某某、某某等吉林中盛置业有限公司、通化市中盛物业服务有限公司、通化市中盛物业服务有限公司恒成分公司财产损害赔偿纠纷民事一审民事判决书

吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）吉0502民初2099号 原告：**，女，1991年4月11日出生，汉族，现住通化市东昌区。 原告：**，男，1985年10月21日出生，汉族，现住通化市东昌区。 二原告共同委托诉讼代理人：***，***盈律师事务所律师。 被告：吉林中盛置业有限公司，住所地通化市光明路736号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**烛，***绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1984年2月2日出生，汉族，该公司工程师，现住沈阳市沈河区。 被告：通化市中盛物业服务有限公司，住所地通化市光明路736号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1979年12月18日出生，汉族，该公司副经理，现住通化市东昌区。 被告：通化市中盛物业服务有限公司恒成分公司，住所地通化市江南大街波尔多小镇32号楼／1-9。 负责人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1979年12月18日出生，汉族，该公司副经理，现住通化市东昌区。 第三人：通化市二建实业有限公司，住所地通化市建设大街4093号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原告**、**与被告吉林中盛置业有限公司、通化市中盛物业服务有限公司、通化市中盛物业服务有限公司恒成分公司、第三人通化市二建实业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2022年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告**及其与**的共同委托诉讼代理人***，被告吉林中盛置业有限公司的委托诉讼代理人**烛、***，通化市中盛物业服务有限公司、通化市中盛物业服务有限公司恒成分公司的共同委托诉讼代理人***，第三人通化市二建实业有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 **、**向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令三被告连带赔偿原告各项损失14525元；2．请求判令三被告立即将下水管道进行**整改；3．请求判令三被告赔偿原告房屋租赁费每月1600元，时间为2022年7月1日至被告将堵点整改完毕为止；4．判令三被告共同承担本案的诉讼费。事实与理由：2021年4月7日，原告与被告吉林中盛置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买了被告一开发的16-21幢2**3层01号房屋，建筑面积174.19平方米，房屋总价款1185841元，原告缴纳了全部购房款，取得了涉案房屋所有权。原告于2021年5月24日与被告通化市中盛物业服务有限公司恒成分公司签订了《玉龙湾前期物业服务协议》，缴纳了物业费。在2021年7月末，原告一家开始对该房屋进行精装修，在装修过程中原告一家耗费了巨大的人力及财力，都是用的最好的环保材料，家具都是原木实木复合定制家具，非常豪华，装修花费70余万元。但是在2022年5月17日，安装工人打电话通知原告家，说家里厨房反水严重，进门、厨房附近地面以及储物间地面等全部被脏水杂物浸泡，一个酒柜、两个餐边柜、橱柜、储物柜、一个套装门、一个门口的柜体底部也被水严重浸泡，已经变形、起皮，现在被脏水浸泡的墙面也开始发霉、涨毛，出现水印。原告家人接到安装工人电话后，立即通知了物业人员，物业人员找到工人查找堵点，发现返水原因系二楼下水管堵塞造成，堵点位于二楼内接近棚顶的管道直角状拐弯处，物业人员对此进行了疏通，***为食用大油凝固及其他杂物堵塞。