合肥英士博户外用品科技有限公司、合肥原野标识工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）皖01民终6081号

上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥英士博户外用品科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区仰桥路181号。统一社会信用代码913401006910733209（1-1）。

法定代表人：刘战鹰，董事长。

委托诉讼代理人：汪泳艳，安徽承义律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韦大文，安徽众城高昕律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥原野标识工程有限公司，住所地安徽省肥西县桃花镇香蒲路与翠竹路交口。统一社会信用代码91340123584566162J(1-1)。

法定代表人：汪永松，董事长。

委托诉讼代理人：胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：窦超，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。

上诉人合肥英士博户外用品科技有限公司（以下简称英士博公司）因与被上诉人合肥原野标识工程有限公司（以下简称原野公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

英士博公司上诉请求：依法撤销一审判决第一、二、五项，改判：1、双方签订的《租赁合同》于2014年10月15日解除;2、判令原野公司支付英士博公司房屋租金或房屋占用费59510.88元;3、原野公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：原野公司虽于2014年1月20日向英士博公司发送了《退租申请》，但英士博公司于2014年1月24日向原野公司发送了书面《退房整改事项》。从该《退房整改事项》内容中可清楚反映出原野公司在承租涉案房屋期间造成了租赁房屋墙面、地面、道路、窗户、消防设施、树木等财产设施严重毁损的情形。英士博公司书面通知原野公司要求其对租赁房屋等财产的损坏予以修复，恢复房屋原状，并以整改完成验收合格为实际退租日，并无不当。一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2014年1月20日解除，并不予支持英士博公司主张的房屋租金或房屋占用费59510.88元，显系错误。

原野公司辩称：2013年7月29日，合肥市蜀山新产业园区管理委员会发布《关于清退自建厂房内其他企业的函》，称因英士博公司投资规模一直没有达到要求，且将自建厂房（即涉案厂房）擅自出租，行为违规，要求英士博公司将自建厂房内的其他企业予以清退。英士博公司在收到该函件后，随即转交给原野公司。鉴于英士博公司提出清退自建厂房内的承租企业，原野公司被迫无奈，只得重新寻找其他厂房。政府行政命令是导致双方《租赁合同》解除的直接原因，深层次的原因是英士博公司投资规模一直没有达到要求，且将自建厂房擅自出租，故导致双方《租赁合同》解除的过错方是英士博公司。双方就合同解除或终止后，房屋的交付标准没有约定，英士博公司要求原野公司恢复原状没有可参照的标准。另外，英士博公司主张原野公司破坏了涉案房屋，给英士博公司造成了损失，但英士博公司至今也没提供房屋损失的评估报告或者修复所花费的金额。故一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2014年1月20日解除正确，应予维持。

原野公司向一审法院起诉请求：1、原野公司与英士博公司签订的《租赁合同》于2014年1月20日终止;2、判令英士博公司返还房租、押金、水电等各项费用80129.8元;3、判令英士博公司返还原野公司承租期间缴纳的水电费87865元;4、判令英士博公司承担本案诉讼费。

英士博公司向一审法院反诉请求：1、英士博公司与原野公司订立的《租赁合同》于2014年10月15日终止;2、判令原野公司支付英士博公司自2014年2月18日起至2014年10月15日止的房屋占用费及逾期支付房屋租金、水电费的违约金合计人民币92134.4元;3、判令原野公司承担本诉、反诉的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：英士博公司系安徽省合肥市蜀山区仰桥路181号1幢车间101、201的所有权人，博隆工业园内的1#厂房一层南区在上述所载仰桥路181号1幢车间101、201的范围内。

