某某、陕西华苑置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省渭南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕05民终1278号

上诉人（原审原告）：***，女，1957年11月26日出生，汉族，居民。

委托诉讼代理人：孟文婷，陕西宽明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈永，陕西宽明律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：陕西华苑置业有限公司。

法定代表人：齐增全，系公司执行董事。

委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。

上诉人***与上诉人陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方不服渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人***的委托诉讼代理人孟文婷、上诉人华苑公司的委托诉讼代理人段晓梅、姬丽娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决第一项、改判华苑公司向上诉人***支付延期交房违约金18025.2元；2、撤销一审判决第三项，改判华苑公司赔偿上诉人***损失暂计算为48918元（参照逾期交房违约金的标准计算至实际符合交房条件之日止）；3、一、二审诉讼费由被上诉人华苑公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审中上诉人***提交了案涉房屋不符合交付条件的证据：①临渭区人民法院（2020）陕0502民初2497号调查令及调查结果，调查结果表明：涉案房屋天然气管道竣工验收合格时间为2018年6月26日，天然气通气时间为2018年10月19日。在天然气管道没有进行竣工验收更没有天然气通气的情况下，不能认定天然气安装到位。一审认定华苑公司天然气安装到位的相关事实，不符合调查结果，认定事实错误。②一审中出庭证人证言证明：华苑公司所谓的交房时间后，涉案房屋整体仍未完成窗户的安装。以上事实充分证明涉案房屋不符合交房条件，一审法院认定2017年7月1日交房时间错误，2017年7月1日后被上诉人交付的商品房并不符合交付条件，华苑公司应当支付上诉人2017年7月2日至实际交房之日延期交房违约金。2、一审法院对合同约定的三个月谅解期理解错误。合同约定交房日期为2016年12月31日，三个月谅解期间，上诉人不主张延期交房违约金，但2017年3月30日前仍无法按期交房，应从2016年12月31日开始计算迟延交房违约金。3、一审法院未合理分配举证责任。依照相关法律规定，华苑公司应当对其履行合同义务承担举证责任，一审法院以上诉人现有证据不能充分证明华苑公司在交房时房屋不符合合同附加三的标准，而对上诉人的第三项诉讼请求不予支持，适用法律错误。二、一审法院对《商品房买卖合同》第十三条的内容断章取义、理解错误。双方签订的案涉商品房买卖合同第13条中关于装饰、设备标准承诺以及违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第二种方式处理，即2、限期45天进行修复，达到约定标准，修复期间不承担逾期交房的违约责任。上述条款可以确定，华苑公司交付不符合约定标准的商品房，限期45天修复后，仍未达到约定标准的，应当承担违约责任。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后所获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约方给守约方造成损失的，应当承担赔偿责任。因此，华苑公司交付不符合合同附件三标准的房屋，应当向上诉人承担赔偿损失的责任，参照逾期交房的标准计算损失。

综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，判处错误，请求二审予以改判支持上诉人的上诉请求。

针对***的上诉，华苑公司辩称，在交付房屋时各业主与华苑公司签订楼宇交接书，可以证明其对案涉房屋符合交付条件而接受房屋。房屋交接时，没有安装窗户，与实际生活常理不符，亦不符合客观事实。

华苑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人***的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人***负担。事实和理由：一、被上诉人就迟延交房违约金起诉已经超过法定诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，2016年12月31日华苑公司未实际交房，即产生违约，且被上诉人对此知情，其应当自2017年1月1日起，在3年法定诉讼时效期间内即2019年12月30日之前主张权利，而被上诉人在此期间并未主张，对此应承担不利法律后果。即使加上补充协议约定的3个月谅解期，交房时间按照2017年3月31日来算，本案诉讼亦已经超过诉讼时效。二、一审认定被上诉人起诉未超过法定时效属于程序违法。一审法院主动适用的证据未经当庭质证，一审庭审过程中，被上诉人自始至终未提及到其于2020年5月28日曾向人民法院起诉，也未以曾起诉主张诉讼时效未过，在举证环节未举证起诉的证据。一审法院认定被上诉人就本案纠纷2020年5月28日起诉的事实，从而认定诉讼时效未超过，程序违法。被上诉人并未在此案之前就该案涉及问题向人民法院起诉。2020年5月28日，本案代理人曾以被上诉人名义向人民法院提起诉讼，一审法院因其不符合民诉法规定的起诉条件，裁定驳回起诉，该裁定驳回起诉就是否认了被上诉人向人民起诉的事实。三、一审对被上诉人妨害诉讼行为予以放纵，一审中证人作虚假证言，应当追究相关人员法律责任。四、一审判决与相同案件判决结果不一致，同类案件不同判，应当予以纠正。

