***、中山市雅景房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤2071民初19716号

原告：***，女，1974年7月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。

委托诉讼代理人：丘培政，广东卓建律师事务所律师。

被告：中山市雅景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之二，统一社会信用代码9144200056827336XG。

法定代表人：郑建强。

委托诉讼代理人：周水兰，该公司员工。

委托诉讼代理人：吴超，该公司员工。

被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之一，统一社会信用代码914420007265147727。

法定代表人：郑建强。

原告***与被告中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景公司）、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人丘培政，被告雅景公司的委托诉讼代理人周水兰、吴超到庭参加了诉讼。被告凯茵公司的委托诉讼代理人刘梦超参加了第一次庭审；该司经本院合法传唤，未到庭参加后续的庭审。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判决被告雅景公司、凯茵公司共同连带无偿维修原告购买火炬开发区××村××花园××幢××房屋全部的渗漏问题并满足有关规范及标准；2、判决被告雅景公司、凯茵公司共同连带支付原告违约金暂计616960元（按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金，从2014年7月1日至实际修复满足有关规范及标准之日止）、延迟交房产证违约金4059元，退回4年交付物业管理费用36500元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判令两被告在判决生效之日起九十日内维修解决好原告名下位于中山市火炬开发区××村××花园××幢××房的全部渗漏、开裂问题；二、判令两被告共同向原告支付自2014年6月30日至实际维修完毕之日止期间的经济损失（暂计至2021年10月30日，参照9500元／月的租金标准，合计855000元）；三、判令两被告共同向原告赔偿应急维修费50421元；四、判令两被告承担本案的鉴定费、评估费。

事实和理由：2013年3月26日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，原告购买火炬开发区××村××花园××幢××房，房屋款项4059000元已分期全部支付完毕给雅景公司，但是雅景公司没有交付原告一个符合合同约定的商品房，房屋质量存在严重的渗水、滴漏，此问题正是因为雅景公司在施工时使用不合格防水材料，施工时粗制滥造，偷工减料，严重违反《合同法》《建筑法》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等相关法律、行政法规。建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，对存在的质量缺陷、鉴定质量问题等事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中雅景公司出售交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，又是多晴天之日交房，渗水、滴漏等问题无法及时发现，再加上原告买房经验不足，没有足够的法律意识，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已经存在，因此雅景公司也无法逃避依法应当承担的法律责任。在此期间，原告多次向雅景公司反映房屋的质量渗漏缺陷问题，雅景公司多次维修，都敷衍了事，不从根本上帮助原告解决问题。雅景公司实际上没有按合同约定交付房屋，依据双方签订《中山市商品房买卖合同》第九条约定，雅景公司应当依照《住宅质量保证书》中“屋面防水”保证，无偿进行维修并满足有关规范及标准。原告经过查询知道，凯茵公司是雅景公司的独资股东，现根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，请求两被告共同连带承担法律责任。

被告雅景公司辩称，一、我司愿意依据法律法规和与原告签订的合同承担住宅质量保修责任，但对其违约金的诉求，我司不认可。涉案房产在2013年12月19日已经通过竣工验收，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设的强制性标准，综合验收依法由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等相关单位参加，中山市建设工程质量监督站对验收程序进行现场监督，并由工程综合验收小组讨论后评为合格，同意竣工验收、交付使用。当月31日，我司交齐工程竣工验收备案文件，中山市住房和城乡建设局颁发了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。我司于2014年6月向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2014年6月25日至7月31日办理收楼手续。原告已于2014年7月4日办理了收楼手续、签署了《业主文件/钥匙签收表》《入住合约》《商品住宅质量保证书》《雅景花园商品房住宅使用说明》等文件。二、我司没有拒绝履行质量保修责任。原告若依据法律相关规定和合同约定提出质量保修诉求，我司在核实属于住宅质量保修范围的情况下愿意承担保修责任。原告在2014年7月4日办理收楼手续、在次日开始装修。原告在装修施工中存在违章搭建、擅自加建等禁止行为。《商品住宅质量保证书》上载明：“收楼后，业主自行装修的，由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，发展商一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。”对屋面防水,“保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗漏、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准”；对墙面、厨房、卫生间地面、管道渗漏，“保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。”因此，如果有前述属于住宅质量保修范围的情况，原告应提供相应证据证明。对于原告变更后的诉讼请求，我司认为，1、原告变更诉讼请求应在法庭辩论与举证期限届满前提出，本案中，已完成房屋渗漏原因鉴定、维修方案鉴定、维修方案造价鉴定，法庭调查与法庭辩论均已结束，原告并没有对维修方案造价鉴定报告提出合理的、有依据的质证意见，根据相关法律规定，在鉴定报告组织程序合法、鉴定人员资质合格的情况下，鉴定报告应作为案件审理的依据，除非当事人提出了合理充分的依据。本案事实已清晰明了，举证期限亦届满，案件即将出判决，在此情况下，原告因看到维修方案造价鉴定与其预期的诉讼利益存在差距，为追求其不合理的诉讼利益，突袭向法院申请第二次变更诉讼请求，损害我司利益。2、涉案房屋交付原告后，原告对房屋进行了全部装修，渗漏原因交叉、错综复杂，责任难以区分，双方已失去信任基础。本案应以我司向原告支付合理维修费方式解决渗漏问题，这有利于本案案结事了、防止损失进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。”何况在本案中，原告对涉案房屋进行了全屋装修、改动，由于装修造成的房屋质量问题本身就应由原告承担，就算是毛坯，在双方对维修方案无法达成一致意见的情况下，为防止损失进一步扩大，买受人亦应与出卖人协商以维修费的方式解决，否则，造成的不利后果应由买受人承担。原告要求经济损失参照9500元/月的租金标准计算，该诉求应予驳回。涉案房屋于2014年7月4日办理了收楼手续，并实际入住，不存在所谓的经济损失。原告对房屋进行了全屋装修和改动。原告要求紧急维修费用，我司认为涉案房屋从2014年居住至今，一直在使用，不存在紧急维修的状况。