原告找到被告物业公司，要求对堵点进行**整改，三楼至二楼的下水道管径过细，二楼的管道应向下延伸，但是被物业公司拒绝，不同意进行整改；在2022年7月10日上午，原告一家三口回新房发现厨房地面再次发生少量积水且布满油渣，原告家人立即联系物业进行排查疏通，11点10分左右，物业**及***两名经理来到现场，到原告家厨房下水管道返水处进行了查看和拍照，田经理及时联系**师傅来到现场疏通管道，**师傅在二楼商铺靠近棚顶处的水管通过敲击等方式查找堵点，发现堵点在上次5.17返水堵点附近，还是因为二楼附近棚顶处下水管道直角弯设计不合理导致油污无法正常排除，造成下水管道堵塞，在11点40左右堵点被捅开，从二楼棚顶打孔处排出大量油脂和残留的油渣，在疏通过程中，原告也聘请了一名**师傅，他表示仅目测就能看出堵点所在直角弯处横管明显低于横管另一端，而物业公司领导告知原告今天周末，无法联系相关负责人，等上班继续查找原因给予处理，但是周一的上班时间物业人员没有联系原告也没有继续整改，因物业公司不对堵点进行整改**，时间一长下水管道就会继续重复出现堵塞的问题，导致原告无法继续装修居住，故要求被告必须进行紧急**整改。原告购买的是新的毛坯房，如果是开发商的原因，应当由开发商进行**。依据物业合同6.2.2.4条，物业公司应当对排水管道、共用沟渠、池、井等养护管理，物业公司不能保障公共下水管道正常运行，造成原告高档家具底部与整体不能保持一致性（稳定性遭到破坏，无法正常使用），损坏家具需要整体更换，本次漏水造成原告家的损失待鉴定后确定。同时因物业公司拒绝及时整改造成原告续租房屋，每月1600元的损失需要各被告赔偿。关于形成堵点责任问题，首先，发生下水管道堵塞的堵点位于被告方的二楼室内，是一楼和二楼下水主管道，并非业主室内的分支管道，应属于公用区域，权属应该是被告方的开发商所有，而楼门钥匙一直在物业方手里，所有权和管理权均在被告方，下水管道的检查和**的责任都应属于被告方，出现问题，理应由被告方负责。其次，该**住宅楼共28层，从3楼往上厨房下水管道是两个并行主管（立杠），管道都是约7.5公分的，通到二楼后管道并管成一个接近90°的直角弯并成一个横管（横杠），长度约为3米左右，直径也是约7.5公分，然后又是一个直角弯改成立管通向一楼，这么高的楼层，这样的排水管道设计，原告方严重质疑它的合理性。而且这样的并管产生的缩径也是造成排水受阻，油污在拐弯处挂滞、沉积、凝固、堵塞排水管道的因素。因为一、二楼使用的是另一套独立的排水系统，二楼的这处下水管道形成堵塞很快就会从原告的三楼厨房出现返水现象，原告方本来计划在2022年6月初入住新房，但是这处下水管道不**整改，隐患无法排除，将对原告及家人的财产安全及身心健康产生威胁，原告无法安心入住，故要求被告必须进行紧急**整改排水管道。因被告拒绝对排水管道**整改并赔偿，给原告造成了重大损失，其行为已经侵害了原告的合法权益，依据《民法典》第九百三十七条、九百四十二条、第一千一百六十五条、《物业管理条例》第三十五条等规定，依法诉讼至贵法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告中盛置业辩称，一、原告应对其损失承担主要责任。原告自述于2021年7月开始投资装修，至装修工人发现厨房返水时的2022年5月17日，受损失财产因污水长时浸泡变形起皮，结合原告提供的同期受淹的其他住户的证言，因清理污水及时，财产并没有任何受损。以及从原告提供的现场录像上看，存在清扫不及时和不彻底的情况，所以原告家的损失系因其未及时发现和清理所致，应由其承担主要责任。二、原告的损失应由第三人分担。案涉楼盘的施工单位为第三人，经检查，第三人存在未按图施工的问题，所以第三人应当分担原告的损失。三、原告无权向被告主张赔偿责任。原告家的小区于2019年6月25日已获得验收备案登记，下水的保质期为2年，原告的房屋系在第三方处取得的顶账房屋，因房屋已超过质保期，所以原告无权向被告主张赔偿责任。综上，原告的损失与其未及时清理污水以及第三人未按图施工的问题所造成，与我公司无关，请法院查清事实，依法公判。 被告中盛物业及恒成分公司辩称，与我公司无关，不同意承担赔偿责任。原告无权向我公司主张下水管道堵塞、财产受损的赔偿责任。一、我公司与原告系物业服务关系，我公司不否认应当履行小区内排水管道的管理和维护的职责，但涉案的污水管属于该栋小区业主自主管理的范围，发生污水堵塞，无法通过外观查探。