针对华苑公司的上诉，***答辩称：一审法院认定本案起诉未超过诉讼时效正确，本案纠纷答辩人曾于2020年5月28日提起诉讼。我国不是判例国家，且每个独立案件具有不同的事实，上诉人华苑公司诉称同案不同判，无事实和法律依据。

***向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金18025.2元（从2016年12月31日计算至2017年6月12日）；2、请求判决被告支付延期办理房地产权属证书违约金3969元；3、判决被告支付除上述两项违约行为以外的违约行为给原告造成的损失共计48918元（参照逾期交房违约金从2017年6月13日暂算至2018年10月19日，要求计算至实际符合交房条件之日）；4、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2015年6月29日，原告与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于渭南市临渭区仓程路北段绿荫苑小区第3幢二单元2004号房屋，房屋建筑面积为132.3平方米，每平米售价为3000元，房屋总价为396900元。双方在合同第六条付款方式及期限约定：原告在本合同签订后于2015年7月6日前支付首付款317900元，2015年10月20日前交纳剩余房款79000元。合同第八条交付期限约定：被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：限期45天进行修复，达到约定标准，修复期间不承担逾期交房的违约责任。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件三装饰、设备标准：2、人车分流，本小区只设置地下停车位；3、楼宇可视系统；7、塑钢或铝合金窗，中空玻璃；13、天然气安装到位。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）。

原告于2015年7月1日交纳房款317900元，又于同年9月30日交纳房款40000元，于2017年5月31日交纳剩余房款39000元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年6月12日，渭南鸿鑫物业管理有限公司受被告委托与原告签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。现原告认为被告存在延期交房等违约行为，曾于2020年5月28日诉至本院，本院以原告的起诉不符合起诉条件为由驳回原告的起诉，故原告又于2020年7月22日诉至本院，要求被告承担违约责任。

另查明，原告在庭审结束前未取得涉案房屋的产权证书。审理中，原告称被告交付房屋时未达到交房标准，违反了双方在合同附件三中约定的第2、3、7、13项。

一审法院认为，原告与被告华苑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。现被告未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。又在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告华苑公司在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。即该公告为买受人预留的4日的准备材料时间，但对公告送达未约定有效送达的方式，即未约定公告送达的合理期限，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自公告之日（2017年5月27日）经过30日应视为有效送达，即公告期满日为2017年6月27日。该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内（截止2017年7月1日前）应去上述地点办理房屋交接手续，原告未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告华苑公司承担逾期交房违约金。另被告华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告华苑公司所述谅解期符合约定，故这一辩称意见本院依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告华苑公司也未有证据证明其履行了告知义务，故对其这一辩称意见本院依法不予支持。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至2017年6月12日止（162天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司实际违约天数为72天，应承担逾期交房违约金7144元（72天×0.00025×396900元）。在审理中被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，根据本案已查明的事实，在合同约定的交房日经过后，被告曾于2017年5月27日关于交房事宜发布过公告，以上能证明其在上述时间进行过义务的追认，该事宜为诉讼时效中断事由，故诉讼时效应从2017年7月2日起计算三年，原告***曾于2020年5月28日起诉过，虽因代理人原因案件被驳回起诉，但应视为原告主张过权利，因此，原告起诉的诉讼时效并未经过，故对被告这一辩称意见本院依法不予采纳。

关于原告的第二项诉讼请求，原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。结合双方合同约定关于逾期办理产权证的违约条款，被告应承担的逾期办理产权证的数额为3969元（396900元×1%）。