2011年8月18日，合肥博隆户外用品科技有限公司（甲方）与汪军（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：第一条：甲方向乙方出租的房屋位于合肥市蜀山经济开发区博隆工业园内的1#厂房一层南区。第二条：租赁期限为5年即2011年9月1日至2016年8月31日止，但如果乙方未能在本合同第四条约定的日期前支付规定的租金，则本合同自动解除。第三条：第一年的租金为每平方米13元/月（其中该租金的30%为水电及物业管理费）。从第三年开始（含第三年）每年的租金在前一年的基础上每平方米递增1.3元（租金平方数按实际建筑面积计算，即1387.2平方米）。第四条：每年度的租金，乙方应当分两次付清，即每六个月支付年租金的一半。第一年的租金，乙方应当在本合同签订之日先付年租金的一半为108201.6元，剩余108201.6元乙方应在合同签订后第六个月届满之日2月18日支付完毕，以后每年的租金均按此两个时间按时支付（以下简称最后支付日）乙方支付的租金直接支付至刘战鹰名下的账户。第五条：乙方承租房屋的用途为广告产品的加工制作，乙方仅能在此用途范围内使用租赁房屋，并确保其气味、噪音、排污等不影响甲方的正常生产和生活，而且符合蜀山工业园区的政策性管理及符合国家法律法规等。……甲方应当提供乙方水电表独立分表，按实计费，收费标准按国家常规计价，水2.65元/吨。第六条：甲方应当在2011年8月18口向乙方交付租赁房屋，如果甲方未能如期交付房屋，免租期以及承租期均相应顺延。在甲方向乙方交付房屋时，双方共同制作签署《房屋交接单》，作为甲方已如约向乙方交付租赁房屋的证据。第七条：乙方为保证其安全使用租赁房屋及水电保证，应当向甲方交纳押金。押金在租赁期间不得冲抵租赁费水电费等。合同期满，如果乙方未出现违约行为，甲方在合同期满后一周内将该押金无息返还乙方。在合同期满时，如果乙方对租赁房屋造成毁坏或拖欠水电费用，甲方首先从押金中扣除及赔偿，不足部分由乙方另行赔付。押金金额为50000元。乙方在合同签订之日向甲方一次性全额支付押金。第九条：乙方应当在每月十日前凭甲方提供的水电收据，乙方核对后三日内付清当月水电费。第十条：在租期届满或者因其他原因使得本合同权利义务关系终止时，双方约定处理如下：乙方在租期届满或者本合同权利义务关系终止时，双方约定处理如下：乙方在租期届满或者本合同权利义务关系终止后五日内，向甲方返还房屋的方式如下：①乙方同甲方结清所有费用;②甲方与乙方共同对租赁房屋的完好、安全状况进行检查;③乙方向甲方移交房屋钥匙及其他甲方在房屋交付时移交给乙方的物品;④甲方与乙方共同签署房屋返还文件。第十一条违约责任：如果至某一个最后支付日止，乙方没有足额支付其应当在该最后支付日支付的租金，则从最后支付日的次日起至乙方支付全部应付租金之日止，在该违约期限内，乙方应当向甲方支付3000元每天的违约金。如果累计违约期间达到30天时，甲方在权单方面解除合同。……如乙方拖欠水电费、垃圾清运费，每拖欠一天，乙方应当向甲方支付拖欠费用的5%/天的违约金。如果乙方逾期支付水电费，则甲方有权对乙方采取停水停电措施，由此产生的责任与损失均由乙方承担。第十四条：乙方应当在签署本合同后自行注册以本合同中的房屋为经营场所的公司（新公司）。在新公司成立后的15日内，新公司应当在本合同文本上加盖公章，从而使新公司成为租赁方，并标注加盖公章的日期，但乙方仍应对本合同承担连带责任。如果新公司没有依照前述规定加盖公章的，视为乙方未经甲方同意自行转租。原野公司提供的合同落款处乙方由汪军签名并由原野公司盖章。英士博公司提供的合同落款处乙方仅由汪军签名。

2013年5月10日，合肥蜀山经济开发区管理委员会给英士博公司发出一份《通知》，内容为：“我管委会多次接到投诉，认为贵公司有喷漆及其他有毒有害气体产生，严重污染周边环境。我管委会经调查是贵公司租赁户合肥原野标识有限公司生产所产生的污染，贵公司出租房屋后其产业类型不符合园区定位及环保标准。现责令贵公司接本通知30日内解除该户租赁合同，否则我管委会将通知相关部门对贵公司进行查处，特此通知！”。

