李凤仪与中山市雅景房地产开发有限公司、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤20民终624号

上诉人（原审原告）：***（LI，FungYeeNatalia），女，1969年10月4日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。

委托诉讼代理人：吕向前，北京市盈科（中山）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨卫明，北京市盈科（中山）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：中山市雅景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之二，统一社会信用代码9144200056827336XG。

法定代表人：林子栋，经理。

委托诉讼代理人：吴超，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：周水兰，女，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之一，统一社会信用代码914420007265147727。

法定代表人：郑建强，总裁。

上诉人***（LI，FungYeeNatalia）因与被上诉人中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景公司）、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案商品房已满足行政法定交付条件，但并非符合合同约定的房屋交付条件。1.取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》不能当然认定涉案房屋可以正常使用，没有质量问题。涉案房屋虽然已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但取得该证不当然证明房屋没有质量问题，也不当然对房屋无质量问题具有确定力和约束力，房屋是否存在影响正常居住的质量问题，还要具体问题具体分析。2.在本案中，雅景公司、凯茵公司并没有交付可以正常使用的房屋给其。雅景公司、凯茵公司于2018年7月19日出具的《关于神涌S3地块（雅景花园）低层住宅启动维修工作的告知函》写明“尊敬的神涌S3地块（雅景花园）低层住宅01-BS-D2-43-02***：雅景公司开发的神涌S3地块（雅景花园）低层住宅项目，于2014年6月30日开始交付，交付后，包括阁下在内的部分业主反映住宅存在渗漏问题。本着认真负责的态度，有效解决渗漏问题，我司委托设计院出具维修方案并进行了维修试点样板，试验结果满足设计要求，我司已于2018年6月下旬在小区内公示解决方案。”根据该告知函，可以证明如下内容：（1）2014年6月30日雅景公司、凯茵公司交付的房屋存在严重的渗漏问题，雅景公司、凯茵公司在2018年7月9日发函，在长达4年的时间里一直没有彻底解决渗漏问题；（2）渗漏问题特别严重，经过雅景公司、凯茵公司多次维修都无法解决渗漏问题，雅景公司、凯茵公司所交付的房屋不合格，其根本无法正常居住；（3）为了彻底解决渗漏问题，雅景公司、凯茵公司特意委托设计院重新进行了设计，还进行样板试点，试验结果可以满足设计要求，才能彻底解决渗漏问题。证明涉案房屋无法正常居住。3.在一审过程中，承办法官也到实地确认了维修事实以及现状情况，并非局部维修，而是整体重作。雅景公司、凯茵公司的维修行为，足以证明雅景公司、凯茵公司所交付的房屋不能正常使用。4.整体重作实际于2019年8月5日开展，至今已超过14个月。直至目前仍处于维修阶段，雅景公司、凯茵公司还没有完全交付可以正常使用的房屋给其。虽然其在2014年7月26日签署收楼文件、办理收楼手续，但直至现在，雅景公司、凯茵公司还没有交付可以正常使用的房屋。雅景公司、凯茵公司的维修行为足以证明该司还没有完成《中山市商品房买卖合同》约定的交付义务，没有交付可以正常使用的房屋给其。因此，雅景公司、凯茵公司应依照双方签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定支付逾期交房违约金；二、一审法院对不退回物业管理费的事实认定有误。如前所述，其虽于2014年7月26日签署收楼文件、办理收楼手续，但涉案房屋在验收交付时存在严重质量问题，明显不符合合同约定的房屋交付条件。从客观实际情况上看，因雅景公司、凯茵公司对涉案房屋的多次维修与现阶段实施的拆除、整改措施，其从未实际使用过涉案房屋。因此，雅景公司、凯茵公司未按照约定交付质量合格的房屋，其也从未进入过涉案房屋生活居住，从而未享受过或者未接受过相关物业服务，故应退还物业管理费给其。

