***、***等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤2071民初19717号

原告：***，女，1992年2月6日出生，汉族，身份证住址中山市石岐区。

原告：***，男，1963年12月16日出生，汉族，身份证住址中山市石岐区。

两原告的委托诉讼代理人：丘培政，广东卓建律师事务所律师。

被告：中山市雅景房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之二，统一社会信用代码9144200056827336XG。

法定代表人：郑建强。

委托诉讼代理人：周水兰，该公司员工。

委托诉讼代理人：吴超，该公司员工。

被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之一，统一社会信用代码914420007265147727。

法定代表人：郑建强。

原告***、***与被告中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景公司）、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及两原告的委托诉讼代理人丘培政，被告雅景公司的委托诉讼代理人周水兰、吴超到庭参加了诉讼。被告凯茵公司的委托诉讼代理人刘梦超到庭参加了第一次庭审；但该司经本院合法传唤，未到庭参加后续的庭审。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1、判决雅景公司、凯茵公司共同连带无偿修原告购买火炬开发区××村××花园××幢××房屋全部的渗漏问题并满足有关规范及标准；2、判决雅景公司、凯茵公司共同连带支付两原告违约金暂计436185元（按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金，从2015年5月1日至实际修复满足有关规范及标准之日止）、延迟交房产证违约金3590元，退回4年交付物业管理费用28600元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判令两被告在判决生效之日起九十日内维修解决好原告名下位于中山市火炬开发区××村××花园××幢××房的全部渗漏、开裂问题；二、判令两被告共同向原告支付自2015年4月25日至实际维修完毕之日止期间的经济损失（暂计至2021年10月30日，参照7000元／月的租金标准，合计为56万元）；三、判令两被告承担本案的鉴定费、评估费。

事实和理由：2013年11月8日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，原告购买火炬开发区××村××花园××幢××房，房屋款项3590368元已分期全部支付完毕给雅景公司，但是雅景公司没有交付原告一个符合合同约定的商品房，房屋质量存在严重的渗水、滴漏，此问题正是因为雅景公司在施工时使用不合格防水材料，施工时粗制滥造，偷工减料，严重违反《合同法》《建筑法》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等相关法律、行政法规。建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，对存在的质量缺陷、鉴定质量问题等事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中雅景公司出售交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，又是多晴天之日交房，渗水、滴漏等问题无法及时发现，再加上原告买房经验不足，没有足够的法律意识，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已经存在，因此雅景公司也无法逃避依法应当承担的法律责任。在此期间，原告多次向雅景公司反映房屋的质量渗漏缺陷问题，雅景公司多次维修，都敷衍了事，不从根本上帮助原告解决问题。雅景公司实际上没有按合同约定交付房屋，依据双方签订《中山市商品房买卖合同》第九条约定，雅景公司应当承担逾期交房的违约责任，并依照《住宅质量保证书》中“屋面防水”保证，无偿进行维修并满足有关规范及标准。经过查询，凯茵公司是雅景公司的独资股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，请求雅景公司、凯茵公司承担共同连带法律责任。因双方通过协商无法解决矛盾，原告无奈只得依法提起诉讼。

被告雅景公司辩称，一、我司愿意依据法律法规和与原告签订的合同承担住宅质量保修责任。我司于2015年4月向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2015年4月25日至5月31日办理收楼手续。原告已于2015年4月25日办理了收楼手续、签署了《业主文件/钥匙签收表》《入住合约》《商品住宅质量保证书》《雅景花园商品房住宅使用说明》等文件。原告于2016年7月2日开始装修，签署了《装修承诺书》。二、我司没有拒绝履行质量保修责任。原告若依据法律相关规定和合同约定提出质量保修诉求，我司在核实属于住宅质量保修范围的情况下愿意承担保修责任。原告在装修施工中存在违章搭建、擅自加建等禁止行为。《商品住宅质量保证书》上载明：“收楼后，业主自行装修的，由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，发展商一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。”对屋面防水,“保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗漏、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准”；对墙面、厨房、卫生间地面、管道渗漏，“保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。”因此，如果有前述属于住宅质量保修范围的情况，原告应提供相应证据证明。对于原告变更后的诉讼请求，我司认为，1、原告变更诉讼请求应在法庭辩论与举证期限届满前提出，本案中，已完成房屋渗漏原因鉴定、维修方案鉴定、维修方案造价鉴定，法庭调查与法庭辩论均已结束，原告并没有对维修方案造价鉴定报告提出合理的、有依据的质证意见，根据相关法律规定，在鉴定报告组织程序合法、鉴定人员资质合格的情况下，鉴定报告应作为案件审理的依据，除非当事人提出了合理充分的依据。本案事实已清晰明了，举证期限亦届满，案件即将出判决，在此情况下，原告因看到维修方案造价鉴定与其预期的诉讼利益存在差距，为追求其不合理的诉讼利益，突袭向法院申请第二次变更诉讼请求，损害我司利益。2、涉案房屋在2014年6月30日交付原告后，原告对房屋进行了全部装修，渗漏原因交叉、错综复杂，责任难以区分，双方已失去信任基础。本案应以我司向原告支付合理维修费方式解决渗漏问题，这有利于本案案结事了、防止损失进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。”何况在本案中，原告对涉案房屋进行了全屋装修、改动，由于装修造成的房屋质量问题本身就应由原告承担，就算是毛坯，在双方对维修方案无法达成一致意见的情况下，为防止损失进一步扩大，买受人亦应与出卖人协商以维修费的方式解决，否则，造成的不利后果应由买受人承担。