2013年7月29日，合肥市蜀山新产业园区管理委员会给合肥博隆户外用品科技有限公司发送《关于清退自建厂房内其他企业的函》，内容为：现贵公司投资规模一直没有达到合同要求，且将自建厂房擅自出租。根据合肥市工业土地管理办法规定，贵公司行为已经违规，请尽快实施相应整改措施。1、完成规定的投资额;2、将自建厂房内的其他企业予以清退，否则我方进一步追究贵公司的违约责任，并保留追究贵公司其他违约责任的权力。英士博公司接到《关于清退自建厂房内其他企业的函》后即转交原野公司，原野公司于2013年9月26日发函给合肥博隆户外用品科技有限公司，内容为：我公司于2011年9月1日租用博隆工业园1#厂房一层南区，租用面积为1387.2平方米。在2013年8月份收到你公司（蜀山产业园关于清退自建厂房私自出租）函，要求清退自建厂房租用企业予以清退，根据贵公司要求，我司积极配合，准备到别处去找一个能使用我公司生存与长期发展，更为稳定的厂房。因我公司系生产型企业，还需要贵公司的支持和帮助，特向贵公司书面的形式通知，拟定于2013年11月底左右搬迁在贵公司内所有我公司设备与物品。

2014年1月20日，原野公司给合肥博隆户外用品科技有限公司发送《退租申请》，内容为：“我公司于2011年9月1日租用博隆工业园1#厂房一层南区，租用面积为1387.2平方米。在2013年8月份收到你公司（蜀山产业园关于清退自建厂房私自出租）函，要求清退自建厂房租用企业予以清退，根据贵公司要求，我司积极配合，准备到别处去找一个能适应我公司生存与长期发展，更为稳定的厂房。因我公司是生产型企业，还需要贵公司的支持和帮助，特向贵公司书面的形式通知，定于2014年1月20日前已经搬迁在贵公司内所有我公司设备与物品。租用期截止为2014年1月20日”。2014年1月20日，原野公司搬离承租的涉案房屋。英士博公司于2014年1月24日向原野公司出具《退房整改事项》，内容为：我公司于2014年1月20日接到贵司的退租申请，经双方共同检查发现如下问题：地坪油污未清理;水磨石地坪破损严重需要修复;窗玻璃油漆污染严重需清理;东南角墙面污染严重，需修复;屋内及路面污染需清理干净、路南面垃圾需清运走;路过树木因喷漆至树死亡需要补种;水泥路面被油漆损坏严重，需恢复;雨污水井盖损坏严重，需恢复;东边焊接车间墙地面破坏严重需要修复;消防设施损坏污染严重;以上问题请尽快整改完成，以整改完成验收合格为实际退租日。后双方未能协商达成一致。

2014年9月24日，汪军起诉英士博公司于一审法院，诉请基本同本案。后英士博公司又反诉汪军，要求判令双方订立的《租赁合同》于2014年10月15日解除、对损坏房屋进行修复、恢复原状等。2015年3月20日，一审法院作出（2014）蜀民一初字第03062号民事裁定书，查明部分事实如下：汪军、汪永松、合肥原野广告装饰有限公司于2011年9月23日共同投资设立合肥原野标识工程有限公司，法定代表人为汪永松，注册场所为涉案房屋。原野公司使用涉案租赁房屋并交纳房租和水电费。英士博公司先后多次向原野公司发出《函》、《缴费通知书》，就原野公司承租涉案房屋拖欠租金以及产生污染安全隐患问题进行交涉。2014年4月9日，原野公司以合肥博隆户外用品科技有限公司为被告诉至法院，请求判令：双方签订的《租赁合同》于2014年1月20日终止及合肥博隆户外用品科技有限公司返还房租、押金、水电费等80130元。合肥博隆户外用品科技有限公司提出反诉，要求原野公司修复房屋恢复原状并支付租金59510元及违约金30000元。后双方均于2014年7月15日撤回诉讼。汪军陈述由于原野公司未取得企业法人营业执照，故由其与合肥博隆户外用品科技有限公司订立《租赁合同》，房租及水电等相关费用均系原野公司缴纳。一审法院认为：原野公司使用租赁房屋作为其经营场所并交纳房租及水电费，实际享有合同权利并履行合同义务，英士博公司亦就催缴房租、水电费及退租事宜多次与该公司函件往来，接受原野公司成为租赁合同的承租人并要求其承担合同责任。故应当认定原野公司与英士博公司之间就涉案房屋形成房屋租赁关系。汪军作为原告主体不适格，反诉的当事人应仅限于本诉当事人的范围，反诉被告应是本诉原告，因此英士博公司对汪军的反诉亦属主体不适格，裁定：一、驳回汪军的起诉;二、驳回合肥英士博户外用品科技有限公司的反诉。