被上诉人雅景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、其按约交付了符合交付标准的商品房，***也办理了收楼手续，不存在逾期交楼的事实。涉案房屋坐落于火炬开发区神涌村雅景花园43幢02房，在2013年12月31日合法取得中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，符合法律规定和合同约定的交付条件。2014年6月，其向***发出《收楼通知书》，通知***可于2014年6月25日开始办理收楼手续。***于2014年7月26日办理了收楼手续，签署了《业主文件/钥匙签收表》《入住合约》《商品房质量保证书》《商品住宅使用说明》等文件；二、涉案房屋虽然存在渗漏事实，但并不能证明涉案房屋交付时主体结构存在问题，或者涉案房屋存在严重影响正常居住使用情形。1.对于涉案房屋渗漏的事实，***仅提供渗漏照片显示涉案房屋存在部分渗漏的问题，但上述证据一方面不能证明渗漏事实发生的时间，另一方面***也没有按照《商品房买卖合同》补充协议第九条的约定出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告，并不能证明涉案房屋交付时存在“主体质量不合格”或“严重影响正常居住使用情形以致影响合同目的实现”的问题。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，商品房的质量瑕疵，不能成为拒绝收楼的法定理由。2.其向***发送《关于神涌S3地块（雅景花园）低层住宅启动维修工作的告知函》，距涉案房屋交付已超过4年，长达4年的时间，涉案房屋日晒雨淋，存在一定的质量瑕疵也正常，其对此进行维修是正常履行保修义务。3.实质上，涉案房屋出现渗漏问题属于房屋质量瑕疵，若***主张涉案房屋在交付时严重影响居住，应对严重影响正常居住使用承担举证责任，在现有证据下无法得出涉案房屋维修期间不能正常使用的结论，***应承担举证不能的法律后果；三、其已按照一审判决的内容，对涉案房屋完成了修复义务，解决了涉案房屋全部渗漏问题。2021年2月3日，其在一审判决规定的期限内对涉案房屋渗漏问题完成了修复，并且经过淋水试验，也并未再次发现任何渗漏问题；四、其不存在逾期交付的事实，***应按照《物业服务协议》的约定向涉案小区物业管理公司交纳物业管理费。物业管理费的缴纳是涉案小区物业管理公司与***之间形成的物业服务合同关系所调整的对象，与其无关，且根据物业管理条例相关规定，物业管理费自交房次日起开始计算，即使涉案房屋存在质量瑕疵，***也应承担缴纳物业管理费的义务。

被上诉人凯茵公司未作答辩。

上诉人***向一审法院起诉请求：1.雅景公司、凯茵公司共同连带无偿修复其购买的火炬开发区神涌村雅景花园43幢02房屋的全部渗漏问题并满足有关规范及标准；2.雅景公司、凯茵公司共同连带支付其违约金暂计435999元（按日向其支付已付房价款万分之一的违约金，从2014年7月1日至实际修复满足有关规范及标准之日止）、延迟交房产证违约金2822元、退回4年交付物业管理费用26280元。一审庭审中，***称维修应满足有关规范及标准是指使其满意，满足居住条件，不再漏水。

一审法院认定事实：2013年7月7日，***（买受人）和雅景公司(出卖人)签订《中山市商品房买卖合同》，约定由***以2822409元向雅景公司购买位于火炬开发区神涌村雅景花园43幢02房；雅景公司应在2014年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付***使用；雅景公司如未按合同约定期限交付商品房的，逾期超过360日后……***要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，雅景公司按日向***支付已付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，雅景公司应书面通知***办理交付手续。双方进行验收交接时，雅景公司应出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。雅景公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；雅景公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由雅景公司提供的资料到产权登记机关备案。如因雅景公司的责任，***不能在规定期限内取得房地产权属证书的，***不退房，雅景公司按买受人已付房价款的千分之一向***支付违约金；***购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，雅景公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该合同的附件四《住宅质量保证书》记载：“保修项目及保修期限分别为：地基和主体结构合理期限；屋面防水5年；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏3年；墙面、顶棚抹灰层脱落2年；地面饰面空鼓、开裂2年；门窗翘裂、五金件损坏1年；防盗及对讲系统6个月；管道堵塞6个月；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。”合同签订后，***依约支付了全部购房款。

2014年6月，雅景公司向***发出收楼通知书，通知***于6月25日至7月31日前去收楼。***于2014年7月26日签署了《业主文件/钥匙签收表》《入住合约》《商品住宅质量保证书》《雅景花园商品住宅使用说明》，至本案于2019年11月1日一审开庭时未进行装修。2018年1月29日，涉案房屋的产权证办出。

2018年7月19日，雅景公司向***发出《关于神涌S3地块（雅景花园）低层住宅启动维修工作的告知函》，内容为：“该住宅项目于2014年6月30日开始交付，交付后，部分业主反映住宅存在渗漏问题。我司委托设计院出具维修方案并进行了维修试点样板，试验结果满足设计要求，我司已于2018年6月下旬在小区内公示解决方案。现我司拟根据阁下所反馈的渗漏问题对阁下房屋进行维修，若阁下不同意我司维修或有其他反馈意见，请于2018年7月28日前书面函告我司。我司将于2018年7月29日起分批对包括阁下房屋在内的房屋进行维修。因阁下函告不同意我司维修或反馈其他意见而拒绝或拖延维修等原因导致的损失（如有），将由阁下自行承担。”