被告凯茵公司认可被告雅景公司对原告原诉求的答辩意见，并补充：我司是雅景公司的股东，从合同相对性来说，我司不是适格被告，原告要求我司承担连带责任，无法律依据，应予驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

一、2013年11月8日，原告（买受人）与被告雅景公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区××村××花园××幢××房××商品房，总价3590368元；合同第八条，出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同还约定了其他事项。合同附件四《住宅质量保证书》载明了各保修项目及保修期限，包括地基和主体结构合理期限，屋面防水5年（保修期如因设计、防水材料或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准），墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏3年（保修期内如在施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准）；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。合同签订后，原告支付了购房款。

二、后原告取得了涉案房地产的不动产权证，地址为中山市火炬开发区××路××号××花园××幢××房，两原告各占1／2的产权份额，其中原告***的产权证号为（2018）中山市不动产权第0××0号。

三、2015年4月，雅景公司作出《收楼通知书》通知原告收楼。原告***于同年4月25日办理了收楼手续，于同年7月开始装修。

四、诉讼中，应原告申请，本院依法委托相关机构进行了三项鉴定评估：

（一）广东智弘检测鉴定有限公司对涉案房屋的外墙、天面面层构造及渗漏水等原因进行检测鉴定。该司于2019年11月5、6日到现场进行了检测鉴定工作，于2020年4月20日作出《雅景花园8幢05房外墙、天面面层构造及渗漏水等原因检测鉴定报告》（编号：GDZH-2020-0247号），经与原设计施工图纸比对及现场调查，原告曾对涉案房屋进行过改造施工，主要内容为：1、地下层①地下层至首层的混凝土楼梯被拆除，该位置的一层结构原楼梯间孔洞被浇筑一层混凝土楼板后封闭；②地下层原有砖砌隔墙间隔及分布被重新改造，可见墙体部分拆除和重新砌筑间隔；③地下层庭院西北侧区域增设有混凝土楼梯，楼梯下部空间改造成卫生间使用。2、首层①地下层至首层的混凝土楼梯被拆除，该位置的一层结构原楼梯间孔洞被浇筑一层混凝土楼板后封闭；②门庭（2-4×A-C轴区域）原设计有钢结构雨棚，拆除后改造成现浇混凝土楼板雨棚；③现南侧阳台原设计有钢结构雨棚，拆除后改造成现浇混凝土楼板雨棚；④新砌筑2-4×1/B-C轴区域墙体。3、二层①现北侧阳台（1-2×A-1/B轴区域）原为钢结构雨棚，拆除后改造成现浇混凝土楼板雨棚；②西南侧天花板（3-4×F-G轴区域）为后加现浇混凝土楼板；③南侧阳台原设计为玻璃护栏，现改造为砖砌栏杆；④西北侧原设计为玻璃护栏，现改造为砖砌栏杆；⑤1-4×E-F轴区域原设计为楼板洞口，现铺设混凝土楼地板。4、三层3-4×C-D轴区域为后加现浇混凝土楼板。5、现场检查时，原告要求不对新增楼板、梁与原结构的连接方式项目的检查，故未对该项目进行检查。鉴定范围为：地下室天花板、首层卧室墙体、二至三层楼梯间、三层主人房墙体、三层洗手间墙体、三层至天面层楼梯间、外墙、天面层等区域。检测鉴定依据：1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）；2、《住宅装饰装修工程质量验收规范》(GB50327-2001)；3、广东省标准《建筑防水工程技术规程》(DBJ15-19-2006)；4、《建筑结构检测技术标准》(GB/T50344-2004)；5、委托方提供的相关资料。渗漏、开裂原因分析及鉴定意见为：1、外墙面、三层露台、天面面层构造（1）检查外墙面构造与做法一外墙面找平层满挂钢丝网和外墙面砖尺寸的设计做法要求不相符；与做法二外墙面构造层次及厚度的设计做法要求基本相符，但外墙面砖尺寸与设计做法要求不相符；（2）8幢05房天面层于2016年铲除原天面面层重新铺设防水，故无法评定天面面层构造是否符合原设计要求（注：参考设计图纸，T1-A，T1-B型六联户型房屋的外墙面构造共有两种做法，分别为做法一、做法二。