某某、中建信和地产有限公司商业管理分公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘01民终7455号

上诉人（原审被告）：**，男，1978年5月24日出生，汉族，住长沙市开福区。

委托诉讼代理人：易谨，湖南中禹航律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：中建信和地产有限公司商业管理分公司，住所地长沙市雨花区中意一路**2201。

负责人：孟凌。

委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：夏京，女，汉族，1991年8月15日出生，住湖南省安化县，公司员工。

原审第三人：长沙律腾物业管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅澜坊商业街****/div>

法定代表人：秦淑媛。

原审第三人：湖南中建信和梅溪湖置业有限公司，住所地湖南省长，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅溪嘉苑****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：舒跃辉。

上诉人**因与被上诉人中建信和地产有限公司商业管理分公司（以下简称中建地产商业管理分公司）、原审第三人长沙律腾物业管理有限公司（以下简称律腾公司）、湖南中建信和梅溪湖置业有限公司（以下简称中建梅溪湖置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初16033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：一、依法判决撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初16033号民事判决书；二、依法改判被上诉人支付上诉人物业服务费5105元（=19133-14028）；三、依法判决驳回被上诉人其他全部诉讼请求；四、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人已按合同约定交纳物业服务费保证金与质量保证金，合同解除后，应当由被上诉人或中建梅溪湖置业公司退还给上诉人，用以冲抵物业服务费。2、上诉人未缴纳物业服务费系商业街所有人中建梅溪湖置业公司、律腾公司导致，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。

被上诉人中建地产商业管理分公司辩称：上诉人所提到的已经缴纳的物业质量保证金和履约保证金与本案被上诉人没有任何权利义务关系，在一审中的判决中已经进行了认定，认为应当向适格主体另行主张权利，合同的相对方和收款方并非被上诉人，所以上诉人无权在应向被上诉人支付的物业服务费中抵扣质量保证金和履约保证金。

原审第三人律腾公司未作答辩。

原审第三人中建梅溪湖置业公司未作答辩。

中建地产商业管理分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令**向中建地产商业管理分公司支付物业管理费22154元（计算截至2020年8月31日）;2、判令**向中建地产商业管理分公司支付延迟履行违约金（按照物业费欠费金额1‰日的标准，暂计算至2020年9月30日的延迟履行违约金为4739元）;3、判令**承担本案的案件受理费、财产保全费等全部诉讼相关的费用。(以上诉讼请求合计暂为26893元）。

一审法院认定事实：2017年9月8日，**与中建梅溪湖置业有限公司签订《梅澜坊商铺租赁合同》，租赁合同约定：中建梅溪湖置业公司将位于长沙市岳麓区出租给**用于经营文创体验，建筑面积167.82平方米，租期为5年。租赁合同还对物业服务费的标准、缴费期限、延迟履行违约金、合同解除情形等进行了约定。中建梅溪湖置业公司委托律腾公司对案涉房屋进行物业管理，并由律腾公司与**签订《梅澜坊商业街物业管理服务协议》，该协议约定**按承租商铺的套内建筑面积（以商铺租赁合同确定为准）缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月人民币12元。后中建梅溪湖置业公司于2019年7月19日向律腾公司发送解除合同通知书，并委托中建地产商业管理分公司对案涉房屋进行物业管理，现中建地产商业管理分公司认为**尚欠物业管理费22154元，延迟履行违约金4739元，中建地产商业管理分公司催要未果，遂诉至一审法院。

另查明，1、2019年7月19日中建梅溪湖置业公司向律腾公司发送解除合同通知书，解除梅澜坊商业街的委托运营管理关系，并交由中建地产商业管理分公司行使管理权，并张贴了公告。**自2019年10月之后未缴纳物业管理费。2、2020年8月31日，**与第三人湖南中建信和梅溪湖置业有限公司之间的《梅澜坊商铺租赁合同》已解除。3、**在庭审时陈述，其向第三人中建梅溪湖置业公司支付了租赁合同履约保证金21818元，向第三人律腾公司支付了物业保证金4028元，支付销售商品或提供服务的质量保证金10000元。

上述事实，有《梅澜坊商铺租赁合同》、《梅澜坊商业街物业管理服务协议》、《解除合同通知书》、《公证书》、《中建梅澜坊商业街商户告知书》、《律师函、邮寄及送达记录》、《解除合同通知书》、《商铺合同解除通知书的回函、邮寄及送达记录》等证据及当事人陈述予以证明，一审法院经审查予以认定。

一审法院认为：**与第三人湖南中建信和梅溪湖置业有限公司签订的《梅澜坊商铺租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务，**应按约及时向物业服务公司缴纳物业管理费。中建梅溪湖置业公司委托长沙律腾物业管理有限公司进行运营管理，**与律腾公司签订《梅澜坊商业街物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后律腾公司为**提供了物业服务，后因中建梅溪湖置业公司与律腾公司解除委托运营关系，并由中建地产商业管理分公司向包括**在内的商户提供物业服务。中建梅溪湖置业公司已将该事实公示告知，**应向现物业服务提供者即本案中建地产商业管理分公司支付2019年10月1日之后的物业管理费，因中建梅溪湖置业公司与**之间的房屋租赁合同于2020年8月31日已解除，故本院支持至2020年8月30日的物业管理费。针对中建地产商业管理分公司主张的物业管理费22154元，考虑到2020年春季新冠疫情的影响，本院酌情支持物业管理费19133元（22154元-167.83平方米×12元×3个月×50%），对超出部分依法不予支持。关于违约金的问题。中建地产商业管理分公司诉请的违约金依据为《梅澜坊商铺租赁合同》第20.4条的约定，但该约定过高，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，以19133元为基数，从2019年10月1日起计算至2020年8月31日，为1013元。关于**答辩中所称履约保证金、质量保证金等的退还问题。因合同相对方及收款方并非本案中建地产商业管理分公司，**可向适格主体另行主张权利。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，一审判决如下：一、**应在本判决生效之日起五日内向中建信和地产有限公司商业管理分公司支付物业服务费19133元；二、**应于本判决生效之日起五日内向中建信和地产有限公司商业管理分公司支付违约金1013元；三、驳回中建信和地产有限公司商业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为236元，由被告**负担。

本院二审期间，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为,本案中，中建梅溪湖置业公司委托长沙律腾物业管理有限公司进行运营管理，**与律腾公司签订《梅澜坊商业街物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效。第一，关于履约保证金、质量保证金的退还问题。因合同相对方及收款方并非本案中建地产商业管理分公司，**可向适格主体另行主张权利。第二，关于违约行为与违约责任的问题。《梅澜坊商业街物业管理服务协议》签订后，律腾公司为**提供了物业服务，**应按约及时向物业服务公司缴纳物业管理费。后中建梅溪湖置业公司公示告知包括**在内的商户，其与律腾公司解除委托运营关系，并由中建地产商业管理分公司提供物业服务。因此，**应向中建地产商业管理分公司支付2019年10月1日之后的物业管理费。一审法院处理并无不当，本院予以支持。

综上所述，上诉人**上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费50元，由**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　訸

审 判 员　　蔡　晓

审 判 员　　马光祥

二〇二一年八月六日

法官助理　　刘思明

书 记 员　　杨　丹

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。