被告凯茵公司认可被告雅景公司对原告原诉求的答辩意见，同时补充答辩：我司是雅景公司的股东，从合同相对性来说，我司并不是适格被告，原告要求两被告承担连带责任，无法律依据，应予驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

一、2013年3月26日，原告（买受人）与被告雅景公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区××村××花园××幢××房××商品房，建筑层数地上3层，套内建筑面积243.64平方米，总价4059000元；合同第八条，双方确认并同意于2014年6月30日为该商品房的交付使用时间，但买受人须于该交付使用日前付清全部房价款（含按揭款），若买受人未付清全部房价款或银行按揭未获审批，则交付使用时间相应顺延至买受人付清全部价款之日。出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工验收报告），逾期方视为交付延误；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十五条保修责任约定，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同还约定了其他事项。合同附件四《住宅质量保证书》载明了各保修项目及保修期限，包括地基和主体结构合理期限，屋面防水5年（保修期如因设计、防水材料或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准），墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏3年（保修期内如在施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准）；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。合同签订后，原告支付了购房款。

二、后原告取得了涉案房地产的不动产权证，地址为中山市火炬开发区××路××号××花园××幢××房，产权证号为（2018）中山市不动产权第0××5号。

三、2014年6月，雅景公司作出《收楼通知书》通知原告收楼。原告于同年7月4日办理了收楼手续。后原告着手装修，并于2016年1月入住。

四、诉讼中，应原告申请，本院依法委托进行了三项鉴定评估。分别是：

（一）广东智弘检测鉴定有限公司对涉案房屋的外墙、天面面层构造及渗漏水等原因进行检测鉴定。该司于2019年11月5、6日到现场进行了检测鉴定工作，于2020年4月20日作出《雅景花园12幢01房外墙、露台、屋面面层防水构造及渗漏水等原因检测鉴定报告》（编号：GDZH-2020-0246号）。经现场测量、检查，并与房屋原建筑、结构设计施工图纸及装饰装修施工图纸对比，涉案房屋平面及结构布置主要改动及差异如下：1、原设计施工图纸比对情况①地下室（设计图纸为绿化架空层，工程名称：雅居乐神涌S3地块工程低层12栋住宅T1-A型；图号：J3；图纸内容：绿化架空层平面图）重新间隔，并作为居住及车库使用；②室外东北侧地下室至首层未设置直线楼梯；③首层7-9×A-C轴区域内入户钢结构玻璃雨棚（及二层结构位置）向7轴方向延伸搭接新增钢结构玻璃雨棚；首层东侧7-1/7（即二层结构位置）新增外挑约1.4m钢结构玻璃雨棚；④首层厨房墙体有改动，填充部分洞口和重新间隔砌筑，厨房东墙向东移动，扩大了厨房的使用空间；⑤二层7-9×E-F轴区域楼地面位置原为中空，现将该区域增设一层楼板，并作为二层房间楼地面使用；并拆除该区域与阳台之间间隔墙体，并将原阳台封闭间隔，现为两个房间；⑥将二层A-B×8-9轴及1/7-9×G轴东侧钢结构玻璃雨棚拆除后，在原位置重新浇筑一层混凝土楼板，并作为上人露台或阳台使用；⑦三层：7-1/7×F-G，1/7-9×G轴东侧新增外挑钢结构玻璃雨棚；7-8×C-D区域在原雨棚的基础上，向B轴方向延伸搭接钢结构玻璃雨棚，并设有该雨棚的西南角设有一根柱作为坚向支撑；⑧屋面1/7×E-G区域内增设一个混凝土构架结构，采用三根混凝柱支撑混凝土梁；7-1/7×E-F轴区域内采用砖砌墙体间隔，并安装门窗。2、装饰装修施工图纸比对情况①地下室：将室内部分间隔墙拆除后，室内平面重新砌筑间隔墙体和布置；②首层：拆除厨房部分墙体后，填充部分洞口和重新间隔砌筑，厨房东墙向东移动，扩大了厨房的使用空间；③二层：拆除二层7-9×E-F轴区域与阳台之间的间隔墙体，并将原阳台封闭间隔，现为两个房间；④天面：无提供该部分图纸，无法比对；⑤由于原告提供的装饰装修施工图纸并没有对增设楼板、钢结构玻璃雨棚及三层混凝土构架结构等的详细施工区域等，无法对装饰装修施工过程的施工范围及方式等进行调查。鉴定范围为：地下室大厅墙体、地下室房间墙体、地下室卫生间墙体、首层雨棚、首层入户外墙、二层书房天花板、三层主人房天花板、三层楼梯间墙体、二层露台、屋面等区域。检测鉴定依据：1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）；2、《住宅装饰装修工程质量验收规范》(GB50327-2001)；3、广东省标准《建筑防水工程技术规程》(DBJ15-19-2006)；4、《建筑结构检测技术标准》(GB/T50344-2004)；5、委托方提供的相关资料。