该设计图纸为38栋住宅T1-A,T1-B型，相同户型的通用设计图纸，并非涉案房屋的设计图纸，由于原、被告双方未能提供涉案房屋的设计图纸，鉴定公司将按同一户型通用设计图纸的相关参数进行评定）。2、渗漏水原因（1）地下层2-4×B轴的混凝土梁、板接合处渗漏。该部位对应上方为首层门庭地面，打开检查发现，地面水泥砂浆找平层有潮湿现象，且未发现设置有防水卷材及涂层，结合地下层天花板混凝土梁、板接合处的打开检查，发现接合处混凝土有夹渣的缺陷及混凝土梁有开裂的现象，故地下层2-4×B轴混凝土梁、板接合处渗漏是由于首层门庭地面水泥砂浆找平层中的积水沿混凝土梁板开裂及缺陷部位下渗所致；（2）三层南侧窗洞口处渗漏。经淋水试验后发现，三层南侧窗洞口下方窗框有渗漏现象，故三层南侧窗口处渗漏是由于外墙墙体与窗户接合处防水失效导致的；（3）三层2-4×D轴混凝土梁北侧面渗漏。根据天面层的蓄水试验及操作检查，该处混凝土梁北侧面有明显的渗漏痕迹，天面层楼地面与女儿墙接合处有开裂；蓄水试验时，面层楼地面与女儿墙接合处有水渗入的现象，混凝土梁北侧面有严重的渗漏、滴水现象；结合房屋现状与原设计图纸对比，渗漏部位位于原混凝土梁与后增混凝土梁板的接合处，且现场检查发现混凝土梁侧面残留有原钢架雨棚已锈蚀的锚固钢板及螺栓，故三层2-4×D轴混凝土梁北侧面渗漏是由于天面层楼地面与女儿墙接合处未设置防水措施或防水失效，新增楼板未做好原锚固螺栓孔位的防锈与防水，天面层雨水渗入并沿混凝土梁开裂、不密实处渗流到锚固螺栓孔位，再沿新旧混凝接合处渗漏导致的；（4）三层至天面层楼梯及墙体渗漏。根据现场开凿检查，楼梯踏步潮湿的水泥砂浆面层下方有少量积水，打开天面层楼梯口坎台侧面，凿除潮湿水泥砂浆面层，打开混凝土时有水不断渗出，坎台内部材料均有潮湿现象，北侧楼梯踏步板南墙有开裂渗水的现象；故三层至天面层楼梯及墙体渗漏是由于直接落在楼梯踏步及天面层区域通过楼梯口处坎台防水失效处渗漏到楼梯踏步的雨水，蔓延至墙体开裂处导致的。（5）房屋外墙泛碱①花池东墙饰面砖局部泛碱。花池东墙饰面砖局部泛碱是由于雨水及花池的浇灌用水沿外墙拼缝不密实或微裂缝渗入水泥砂浆找平层及混凝土墙体，砂浆及混凝土中的碱性物质溶解到水中，并扩散至墙体饰面砖表面，当干燥时水中的碱性物质结成白色泛碱导致的。②北外墙及门庭东墙局部泛碱。该处泛碱主要分布于二层后期砌筑的阳台护栏及一层门庭天花后期增设的混凝土楼板与墙体的接合处，故该处泛碱主要是由于后期增设护栏及混凝土楼板与与原墙面接合处未做好防水措施，雨水沿外墙拼缝不密实或微裂缝渗入水泥砂浆找平层及混凝土结构，砂浆及混凝土中的碱性物质溶解到水中，并扩散至墙体饰面砖表面，当干燥时水中的碱性物质结成白色泛碱所致。③3-4×F轴外墙泛碱。该处泛碱位于3-4×F轴天面层东侧女儿墙墙根对应外墙水泥砂浆封堵修补部位下方外墙饰面砖，故3-4×F轴外墙泛碱是由于天面层及外墙雨水渗入水泥砂浆封堵修补位置，砂浆及混凝土中的碱性物质溶解到水中，并扩散至墙体饰面砖表面，当干燥时水中的碱性物质结成白色泛碱导致的。3、墙体开裂原因(1)地下层杂物房与花池接合处的开裂。该部位为房屋主体与花池接合处，房屋主体与花池为两个不同的结构，根据裂缝的形态，地下层杂物房与花池接合处的开裂是由于两个结构间未做好连接构造措施导致的;(2)天面层北侧东段女儿墙的开裂。裂缝位于天面层楼地面与墙体接合处，为沿墙体饰面砖拼缝开裂的水平裂缝，结合局部打开检查，该裂缝位于墙体灰缝的位置，故天面层北侧东段女儿墙的开裂是由于天面层楼地面混凝土与女儿墙蒸压加气砼砌块为不同材料，材料在温度变化时变形能力不一致，产生温度应力，并在结构薄弱位置开裂导致的;(3)三层至天面层楼梯间北隔墙、中部隔墙的开裂。该裂缝为沿梯板形状的开裂，隔墙的砌筑材料为蒸压加气砼砌块，检查发现天面蓄水时楼梯有潮湿及轻微积水的现象，结合墙体打开检查，蒸压加气砼砌块有潮湿现象，故三层至天面层楼梯间北隔墙、中部隔墙的开裂是由于天面雨水渗漏到楼梯，楼梯隔墙下部墙体防水失效，水渗入到蒸压加气砼砌块，导致蒸压加气砼砌块强度降低，楼梯踏步混凝土与楼梯隔墙砌块为不同材料，材料在温度变化时变形能力不一致，产生温度应力，并在结构薄弱位置开裂导致的;(4)三层至天面层楼梯踏步边角开裂。根据打开检查，开裂部位内部材料不是混凝土，疑似有后期修补的痕迹，由于涉案各方均未提交房屋后期维修处理的相关资料，我单位未能对其损伤给出鉴定意见。该鉴定费50000元，原告已预交。

