北京周一建设工程有限公司与北京兴亚置业有限公司合同纠纷一审民事判决书

北京市门头沟区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京0109民初80号 原告：北京周一建设工程有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路11号院4号楼17层1713。 法定代表人：**如，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市同创律师事务所律师。 被告：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路11号院7号楼19层1916。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，河北昊正律师事务所律师。 第三人：北京华埠特克科技发展有限公司，住所地北京市海淀区复兴路2号41号楼D08室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京观***（武汉）律师事务所律师。 第三人：北京纽约建设发展有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-232。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，河北昊正律师事务所律师。 原告北京周一建设工程有限公司（以下简称周一建设公司）与被告北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚置业公司），第三人北京纽约建设发展有限公司（以下简称纽约建设公司）、第三人北京华埠特克科技发展有限公司（以下简称华埠特克公司）合同纠纷一案，本院于2023年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周一建设公司之委托诉讼代理人***，被告兴亚置业公司、第三人纽约建设公司之委托诉讼代理人**，第三人华埠特克公司之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周一建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告公司继续履行《抵房协议》，与原告签署《商品房（预售）买卖合同》并办理网签；2.确认位于北京市门头沟区门头沟路11号院4号楼1713号（以下简称1713号）房屋归原告所有，被告协助原告办理该房屋的不动产权属证明；3.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金（以2257530元为基数，自2021年5月1日计算至实际办理过户之日，按同期一年期贷款市场报价利率计算）。事实和理由：纽约建设公司承建被告公司开发的北京市门头沟区中昂时代广场的建设项目。纽约建设公司将该项目的智能化系统工程分包给了华埠特克公司，华埠特克公司又将工程中的一部分转包给了北京磐石众业建筑工程有限公司（以下简称磐石众业公司）。项目完成后，纽约建设公司欠付华埠特克公司工程款，导致华埠特克公司也欠付磐石众业公司工程款。而磐石众业公司又向我公司借款200万元。经核算，纽约建设公司欠付的工程款共计1962424.95元。为解决此事，纽约建设公司、华埠特克公司、周一建设公司、兴亚置业公司四方于2020年10月9日签订《抵房协议》，用1713号房屋抵偿欠付的工程款，约定房屋总价2257530元，由周一建设公司与兴亚置业公司签订房屋买卖合同。2021年3月16日，兴亚置业公司向周一建设公司出具了2257530元购房发票，同日周一建设公司向兴业置业公司支付了剩余房款295105.05元。现1713号房屋已经实际由周一建设公司占用使用，但是兴业置业公司却拒绝与周一建设公司签署房屋买卖合同、办理网签，然后将房屋过户至周一建设公司名下，故诉至法院。因为兴亚置业公司口头承诺在2021年5月1日前为周一建设公司办理好房产证，故逾期办证违约金自2021年5月1日起算。 被告兴亚置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司欠付纽约建设公司的工程款，所以按照纽约建设公司的指示，以房抵债，将房屋抵偿给周一建设公司。虽然《抵房协议》上我方没有**，但我公司予以追认。房子抵给他的事实我们认可，而且房子也很早就交给对方，一直由他们使用着。但是1713号房屋一直被抵押着，抵押权人是北京华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称华融北分公司），华融北分公司并没有明确同意我公司出售，在住建委那边就无法网签。所以我公司现在不能跟周一建设公司签订房屋买卖合同并办理网签，更无法为其办理不动产权证书。1713号房屋何时可以解押不确定。不同意支付逾期办证违约金，双方之间并没有签订房屋买卖合同，没有约定违约金条款。 第三人华埠特克公司述称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。我公司与纽约建设公司签署了《门头沟中昂时代广场智能化系统工程》，我公司将其中的劳务部分分包给了磐石众业公司。纽约建设公司欠付我公司的工程款，导致我公司也相应欠付磐石众业公司劳务费。后纽约建设公司提出以房抵债时，磐石众业公司指示将这笔债权转让给了周一建设公司，同意周一建设公司获得房屋，进而相应抵销我公司与磐石众业公司、磐石众业公司与周一建设之间的债权债务关系。所以才有我们四方签订的《抵房协议》，我公司已将该笔债权转让，本案纠纷已与我公司没有关系了。 第三人纽约建设公司述称，原告所述事实属实，但是不同意原告的诉讼请求，我公司的意见同兴亚置业公司一致。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据与事实，本院予以确认并在卷佐证。 