依本案查明的事实，***、***在租赁到期后未按约回购房屋，依约自应将租赁房屋退还物资公司，并支付自租赁到期日至退还房屋之日止使用房屋的费用，鉴于此，物资公司要求***、***腾退房屋，支付自2019年7月1日到实际腾房之日止房屋使用费的诉求予以支持，计付标准按350000元÷365日=959元/日执行。

对自2018年1月1日到2019年6月30日的租金诉求。查系争协议书第五条约定，租期自2016年7月1日到2019年6月30日，三年租金1050000元，每年350000元。依现查明的事实，***已支付一年半租金525000元，尚欠租金525000元，故对物资公司该部分租金诉求予以支持。关于逾期支付租金的利息诉求。查系争协议书第七条约定，***、***按年350000元支付物资公司租金，租金应当于每年6月30日和12月31日前分别支付后半年的租金即175000元，迟延支付租金的，按迟延时间每日加收延付金额万分之五的利息。又查***已支付前一年半租金，但未按约支付后一年半租金，依据前述约定，物资公司自当有权要求***、***支付逾期支付租金的利息。本案审理中，物资公司自认实际尚应付利息为117862.5元，对此予以采纳并予支持。

关于车库租金、物业费及电梯折旧费。对车库租金，查该车库租赁在案涉协议书签订前即已发生，而协议书约定的为双方关于系争房屋买卖及租赁事项，故该车库租金并非系争协议书项下的事项，也非基于系争协议书产生的争议，自不属本案审理范围。对物业费及电梯折旧费，系争协议书第七条第2项已作明确约定，且***、***对金额及计算方式并不持异议，故对物资公司该部分诉求予以支持。

关于律师费、保全担保费。查系争协议第十条就宝都公司作为***、***履行本合同连带责任保证人，对***、***违约产生的所有债务及物资公司为实现债权所产生的包括但不限于债务利息、律师费用、诉讼费用、财产保全费等在内的费用承担连带保证责任作了约定，显然该条款仅系作为债权人的物资公司与担保人的宝都公司间的约定，而非物资公司与***、***间的约定，故该条款对***及***并无约束力。又查系争协议书其他条款就物资公司为实现案涉债权所产生的费用由***、***承担未作明确约定，故物资公司要求***、***支付律师费及财产保全责任保险费没有事实依据，不予支持。

关于宝都公司的连带责任问题。查系争协议第十条约定，宝都公司作为***、***履行本合同的连带责任保证人，对***、***违约产生的所有债务承担连带保证责任，宝都公司作为担保方在协议书落款签名盖章，按约自应承担连带保证责任，故物资公司要求宝都公司对案涉款项承担连带责任具有协议依据，予以支持。综上，对物资公司合理部分诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国担保法》第十八条规定，原审法院于2020年4月22日判决：一、***、***应将位于杭州市富阳区富春街道恩波大道317号办公楼第四层腾空并返还给物资公司；二、***、***支付物资公司自2018年1月1日到2019年6月30日止租金525000元，支付自2017年12月31日到2019年11月30日止逾期支付租金利息117862.5元，并继续以525000元为基数，按日万分之五标准支付至租金实际付清日止；三、***、***支付物资公司自2019年7月1日到房屋腾空之日止房屋使用费，计付标准按每日959元执行；四、***、***支付物资公司自2019年1月1日到房屋腾空之日止物业管理费（以760平方米为基数，按每月每平方米2元计付）、电梯折旧费（以760平方米为基数，按每月每平方米0.8元计付）；上述一、二、三、四项判决，***、***应于判决生效后三十日内履行完毕。五、宝都公司对上述二、三、四项款项承担连带清偿责任；六、驳回物资公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12578元，应收受理费12498元，减半收取6249元，保全费4909元，合计11158元，由物资公司承担691元，***、***、宝都公司承担10467元。