（二）中山市顺正房屋鉴定加固有限公司作出涉案房屋的外墙、天面等渗漏水修缮工程施工方案。该司依据广东智弘检测鉴定有限公司出具的《雅景花园8幢05房外墙、天面面层构造及渗漏水等原因检测鉴定报告》报告编号：GDZH-2020-0247号、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001、《房屋渗漏修缮技术规程》JGJ/T53-2011、广东省标准《建筑防水工程技术规程》DBJ15-19-2006、现场勘察情况记录表，于2021年1月25日作出施工方案，提出了具体的质量问题及修复方法、主要施工工艺（钢筋除锈施工工艺、混凝土裂缝补强施工工艺、外墙瓷砖重做施工工艺、天面防水层重做施工工艺）。该方案费8000元，原告已预交。

（三）广东华禹工程咨询有限公司对涉案房屋进行工程造价评估。该司于2021年8月16日作出《造价鉴定意见书》（HY-202108-002）。工程造价鉴定原则为：1、计价原则（1）按《建筑工程清单计价规范（GB50500-2013）》《广东省建筑工程计价办法（2013）》《广东省建筑与装饰工程综合定额（2018）》《广东省通用安装工程综合定额2018》《广东省安装修缮工程清单（2012）》及《广东省建筑与装饰修缮工程清单（2012）》规定的办法进行计价；（2）人工、材料、机械按中山市工程造价管理机构发布的2021年第6期信息公布价进行计价，信息价没有的周边或市场价格确定。2、工程量计算原则（1）工程量列项及计算规则按《广东省建筑与装饰工程综合定额（2018）》《广东省建筑与装饰修缮工程清单（2012）》《广东省安装修缮工程清单（2012）》；（2）工程量计算按前述施工方案等资料计算。施工方案的工程费用鉴定评估结果为工程造价85442.77元，包括：分部分项工程费66872.93元（地下室2-4×B轴梁634.98元、杂物房外墙与北侧墙体裂缝943.18元、花池东墙饰面砖表面局部有泛碱591.98元、2个花池四周有渗水泛碱现象10933.28元、入户台阶两侧外墙水平方向泛碱现象591.98元、二层梯间东墙和南墙有渗水痕迹1143.19元、二楼楼梯板开裂1230.84元、天面坎台防水层失效27860.85元、三层上屋面楼梯踏步材料开裂2391.29元、天面南外墙水平开裂1002.38元、三层上屋面楼梯外墙开裂严重6950.08元、北外墙渗水泛碱4262.25元、三层西北房窗框边及墙面渗水1479.95元、首层西南面外墙渗水4232.66元、门庭地板有向下渗水现象2624.04元），绿色施工安全防护措施费及其他措施项目费9796.22元，预算包干费1718.71元，增值税销项锐额7054.91元。该评估费6040元，原告已预交。

