某某、某某等土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省延津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫0726民初1863号 原告：***，男，1972年2月14日出生，汉族，住河南省延津县。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1970年11月19日出生，住河南省延津县,系***之妻。 委托诉讼代理人：***，延津县法律援助中心指派法律工作者。 被告：***，男，1962年9月25日出生，汉族，住河南省延津县。 委托诉讼代理人：***，河南众硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南众硕律师事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司新乡市分公司，住所新乡市金穗大道（东）688号商会大厦A**A2801—03,统一社会信用代码：9141070031738345X7。 负责人：**，任总经理职务。 委托诉讼代理人：***，河南天新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，河南天新律师事务所律师。 原告***与被告***、中国铁塔股份有限公司新乡市分公司(以下简称铁塔公司新乡分公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人***、***，被告铁塔公司新乡分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告***按租赁协议履行，停止对租土地的干涉，不得干涉原告收益；2.请求法院判令被告铁塔公司新乡分公司支付原告2019年和2020年的租赁费5800元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告***同是延津县集体经济组织成员。在2009年被告铁塔公司新乡分公司需要在***××***及××人××基站机房，原告与被告***协商租赁一片土地，双方签订了一份《协议书》，原告一次性支付被告***土地租赁费6000元。原告与被告***签订协议后，与多个村民协调架线杆、埋光缆及工地施工事项，并维护工地秩序直至通信基站建造完工。后原告与被告铁塔公司新乡分公司陆续签订了两期合同，并在2019年10月30日续签订了十年期租赁合同，合同期自2019年8月12日起至2029年8月11日止，每年租赁费2900元。原告在2020年向被告铁塔公司新乡分公司催要2019年、2020年的租赁费时，被告铁塔公司新乡分公司称被告***干涉通信基地的维护，等待原告与被告***协调好以后再支付租赁费。原告认为被告***的行为干涉到了原告租赁的收益，被告铁塔公司新乡分公司不按照双方租赁合同支付租赁费同属于侵犯了原告收益，二被告的违约行为致使原告利益不能实现，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，原告特提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 被告***辩称，原告起诉没有事实和法律依据，该土地是***的承包地，***有土地承包经营权证书，原告与被告***签订的土地承包合同早已到期，原告是在侵犯被告***的合法权益，不存在被告***干涉或侵犯原告权利的事由，请求法院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。 被告铁塔公司新乡分公司辩称，一、铁塔公司新乡分公司中止履行支付本案土地租金的义务,符合租赁合同的约定和合同法的相关规定,不构成违约。2019年11月,铁塔公司新乡分公司与***签订了《延津县**-3基站【410726908000000282】场地租赁合同（续签)》,合同双方就本案通信基站涉及土地的租赁事宜进行了约定,同时约定出租方***应保证对租赁场地拥有完全产权,排除任何第三方对本场地的利益要求,并负责解决全部纠纷、承担全部责任及违约责任。该合同签订前***就本案土地提供了产权证明材料（即***村委会出具的证明)证明***对本案土地享有出租权。该合同签订后被告***主张本案通信基站占用的土地系其家庭承包的耕地,要求铁塔公司新乡分公司将本案土地租金支付给其本人,并且***向铁塔公司新乡分公司提供了《农村土地承包经营权证》等相关证明材料。