2011年8月22日，原野公司支付英士博公司158201.6元（含50000元押金和2011年9月1日至2012年2月28日期间的房租）、2012年3月15日支付租金108201.6元（2012年3月1日至2012年8月31日期间）、2012年9月29日支付租金108200元（2012年9月1日至2013年2月28日期间）、2013年4月28日支付租金108201.6元（2013年3月1日至2013年8月31日期间）、2013年9月26日支付租金59510元（2013年9月1日至2013年11月30日期间）、2013年12月2日支付租金59511元（2013年12月1日至2014年2月28日期间）。2011年9月至2013年11月期间的水电费已经结清。英士博公司收取了原野公司缴纳的预付水电费20000元。英士博公司于2016年初使用了涉案房屋。2016年3月23日，原野公司起诉英士博公司至一审法院。英士博公司认可原野公司剩余水电费5004元未使用。

一审法院另查明：合肥博隆户外用品科技有限公司于2012年4月变更为合肥英士博户外用品科技有限公司。

一审法院认为：汪军、合肥博隆户外用品科技有限公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。后合肥博隆户外用品科技有限公司变更为合肥英士博户外用品科技有限公司。合肥博隆户外用品科技有限公司的有关权利义务由合肥英士博户外用品科技有限公司承继。汪军签订《租赁合同》是为了原野公司经营所需，后原野公司也实际使用租赁房屋作为其经营场所并交纳房租及水电费，实际享有合同权利并履行合同义务，英士博公司亦就催缴房租、水电费及退租事宜多次与该公司函件往来，接受原野公司成为租赁合同的承租人并要求其承担合同责任，原野公司与英士博公司之间就涉案房屋形成房屋租赁关系。双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。关于双方之间的房屋租赁合同的解除日期。因合肥市蜀山新产业园区管理委员会于2013年6月5日发函给英士博公司称原野公司经营造成污染、不符合产业园的产业政策等，要求英士博公司与原野公司解除合同，2013年7月29日，合肥市蜀山新产业园区管理委员会又发函给英士博公司要求其清退自建厂房内的其他企业，英士博公司据此要求原野公司搬离涉案租赁房屋，原野公司因此于2014年1月20日搬迁结束并向英士博公司发函告知，英士博公司认为原野公司对承租的房屋造成了损坏，但是英士博公司并未提供充分的证据证实，故该院确认双方之间的《租赁合同》于2014年1月20日解除，因此英士博公司要求原野公司支付2014年2月18日至2014年10月15日期间的房屋租金和占用费59510.88元，缺少事实和法律依据，对此该院不予支持;原野公司在租赁合同履行过程中存在迟延支付房租的情形，按照合同约定若原野公司没有按时足额支付租金，则原野公司应当向英士博公司支付每天3000元的违约金，因此现英士博公司仅要求原野公司支付迟延支付房租和水电费的违约金32623.52元，不违反双方的约定，该院予以支持;合同明确约定双方之间的租赁期限自2011年9月1日起，根据原野公司租赁费的缴纳情况，可以确定原野公司房租已经缴纳至2014年2月28日，因此原野公司要求返还2014年1月21日至2014年2月28日期间的房屋租金25216元，该院予以支持;原野公司在承租房屋时缴纳了押金50000元，现双方之间的房屋租赁合同已经解除，英士博公司应当返还原野公司押金50000元;因英士博公司认可原野公司搬离时尚余水电费5004元，该款项英士博公司应予退还;关于原野公司要求英士博公司缴纳的房租中是否包含水电费的问题，应当根据双方所签订合同的条款以及合同后期的履行情况来分析，在租赁合同中，除了第三条租金条款之外，双方还就水电的使用、水电费的缴纳金额和支付方式、拖欠水电费从押金扣除、拖欠水电费的违约金等进行了约定，在实际履行过程中，原野公司也有十余次缴纳或者预交了水电费，在2013年年底，双方还就水电费的缴纳进行了结算，且在此过程中原野公司均未提出异议，因此原野公司要求英士博公司返还承租期间缴纳的水电费87865元，缺少事实和法律依据，该院对此不予支持。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、合肥原野标识工程有限公司与合肥英士博户外用品科技有限公司签订的《租赁合同》于2014年1月20日解除;二、合肥英士博户外用品科技有限公司于判决生效之日起10日内返还合肥原野标识工程有限公司租房押金50000元、2014年1月21日至2014年2月28日期间的房屋租金25216元、水电费5004元;三、合肥原野标识工程有限公司于判决生效之日起10日内支付合肥英士博户外用品科技有限公司违约金32623.52元;四、驳回合肥原野标识工程有限公司的其他诉讼请求;五、驳回合肥英士博户外用品科技有限公司的其他反诉请求。上述第二、三项折抵后，合肥英士博户外用品科技有限公司应于判决生效之日起10日内支付合肥原野标识工程有限公司47596.48元。本诉案件受理费3660元，由合肥原野标识工程有限公司承担1980元，由合肥英士博户外用品科技有限公司承担1680元。反诉案件受理费1051.5元，由合肥英士博户外用品科技有限公司承担436.5元，由合肥原野标识工程有限公司承担615元。