五、对于上述报告，雅景公司认为：（一）涉案房屋存在原告自行装修、加建、改建的情形，应当结合涉案房屋的责任鉴定报告、原告自身行为及其他相关事实综合判断原告申请鉴定范围的责任认定。涉案房屋存在加建、改建的区域有：1、地下室增设混凝土楼梯；2、首层增设混凝土楼梯；3、二层增设5处混凝土板/露台；4、三层增设2处混凝土板/露台；5、天面增设1处混凝土板/露台。以上不排除有未发现或者原告后期继续存在加建、改建的行为。涉案房屋目前状况与被告提交的施工图纸不一致的，均是原告加建、改建部分。对此原告应当提供装修图纸，否则对其故意隐瞒的事实，应当承担举证不利的法律后果。对于涉案房屋加建、改建部分出现的渗漏问题，属于原告自身行为导致，与我司无关。另外尽管部分加建、改建的部位不属于原告申请鉴定的范围，但是因加建、改建将增加原有结构荷载，改变涉案房屋结构受力情况，对涉案房屋渗漏必然产生一定影响。（二）涉案房屋的检测鉴定报告已出具，确定了渗漏、开裂的原因。1、属于我司原因导致渗漏的范围如下：我司认可涉案房屋地下室混凝土梁、板接合处渗漏的原因，愿意承担保修责任。2、不属于我司原因导致渗漏的范围如下：（1）检测鉴定报告提到的两处设计做法不相符的情况，我司认为对于外墙面砖尺寸与设计做法要求不相符的表述，我司认为设计的蓝图不考虑实际供货情况，由于原设计尺寸的外墙面砖停产，在不影响施工质量、效果的情况下更换相同质量、尺寸略有差异的外墙砖，属于合理范围内的变更，不影响防水质量；另外，鉴定报告说明原告在我司交付的原状天面的面层上进行了重新铺设防水施工，2016年铲除原天面面层，无法评定是否符合原设计要求。我司认为此为原告自行施工导致，与我司无关。（2）检测鉴定报告就涉案房屋三层南侧窗洞口处渗漏进行原因分析，我司认为涉案房屋检测时间为2019年11月，距离涉案房屋交付时间2014年6月30日已经超过5年保修期，原告对此处渗漏并未举证在保修期内存在质量问题，应当承担举证不能的法律后果，因此我司不应承担责任。（3）检测鉴定报告就涉案房屋三层混凝土梁的北侧面渗漏进行原因分析，此处是由接合处未设置防水措施或防水失效，原告新增楼板未做好原锚固螺栓孔位的防锈与防水导致。由此可见，渗漏原因并不是我司一方的原因导致，原告后期不当装修施工也是渗漏的重要原因。（4）检测鉴定报告就涉案房屋三至天面层楼梯及墙体渗漏进行原因分析，我司认为涉案房屋检测时间为2019年11月，距离涉案房屋交付时间2014年6月30日已经超过5年保修期，原告对此处渗漏并未举证在保修内存在问题，应当承担举证不能的法律后果，对此我司不应当承担责任。（5）检测鉴定报告就涉案房屋外墙面泛碱进行原因分析，我司认为涉案房屋检测时间为2019年11月，距离涉案房屋交付时间2014年6月30日已经超过5年保修期，原告对此处渗漏并未举证在保修期内存在问题，应当承担举证不能的法律后果，对此我司不应当承担责任。（6）对于地下室杂物房与花池接合处的开裂，我司可以明确地下室杂物房与花池属于一个结构，并不存在两个结构的问题，我司认为是原告施工导致。（7）对于天面层北侧东段女儿墙的开裂，我司认为原告存在多处加建情况，增加原有结构荷载，改变了涉案房屋的受力情况，对此处开裂具有显著的影响。（8）对于三层至天面层楼梯间北隔墙、中部隔墙的开裂，我司认为原告存在多处加建情况，增加原有结构荷载，改变了涉案房屋的受力情况，对此处开裂具有显著的影响。（9）对于三层至天面层楼梯踏步边角开裂，鉴定报告明确开裂部位内部材料不是混凝土，疑似有后期修补的痕迹，此当然与我司无关。综上所述，对于除涉案房屋地下室混凝土梁、板接纳合处渗漏外，其他部位均属于原告自身行为导致，与我司无关，我司无须承担该部分的渗漏损失。（三）我司对涉案房屋的维修方案并无异议，根据上文的分析，维修部位的具体责任承担单位，较为明确。因此，由具体的责任承担单位对具体的维修部位承担相应的维修费用，较为公平合理。另外，因部分不属于原告申请鉴定范围的加建、改建的部位对涉案房屋整体渗漏必然产生一定的影响，即使是我司应当承担责任的部分，也应考虑上述因素，综合评估我司应当承担责任的金额。