由于***与***就本案通信基站涉及的土地发生争议,一直未解决,铁塔公司新乡分公司认为***提供的证明材料,有可能导致***丧失履行本案租赁合同的能力，铁塔公司新乡分公司依据与***签订的租赁合同约定和《中华人民共和国合同法》第六十八条关于中止履行合同的规定，中止向***履行支付本案土地租金的义务。因此，铁塔公司新乡分公司为维护自己的合法权益，依法中止履行合同义务的行为不构成违约。二、铁塔公司新乡分公司将根据***诉***、中国联合网络通信有限公司新乡市分公司（以下简称联通公司新乡分公司）、铁塔公司新乡分公司土地租赁合同纠纷一案[案号：（2020）豫0726民初1588号]的裁判结果，履行支付本案土地租金的义务。***与***就本案土地的争议向延津县人民法院已另行提起了民事诉讼,即***诉***、联通公司新乡分公司、铁塔公司新乡分公司土地租赁合同纠纷一案[案号:（2020）豫0726民初1588号]，由于该案件与本案有直接的关联关系，该案件的裁判结果直接影响本案租赁合同如何继续履行的问题，待该案件作出生效裁判后,铁塔公司新乡分公司将依法按照生效判决书认定的内容,及时履行支付本案租赁土地租金的义务。综上所述,铁塔公司新乡分公司依法中止履行合同的行为不构成违约,原告***与被告***之间的土地争议未能妥善解决前,铁塔公司新乡分公司有权拒绝向原告***支付本案租金。请求法院依法驳回原告***对被告铁塔公司新乡分公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告***向本院提交的证据有：1.原告***与被告***于2009年10月8日签订的协议书一份，证明原告与被告***之间关于案涉土地的租赁关系，原告一次性向被告***支付土地租赁费6000元，双方已实际履行多年，该合同未到期，属于长期合同。2.原告***与被告铁塔公司新乡分公司签订的《延津县***【410726908000000282】基站场地租赁合同》一份、《的变更合同》一份，证明原告与被告铁塔公司新乡分公司之间的租赁关系，被告铁塔公司新乡分公司应当按照合同约定向原告支付2019年、2020年的租赁费5800元。3.原告***在2009年8月与联通公司新乡分公司签订的《通信基站站址租赁合同》一份，该租赁合同与***、***在2009年签订的协议书能相互印证，证明案涉土地***一次性收取原告6000元转租费用，***将案涉土地租赁给原告，双方签订的协议书合法、真实、有效。 被告***对原告***提交的证据的质证意见为：对证据1协议书的真实性有异议，“***”的签名不是被告***本人书写，是原告自己伪造上去的，而且笔迹与上述内容书写的笔不是同样的笔，对该证据被告***不予认可。证据2从2009年原告和被告铁塔公司新乡分公司签订过租赁合同，2016年10月21日，联通公司就将该基站变更给铁塔公司新乡分公司，被告***认为这两份合同均是无效的，原告无权处分被告***的土地，也无权向被告铁塔公司新乡分公司主张租赁费用，对于原告收取被告铁塔公司新乡分公司的租赁费应给付给被告***。对证据3租赁合同被告***不知情。 被告铁塔公司新乡分公司对原告***提交的证据的质证意见为：证据1协议书的真实性、合法性、关联性应当由法院依法查明，在本案争议发生前，铁塔公司新乡公司对原告***、被告***之间的土地承包关系并不知情。对证据2两份合同的真实性均无异议，但由于本案争议发生时，被告铁塔公司新乡分公司获知原告并非本案土地的承包人，被告铁塔公司新乡分公司依据合同约定和合同法的相关规定，中止向原告支付租金的行为不构成违约。对证据3合同的真实性无异议，该合同甲方处加盖有***委会印章，说明该合同具备一定的公信力，且被村委会认可。 被告***向本院提交的证据有：1.2009年10月8日原告***与被告***签订的协议书一份，证明协议期限为联通公司变更为止；2.农村土地承包经营权证书一份、延津县******村民委员会出具的证明一份，证明被告铁塔公司新乡分公司建基站的土地为被告***的耕地。 原告***对被告***提交的证据的质证意见为：对证据1协议书有异议，该协议书是被告***个人伪造，乙方***的签名不是***本人所签，该协议字面模糊，不容易辨认，且协议内容均为铅笔所写，不符合书写习惯，协议书中有“协议期限为联通公司变更为止”，作为被告***在2009年签订协议时不可能未卜先知十年后发生的事情，由此推断该协议是虚假的，请求法院查明后依法追究被告***的责任。对证据2中的土地承包经营权证书真实性无异议，对证明目的有异议，该证据证明案涉土地原属于被告***的承包地，被告***有资格向外承包出让，所以被告***在2009年10月8日将其承包土地租赁给原告，恰恰证明了双方的租赁关系合法有效。