渗漏、开裂原因分析及鉴定意见为：1、外墙面、三层露台、天面面层构造（1）外墙面与外墙面构造层次及厚度的设计做法要求基本相符，但外墙面砖尺寸与设计做法要求不相符；（2）三层露台面层构造与上人屋面构造层次及厚度的设计做法要求不相符；（3）天面面层构造与上人屋面构造层次及做法的设计做法要求不相符。2、渗漏水原因（1）地下层车库南墙渗漏。现场检查南墙中部上方有渗水痕迹，邻近的天花板底部有渗水发黑痕迹，天花板渗水发黑处设有装饰吊顶；打开装饰吊顶检查发现，仅发现木龙骨有发黑现象；该渗漏位置相邻的墙体（即南外墙）上方有一个排气管孔及一个空调线管孔；经在两个管孔区域上方的外墙面进行淋水试验，发现有水从排气管孔底部渗出。上述检查表明地下层车库南墙中部上方有渗水痕迹，邻近的天花板底有渗水发黑原因是：由于外界雨水经南外墙排气管穿墙孔洞的孔底部渗入导致的（现场检查情况：天花装饰吊顶内安装有一条南北走向的排气管及空调线，排气管及空调线从南墙上方穿孔通往外墙，南墙对应的外墙部位可以看到有一个排气管孔及一个空调管线孔；据原告陈述，排气管孔及空调线管孔为房屋装饰装修施工时钻取的孔洞）；（2）地下层车库北墙渗漏。现场检查北墙西侧（花池南墙东修）有青苔滋生现象，墙体饰面砖砖缝含有泥沙；经对花池进行淋水试验，发现有水从花池南墙沿饰面砖砖缝流至车库北墙西侧。上述检查表明地下层车库北墙渗水原因是：由于外界雨水或浇灌花池植被时所用的水经从花池南墙沿饰面砖砖缝流至车库北墙西侧导致的；（3）地下层西北房的西北角墙体渗漏。现场检查西北角墙体上方有渗水发黑痕迹，房间天花板设有装饰吊顶，打开天花板装饰吊顶检查，发现西墙上方与天花板接合处有修补现象，且西北角墙体上方修补处有渗水痕迹，中部位置有少量钙化物；西北房的西侧为花池及入户台阶，台阶踏步板有渗水痕迹；该位置楼板与墙体接合处曾发生过渗漏，经后期维修后，仍有少量渗漏情况发生；上述检查表明地下层西北房的西北角墙体渗水原因是：西北房的西侧入户台阶内部填充层有水经西墙上方与天花板修补处渗水导致的；（4）地下层西北房的南墙渗漏。现场检查西北房的南墙东侧下方有渗水痕迹，走道西南角地面砖及邻近墙体下方也有渗水、发黑痕迹；经检查，走道南墙西侧外包两条排水（污）立管；经上所述，根据检查渗水情况及排除周边用水设施，南墙东侧下方渗水原因是：由于走道南墙西侧外包排水（污）立管发生轻微渗漏导致；（5）地下层客厅南墙渗漏。现场检查南墙下方有渗水发黑痕迹，墙体下方墙纸有脱落、翘边现象，墙体东、西侧的木板装饰墙有起鼓、变形现象，客厅南墙为房屋南外墙，南外墙下方有回填种植土，凿开墙体下方抹灰层检查发现墙体下方为混凝土墙体，但未发现有防水构造措施；经上所述，根据检查渗水情况及排除周边用水设施，南墙下方渗水原因是：外墙下方种植土区域的水缓慢渗入导致；（6）首层入口露台钢雨棚渗漏。现场检查钢雨棚东侧顶部与房屋外墙接合处采用水泥砂浆面层进行密封，水泥砂浆面层有开裂现象，钢雨棚东侧底部挡板南北两端有白色钙化物；经对钢雨棚进行淋水试验，发现钢雨棚东侧有渗漏水现象，拆除钢雨棚底部挡板检查钢雨棚安装情况，发现顶部钢板与钢雨棚东侧方钢管相邻处未采用密封胶密封并且有间隙，可见有水从间隙中流出；上述检查表明首层入口露台钢雨棚渗水原因是：外界雨水经钢雨棚东侧顶部钢板与钢雨棚东侧方钢管相邻处的间隙流出所致；（7）首层阳台的南侧钢雨棚渗漏。现场检查钢雨棚西侧与房屋外墙接合处等均采用密封胶进行密封，外墙饰面砖采用齐缝粘贴，与钢雨棚接合处的外墙砖缝部分缺少填缝材料且砖缝处白色钙化物，经对钢雨棚进行淋水试验，发现钢雨棚西侧有渗漏水现象；上述检查表明首层阳台的南侧钢雨棚渗漏原因是：外界雨水经钢雨棚西侧与外墙接合处的外墙饰面砖砖缝处渗出所致；（8）二层书房天花板渗漏①根据二层书房天花板（即三层露台楼板）裂缝属于混凝土结构的裂缝，从裂缝形态、走向分析，可认为非受力裂缝，该裂缝属于原结构建造施工质量缺陷；②二层书房天花板渗漏的原因是：由于三层露台防水层失效，外界水下渗至找平层，并沿原有楼板裂缝往下渗漏，导致二层书房天花板出现渗水现象，致使天花吊顶受潮、损坏；③根据现场检查，原告曾对三层露台的进行过改造施工（局部进行开挖加建了竖向柱支撑上方钢结构雨棚，拆除该区域的西侧阳台钢雨棚后新增混凝土楼板），并垫高了整个露台高度，虽然在原施工的露台面层上重新设置防水层，也不排除原告在露台改造施工对原有露台有损坏（或新混凝土楼板与原楼板拼接处），雨水从破损部位流入找平层的可能；（9）三层主人房天花板渗漏①根据三层主人房天花板（即天面板）裂缝属于混凝土结构的裂缝，从裂缝形态、走向分析，可认为非受力裂缝，该裂缝属于原结构建造施工质量缺陷；②三层主人房天花板渗漏的原因是：由于三层露台防水层失效，外界水下渗至找平层，并沿原有楼板裂缝往下渗漏，导致三层主人房天花板出现渗水现象，致使天花吊顶受潮、损坏；③根据现场检查，原告曾对天面进行过改造施工（局部进行开挖原天面面层，并加建了混凝土柱和地梁），并垫高了整个天面高度，虽然在原施工的露台面层上重新设置防水层，也不排除原告在天面改造施工对原有天面有损坏，雨水从破损部位流入找平层的可能；（10）三层楼梯间及三层至天面楼梯间渗漏。根据现场检查及淋水试验，三层楼梯间及三层至天面楼梯间渗漏的原因是：由于楼梯板和楼梯间第一梯段与西墙接合处存在裂缝，外界水通过上述裂缝向下渗漏（虽然后期曾进行过维修，但并未起到作用），并在楼梯间楼地面出现积水，导致三层楼梯间的西墙出现渗漏现象；（11）外墙面返碱。外墙面砖存在白色钙化物析出现象，主要分布檐口及楼层混凝土构件及外墙上部分，外墙泛碱是由于天面层及外墙雨水通过外墙砖缝渗入墙体找平层，砂浆及混凝土中的碱性物质溶解到水中，并扩散至墙体饰面砖表面，当干燥时水中的碱性物质结成白色泛碱导致的。该项鉴定费50000元，原告已预交。

