***、中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行等第三人撤销之诉民事二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂01民终6715号

上诉人（原审原告）：***,女,1966年12月9日出生,汉族,住广西桂林市七星区漓江路。

委托诉讼代理人：谢继香，广西远兴律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行，住所地广西南宁市青秀区民主路35号，统一社会信用代码914501036697462268。

主要负责人：罗杰，该分行行长。

委托诉讼代理人：韦良峰，广西欣源（百色）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄潘羽，广西欣源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广西金诺建设工程有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区新阳路62号3栋2单元101号房，统一社会信用代码91450100782149925U。

法定代表人：董辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董志坤，广西瀛聪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：岑宇，广西瀛聪律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陆华毛，男，1975年12月4日出生，壮族，住广西南宁市西乡塘区秀安路。

被上诉人（原审被告）：杨仕颜，女，1977年1月18日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区东州路1号保利山水怡小区。

被上诉人（原审被告）：董凌志，男，1975年11月20日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区朝阳路。

委托诉讼代理人：岑宇，广西瀛聪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方静，广西瀛聪律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：桂林润松休闲健身有限公司，住所地广西桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，统一社会信用代码914503007351776911。

法定代表人：马晓珍。

诉讼代表人：广西嘉合律师事务所，桂林润松休闲健身有限公司管理人。

委托诉讼代理人：梁浩恩，广西嘉合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地广西桂林市育才路3号，统一社会信用代码91450300739966524U。

法定代表人：蒋晓群。

诉讼代表人：广西嘉合律师事务所，桂林市松杉房地产开发有限公司管理人。

委托诉讼代理人：梁浩恩，广西嘉合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行（以下简称邮储银行南宁分行）、广西金诺建设工程有限公司（以下简称金诺公司）、陆华毛、杨仕颜、董凌志、桂林润松休闲健身有限公司（以下简称润松公司）、桂林市松杉房地产开发有限公司（以下简称松杉公司）第三人撤销之诉一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民撤3号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民撤3号民事判决，改判支持***一审诉讼请求，即：“撤销南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初2325号民事判决第四项邮储银行南宁分行对润松公司、松杉公司提供的桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内桂林漓江奥林苑E59幢，有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的判决”。二、本案一审、二审案件受理费由邮储银行南宁分行、金诺公司、陆华毛、杨仕颜、董凌志、润松公司、松杉公司负担。事实及理由：一、涉案房屋桂林漓江奥林苑E59幢，在被松杉公司、润松公司抵押给邮储银行南宁分行前（抵押时间为2014年1月），就已经出售给***（房屋出售时间为2010年），***已经付清了全部房款，交纳了契税，且涉案房屋已经于2012年1月19日交付***，***对涉案房屋已经合法占有。且广西壮族自治区灵川县人民法院（2017）桂0323民初15号民事判决书已经判决涉案房屋归***所有。涉案房屋出售给***后，松杉公司、润松公司已经无处分权，其再将涉案房屋抵押给邮储银行南宁分行为无效抵押。二、松杉公司、润松公司已进入破产清算程序。根据法律规定，不论邮储银行南宁分行的抵押权是否有效，在破产程序中，邮储银行南宁分行都不享有对涉案房屋的优先受偿权。1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，人民法院在审理房地产纠纷案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复还强调，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从这两条来看，购房者支付了全部或者大部分购房款后，其享有的债权优先于工程款优先受偿，而工程款优先于抵押权受偿，故而购房者的物权期待权优先于抵押权。现有生效判决已确认***享有涉案房产的物权，***对涉案房屋的物权优先于抵押权，因此，邮储银行南宁分行对涉案房屋不享有优先受偿权。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，***享有排除涉案房屋执行实体权利，邮储银行南宁分行不享有涉案房屋的优先受偿权。三、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，涉案房屋不属于破产财产，邮储银行南宁分行对涉案房屋不享有优先受偿权。

邮储银行南宁分行答辩称：一、在办理涉案房屋的抵押登记手续过程中，邮储银行已经尽到审慎审查义务，没有过错，抵押合法有效。二、不认可***为涉案房屋买受人的地位。三、涉案房屋至今都没有具备交付条件，没有证据证实***已经实际入住、使用涉案房屋。四、抵押权及所有权均为物权，没有先后顺序问题。两种权利不相互排斥。五、如果***确实为涉案房屋的买受人，其对于涉案房屋被抵押具有重大过错。***签订房屋买卖合同至办理抵押登记，早就已经过了约定交付及产权登记时间。但***对松杉公司、润松公司不按合同约定履行交付及办证行为漠不关心，导致该两家公司将涉案房屋用于抵押，其对抵押结果存在重大过错。综上，请求二审驳回***的上诉，维持原判。