对被告***提交的***村民委员会出具的证明有异议，***也同样向被告铁塔公司新乡分公司提供过相同的证明，村委会也为***出具过一份一样的证明，被告***提交的证明是先盖章后书写证明内容。 被告铁塔公司新乡分公司对被告***提交的证据的质证意见为：对证据1的协议书真实性由法院依法查明，但协议书中写明“协议期限为联通公司变更为止”以及该协议的签署时间2009年10月8日，体现该证据的真实性有待核实，本案争议发生前，被铁塔公司新乡分公司对原告与被告***的土地承包关系并不知情。对证据2土地承包经营权证的真实性无异议，对村委会出具的证明的真实性请求法院依法核实，在本案争议发生前，被告铁塔公司新乡分公司对案涉土地为被告***所有，并不知情。 被告铁塔公司新乡分公司向本院提交的证据有：1.地市级交割确认函一份、通信基站站址租赁合同一份，证明2015年11月铁塔公司新乡分公司与联通公司新乡分公司将包含本案基站在内的相关资产进行了交割确认。2.基站场地租赁合同两份、***村民委员会出具的证明两份、银行转账电子回单三份，证明2016年联通公司新乡分公司将***通信基站在内的相关资产移交给铁塔公司新乡分公司后，2016年8月12日，铁塔公司新乡分公司就该通信基站占用的土地与被告***重新签订了租赁合同，租赁期限自2016年8月12日起至2019年8月11日止，该租赁合同期限内的租金铁塔公司新乡分公司已全部支付给***；2019年11月6日，第一份租赁合同到期后，铁塔公司新乡分公司与***就本案土地续签了租赁合同；本案两份租赁合同签订时，***均提供了***村民委员会出具的证明，充分证明***具备本案土地的出租权，该两份租赁合同依法成立，合法有效。3.农村土地承包经营权证复印件一份、***村民委员会出具的证明一份，证明2019年11月铁塔公司新乡分公司与***续签场地租赁合同后，***向铁塔公司新乡分公司主张本案土地租金时提供的证明材料有可能导致***丧失履行租赁合同的能力，铁塔公司新乡分公司因此依据租赁合同约定和《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，中止向***履行支付2019年8月至今的土地租金，铁塔公司新乡分公司中止履行合同义务的行为不构成违约。 原告***对被告铁塔公司新乡分公司提交的证据的质证意见为：对证据1、证据2均无异议，对证据3的土地承包经营权证书真实性无异议，对证明目的有异议，该份证明案涉土地原属于被告***的承包地，被告***有资格向外承包出让，所以被告***在2009年10月8日将其承包土地租赁给原告，恰恰证明了双方的租赁关系合法有效。对被告***提交的***村民委员会出具的证明有异议，***也同样向被告铁塔公司新乡分公司提供过相同的证明，村委会也为***出具过一份一样的证明，被告***提交的证明是先盖章后书写证明内容。 被告***对被告铁塔公司新乡分公司提交的证据的质证意见为：对证据1、证据3无异议，证据2为无效证据，村委员会出具的证明明显与土地承包经营权证书相违背，且该证明没有出具人的签字，案涉土地明显不是原告的土地，故该份证明为虚假的，被告铁塔公司新乡分公司对于证明没有进行核实。 经审查，原告提交的证据1协议书的真实性无法核实，本院不予认定，证据2和证据3内容真实，与本案有关联，本院予以采信。被告***提交的证据1原告***与被告***在2009年10月8日签订的协议书的真实性无法核实，本院不予信；证据2农村土地承包经营权证书内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信，***村民委员会于2016年10月27日出具的证明在内容上与***村民委员会为原告***出具的证明相互矛盾，本院不予采信。被告铁塔公司新乡分公司提交的证据1、证据2中的基站场地租赁合同两份、银行转账电子回单三份及证据3中的农村土地承包经营权证一份均内容真实，且与本案有关联，本院予以采信。证据2中***村民委员会于2016年6月21日、2019年9月30日出具的证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名，不符合证据的形式要件，对该证据本院不予采信。证据3中***村民委员会于2016年10月27日出具的证明来源于被告***提交的证据2中***村民委员会于2016年10月27日出具的证明，其内容与村委会为***出具的证明相互矛盾，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下： 原告***与被告***均系延津县村民，2009年10月8日，被告***将其在本村的一处面积为225平方的耕地出租给原告***，被告***作为甲方，与原告***作为乙方签订了协议书，原告***提交的协议书载明：“经甲乙双方协商同意，达成以下协意（议），甲方将村东北角15×15平方土地长期承包给乙方用来修建联通基站，甲方保证协意（议）期间乙方正常用地，乙方将一次性承包金6000元一次付清，协意（议）期间任何一方悔约须陪（赔）付对方因悔约造成的一切损失。