（二）中山市顺正房屋鉴定加固有限公司对涉案房屋的外墙、露台和屋面渗漏水修缮工程作出施工方案。该司依据广东智弘检测鉴定有限公司出具的《雅景花园12幢01房外墙、露台、屋面面层防水构造及渗漏水等原因检测鉴定报告》（编号：GDZH-2020-0246号）、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001、《房屋渗漏修缮技术规程》JGJ/T53-2011、广东省标准《建筑防水工程技术规程》DBJ15-19-2006、现场勘察情况记录表，于2021年1月25日作出施工方案，提出了具体的质量问题及修复方法、主要施工工艺（混凝土裂缝补强施工工艺、外墙瓷砖重做施工工艺、天面露台面层构造施工工艺）。该项方案费10000元，原告已预交。

（三）广东华禹工程咨询有限公司对涉案房屋进行工程造价评估。该司确定工程造价鉴定原则为：1.计价原则（1）按《建筑工程清单计价规范（GB50500-2013）》《广东省建筑工程计价办法（2013）》《广东省建筑与装饰工程综合定额（2018）》《广东省通用安装工程综合定额2018》《广东省安装修缮工程清单（2012）》及《广东省建筑与装饰修缮工程清单（2012）》规定的办法进行计价；（2）人工、材料、机械按中山市工程造价管理机构发布的2021年第6期信息公布价进行计价，信息价没有的周边或市场价格确定。2.工程量计算原则（1）工程量列项及计算规则按《广东省建筑与装饰工程综合定额（2018）》《广东省建筑与装饰修缮工程清单（2012）》《广东省安装修缮工程清单（2012）》；（2）工程量计算按前述施工方案等资料计算。施工方案的工程费用鉴定评估结果为198972.07元，包括：分部分项工程费152937.09元（天面整体面层结构层次及厚度设计做法不相符24064.9元、三层露台整体面层结构层次及厚度的设计做法不相符22820.65元、南外墙地下室挡土墙渗水66387.89元、地下车库北墙渗漏水4310.25元、地下层客厅南墙有渗水发黑痕迹现象2755.36元、地下室西北房的北墙角墙体渗漏水7902.12元、地下层西北房东南墙墙身渗水发霉997.97元、首层入口钢结构玻璃雨棚与梁固定底座螺栓严重生锈3195.81元、首层阳台南侧钢结构与钢结构底座螺栓严重生锈3732.98元、二层书房天花板渗漏水发霉发黑11**.48元、三层主人房天花板渗漏水发霉发黑15**.49元、三楼梯梯间及三层至天面楼梯间有渗漏14063.19元），绿色施工安全防护措施费及其他措施项目费25356.17元，预算包干费4249.92元，增值税销项锐额16428.89元。该评估费6040元，原告已预交。