六、广东智弘检测鉴定有限公司根据雅景公司对《雅景花园8幢05房外墙、天面面层构造及渗漏水等原因检测鉴定报告》提出的异议，于2021年5月18日作出书面回复：（一）关于业主自行加建、改建对鉴定范围内渗漏、开裂的影响程度的问题。1、根据现场检查和比对，雅景花园8幢05房原告的改造行为（详见《鉴定报告》第㈠点第3小点）和鉴定范围内渗漏现场检查情况及分析评定（详见《鉴定报告》第九大点第㈡小点），雅景花园8幢05房鉴定范围的渗漏除了三层9-11xD轴（经核对，该处存在笔误，应将2-4xD轴修正为9-11xD轴）混凝土梁北侧面渗漏是由于原告对8幢05房相关区域改造行为导致外，其余部位的渗漏与原告改造行为无关。2、根据现场检查和比对，雅景花园8幢05房改造行为（详见《鉴定报告》第㈠点第3小点）和鉴定范围内开裂现场检查情况，雅景花园8幢05房鉴定范围（地下层杂物房与花池接合处的开裂、天面层北侧东段女儿墙的开裂及三层至天面层楼梯间北隔墙、中部隔墙的开裂）开裂的部位和形态不是受外力荷载产生，具体原因详见“《鉴定报告》第九大点第㈢点”，故雅景花园8幢05房鉴定范围内开裂与原告改造行为无关。二、关于外墙面面层构造情况与原设计做法不符的问题。本案是“对8幢05房的外墙、天面面层构造是否符合设计要求以及8幢05房出现渗漏的渗漏原因”进行专项分析鉴定，根据目前情况，8幢05房鉴定范围内渗漏、开裂现状与外墙面面层构造原设计做法不相符无因果关系。但是，变更外墙面面层构造必须经设计院同意并出具设计变更方才具法律效力。三、关于外墙泛碱的问题。《鉴定报告》原因分析及鉴定意见第㈡点第5点第(1)、(3)小点有明确说明，花池东墙饰面砖局部泛碱是由于水渗入外墙饰面砖拼缝不密实或微裂缝导致的，属于施工质量问题：而1/10-11xF轴外墙泛碱（经核对，该处存在笔误，应将3-4xF轴修正为1/10-11xF轴）是由于水渗入外墙水泥砂浆封堵修补部位导致，至《鉴定报告》发出前，涉案双方均未提交房屋后期改造专业图纸及房屋后期维修方案、维修记录等资料，我单位无法明确是哪一方对该处进行施工的。四、关于地下层杂物房与花池接合处开裂的问题。现场检查裂缝沿地下层杂物房与花池接合处分布，上下缝宽基本相同，根据原设计图纸该处为地下室杂物房混凝土柱（10XC轴）与花池东侧混凝土墙接合处，《鉴定报告》原因分析及鉴定意见第㈢点第1点表述不明确，现修正为：地下层杂物房与花池接合处的开裂是由于混凝土柱（10XC轴）与花池混凝土墙两个结构构件间未做好连接构造措施导致的。