甲方***乙方***收到现金6000元2009年10月8号”。该协议书中除了“***”的签名和“收到现金6000元”之外，其他内容均用圆珠笔书写。被告***向本院提交的协议书载明：“经甲乙双方协商将***承包的耕地上建联通基站，15×15平方，以6000元的价格说好，乙方一次付给甲方6000元，协议期限为联通公司变更为止。双方不得违约。土地所、地税所有甲方协调。甲方***乙方***收到现金6000元2009年10月8号”。该协议书的内容均用铅笔书写。被告***只认可收到了原告***支付的6000元，对原告***提交的协议书的其他内容均不认可，被告***认为该协议书中载明的“协议期限为联通公司变更为止”指的是联通公司变更名称或联通公司将基站资产交给其他公司时协议期限到期，现联通公司新乡分公司已经将基站交付给了铁塔公司新乡分公司，已经发生了变更，原告***与被告***之间的合同已经到期。原告***对被告***提交的协议书的真实性有异议，对***的签名不予认可，认为双方签订的协议约定租赁期限是长期。 为了查清案涉两份协议书的真实性，***在本案中申请对***提交的协议书上“***”是否为***本人书写及对***提交的协议书上“***”的签字和“收到现金6000元”是否为***本人书写进行鉴定。***在（2020）豫0726民初1588号***诉***、联通公司新乡分公司、铁塔公司新乡分公司土地租赁合同纠纷一案中申请对***提交的协议书中“***”是否为其本人书写进行鉴定，经本院委托鉴定，鉴定机构以未补充材料，终止鉴定。 另查明，2009年8月12日，原告***与联通公司新乡分公司签订了《通信基站站址租赁合同》，约定***将位于延津县的土地（面积225㎡）租赁给联通公司新乡分公司，作为联通公司新乡分公司移动电话项目基站用，租赁费为每年2400元，租赁期限为10年，自2009年8月12日起至2019年8月11日止。2015年11月25日，联通公司新乡分公司与铁塔公司新乡分公司签署了《地市级交割确认函》，将包含本案基站在内的相关资产交接给被告铁塔公司新乡分公司管理。2016年8月12日，原告***与被告铁塔公司新乡分公司签订了《延津县***【410726908000000282】基站场地租赁合同》，约定***将案涉土地租赁给铁塔公司新乡分公司建设***及无人值守班房，租赁期限为3年，自2016年8月12日起至2019年8月11日止，租金为每年2900元（含税金500元，税金由***承担），付款方式为一年一付。2019年11月6日，原告***与被告铁塔公司新乡分公司签订了《中国铁塔股份有限公司新乡市分公司延津县**-3基站【410726908000000282】场地租赁合同（续签）》，约定***将案涉土地租赁给铁塔公司新乡分公司用作建设***及无人值守基站机房，租赁期限为10年，自2019年8月12日至2029年8月11日止，租金为每年2900元（含税金500元，税金由***负担），付款方式为一年一付，该合同第二条2.1条款约定，本案合同签订时，***应向铁塔公司新乡分公司出具主体资格证明文件，以及对房屋及场地拥有合法权利的证明文件，并提供复印件交铁塔公司新乡分公司留存，***应保证对租赁房屋及场地拥有完全产权，排除任何第三方对于本场地及房屋的利益要求。被告铁塔公司新乡分公司已向原告付清了2017年和2018年的租赁费，因***在2019年铁塔公司新乡分公司和***续签合同后向铁塔公司新乡分公司主张土地租金，并提供土地承包经营权证等相关证明材料，铁塔公司新乡分公司根据租赁合同约定和合同法相关规定，中止向***支付2019年和2020年的租赁费共计4800元。 再查明，案涉租赁土地系被告***从***承包，被告***提交的土地承包经营权证显示，被告***对案涉土地的承包期限为1998年9月1日起至2028年8月31日止。 本院认为，本案有两个争议焦点：一、原告***与被告***之间所达成的租赁协议是否到期；二、被告铁塔公司新乡分公司中止履行合同是否构成违约。 关于第一个争议焦点，原告***与被告***分别向本院提交了协议书，原告***提交的协议书显示被告***将土地长期租赁给原告***，被告***提交的协议书显示土地租赁期限至联通公司变更止。