五、对于上述报告，雅景公司认为：（一）涉案房屋存在原告自行装修、加建、改建的情形，应当结合涉案房屋的责任鉴定报告、原告自身行为及其他相关事实综合判断原告申请鉴定范围的责任认定。涉案房屋出现渗漏后，我司为解决原告投诉事项，查明渗漏事实，委派工作人员前往涉案房屋现场勘察，且根据鉴定报告内容，发现涉案房屋已经全部装修，存在以下加建、改建的区域：1、首层增加钢结构雨棚；2、二层书房天花板（三楼露台）拆除了钢结构雨棚，增加了混凝土楼板（做天花）；3、二楼露台上方加建了钢筋混凝土板；4、三楼主人房天花（屋面），增加了结构柱；5、屋面原花架上增加了混凝土板，并四边封闭了墙体，形成了房间。以上不排除有未发现或者原告后期继续存在加建、改建的行为。我司交付涉案房屋是毛坯状态，我司已经按照检测鉴定机构的要求提交相关施工图纸，涉案房屋目前的状况与我司提交的施工图纸不一致的，均是原告加建、改建的部分。对于涉案房屋加建、改建部分出现的渗漏问题，属于原告自身行为导致，与我司无关。另外尽管部分加建、改建的部位不属于原告申请鉴定的范围，但是因加建、改建将增加原有结构荷载，改变涉案房屋结构受力情况，对涉案房屋渗漏必然产生一定的影响。1、属于我司原因导致渗漏的范围如下：（1）我司认可涉案房屋地下室西北房的西北角墙体渗漏的原因，愿意承担保修责任；（2）我司认可涉案房屋三层楼梯间及三层至天面楼梯间渗漏的原因，愿意承担保修责任。2、不属于我司原因导致渗漏的范围如下：（1）检测鉴定报告提到的三处设计做法不相符的情况，我司认为防水措施符合防水规范要求，并不影响涉案房屋防水质量，与原告房屋渗漏并没有直接的因果关系。首先，对于外墙面砖尺寸与设计做法要求不相符的表述，我司认为设计的蓝图不考虑实际供货情况，由于原设计尺寸的外墙面砖停产，在不影响施工质量、效果的情况下更换相同质量、尺寸略有差异的外墙砖，属于合理范围内的变更，不影响防水质量。其次，对于三层露台面层构造与上人屋面构造层次及厚度的设计做法要求个相符的表述，从鉴定报告可以看出，原告在我司交付的原状露台面层上进行过增设面层施工，原告后期施工垫高了约60mm。此为原告后期自行装修施工与设计做法不相符，非我司施工质量原因所致，而第2层“不相符”项的差异是“厚度偏厚”，我司认为第2层防水砂浆找平层的厚度偏厚有利于防水效果，局部防水砂浆找平层厚度偏厚是在合理范围。由此可见，我司在交付涉案房屋时，三层露台面层构造与上人屋面构造的防水质量合格，不相符是由原告后期装修所致。最后，对于天面面层构造与上人屋面构造层次及做法的设计做法不相符的表述，我司认为从鉴定报告可以看出，原告在我司交付的原状天面面层上进行过增设面层施工，原告后期施工垫高了约70mm。第6层“不相符”项“材料不相符，未设置钢筋网”，根据国家标准GBJB50345，设计为加强项，对抗裂性有一定的影响，我司实际施工的两道防水措施已经符合防水规范要求，此不相符项与涉案房屋的渗漏之间没有直接的因果关系。第7层“不相符”项的差异是“厚度偏厚，未设置铝箔”，第7层防水砂浆找平层的厚度偏厚有利于防水效果，局部防水砂浆找平层厚度偏厚是在合理范围。由此可见，我司在交付涉案房屋时，三层天面面层构造与上人屋面构造的防水质量合格，不相符是由原告后期装修所致；（2）检测鉴定报告就涉案房屋地下层车库南墙渗漏进行原因分析，此处是由外界雨水经南外墙排气管穿墙孔洞的孔底部渗入导致。我司认为此处渗漏非我司工程质量原因导致，是原告安装空调、排气孔洞打凿后未妥善处理导致；（3）检测鉴定报告就涉案房屋地下层车库北墙渗漏进行原因分析，此处是由外界雨水或浇灌花池植被时所用的水经从花池南墙沿饰面砖砖缝留至车库北墙西侧导致。因此，证明此处渗漏并非我司工程质量原因导致，是原告后续装修施工因素导致，不排除是原告安装栅门、管线及建造花池相关的设置、维护不当而导致；（4）检测鉴定报告就涉案房屋地下室西北房的南墙渗漏进行原因分析，此处是由走道南墙西侧外包排水（污）立管发生轻微渗漏导致。排水（污）立管的保修期为2年，涉案房屋交付时间为2014年6月30日，距离原告起诉时间2018年9月14日已经过了2年的保修期；（5）检测鉴定报告就涉案房屋地下室客厅南墙渗漏进行原因分析，此处是由外墙下方种植土区域的水缓慢渗入导致，并非我司主体工程质量原因引起；（6）检测鉴定报告就涉案房屋首层入口露台钢雨棚渗漏进行原因分析，此处是由外界雨水经钢雨棚东侧顶部钢板与钢雨棚东侧方钢管相邻处的间隙流出所致。通过现场检查、原告陈述可知，原刚雨棚未与北外墙接合，原告后期在原钢雨棚北侧加建钢雨棚并延伸至北外墙。渗水原因并非我司主体工程质量原因导致，因原告加建、维护不当而导致；（7）检测鉴定报告就涉案房屋首层阳台的南侧钢雨棚渗漏进行原因分析，此处是由外界雨水经钢雨棚西侧与外界接合处的外墙饰面砖砖缝处渗出所致。通过现场检查、原告陈述可知，原告后期自行装修改造，在原钢雨棚北侧加建钢雨棚。渗水原因并非我司主体工程质量原因导致，因原告加建、维护不当而导致；（8）检测鉴定报告就涉案房屋二层书房天花板渗漏进行原因分析，由于三层露台防水层失效，外界水下渗至找平层，并沿原有楼板裂缝往下渗漏所致。但是不排除原告在露台改造施工对原有露台有损坏，雨水从破损部位流入找平层。我司认为涉案房屋二层书房天花板渗漏是由原告不当装修所致，若天花板渗漏在装修前存在，原告可以通过保修处理，但是原告并未保修，也可以推测是原告不当装修所致；（9）检测鉴定报告就涉案房屋三层主人房天花板渗漏进行原因分析，同上述（8）的意见；（10）检测鉴定报告就涉案房屋外墙面反碱进行原因分析，此处是由天面层及外墙雨水通过外墙砖缝渗入墙体找平层所致。从鉴定报告可知，原告曾对天面层进行施工改造，开挖过原天面层，增加了混凝土柱和地梁，此举破坏原有防水层及改变结构受力情况，导致现场出现裂缝与渗漏。综上所述，对于以下部位，属于原告自身行为导致，当然与我司无关，我司无须承担该部分的渗漏损失。1、涉案房屋地下层车库南墙渗漏；2、涉案房屋地下层车库北墙渗漏；3、涉案房屋地下室西北房的南墙渗漏；4、涉案房屋房屋地下室客厅南墙渗漏；5、涉案房屋首层入口露台钢雨棚渗漏；6、涉案房屋首层阳台的南侧钢雨棚渗漏；7、涉案房屋二层书房天花板渗漏；8、涉案房屋三层主人房天花板渗漏；9、涉案房屋外墙面反碱；10、其余原告不在申请鉴定范围部位的渗漏等问题，因原告未举证证明质量发生的原因，我司无须承担该部分的渗漏损失。（二）由于原告申请鉴定范围的责任存在多方因素，我司认为可以根据上述渗漏、开裂部位确定具体的维修方案，以此评估合理的维修造价，根据法院最终认定的责任单位，承担对应部位合理的维修造价，此方式属于较为公平的处理方式。我司对涉案房屋的维修方案并无异议，我司认为根据上文的分析，对于维修部位的具体责任承担单位，较为明确。因此由具体的责任承担单位，对具体的维修部位承担相应的维修费用，较为公平合理。另外，因部分不属于原告申请鉴定范围的加建、改建的部位对涉案房屋整体渗漏必然产生一定的影响，即使是我司应当承担责任的部分，也应当考虑上述因素，综合评估我司应当承担责任的金额。