七、原告向本院提交了2015年1月21日的涉案房屋工程问题处理记录、钥匙托管承诺书、物业公司维修的处理记录、物业公司现场取证照片、物业公司管家梁建升与（2018）粤2071民初19736号原告母亲李春香的微信聊天记录，拟证明原告提出维修主张的时间以及证据来源的合法性、真实性，上述证据均是在2021年12月26-27日从物业公司取得，原件由物业公司控制和保管。经查，维修记录中有客户代码、客户名称、要求处理事项、到达时间、完工时间、实际处理事项、处理结果七个栏目，到达时间与完工时间的年月日时分秒一致，到达时间2014-11-28至2016-12-12期间有多次报修记录，其中，2015-3-24反映三楼梯间墙面开裂、三楼主人房和主卫天花渗水、三楼梯间渗水、三楼衣帽间天花有小块水印和山墙渗水，2015-10-14负一楼工人房卫生间天花渗水，2016-12-12入户花园平台渗水到负一楼工人房天花、三楼主人房天花渗水、三楼梯间渗水。原告称该记录是物业公司的工作人员从电脑系统中查出，并在其以及（2018）粤2071民初19716号、19736号原告的强烈要求下打印出来，由于物业公司不同意盖章，原告就拍摄了显示维修记录界面的电脑屏幕；原告认为“到达时间”与实际情况基本相符，“要求处理事项”也确实是当时存在的质量问题，但有无删减、更改，不能确定，“完工时间”是假的，因为与“到达时间”一致，不符合实际，“实际处理事项”也不真实，因为根本没有处理好；原告收楼前就发现房屋渗漏，2015年1月就要求物业公司处理，物业公司的卢敏仪出了一份凯茵又一城一期别墅8幢05单位工程问题的记录，物业公司的陈道聪负责跟进房子渗漏水的问题，陈道聪说他们物业公司会处理，房子渗漏水维修至2015年的6、7月份，因为物业公司说，房子渗漏水维修与收楼无关，他们会负责修好，所以原告在2015年4月25日办理了收楼手续，收楼后，经维修，渗漏水问题还是没有解决，渗漏水的位置越来越多，从2014年11月28日到2016年12月12日，原告多次要求物业公司和开发商对渗漏问题进行维修，但均未维修好；期间在2016年4月24日，原告因为渗漏水维修事项将房屋的钥匙给了雅居乐物业管理服务有限公司，当时该司已签收钥匙，同时有龙绮珊签字，后来雅景公司说不给原告继续维修了，所以原告就决定起诉雅景公司，并在2018年8月6日到物业公司把钥匙要回来了；装修情况是这样的，在2015年7月左右维修完后没有发现渗漏水，原告就着手装修，装修一个月又发现漏水，施工队帮着修了一个月，原告直到2016年中继续装修，刚装个把月，又发现漏水，就停工未继续装修。雅景公司称原告起诉前是有向物业报修过渗漏，也多次为原告维修过，具体时间无法确定。

八、庭审中，本院询问原告“如果雅景公司没有按你方的要求进行维修解决，那后续该如何处理”，原告回答：“支付一个适当合理的维修费用，也是可以的”。

九、雅景公司于2013年12月31日就涉案房屋所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。

十、凯茵公司系雅景公司的唯一股东。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系原告与雅景公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据原、雅景公司的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、雅景公司是否应对涉案房屋的质量问题承担保修责任，如何承担？2、雅景公司是否需就房屋质量问题赔偿原告损失。