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款和第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”综合分析双方签订的协议书，首先，原告***租赁涉案土地的目的是修建通讯基站，双方提交的协议书均有记载，故其租赁土地并非临时性；其次，从租赁费的支付方式和金额来看，双方在签订协议时，原告***按照约定一次性向被告***支付租赁费6000元，且***也认可收到，按照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（三）项规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则：流转的期限不得超过承包期的剩余期限。被告***所提交的土地承包经营权证显示***对案涉土地的承包期限为1998年9月1日起至2028年8月31日止，故原告***与被告***就案涉土地签订租赁合同的期限不应超过2028年8月31日。租赁期限自2009年10月8日起至2028年8月31日止，共计19年，按照租赁期限19年计算涉案225平方即0.34亩土地的租赁费每年为6000元÷19年=315.79元，折合每亩每年928.79元，该价格并不低于当时农村耕地的承包费市价；再次，被告***提交的协议书载明“协议期限为联通公司变更为止”，被告***称“协议期限为联通公司变更为止”指的是联通公司变更名称或联通公司将基站资产交给其他公司时协议期限到期，现联通公司新乡分公司已经将基站交付给了铁塔公司新乡分公司，已经发生了变更，原告***与被告***之间的合同已经到期。对此本院认为原告***与被告***在2009年10月8日签订土地租赁协议时是无法预测到何时联通公司变更名称或者将基站交给其他公司，其在协议中以此作为合同到期的条件不符合常理。综上，本院认为原告***主张租赁期限为长期的事实具有高度盖然性，但租赁期限不应超过2028年8月31日，截至目前，原告***与被告***就案涉土地所签订的协议期限仍未届满。 关于第二个争议焦点，原告***在2009年租赁涉案土地后又转租给联通公司新乡分公司，后联通公司新乡分公司在涉案土地上修建通讯基站，被告***对原告的转租行为是知情并认可的，故***与联通公司新乡分公司签订的《通信基站站址租赁合同》是合法有效的，在合同履行过程中，2015年联通公司新乡分公司将涉案通讯基站移交给铁塔公司新乡分公司，铁塔公司新乡分公司在2016年与原告***签订了期限为三年的租赁合同，双方按照约定已履行完毕，在2019年双方续签租赁合同后，因***向被告铁塔公司新乡分公司主张租赁费并提供涉案土地的承包经营权证，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案被告铁塔公司新乡分公司根据合同约定及法律规定在本案诉争之前中止履行2019年和2020年的租赁费，系行使的不安抗辩权。第一个争议焦点已认定原告***与被告***之间所签订的租赁协议期限仍未届满，被告铁塔公司新乡分公司应当按照合同约定向原告***支付2019年、2020年的租赁费。因双方签订的合同约定每年租赁费2900元中包含税金500元，税金由***负担，故被告铁塔公司新乡分公司应向原告***支付2019年、2020年的租赁费共计4800元，对于原告***主张的超出部分，本院不予支持。被告铁塔公司新乡分公司辩称其向原告***支付租赁费应以另案即***诉***、联通公司新乡分公司、铁塔公司新乡分公司土地租赁合同纠纷一案的裁判结果为依据，对此本院认为被告的抗辩理由并不符合中止诉讼的法定情形。原告***称被告***干涉原告与被告铁塔公司新乡分公司间的合同，导致被告铁塔公司新乡分公司停止向原告支付租赁费，且被告***就涉案土地先行提起诉讼，故要求被告***停止对涉案土地的干涉，不得干涉原告收益，本院认为被告***先行提起诉讼系行使的正当权利，原告并未提交相关证据证明被告***对案涉土地存在实质性的干涉，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告中国铁塔股份有限公司新乡市分公司于本判决生效后五日内支付原告***土地租赁费4800元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告***负担50元，被告中国铁塔股份有限公司新乡市分公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。 审　判　长　　李　艳 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年四月七日 书　记　员　　*** 书　记　员　　***