六、广东智弘检测鉴定有限公司根据雅景公司对《雅景花园12幢01房外墙、露台、屋面面层构造及渗漏水等原因检测鉴定报告》（编号：GDZH-2020-0246号）提出的异议，于2021年5月18日作出书面回复：（一）关于业主自行加建、改建对鉴定范围内渗漏、开裂的影响程度的问题。1.根据现场检查，涉案房屋地下层车库南墙渗及地下层西北房的南墙渗漏是由于原告装饰装修行为导致的。2.根据现场检查，二层书房天花板和三层主人房天花板裂缝均为原结构施工缺陷，分析判断为非受力裂缝，该类型的裂缝就是要靠露台或天面防水设计、施工来解决；由于渗水与露台及天面面层和防水层破损有关，无论是原防水工程存在质量问题，还是后期改变使用功能的改造或非正常维护使用都有可能发生上述情形，因此只能对存在现象进行分析得出“也不排除原告在天面改造施工对原有天面有损坏，雨水从破损部门流入找平层的可能”和“不排除原告在天面改造施工对原有天面有损坏，雨水从破损部位流入找平层的可能。”3.其他区域的渗漏、开裂与原告改造行为并没有直接关联性。（二）关于《鉴定报告》“（一）外墙面、三层露台、天面面层构造”三处与设计不相符的疑问。根据目前情况，涉案房屋鉴定范围内渗漏、开裂现状与外墙面面层构造原设计做法不相符无因果关系，但是，变更外墙面面层构造必须经设计院同意并出具设计变更方才具法律效力。（三）关于鉴定意见（二）渗漏水原因5.地下层客厅南墙渗漏的疑问。该处所表明的渗水原因是由于外墙下方种植土区域的水缓慢渗入导致，其与外墙的防水工程的施工质量及种植土的覆土施工高度有关。（四）关于鉴定意见（二）渗漏水原因6.首层入口露台钢雨棚渗漏的疑问。渗水原因是由于外界雨水经钢雨棚东侧顶部钢板与钢雨棚东侧方钢管相邻处的间隙流出所致，其与钢雨棚的施工质量有关。（五）关于鉴定意见（二）渗漏水原因7.首层阳台的南侧钢雨棚渗漏的疑问。渗水原因是由于外界雨水经钢雨棚西侧与外墙接合处的外墙饰面砖砖缝处渗出所致，其与钢雨棚的施工质量有关。（六）关于鉴定意见（二）渗漏水原因10.三层楼梯间及三层至天面楼梯间渗漏的疑问。渗水原因是由于外界水通过楼梯板和楼梯间第一梯段与西墙接合处的裂缝向下渗漏（虽然后期曾进行过维修，但并未起到作用），并在楼梯间楼地面出现积水，导致三层楼梯间的西墙出现渗漏现象，该处与楼梯板和楼梯间第一梯段与西墙接合处的施工质量有关。