经本院审理，认定事实如下： 2020年10月9日，纽约建设公司（甲方）、华埠特克公司（乙方）、周一建设公司（丙方）、兴亚置业公司（**），四方签署了《抵房协议》，约定：“1、乙方承包的甲方《门头沟中昂时代广场智能化系统工程》，截止2020年9月10日，双方确认的主合同结算金额为12893130.94元，已支付11300000元，抵房金额1141560元，欠付451570.94元；4#5#6#号楼弱电精装配管工程补充协议结算金额为1510854.01元，欠付1510854.01元，累计欠付金额为1962424.95元。现，基于上述事实情况，甲、乙、丙、***就结算金额约定的款项及支付方式，经友好协商达成如下协议：第一条结算及支付方式。1、甲、乙双方一致同意以**中昂时代广场项目房屋一套折抵有关结算款，其中，房屋价值为2257530元。2、折抵后超出部分结算方式如下：**开具全额房款的增值税专用发票给丙方后，丙方以现金或转账支付的方式将余款支付给**。第二条双方确认能够折抵的商品房及办理折抵手续的约定。1、双方一致同意，作为结算费用冲抵的房屋为**销售的位于北京市门头沟区中昂时代广场下列商品房：房号：4号商业楼1713室。装修情况：精装。建筑面积68.41平米。单价：33000元，总价2257530元。2、上述商品房的销售价格、面积不因任何因素作任何调整。上述商品房的其他有关情况，以丙方与**签订的《商品房预售（买卖）合同》中的约定为准。4、购买人。乙方指定丙方与**签订该《商品房预售（买卖）合同》，丙方即房屋产权人以商品房买卖合同中的买受人。……7、交易流程。（1）丙方折抵乙方结算款作为购房款。此款项视为甲方支付乙方工程款。同时，也视为**支付甲方工程款项。（2）甲方协调开发商**通知丙方签署《商品房预售（买卖）合同》。（3）乙方应在购房合同签订前，向甲方出具足额结算费用的发票。（4）乙方与丙方之间关于本协议约定房产之间的法律关系与甲方及**无关。第三条违约责任。1、因甲方和**原因不能签订《商品房预售（买卖）合同》的，甲方应向乙方及时作出说明，并克服妨碍，不得人为或恶意拖延。本协议签订后一个月未签订《商品房预售（买卖）合同》，视为甲方违约乙方有权终止本协议，甲方立即履行欠款支付义务。……3、本协议所用于折抵结算费用的房屋价值，仅指本协议第二条第一款约定的房屋本身的价格，并不包含任何其它费用或价值。丙方签订《商品房预售（买卖）合同》后，应当按照《商品房预售（买卖）合同》依约按时缴纳物业费、相关税费等各项费用。第六条其他。1、本协议及其附件一式肆份，四方各执壹份，经各方签字**后生效，均具有同等法律效力。该《抵房协议》**处没有兴亚置业公司的**确认，但兴亚置业公司在本案中表示追认该协议。2021年3月16日，周一建设公司向兴亚置业公司转账295105.05元。原被告一致认可，1713号房屋于2021年3月16日交付给了周一建设公司。 华埠特克公司述称，其将《门头沟中昂时代广场智能化系统工程》中劳务部分，分包给了磐石众业公司。《抵房协议》中记载的纽约建设公司累计欠付的1962424.95元，亦是其公司欠付磐石众业公司的工程款部分。2020年1月2日、2020年1月8日，周一建设公司向磐石众业公司转账200万元。磐石众业公司于2023年2月20日出具《情况说明》，载明：“1、2016年4月我司作为分包与华埠特克公司签订关于中昂时代建设项目的智能化系统工程的劳务合同。该项目于2019年11月份竣工验收并投入使用。2、施工合同清偿期届满后，由于总包方工程款不能支付。华埠特克公司也无法按时支付我司工程款。经过多次协商，总包方建议“以房抵工程款”。3、因我司在经营过程中资金困难，曾向周一建设公司借款，无法偿还，经协商涉案的房屋抵给周一建设公司。由周一建设公司与被告签订抵房协议及购房合同。” 另查，诉争的1713号房屋于2020年9月22日办理了抵押登记，抵押权人为华融北分公司。双方均未向本院提供证据证明华融北分公司同意兴亚置业公司出售1713号房屋。经本院释明，周一建设公司坚持要求兴亚置业公司继续履行《抵房协议》，与其签订房屋买卖合同并将房屋过户给其。 就上述争议，在本院认为部分一并评述。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方应按合同约定履行各自的义务。合同约定权利义务应明确、具体、具有履行的可行性。当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或事实上不能履行的或债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的情形除外。本案中，虽然兴亚置业公司在《抵房协议》上同意将1713号房屋的买卖价款抵偿欠付的工程款，但因1713号房屋现在处于被抵押状态，兴亚置业公司明确表示暂无法与周一建设公司签订房屋买卖合同并办理网签手续，该项合同义务也不适于强制履行，故周一建设公司要求兴亚置业公司与其签订《商品房（预售）买卖合同》并办理网签的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方之间并未形成有效的《房屋买卖合同》，更没有违约责任的约定，故周一建设公司要求兴亚置业公司协助其办理该房屋的不动产权属证明，并向其承担逾期办证违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方之间暂无有效的房屋买卖关系，且即使按照原告意见，双方之间是合同之债，在债权债务关系项下直接主张物权确认之诉，缺乏法律依据，故本院对周一建设公司要求确认1713号房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告北京周一建设工程有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1354元，由北京周一建设工程有限公司负担，已交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年二月二十七日 书记员　　李璟儒