二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。

本院认为：本案双方当事人于2011年8月18日就涉案房屋签订的《租赁合同》系其真实意思表示，内容合法有效。在《租赁合同》履行过程中，合肥市蜀山区新产业园区管理委员会于2013年7月29日向英士博公司出具《关于清退自建厂房内其他企业的函》，要求英士博公司清退自建厂房内的其他企业，英士博公司随即将该函转交原野公司，并据此要求原野公司搬离涉案房屋。原野公司于2013年9月26日函告英士博公司，拟定于2013年11月底搬迁。后原野公司向英士博公司发送《退租申请》，明确告知英士博公司其于2014年1月20日前已搬迁，租用期截止为2014年1月20日。从英士博公司于2014年1月24日向原野公司出具的《退房整改事项》内容可以反映出英士博公司已收到原野公司的《退租申请》，并前往涉案房屋现场查看。一审法院据此认定《租赁合同》于2014年1月20日解除，于法有据。英士博公司上诉称其依据《退房整改事项》要求原野公司对涉案房屋等财产的损坏予以修复，恢复房屋原状，并以整改完成验收合格为实际退租日。本院认为，首先，英士博公司主张原野公司对承租的涉案房屋造成了损坏，其在二审中并未就此提供相关新证据予以证明;其次，双方当事人二审中均承认原野公司搬入及搬离涉案房屋时均未办理书面交接手续，英士博公司主张恢复涉案房屋原状，缺乏事实依据;第三，英士博公司二审中承认涉案房屋已由其对外出租。故英士博公司上诉要求改判双方签订的《租赁合同》于2014年10月15日解除，理由不能成立，本院不予支持。因《租赁合同》已于2014年1月20日解除，英士博公司上诉要求原野公司支付2014年2月18日至2014年10月15日期间的房屋租金和占用费59510.88元，本院亦不予支持。

综上所述，英士博公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1287.77元，由合肥英士博户外用品科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陆建群

审判员　　马枫蔷

审判员　　方玮韡

二〇一七年二月二十八日

书记员　　鲍晶晶

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。