发生此类事件，业主只要报修，我公司会及时对管道进行疏通，原告以我公司推脱履职的诉讼主张不能成立。本案原告自认屋内返水是因为食用大油凝固及其它杂物堵塞所致，我公司接到原告投诉后，已经派人及时对淤堵的油污和杂物进行疏通，原告的损失完全系因房屋未进住，污水浸泡发现不及时，以及楼上的业户未尽注意义务，在下水管道内倒入大油和杂物所致，责任应由其本人和楼上业主分担。我公司接到原告的两次投诉后，均能及时履行疏通和管理的义务，所以原告无权向我公司主张赔偿责任。二、原告主张下水管道直角弯设计不合理，造成下水管道堵塞，与其诉讼主张管道堵塞系因大油与杂物堵塞下水管道的原因不符，且如因设计不合理而给原告造成损失，应属于设计单位或施工单位的责任，与我公司无关。原告向中盛置业主张赔偿责任，等同于其认同下水管道堵塞系房屋存在质量问题，我公司不能因房屋质量问题而向原告承担赔偿责任。三、原告在房屋装修好后一直不进住，下水管道堵塞返水不能及时发现，屋内物品发现时已经严重变形。物品因浸泡变形，并不影响原告居住，所以原告向法院主张房屋租赁费用无事实依据，不应得到法律的支持。综上，原告诉讼主张损失成因与我公司无关，如果原告及时清理污水，原告的损失不会发生，且管道堵塞系业主造成，故其诉讼主张不应得到法律支持。 通化市二建实业有限公司述称，一、第三人不存在未按图纸施工的问题，工程经过验收。二、原告自述系因排水油污堵塞反水，并非施工质量问题，因此损失与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，中盛置业公司与成龙建设集团有限公司签订《工程款顶账房协议》，约定将玉龙湾项目16号楼1**301室面积174.19平方米的房屋抵顶给成龙公司。《住宅工程质量分户验收汇总表》显示中盛玉龙湾三期16#楼施工单位为通化市二建实业有限公司，经四方检查，验收合格符合设计及规范要求。《建设工程竣工验收备案表》显示中盛玉龙湾三期16-21#楼及三期车库于2019年6月25日竣工验收。2021年4月7日，二原告与中盛置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由二原告购买该项目中16-21幢2**3层01号房屋，建筑面积174.19平方米。原告与中盛置业均认可原告并非从中盛置业处直接购得案涉房屋，原告亦未向中盛置业交付购房款。2021年5月24日，原告**与被告恒成分公司签订了《玉龙湾前期物业服务协议》。后原告对该房屋进行装修，尚未入住。 另查明，2022年5月17日、7月10日，该房屋厨房下水管道发生返水情况，经物业公司疏通，***位于二楼棚顶的下水管道，疏通出的物体为食用大油及其他渣滓，物业公司对案涉管道进行了两次整改。2022年12月23日，案涉管道第三次发生返水情况，物业公司到现场查看，仅有少量的清水返出，该次未进行疏通。本案审理过程中，原告申请对案涉房屋返水原因进行鉴定、鉴定排水管道是否需要整改以及对被浸泡的物品的财产损失进行鉴定。*****房地产土地资产评估测绘有限公司评估，原告房屋受损的酒柜立山2个、底侧脚条1个，餐边柜立山4个、脚条4个、底板1个，冰箱边橱柜立山2个、脚条1个，储物间套装门1套、垭口1套，墙面乳胶漆7.16平方米，总价值为14525元。关于返水原因及整改问题的鉴定，抽选的两个鉴定机构均以不具有相关资质而退回鉴定。被告中盛置业在庭审中自认，第三人对案涉管道的施工存在未按图纸施工的情况，即按照设计图纸及图纸会审记录要求，正确的施工方式应为从原告房屋三楼下来的两根管道，一个是排水立管、一个是通气管，这两根管道应该竖直走到二层地面板以下，后通气管用一个斜支管并入排水管，排水横杆管走到墙边，后一根立管向下。而现场实际情况为从原告房屋三楼下来的两根管道在二楼棚顶处直接并为一根并走到墙边，后一根立管向下。《表C014图纸会审记录》记载，16#水施-3图纸问题为FL3、FL4立杠改至16-23轴、16-25轴。（图别水施-3为一层排水平面图。）《中盛玉龙湾三期16号楼图纸目录、图例、设计与施工说明、主要设备材料表给排水设计与施工说明》显示：“五、室内排水。5．水支管连接在排水管或排水横干管上时，连接点距立管底部水平距离，应大于1.5米。” 本院认为，本案的争议焦点为：1．三被告是否应对下水管道进行整改并赔偿原告的相应损失？2．