七、原告向本院提交了涉案房屋工程问题处理记录、物业公司维修的处理记录、物业公司现场取证照片、物业公司管家梁建升与（2018）粤2071民初19717号原告母亲李春香的微信聊天记录，拟证明原告提出维修主张的时间以及证据来源的合法性、真实性，上述证据均是于2021年12月26-27日在物业公司取得，原件由物业公司控制和保管。经查，维修记录中有客户代码、客户名称、要求处理事项、到达时间、完工时间、实际处理事项、处理结果七个栏目，到达时间与完工时间的年月日时分秒一致，到达时间2014-7-30至2017-5-12期间有多次报修记录，其中，2014-8-5反映二楼中空推拉门下滑处渗水，2014-8-28负一楼工人房墙身渗水（即入户花坛下方），2014-10-31一楼大厅天花管口滴水，2015-7-17三楼直至平台墙面渗水，2016-5-6三楼阳台雨棚与墙身接口处渗水，2016-10-29车库门口横梁与墙身接口下方有黄泥水往外渗，2016-12-14三楼梯间小窗上方墙身滴水、一楼后雨棚与墙身接口处渗水、入户雨棚与墙身接口处渗水、二楼后房间山墙渗水（床头灯上去一点），2017-5-12三楼梯间转角位上方天花渗水，此外还有一些门锁、护栏掉漆问题的反映。原告称该记录是物业公司的工作人员从电脑系统中查出，并在原告及（2018）粤2071民初19716、19736号原告的强烈要求下打印出来，由于物业公司不同意拍照，原告就拍摄了显示维修记录界面的电脑屏幕；原告认为“到达时间”与实际情况基本相符，“要求处理事项”也确实是当时存在的质量问题，但有无删减、更改，不能确定，“完工时间”是假的，因为与“到达时间”一致，不符合实际，“实际处理事项”也不真实，因为根本没有处理好；原告收楼时就觉得房屋天面有新批灰的痕迹，由于当时未下雨，没有发现明显的渗漏痕迹，并且物业公司的工作人员说有任何问题，他们都会随时维修，维修与收楼无关，于是原告就收楼了；虽然被告有派人来维修过好几次，反复维修，但均未维修好，后来说不给维修了，原告才决定起诉。雅景公司称原告在起诉前是有向物业报修过渗漏，也多次维修过，具体时间无法确定。

八、庭审中，本院询问原告“如果雅景公司没有按你方的要求进行维修解决，那后续该如何处理”，原告回答：“支付一个适当合理的维修费用，也是可以的”。

九、原告向本院提交《工程预决算单》、工程维修发票，拟证明其于2019年11月因维修涉案房屋，支出50421元。原告并提交《房屋租赁合同》，拟证明其于2018年3月与朋友签订租赁合同，约定涉案房屋出租的租金为9800元/月，但因房屋渗漏严重，实际并未租出去。雅景公司认为仅凭一份合同无法证实发生了租赁关系，也无法证明因渗漏无法出租。

十、雅景公司于2013年12月31日就涉案房屋所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。

十一、凯茵公司系雅景公司的唯一股东。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、被告雅景公司是否应对涉案房屋的质量问题承担保修责任，如何承担？2、被告雅景公司是否需就房屋质量问题赔偿原告损失。

关于焦点1。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四《住宅质量保证书》也约定了住宅各项目的保修责任，包括地基和主体结构合理年限，屋面防水保修5年，墙面、厨房、卫生间地面、管道渗漏保修3年等。根据广东智弘检测鉴定有限公司于2020年4月20日对涉案房屋作出的《雅景花园12幢01房外墙、天面面层构造及渗漏水等原因检测鉴定报告》，涉案房屋存在多处渗漏的质量问题，原因是防水失效、没有防水构造措施、开裂裂缝，并由此导致多处墙面泛碱。雅景公司认为有一些项目不属于其原因导致渗漏，且一些质量问题超过保修期，其不应承担责任。本院认为，原告在起诉前曾多次向物业及开发商反映房屋渗漏的质量问题，雅景公司多次进行了维修，但始终未彻底解决问题的事实，原告与雅景公司并无争议，本院予以确认。现原告提供的其从物业公司处取得的物业维修记录可以反映原告自2014年7月-2017年5月多次反映渗漏问题，虽然原告认为物业维修记录中存在部分不真实的内容，如完工时间及完工事项，但因原告对到达时间及要求处理事项基本认可，且相关内容也与前述原告与雅景公司无争议之事实相符，具有高度盖然性，故本院予以采信。据此可以确定，在保修期内，涉案房屋已发生多处渗漏的现象，原告在此期间报修，但问题未得到根本解决，雅景公司仍负有保修责任。