广西金诺建设工程有限公司、董凌志共同答辩称，同意邮储银行南宁分行的答辩意见。在案件执行过程中，南宁市青秀区人民法院组织评估机构对涉案房屋进行现场评估，发现***并未实际入住，涉案房屋也不具备居住条件。

润松公司、松杉公司答辩称，润松公司、松杉公司为金诺公司与邮储银行南宁分行签订的《小企业授信额度合同》所约定的贷款提供担保的时候，***并未取得涉案房屋的所有权。相反，邮储银行南宁分行已合法取得抵押权。南宁市青秀区人民法院判决邮储银行南宁分行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款有优先受偿权正确。***主张撤销该判决没有事实及法律依据，请求二审驳回***的上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初2325号民事判决书第四项：邮储银行南宁分行对润松公司、松杉公司提供的桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内桂林漓江奥林苑E59幢，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的判决；二、本案诉讼费用由邮储银行南宁分行、金诺公司、陆华毛、杨仕颜、董凌志、润松公司、松杉公司承担。

一审法院查明：（2016）桂0103民初2325号民事判决认定如下事实：2014年1月27日，邮储银行南宁分行与金诺公司签订了一份编号：4500230810011401003的《小企业授信额度合同》,约定邮储银行南宁分行给予金诺公司授信额度10000000元，授信期限从2014年1月27日至2016年1月26日；2014年1月27日，邮储银行南宁分行与润松公司、松衫公司签订了一份编号：4500230810041401003的《小企业最高额抵押合同》，约定润松公司、松衫公司将所有的桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E58幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E59幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E21幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E73幢”房产为金诺公司与邮储银行南宁分行签订的编号：4500230810011401003的《小企业授信额度合同》及依据该合同已经和将要签署的单项协议，及其修订或补充而形成的债务向邮储银行南宁分行提供最高本金余额10000000元的抵押担保。抵押担保的范围包括主债权本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成损失和其他所有应付费用等，并办理了房屋他项权证；2014年1月27日，邮储银行南宁分行与金诺公司签订了一份编号：45002308100214010003的《小企业流动资金借款合同》，其主要内容为：1、邮储银行南宁分行向金诺公司发放贷款10000000元。单笔贷款期限不超过12个月，具体期限以借据约定为准。贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基准利率，上浮30%。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款本金，邮储银行南宁分行有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率的基础上加收50%。按月还息，到期一次性还本。2、如借款人未按期归还本合同项下的贷款本息，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费等全部费用均由借款人承担；3、当金诺公司不能依照合同约定按时足额偿还贷款本息的，邮储银行南宁分行有权宣布本合同项下贷款提前到期，有权解除合同。合同签订后，邮储银行南宁分行依约向金诺公司发放了贷款10000000元。经核实，截止2016年2月19日，金诺公司尚拖欠邮储银行南宁分行贷款本金9990454.94元、利息9002元、罚息77680.68元。

（2016）桂0103民初2325号民事判决认为：邮储银行南宁分行与金诺公司签订的编号：4500230810011401003的《小企业授信额度合同》（以下简称《授信协议》），邮储银行南宁分行与润松公司、松衫公司签订的编号：4500230810041401003的《小企业最高额抵押合同》（以下简称《抵押合同》），邮储银行南宁分行与金诺公司签订的编号：45002308100214010003的《小企业流动资金借款合同》（以下简称《借款合同》），主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。邮储银行南宁分行依约向金诺公司发放了贷款10000000元，但金诺公司未能依约偿还贷款本息，邮储银行南宁分行要求金诺公司偿还前述欠款债务及其后的利息、罚息，以及律师代理费等，于法有据。同时，《抵押合同》约定润松公司、松衫公司将其所有的桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E58幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E59幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E21幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E73幢”房产为金诺公司与邮储银行南宁分行签订的编号：4500230810011401003的《小企业授信额度合同》及依据该合同已经和将要签署的单项协议，及其修订或补充而形成的债务向邮储银行南宁分行提供最高本金余额10000000元的抵押担保，并办理了房屋他项权证，故为实现上述债务，邮储银行南宁分行有权以前述抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。遂判决：一、金诺公司向邮储银行南宁分行偿还贷款本金9990454.94元；二、金诺公司向邮储银行南宁分行支付利息、罚息（计算方法：至2016年2月19日的利息为9002元、罚息为77680.68元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金9990454.94元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、金诺公司向邮储银行南宁分行赔偿律师代理费263771元；四、为实现上述第一、二、三项债权，邮储银行南宁分行对润松公司、松衫公司提供的桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E58幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E59幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E21幢”、桂林市灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑E73幢”房产，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿……