原告主张的各项数额是否合理？ 根据《中华人民共和国民法典》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”第一千一百八十四条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。”《中华人民共和国建筑法》第六十二条“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告房屋排水管道返水要求三被告承担相应责任，本案首先需要确认的问题即案涉管道返水的原因。原告申请对返水原因进行司法鉴定，因鉴定机构不具备相关资质而退鉴。后原告申请追加案涉房屋的施工单位即第三人通化市二建实业有限公司参与诉讼，被告中盛置业在庭审中自认案涉管道返水的原因系因第三人存在未按图纸施工的情况，并提交了相关证据予以证明，亦提出应由第三人承担相应责任的抗辩。本院认为，虽然该房屋不是原告直接向中盛置业购得，但中盛置业作为房地产开发企业，对其开发建设的房地产项目的质量应当承担相应的民事责任。此责任的期限不等同于质保期，而应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定，案涉管道为排水管道，竣工三年就多次出现返水问题，显然未超出该项工程的合理使用期限。且明知存在未按图施工情况，中盛置业却对案涉工程进行了验收，亦存在过错。虽然第三人对存在未按图施工情况不予认可，但本案中，原告亦未要求第三人承担相应责任，中盛置业与第三人之间的纠纷可自行协商或另案解决。另，关于前两次返水疏通时排出的油污及残渣，属于厨房管道的正常使用范围，亦不存在因异物堵塞的情形。综上，本案可以认定中盛置业构成侵权，应承担相应的赔偿及整改责任。 关于物业公司是否应承担责任。双方物业服务协议约定物业管理服务范围包括“共用排水管道、共用沟渠、池、井的养护管理”，原告房屋返水的管道属于共用排水管道，即属于物业公司服务范围。但因中盛置业自认案涉管道返水原因为存在未按图纸施工情况，并非物业公司日常养护可以知晓并解决的问题，且物业公司在原告反映返水情况后，均及时派人上门查看，后续亦采取了疏通清理、**等维护措施，故原告要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的各项数额。1．关于原告房屋内受损家具的价值，经鉴定机构评估价值为14525元，被告亦无异议，本院予以支持。中盛置业抗辩称原告自身对此损失亦存在过错，本院认为，原告房屋返水时正在装修，尚未入住，装修工人每日到现场施工，发现返水情况后及时通知了原告，原告及时通知了物业公司，并委托装修工人与物业人员共同在现场进行清理，原告并无懈怠行为；关于排水管处的橱柜柜体下方未能拆除进行清理的情况，原告对此虽有责任，但根据评估报告可知，原告现主张的评估价值14525元中并未包含该部分柜体。综上，中盛置业的该抗辩主张本院不予支持。2．关于原告主张的租赁费用。案涉返水管道为厨房下水管道，虽尚未完全**完毕，但并不影响整体房屋的居住，且案涉房屋出现返水情况时，原告亦尚未入住该房屋，原告亦未举证证明其需另行租赁房屋居住的必要性、合理性，故原告的该主张本院不予支持。 关于整改方式。原告主张被告对案涉管道按照设计图纸及图纸会审记录变更的要求进行**整改，与中盛置业自认的存在未按图纸施工情况相符，本院予以支持。 综上所述，依照上述法律规定，判决如下： 一、被告吉林中盛置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告**、**赔偿损失14525元； 二、被告吉林中盛置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对案涉管道进行整改（按照案涉管道的设计图纸及图纸会审记录要求）； 三、驳回原告**、**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费412元（系减半收取），由原告**、**负担264元，由被告吉林中盛置业有限公司负担148元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可执行财产线索。 审判员　　*** 二〇二三年一月十二日 书记员　　***