关于雅景公司提出多处渗漏及泛碱是因原告存在多处加建情况，增加原有结构荷载，改变了涉案房屋的受力情况，对开裂有显著影响。本院认为，从鉴定报告分析，“地下层车库南墙中部上方有渗水痕迹，邻近的天花板底有渗水发黑的原因是由于外界雨水经南外墙排气管穿墙孔洞的孔底部渗入导致”，而排气管孔与空调线管孔是原告进行房屋装饰装修施工时钻取的孔洞，故该处质量问题系原告行为导致。关于“首层入口露台钢雨棚渗漏”，鉴定报告中提出“发现顶部钢板与钢雨棚东侧方钢管相邻处未采用密封胶密封且有间隙，可见有水从间隙中流出，原因是：外界雨水经钢雨棚东侧顶部钢板与钢雨棚东侧方钢管相邻处的间隙流出所致”，该处问题与原告增设钢结构玻璃雨棚未做好密封存在关联性。关于“二层书房天花板渗漏”及“三层主人房天花板渗漏”，鉴定报告提出原因是：均存在属于原结构建造施工质量缺陷的裂缝，且三层露台防水失效，由于原告曾对三层露台进行过改造施工（局部进行开挖加建了坚向柱支撑上方钢结构雨棚，拆除该区域的西侧阳台钢雨棚后新增混凝土楼板），并垫高了整个露台高度，虽然在原施工的露台面层上重新设置防水层，也不排除原告在露台改造施工对原有露台损坏（或新混凝土楼板与原楼板拼接处），水从破损部位流入的可能。此处渗漏原因有两方面，其中涉案房屋原结构存在属于质量问题缺陷的裂缝是确定的原因，而防水失效究竟是雅景公司交付房屋的原本防水存在问题，还是原告重新设置防水层所导致，无从得知。雅景公司辩称此处渗漏与其无关，无需承担责任，缺乏理据，本院不予采纳。除此之外，该司并未认定鉴定出的其它渗漏问题与原告加建、改建行为有关，雅景公司对其该项辩解意见也未提供证据予以证明，故雅景公司应承担举证不能的法律后果，对雅景公司的相关抗辩，本院不予采纳。

涉案房屋的质量问题中，除明确属于原告原因导致的，被告无需承担维修责任外，还有部分存在多种原因的可能，而该多种原因中，又有可以确定的原因是雅景公司交付的房屋原结构存在属于质量缺陷的裂缝，故雅景公司仍需承担保修责任，只是因原告的加建、改建行为可以适当减轻雅景公司的责任。其余与原告无关的质量问题均属于雅景公司的保修范围，雅景公司应予维修。现原告主张雅景公司进行维修，雅景公司明确拒绝为原告进行维修，愿意以承担修复费用的形式履行保修义务，本院认为，虽然雅景公司负有维修义务，但该义务的履行，不仅仅只有维修行为这一种方式，还可以金钱补偿的方式来履行。由于维修行为的履行需要原告、雅景公司及其委托的施工人共同协调配合来进行，不宜强制执行，且原告就本院询问“如果雅景公司没有按你方的要求进行维修解决，那后续该如何处理”时，也提出了“支付一个适当合理的维修费用”的金钱补偿替代方案，故本院认为本案中雅景公司的维修义务应以支付合理维修费用的方式履行。如上所述，参照《造价鉴定意见书》，本院酌定剔除原告应自行承担的部分后，雅景公司还需向原告支付维修费123972元。关于原告主张的紧急维修费。因缺乏施工项目明细，也无维修具体项目的照片等证据，不能证明该项维修属于被告保修范围，难以评估维修费用的合理性，故本院对原告该项诉求，不予支持。

关于焦点2。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，涉案房屋的渗漏问题在原告收楼前即已存在，一直持续至今，期间虽经雅景公司多次维修，但问题仍未得到根本解决，甚至随着时间推移，日益加剧。本院认为，从一定意义上来说，住宅是家的缩影，对于家庭观念浓厚的中国人来说，它既是安身立命之所，也是心灵栖息之地，具有非常特殊、非常重要的意义。尤其，涉案房屋价值高达四百万元，原告斥巨资购买又悉心装修，必定对居住的舒适度寄予很高的期待。然而，该房屋却因质量问题导致多处渗漏，装修也因此遭受一定程度的毁损，尤其在本案诉讼中，鉴定公司因鉴定需要，在多处渗漏点开凿，房屋的完整度进一步遭到破坏，故现原告因无法正常使用、收益涉案房屋，主张雅景公司赔偿损失，合理合法，本院可予支持。关于损失金额的问题，在综合考虑涉案房屋的实际情况（房屋价值、收楼装修时间、装修情况、居住使用性能降低程度等）、原告与雅景公司的过错程度，兼顾公平原则，本院酌定截至2021年12月31日，雅景公司需赔偿原告400000元，自2022年1月1日起至雅景公司支付维修款后的合理维修时间三个月，雅景公司需按5500元/月赔偿原告。

关于被告凯茵公司的责任问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，因凯茵公司作为雅景公司的唯一股东，未举证证明雅景公司财产独立于股东自己的财产，故凯茵公司应当对雅景公司的上述债务承担连带清偿责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:

一、被告中山市雅景房地产开发有限公司、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告***支付维修费用123972元；

二、被告中山市雅景房地产开发有限公司、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告***赔偿其不能正常居住使用房屋的损失（截至2021年12月为400000元；自2022年1月起至两被告支付完毕上述第一条的维修费用后3个月止，按5500元/月的标准计算）；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8864元（原告已预交10376元，多预交的1512元，由本院予以退还），由被告中山市雅景房地产开发有限公司、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；鉴定费、评估费合计66040元（原告已预交），由原告***负担16040元，由被告中山市雅景房地产开发有限公司、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司负担50000元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　　李　芳

人民陪审员　　雷志成

人民陪审员　　易俊彦

二〇二一年十二月二十八日

书　记　员　　叶玉娟

周晓文