原告某某与被告云南国盛送变电建设工程有限公司元阳项目部、云南国盛送变电建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省元阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2014）元民二初字第109号

原告***，男，1963年10月20日生，汉族，居民。

被告云南国盛送变电建设工程有限公司元阳项目部。

负责人李杰，职务：经理。

被告云南国盛送变电建设工程有限公司。

法定代表人李永富，职务：董事长。

委托代理人李强，男，1986年3月10日生，汉族，公司职员。特别授权代理。

委托代理人涂媛媛，女，1987年11月5日生，汉族，公司职员。特别授权代理。

原告***与被告云南国盛送变电建设工程有限公司元阳项目部（以下简称元阳项目部）、云南国盛送变电建设工程有限公司（以下简称国盛送变电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭。2014年9月3日，本院公开开庭审理了本案。原告***、被告国盛送变电公司委托代理人李强、涂媛媛到庭参加诉讼，被告元阳项目部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，国盛送变电公司在元阳设立元阳项目部，2012年10月1日，元阳项目部承租原告位于元阳县南沙镇人民路西段的房屋并与原告签订房屋租赁合同，双方约定房屋租赁期限、租金及支付方式、违约责任等。按照合同的约定，2013年9月被告应支付2013年10月1日至2014年9月30日的房屋租金70000元，但被告一直以各种理由拒绝交纳，现被告实际租住的天数为280天，租金为人民币53698.63元，违约金为合同总租金的1倍即70000元，每天滞纳金为每年交纳的费用总额的1%，合计70000元×1%×280天=196000元。为维护合法权益，原告诉至法院，要求：1、被告搬出原告的出租房；2、由二被告共同支付2013年10月1日至2014年7月7日的房屋租金、违约金、滞纳金共计319698.63元。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为解除房屋租赁合同，将房屋恢复原状；变更第二项诉讼请求为支付房屋租金人民币70000元，违约金70000元，滞纳金以一年计算。

被告国盛送变电公司辩称，1、与原告签订房屋租赁合同的元阳项目部是李杰和李国祥合伙设立，未经核准或登记，与国盛送变电公司无隶属或管理关系，且元阳项目部与国盛送变电公司签订的经营管理协议已约定，元阳项目部对其经营项目自负盈亏、自行管理，国盛送变电公司不应对元阳项目部与原告签订合同产生的权利义务承担法律责任；2、国盛送变电公司未参与房屋租赁合同签订及履行过程，也从未与原告建立权利义务关系，不是本案的适格被告，原告也从未向其主张过权利。综上，请求依法驳回原告对国盛送变电公司的诉讼请求。

被告元阳项目部未到庭，亦未提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩权利。

综合原、被告诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、国盛送变电公司是否应承担合同责任？2、房屋租赁合同应否解除？3、原告的主张的房屋租金、违约金、滞纳金应否支持？

针对以上争议，原告***向本院提交如下证据：

（1）身份证复印件，用以证明原告的自然身份情况；

（2）房屋租赁合同复印件，用以证明原告与元阳项目部存在房屋租赁的事实，以及双方对房屋租赁期限、用途及租金支付的方式、违约金、滞纳金的约定。

（3）企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件，用以证明二被告间存在管理和隶属关系。

经质证，被告国盛送变电公司对原告提交的证据（1）（2）的三性无异议，对证据（3）的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为李杰、李国祥已经超越委托的时间和范围。

被告国盛送变电公司对其答辩理由，向本院提交如下证据：

（1）经营管理协议复印件，用以证明国盛送变电公司不参与元阳项目部的经营管理，不应承担连带责任；

（2）合伙协议复印件，用以证明元阳项目部是李杰和李国祥合伙经营的字号，应由二人承担责任；

（3）法定代表人身份证、税务登记证、组织机构代码证，用以证明国盛送变电公司的诉讼主体资格。

经质证，原告***对被告国盛送变电公司提交的证据（2）（3）无异议，对证据（1）的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为国盛送变电公司已经收取元阳项目部的保证金，二者存在管理和被管理的关系。