一审法院另查明，***曾因与润松公司、松杉公司存在房屋买卖合同纠纷，诉至广西壮族自治区灵川县人民法院，该院于2017年5月18日作出（2017）桂0323民初15号民事判决书，认定如下事实：一、***与松杉公司于2010年签订《商品房买卖合同》，约定***购买松杉公司位于灵川县大圩镇桂林华侨农场内桂林漓江奥林苑E59幢房屋，总价款2929111元。***依约向松杉公司支付了购房款2782655元及代收契税87873.33元。松杉公司于2012年1月19日将上述房屋交付给***，但并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺。2013年8月28日，润松公司、松杉公司取得涉案桂林漓江奥林苑E59幢房屋的房产证，房屋所有权人登记为润松公司、松杉公司。二、润松公司、松杉公司将桂林漓江奥林苑E59幢房屋抵押给邮储银行南宁分行，并于2014年1月28日办理了抵押登记手续，邮储银行南宁分行取得房屋他项权证。广西壮族自治区灵川县人民法院审理认为，***与松杉公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，也不损害国家、集体和他人的合法权益，合同合法有效，对合同双方均具有约束力。***履行了合同的主要义务，松杉公司亦将房屋交给了***，***是该房产的真实权利人。且抵押登记的存在对依法确认房屋的真实权利人并不存在法律规定上的障碍，所有权与抵押权也并非同一事物上互相排斥或不可拆分的两种权利，是可共存并互相之间具有一定独立性的两种权利，依法确定房屋归属，并不影响邮储银行南宁分行的抵押权，广西壮族自治区灵川县人民法院判决：灵川县大圩镇桂林华侨农场内桂林漓江奥林苑E59幢房屋归***所有。

一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……本案中，邮储银行南宁分行与金诺公司签订的《小企业授信额度合同》合法有效，润松公司、松杉公司作为抵押人与邮储银行南宁分行签订的《小企业最高额抵押合同》，将其所有的包括位于桂林漓江奥林苑E59幢房屋在内的数套房屋向邮储银行南宁分行提供抵押担保，并于2014年1月28日办理了抵押登记。自办理抵押登记时，邮储银行南宁分行已合法取得了对桂林漓江奥林苑E59幢房屋的抵押权，其在债务人未能清偿到期债务时，有权以桂林漓江奥林苑E59幢房屋的折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故***在本案中的诉请于法无据，不予支持。一审法院判决：驳回***的诉讼请求。

二审期间，各方当事人均无新证据提交，对一审认定的事实亦没有异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，2018年8月10日，2018年8月20日，广西壮族自治区灵川县人民法院作出（2018）桂0323破1号、（2018）桂0323破2号民事裁定，分别裁定受理桂林市华泰小额贷款有限公司对松杉公司、润松公司的破产清算申请，并指定广西嘉合律师事务所担任松杉公司、润松公司管理人。邮储银行南宁分行、***分别向管理人申报债权。管理人经审查，对邮储银行南宁分行的债权予以认定，但仅认可邮储银行南宁分行对其中E21、E73两幢房屋有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初2325号民事判决第一、二、三项债权范围内优先受偿，其中E59幢房屋虽办理了抵押登记，但已出售给***，***对该房屋享有消费性购房人物权期待权，优先于抵押权受偿，因此邮储银行南宁分行丧失对该房屋的抵押优先权。2019年12月30日，***向管理人支付了购房尾款146456元。为此，邮储银行南宁分行向管理人提出异议复查申请。2019年12月30日，管理人向邮储银行南宁分行送达《债权异议回复函》，认定邮储银行南宁分行异议不成立，维持原审查意见。邮储银行南宁分行不服该审查意见，向广西灵川县人民法院提起诉讼，请求确认***对位于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”E59幢房屋不享有优先于邮储银行南宁分行受偿的消费性购房人物权期待权。广西灵川县人民法院经审理，作出（2020）桂0323民初571号民事判决：驳回邮储银行南宁分行的诉讼请求。邮储银行南宁分行不服该判决，向广西桂林市中级人民法院上诉。该院于2021年11月18日作出（2021）桂03民终1581号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一款、第二款解决的是已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者权利与抵押权人的抵押权二者孰优的问题，其并未排除抵押权人的抵押权。邮储银行南宁分行已经就涉案房屋办理了抵押登记手续，南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初2325号民事判决依据物权公示原则及相关法律规定判决其对涉案房屋有权以折价、拍卖、变卖的价款优先受偿，并不存在错误。邮储银行南宁分行对涉案房屋享有抵押权，并不影响涉案房屋的买受人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定或《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，在执行程序或破产程序中所享有的权利。因此，***以其为涉案房屋所有权人、对涉案房屋的优先权优于抵押权为由，主张撤销南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初2325号民事判决第四项没有依据，本院不予支持。

综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判员　陆　宁

审判员　黄　琴

审判长　覃　炜

二〇二二年六月七日

书记员　唐玉林