另查：涉案房屋所在工程于2013年12月31日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。

又查：凯茵公司系雅景公司的唯一股东。

一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。***与雅景公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于***主张的逾期办证违约金2822元，雅景公司确认并同意支付，予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、雅景公司于2014年7月26日向***交房时，房屋是否符合合同约定和法律规定的交付条件；二、***以涉案房屋存在渗漏等质量问题主张雅景公司未按合同约定交付房屋，理由是否成立。

关于焦点一。涉案商品房买卖合同第八条约定，雅景公司应交付的商品房为在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。第十一条约定，双方进行商品房验收交接时，雅景公司应出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，雅景公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，***有权拒绝交接。本案中，***于2014年7月26日签署了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且雅景公司于2013年12月31日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故涉案房屋已满足合同约定的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”。本案中，雅景公司于2013年12月31日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，涉案房屋已满足法定的交付条件。

关于焦点二。根据雅景公司于2018年向***发出的告知函，可以确认涉案房屋存在***所主张的渗水、渗漏问题，但本案并无证据证明该房屋的主体结构存在质量问题。故本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”情形，***主张雅景公司至今未交付符合合同约定的房屋，与事实不符，不予采纳。对于***主张逾期交楼违约金，虽然***是在2014年7月26日签署收楼文件，办理收楼手续，对比合同约定的交楼日期6月30日，晚了26天，但因雅景公司已通知原告自6月25日起收楼，该时间早于合同约定的交楼限期，且当时涉案房屋已达到合同约定的交楼条件，故雅景公司不构成逾期交楼，对***该诉求，不予支持。对于***要求雅景公司维修解决涉案房屋的全部渗漏问题，因属于雅景公司的保修义务，且雅景公司也于本案中表示同意维修，故对此予以确认，维修时间以三个月为宜。至于***要求维修至使其满意、满足居住条件，不再漏水，不漏水与维修解决渗漏问题属同一概念，属于雅景公司的维修义务，而其他维修条件则存在较强主观性，非客观具体的标准，故不予支持。

关于凯茵公司的责任问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，因凯茵公司作为雅景公司的唯一股东，未举证证明雅景公司财产独立于股东自己的财产，故凯茵公司应对雅景公司的上述债务承担连带清偿责任。至于***要求雅景公司、凯茵公司退回物业管理费，因缺乏理据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决:一、雅景公司、凯茵公司于一审判决生效之日起九十日内维修解决好***名下位于中山市火炬开发区神涌村雅景花园43幢02房的全部渗漏问题；二、雅景公司、凯茵公司于一审判决生效之日起七日内支付***逾期办证违约金2822元；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8276元，由***负担8226元，雅景公司、凯茵公司负担50元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雅景公司提交了《告知函》、送达回执、淋水试验视频，拟证明其在2021年2月3日已按照一审判决的内容履行了全部修复义务，并通知***前去验收。***对上述证据的真实性予以确认，但认为该证据不足以证明维修后的房屋不再渗漏水，雅景公司应提供鉴定报告，雅景公司进行的淋水试验也是不专业的，应进行天台的储水试验。

一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，雅景公司在一审判决后已对涉案房屋渗漏问题进行了维修，并于2021年2月3日去函告知***，在收函后5日内前去办理相关修复的验收手续。***在二审庭审中确认收到雅景公司发出的告知函并去了现场，但没有签署相关的确认文件。

本院认为，本案为涉港商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因涉案房屋位于内地，雅景公司、凯茵公司也是内地公司，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。

本案的争议焦点为雅景公司是否未向***交付符合合同约定的房屋问题。从已查明的事实可知，***已于2014年7月26日到雅景公司办理了涉案房屋的收楼手续，雅景公司也同时将已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案房屋交付***使用。故在***未能举证证明涉案房屋存在主体结构质量问题的情况下，涉案房屋所出现的渗漏问题应认定为质量瑕疵。因一审法院已判决雅景公司承担维修责任，雅景公司在一审判决后也对涉案房屋存在的全部渗漏问题进行了修复，所以，本院对***称雅景公司未向其交付符合合同约定的房屋的上诉主张不予支持。

至于***上诉主张雅景公司、凯茵公司向其退回4年物业管理费的问题。因雅景公司、凯茵公司并不是前期物业管理服务协议的相对方，也没有收取***所交纳的物业管理费，所以，***该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8226元（上诉人***已预交），由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨雪燕

审判员　　卢俊廷

审判员　　刘　通

二〇二一年六月二日

书记员　　林烨颖