关于原告的第三项诉讼请求，原告要求被告承担交付房屋不符合合同附件三中第2、3、7、13项标准等违约行为的损失赔偿责任，因原告就第2、3项标准未提供证据予以证明，故本院不予认可，原告就第7项标准提供证人王锋、冀朋证言等证据，因证人陈述其在2017年12月前完成绿荫苑小区2、3号楼的塑钢窗安装，本案原告实际收房时间为2017年6月12日，从原告提供证据来看，收房时原告未就塑钢或铝合金窗的安装提出异议，现有证据不能充分证明被告在交房时不符合合同附件三第7项标准，综合认定对原告该项诉请依法不予支持。原告就第13项标准提供调查令、回复函等证据，因第13项约定的是“天然气安装到位”，而渭南市天然气公司回复函仅就竣工验收合格与天然气通气时间作了说明，故对该项诉请亦不予支持。加之双方关于出卖人交付使用的商品房不符合约定标准的，出卖人应承担的违约责任为：限期45天进行修复，达到约定标准。而本案原告主张赔偿损失亦不符合合同约定，故对原告第三项诉讼请求依法不应支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告***支付逾期交房违约金7144元；二、被告陕西华苑置业有限公司向原告***支付迟延办理权属登记备案违约金3969元；三、驳回原告***的其余诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574元，减半收取787元，由原告***负担600元，由被告陕西华苑置业有限公司负担187元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，二审查明案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人华苑公司逾期交付房屋的逾期时间应当如何认定；除逾期交房外华苑公司是否存在其他违约行为,如果存在，如何承担违约责任。2、本案是否超过诉讼时效。

上诉人***称华苑公司交付的案涉房屋在2017年7月1日仍不符合购房合同约定，存在问题有：1、天然气安装不符合合同约定；2、窗户没有安装到位。合同附件三第13项关于天然气安装的约定为：“天然气安装到位”。但结合合同第十四条约定“出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺。……3、天然气管道入户于交房之日”。上诉人***主张天然气安装到位的标准，无明确的合同依据，故对该主张，不予支持。其主张案涉房屋交接后窗户仍未安装，无充分证据证明，亦不符合常理，且***与相关物业公司签订的楼宇交接书以及本案关联纠纷案件中的楼宇交接书中载明的“案设房屋已达到交付条件，房屋的建筑质量和交房标准符合双方所签订《房屋买卖合同》的规定”，***也实际受领涉案房屋，故对上诉人***主张2017年7月1日华苑公司交付的案涉房屋仍不符合交房条件，本院不予采信。

上诉人***认为一审扣除合同谅解期3个月错误，其主张华苑公司在谅解期内交付房屋，不追究违约责任，在谅解期满后仍未交付房屋，应当按照合同约定的交房时间2016年12月31日起计算迟延交房违约金。但合同附件四第七项约定为：“如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素），并未有明确约定谅解期仍应承担违约责任，故上诉人主张违约责任期限无明确合同依据，一审该项判决正确。

上诉人***主张房屋不符合合同附件三中2、3、7、13项的标准，应当向其承担违约赔偿责任。现无充分的证据证明华苑公司存在不符合附件三中2、人车分流，本小区只设置地下停车位；3、楼宇可视系统；7、塑钢或铝合金窗、中空玻璃的违约事实。华苑公司是否存在违反合同附件三13项的违约行为，如前所述，因无合同依据，不予支持。综上，上诉人***主张华苑公司应当承担除逾期交房之外违约赔偿责任，因无事实依据，本院不予支持。

上诉人华苑公司主张本案诉讼超过诉讼时效，经审理查明***已经于2020年5月就本案纠纷主张其权利，该情形属于诉讼时效中断。上诉人华苑公司超过诉讼时效之主张，本院亦不予支持。

综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1373元，由上诉人***负担1295元，上诉人陕西华苑置业有限公司负担78元。

本判决为终审判决。

审判长　　秦文强

审判员　　吴丽宁

审判员　　李　谦

二〇二一年八月九日

书记员　　王梦娇