***、***、宝都公司不服原审判决，向本院提起上诉称：虽然案涉双方在形式上签订有买卖及租赁协议，但该协议是表象，双方真实的交易是民间借贷关系，原审法院对案件定性错误。理由如下：其一，物资公司在出借款项时，通过银行转账给***，自己在款项用途中明确注明为借款，对外已明确了物资公司作为借款的意思表示，***当时也接受了借款，双方的借贷关系实际己成立。原审法院对借款用途不予认定的理由是，“物资公司财务人员在资金处理时标注款项性质不能否定案涉双方签订协议书时对权利义务的安排”，显然该理由是不能成立的。作为物资公司汇款转账时对资金用途作了特别备注声明，其行为已经对外公示产生相应的效力，诉讼中又以自已公司的财务人员做帐方便为由否认对自己不利的借款意思，其观点是明显不能成立的。其二，案涉房产系***于2011年5月以380万元价格购入，购入后装修投入约200万元，经向评估公司询价在2016年6月30日向物资公司借款时点案涉房产价值675.02万元，到原审法院作出判决的2020年5月20日时点价值为1015.19万元，***、***向物资公司申请借款300万元，实际仅收到借款239.8505元，不可能真正以300万元的价格卖给物资公司。如果按照形式上的买卖及租赁协议来确定双方的法律关系，明显不符合常理，也显失公平。其三，双方形式上签订的买卖及租赁协议上约定有回购条款，实际就隐含了房屋抵押担保性质。如果案涉房屋真正卖掉了，就没有必要签订回购条款了。其四，2019年6月28日借款到期后，***与物资公司法定代表人汪建荣谈话中，汪建荣也明确表示，想这么个办法，即形式上订立个双方不真正履行的买卖及租赁协议作为抵押担保，帮忙借款给***，认可双方之间实际为借贷关系的事实。综上，案涉双方法律关系系名为买卖及租赁，实为民间借贷关系，案件法律关系非常明确，物资公司以租赁合同纠纷起诉，明显没有事实依据，原审法院对案件定性不当，实体判决错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回物资公司原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由物资公司承担。

针对***、***、宝都公司的上诉，物资公司答辩称：***、***、宝都公司关于虽然案涉双方在形式上签订有买卖及租赁协议，但该协议是表象，双方真实的交易是民间借贷关系，原审对案件定性错误的上诉理由不能成立，依法予以驳回。一、2016年6月，***、***因债务产生向物资公司提出能否帮忙将恩波大道317号第四层办公楼退还给物资公司，物资公司当时出于好意，也同意以300万元的价格回购并返租给***、***，完全没有借贷的意思表示。二、如***、***、宝都公司诉称，系以房屋抵押形式向物资公司借款300万元，除了双方签订的协议书作为从合同，更应该有借条作为主合同。但实际上，***向物资公司出具的系收条，从未出具过借条或者借据，更未约定过借款利息，该收条内容是今收到物资公司退房款2398505元。从该收条内容也可以反映***的真实意思表示是收到了2398505元退房款，而非向物资公司借款2398505元。***出具的收条，还经过物资公司董事汪建荣、张敬峰签字确认，更经过物资公司董事会决议通过，任何一方抵赖均不能否认双方购买房屋以及返租的真实意思表示。三、在物资公司董事会决议通过后，就交由出纳支付购房款项，因填写银行转账支票，必须填写用途。但由于案涉办公楼没有产权证，***、***无法向物资公司提供购房发票，按照真实意思填写购房款，会导致物资公司支出的款项没有相对应的购房发票做账。为了能够顺利做账，又能支出款项，出纳随即在转账票用栏中填写的借款字样。而在转账支票存根中，对用途一栏不予填写，物资公司出纳只是以借款的名义支付购房款而已。***、***不能仅以富阳农村银行分户明细对账单上记载有借款字样，而否定购房的真实意思表示。四、双方从未约定过支付借款利息，在整个协议履行过程中，***、***向物资公司支付的也只是租金车库租金和欠付租金的利息。物资公司开具的也是租金发票和车库租金发票。在向***、***催讨租金时，***、***也一再表示会如期支付租金和欠付租金的利息，而非归还借款本金和利息。在一审庭审调查时，***、***代理人也确认已支付了一年半房租计52.5万元，其中第一年租金35万元，在物资公司支付购房款时，已经预先扣除剩余的半年租金175000元即包含在委托成思瑞支付的202450元款项中，其中房租是175000元、两个车库租金9600元，欠付租金利息17850元。该款项金额与物资公司要求***、***支付欠付房屋租金以及车库租金的诉请求也完全一致，恰可以证明，***、***履行的只是支付租金义务，从而证明双方系房屋买卖而非借贷关系。五、***、***自2016年开始出现巨额债务危机，请求物资公司回购办公楼，物资公司也是出于好意才同意回购，回购的价款也完全符合市场价值。从双方录音谈话中，也正好可以证明该办公楼买卖的真实意思表示，从未提过案涉房屋系抵押担保。况且物资公司法定代表人也一再表示要求***、***按照协议书约定，支付租金及欠付租金的利息。该办公楼的买卖以及执行均需通过公司董事会决议通过，任何个人无权决定。而本案***不仅不履行支付欠付租金的义务，为了躲避债务，还故意设计用录音的方式想陷害物资公司法定代表人将购房款说成借款，但事实不容置疑。双方的录音谈话，正好可以证明该笔款项系购房款，***的阴谋终将不能得逞。六、***、***、宝都公司诉称的关于不可能以300万元低价卖给物资公司的说法，同样不能成立。***、***、宝都公司诉称不可能真正以300万元价格卖给物资公司，是基于***委托的浙江广成房地产土地资产评估有限公司作出的评估报告，但该评估报告并不能达到其证明目的。首先，该评估报告系***单方面委托，并非共同委托作出的，不能证明其客观真实性；其次，该评估报告的估价方法采用的也是比较法测算估价对象市场价值，比较法是选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例交易价格进行处理后，得到估价对象价值或价格的方法。可见该比较法的选取对象均是有房屋产权证的办公楼，而案涉办公楼至今没有办理房屋产权证，没有可选取比较的对象，与评估报告选取的有产权证的办公楼完全没有可比性，该评估报告并不能客观反映案涉房屋的实际价值。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。***、***、宝都公司的上诉既无事实依据，又无法律依据，依法予以驳回，