关于焦点1。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”原告与雅景公司签订的《商品房买卖合同》附件四《住宅质量保证书》也约定了住宅各项目的保修责任，包括地基和主体结构合理年限，屋面防水保修5年，墙面、厨房、卫生间地面、管道渗漏保修3年等。根据广东智弘检测鉴定有限公司于2020年4月20日对涉案房屋作出的《雅景花园8幢05房外墙、天面面层构造及渗漏水等原因检测鉴定报告》，涉案房屋存在多处渗漏的质量问题，原因是防水失效、未做好防水措施、开裂，并由此导致多处墙面泛碱。雅景公司认为有一些项目不属于其原因导致渗漏，其不应当承担责任。本院认为，对于原告在起诉前曾多次反映房屋渗漏的质量问题，雅景公司进行了多次维修，但始终未彻底解决问题的事实，原告与雅景公司并无争议，本院予以确认。现原告提交的其从物业公司处取得的物业维修记录可以反映原告自2014年11月28日到2016年12月12日间多次提出渗漏问题，虽然原告认为物业维修记录中存在部分不真实的内容，如完工时间及完工事项，但因原告对到达时间及要求处理事项持认可态度，且该内容也与前述原告与雅景公司无争议之事实相符，具有高度盖然性，故本院予以采信。原告报修未得到根本解决，雅景公司仍负有保修责任。关于雅景公司抗辩多处渗漏及泛碱是原告加建、改建行为所致，且加建、改建增加原有结构荷载，改变了涉案房屋的受力情况，对渗漏有必然影响。本院认为，从广东智弘检测鉴定有限公司作出的鉴定报告及其对雅景公司异议的回复来看，“三层2-4×D轴混凝土梁北侧面渗漏是由于天面层楼地面与女儿墙接合处未设置防水措施或防水失效，新增楼板未做好原锚固螺栓孔位的防锈与防水，天面层雨水渗入并沿混凝土梁开裂、不密实处渗流到锚固螺栓孔位，再沿新旧混凝接合处渗漏导致的；”、“北外墙及门庭东墙局部泛碱。该处泛碱主要分布于二层后期砌筑的阳台护栏及一层门庭天花后期增设的混凝土楼板与墙体的接合处，故该处泛碱主要是由于后期增设护栏及混凝土楼板与与原墙面接合处未做好防水措施，雨水沿外墙拼缝不密实或微裂缝渗入水泥砂浆找平层及混凝土结构，砂浆及混凝土中的碱性物质溶解到水中，并扩散至墙体饰面砖表面，当干燥时水中的碱性物质结成白色泛碱所致。”该两处质量问题，与原告增设装修项目未做好防水，存在一定关联性，与此同时，雅景公司的原建设天面层楼地面与女儿墙接合处未做好防水、混凝土梁开裂、外墙拼缝不密实或有微裂缝亦是原因，且是更为主要的原因，故此，雅景公司不能免除保修责任，但可以适当减轻责任。除此之外，雅景公司对其他项目质量问题主张的因果关系未提供证据予以证明，鉴定报告中也未对雅景公司主张的因果关系进行认定，故雅景公司应承担举证不能的法律后果，对雅景公司的相关抗辩，本院不予采纳。综上，涉案房屋的质量问题均属于雅景公司的保修范围，雅景公司应予维修。现原告主张雅景公司进行维修，雅景公司明确拒绝为原告进行维修，愿意以承担修复费用的形式履行保修义务，本院认为，虽然雅景公司负有维修义务，但该义务的履行，不仅仅只有维修行为这一种方式，还可以金钱补偿的方式来履行。由于维修行为的履行需要原告、雅景公司及其委托的施工人共同协调配合来进行，不宜强制执行，且原告就本院询问“如果雅景公司没有按你方的要求进行维修解决，那后续该如何处理”时，也提出了“支付一个适当合理的维修费用”的金钱补偿替代方案，故本院认为本案中雅景公司的维修义务应以支付合理维修费用的方式履行。如上所述，参照《造价鉴定意见书》，本院酌定减轻雅景公司部分责任后，其还需向原告支付维修费82000元。

关于焦点2。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，涉案房屋的渗漏问题在原告收楼前即已存在，一直持续至今，期间虽经雅景公司多次维修，但问题仍未得到根本解决。故此，原告因不能正常使用房屋导致的损失，被告应承担赔偿责任。据原告陈述，其在2015年7月开始装修，装修一个月后发现渗漏。本院认为，其不能正常使用房屋时间应从装修因渗漏停工即2015年9月开始计算至雅景公司支付维修款后的合理维修时间三个月。原告主张该损失按7000元/月的租金标准计算，本院认为，参照近年中山市住房和城乡建设局公布的中山市房屋租金参考价，结合涉案房屋的实际情况、被告的过错程度，兼顾公平原则，本院酌定按6200元/月计算。暂计算至2021年12月为471200元，其后继续计算。

关于凯茵公司的责任问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，因凯茵公司作为雅景公司的唯一股东，未举证证明雅景公司财产独立于股东自己的财产，故凯茵公司应当对雅景公司的上述债务承担连带清偿责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:

一、被告中山市雅景房地产开发有限公司、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告***、***支付维修费用82000元；

二、被告中山市雅景房地产开发有限公司、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告***、***赔偿其不能正常居住使用房屋的损失（自2015年9月起至2021年12月为471200元，自2022年1月起至两被告支付完毕上述第一条的维修费用后3个月止，按6200元/月的标准计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5500元（原告已预交8326元，多预交的2826元由本院予以退还），由两被告负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；鉴定费及评估费64040元，由两被告负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　　李　芳

人民陪审员　　雷志成

人民陪审员　　易俊彦

二〇二一年十二月二十八日

书　记　员　　叶玉娟

周晓文