被告元阳项目部未到庭，亦未提交证明材料，本院视其放弃举证和质证的权利。

通过原、被告对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，对其证明目的，本院予以采信。对被告提交的证据（1），本院确认其真实性和关联性，但对证据的合法性不予确认；对证据（2），本院确认真实性、关联性和合法性，但对证明目的不予确认；对证据（3）的三性，本院予以确认。

根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：

2012年8月，国盛送变电公司承揽云南电网公司红河供电局的元阳县2012年10KV及以下农网升级改造工程，同年9月27日，国盛送变电公司授权委托李杰以元阳项目部的名义代为施工，并授权在其营业执照核准的范围内自主经营，期限至元阳县2012年10KV及以下农网升级改造工程竣工结算之日。2012年10月1日，元阳项目部与原告订立房屋租赁合同，双方约定：房屋作为元阳项目部的经营办公用房；期限自2012年10月1日至2015年9月30日止；每年房屋租金人民币70000元，一年一付，提前一个月一次性付清；在租赁期限内，原告负责房屋和土地的产权税，元阳项目部负责水费、电费、垃圾清运费、排污费；元阳项目部如拖欠房屋租金三个月以上，原告有权终止合同，元阳项目部按合同总租金的一倍支付违约金；元阳项目部如逾期缴纳合同约定应由其负担的费用，每逾期一天，按费用总额的1%支付滞纳金。合同签订后，元阳项目部已交付原告2012年10月1日至2013年9月30日的房屋租金，2013年10月1日后的租金至今未付。

本院认为，承租人应当按约定的期限支付租金。本案国盛送变电公司承揽云南电网公司红河供电局的元阳县2012年10KV及以下农网升级改造工程后，委托元阳项目部代为施工，而元阳项目部未经核准登记，未取得独立的法人资格，对外不承担责任，故元阳项目部与原告签订的房屋租赁合同应由国盛送变电公司承担法律责任，国盛送变电公司与元阳项目部签订的经营管理协议中关于由元阳项目部自负盈亏，国盛送变电公司不负连带责任的约定对外不发生法律效力，对国盛送变电公司的辩解意见，本院不予采信。被告应于2013年9月一次性支付原告2013年10月1日至2014年9月30日的房屋租金，现被告已逾期一年，且经原告起诉催告后仍拒绝支付，按法律规定和双方约定，原告可以解除房屋租赁合同。原告未提交证据证明房屋原状，合同解除后，由国盛送变电公司将房屋修缮后交回原告。被告2013年10月1日至2014年9月30日的房屋租金已过履行期限，其已实际使用原告房屋，故对原告要求支付该期间的房屋租金人民币70000元的诉讼请求，本院予以支持。当事人约定的违约金具有惩戒和补偿功能，其目的在于督促双方按约定履行合同，如一方不履行或不按约定履行，违约金作为对违约方的惩戒和对守约方造成的损失的补偿，应结合违约的实际情况和守约方的实际损失综合确定；本案元阳项目部未到庭，国盛送变电公司亦未申请对违约金进行调整，本院本着公平原则，结合被告违约在先的事实和原告的利息损失，酌情支持原告违约金15000元；对于合同中约定的滞纳金，结合合同的前后条款，本院确认针对的是被告应负担的水费、电费、垃圾清运费、排污费，而不包括房屋租金，故原告主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告云南国盛送变电建设工程有限公司元阳项目部2012年10月1日签订的房屋租赁合同，被告云南国盛送变电建设工程有限公司于本判决生效后十五日内将房屋修缮后交付原告***；

二、被告云南国盛送变电建设工程有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告***2013年10月1日至2014年9月30日的房屋租金人民币70000元；

三、被告云南国盛送变电建设工程有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告***违约金人民币15000元；

四、驳回原告***的其他诉讼请求；

案件受理费人民币6095元，由原告***负担4170元，由被告云南国盛送变电建设工程有限公司负担1925元（被告应负担的部分原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。

审　判　长　　杨彦玲

代理审判员　　冯麒颖

人民陪审员　　严理学

二〇一四年十一月二日

书　记　员　　曹海英