二审期间，***、***、宝都公司向本院提交证据材料：评估报告1份，用以证明案涉房产在2016年6月30日***向物资公司借款时价值675.02万元，2020年5月价值1015.19万元的事实，可以印证***不可能将涉案房产以300万元的价格真正卖给物资公司的事实。

上述证据经物资公司质证：并非新证据，已过举证期限，该评估报告系***单方面委托，不能证明其客观真实性，不能反映涉案房屋实际价值。本院经审查后认为，该评估报告系***自行委托评估公司出具，故不予确认。

二审期间，物资公司未向本院提交新的证据材料。

本院经审查认为：本案首要的争议焦点为对物资公司与***、***之间真实法律关系的认定，即是真实的房屋买卖、租赁合同关系还是名为房屋买卖、租赁合同关系实为民间借贷关系。对此，双方当事人各执一词。物资公司主张其与***、***之间系先将房屋转让，后又返租给***、***，并以房屋租赁合同关系提起本案诉讼。对此，***、***、宝都公司均认为，各方虽在形式上签订了房屋买卖及租赁协议，但该房屋买卖及租赁协议仅作为借款担保，物资公司与***、***之间实为民间借贷关系。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”显见，真实的意思表示是认定民事法律关系的核心要素之一。对房屋买卖、房屋租赁抑或民间借贷法律关系的判定，不应仅受限于当事人之间签订的书面合同的外观和名称，而应以当事人之间的真实意思、合同的实质内容以及相关履行行为综合予以判定。简而言之，可根据协议约定的标的物现状及特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合进行衡量，以探究当事人之间真实意思表示所对应的法律关系。就本案而言，分析如下：（一）涉案《协议书》在形式上不仅包含了房屋转让，还包含了房屋转让后的返租。同时，还约定了三年租赁期满后，再由***、***进行回购。如此连锁式之交易，明显有违生活逻辑及常理。（二）涉案《协议书》对房屋转让如此重要之事项，仅用两、三个合同条文进行轻描淡写，显然各方当事人关注的焦点不在于房屋本身的状况及房屋转让事宜。同时，该《协议书》约定的房屋转让款与约定的房屋租金支付标准，两项比较，所约定的房屋转让款亦明显偏低。（三）如前所述，《协议书》对房屋转让的事项仅进行了粗略约定，而对租赁房屋的交付、使用等事项则近乎未约定，但对所谓租金支付、逾期付款则丧失回购权等违约责任则进行了详细的约定，且约定由宝都公司对协议的履行提供连带责任保证。诸如此等约定，也与房屋转让、房屋租赁的一般交易习惯明显不符。显见，各方当事人尤为关注款项的支付以及违约责任的负担等事项。（四）关于涉案《协议书》约定的房屋转让款的支付。按照《协议书》约定及物资公司的主张，应先行扣除***、***之前欠款，再由物资公司支付剩余转让款。在实际履行过程中，物资公司根据扣款清单扣除欠款后，其分别于2016年7月1日、2016年7月4日向***银行账户汇入1898505元、500000元。依据当事人提供的相关证据，物资公司对该两笔款项的备注均为借款。该项事实恰能印证***、***、宝都公司关于物资公司与***、***之间系民间借贷关系的主张。通过包括但不限于前述内容可见，本案中各方当事人关注的并非房屋转让与租赁，而是款项支付及违约责任的承担。各方当事人之间虽有房屋买卖、租赁合同的外观，但其真实意思却并非如此。综合案件实际情况，***、***、宝都公司关于各方之间真实的法律关系为并非房屋买卖、租赁合同关系而是民间借贷关系的主张更具高度盖然性，可与现有证据相互印证，亦更符合生活常理，故应予以采信。在本院释明后，物资公司拒绝变更诉讼请求并坚持各方之间系房屋买卖、租赁合同关系。在此情形下，参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，本案应驳回物资公司的起诉。综上，***、***、宝都公司的上诉理由合理部分，本院予以采信。原审法院适用法律存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

一、撤销杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初7659号民事判决；

二、驳回杭州富阳物资再生利用有限公司的起诉。

本裁定为终审裁定。

审判长　　秦海龙

审判员　　胡　宇

审判员　　张一文

二〇二〇年九月十日

书记员　　董　悦