北京周一建设工程有限公司与北京兴亚置业有限公司合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京01民终3956号 上诉人（原审原告）：北京周一建设工程有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路11号院4号楼17层1713。 法定代表人：**如，执行董事、经理。 委托诉讼代理人：***，北京市同创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路11号院7号楼19层1916。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：**，河北昊正律师事务所律师。 原审第三人：北京华埠特克科技发展有限公司，住所地北京市海淀区复兴路2号41号楼D08室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京观***（武汉）律师事务所律师。 原审第三人：北京纽约建设发展有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-232。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，河北昊正律师事务所律师。 上诉人北京周一建设工程有限公司（以下简称周一建设公司）因与被上诉人北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚置业公司）及原审第三人北京华埠特克科技发展有限公司（以下简称华埠特克公司）、北京纽约建设发展有限公司（以下简称纽约建设公司）合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2023）京0109民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月27日立案后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，依法适用第二审程序，由审判员***独任审理，于2023年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人周一建设公司之委托诉讼代理人***，被上诉人兴亚置业公司、原审第三人纽约建设公司之共同委托诉讼代理人**，原审第三人华埠特克公司之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周一建设公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持其公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由兴亚置业公司承担。事实与理由：1.按照法律规定，是否出售房屋无需取得抵押权人同意，故该标准不属于本案需要审查的范围，其同意与否抵押人均可以行使转让权，一审法院认为涉案房屋已经处于抵押状态，合同义务不适用于强制履行故驳回周一建设公司的诉讼请求，适用法律错误。2.由《授权委托书》可以看出，兴亚置业公司已确定将涉案房屋所有权转让给纽约建设公司，纽约建设公司确定将房屋转让给华埠特克公司，华埠特克公司将房屋转让给周一建设公司。3.《抵房协议》证明四方当事人约定将涉案房屋作为抵偿欠付的工程款出售给周一建设公司，周一建设公司与房屋实际所有人兴亚置业公司通过行为建立了房屋买卖合同关系，即一方交付购房款，另一方交付房屋，且兴亚置业公司开具全额发票也说明对购房事实的认可，周一建设公司也支付了尾款并实际居住，故不能以涉案房屋设立抵押权，而未取得抵押权人同意为由阻却房屋的转让，侵害周一建设公司的利益。 兴亚置业公司辩称，不同意周一建设公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。 华埠特克公司述称，同意周一建设公司的上诉请求，各方签订的协议合法有效，周一建设公司依法交纳了尾款，其请求应予支持。 纽约建设公司述称，不同意周一建设公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。 周一建设公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令兴亚置业公司继续履行《抵房协议》，与周一建设公司签署《商品房（预售）买卖合同》并办理网签；2.确认位于北京市门头沟区1713号（以下简称1713号）房屋归周一建设公司所有，兴亚置业公司协助周一建设公司办理该房屋的不动产权属证明；3.判令兴亚置业公司向周一建设公司支付逾期办理房产证违约金（以2257530元为基数，自2021年5月1日计算至实际办理过户之日，按同期一年期贷款市场报价利率计算）。 一审法院认定事实：2020年10月9日，纽约建设公司（甲方）、华埠特克公司（乙方）、周一建设公司（丙方）、兴亚置业公司（**），四方签署了《抵房协议》，约定：“1、乙方承包的甲方《门头沟中昂时代广场智能化系统工程》，截止2020年9月10日，双方确认的主合同结算金额为12893130.94元，已支付11300000元，抵房金额1141560元，欠付451570.94元；4#5#6#号楼弱电精装配管工程补充协议结算金额为1510854.01元，欠付1510854.01元，累计欠付金额为1962424.95元。现，基于上述事实情况，甲、乙、丙、***就结算金额约定的款项及支付方式，经友好协商达成如下协议：第一条结算及支付方式。1、甲、乙双方一致同意以**某某广场项目房屋一套折抵有关结算款，其中，房屋价值为2257530元。2、折抵后超出部分结算方式如下：**开具全额房款的增值税专用发票给丙方后，丙方以现金或转账支付的方式将余款支付给**。第二条双方确认能够折抵的商品房及办理折抵手续的约定。1、双方一致同意，作为结算费用冲抵的房屋为**销售的位于北京市门头沟区某某广场下列商品房：房号：X号商业楼1713室。装修情况：精装。建筑面积68.41平米。单价：33000元，总价2257530元。2、上述商品房的销售价格、面积不因任何因素作任何调整。上述商品房的其他有关情况，以丙方与**签订的《商品房预售（买卖）合同》中的约定为准。4、购买人。乙方指定丙方与**签订该《商品房预售（买卖）合同》，丙方即房屋产权人以商品房买卖合同中的买受人。……7、交易流程。（1）丙方折抵乙方结算款作为购房款。此款项视为甲方支付乙方工程款。同时，也视为**支付甲方工程款项。（2）甲方协调开发商**通知丙方签署《商品房预售（买卖）合同》。（3）乙方应在购房合同签订前，向甲方出具足额结算费用的发票。（4）乙方与丙方之间关于本协议约定房产之间的法律关系与甲方及**无关。第三条违约责任。1、因甲方和**原因不能签订《商品房预售（买卖）合同》的，甲方应向乙方及时作出说明，并克服妨碍，不得人为或恶意拖延。本协议签订后一个月未签订《商品房预售（买卖）合同》，视为甲方违约乙方有权终止本协议，甲方立即履行欠款支付义务。……3、本协议所用于折抵结算费用的房屋价值，仅指本协议第二条第一款约定的房屋本身的价格，并不包含任何其它费用或价值。丙方签订《商品房预售（买卖）合同》后，应当按照《商品房预售（买卖）合同》依约按时缴纳物业费、相关税费等各项费用。第六条其他。1、本协议及其附件一式肆份，四方各执壹份，经各方签字盖章后生效，均具有同等法律效力。该《抵房协议》**处没有兴亚置业公司的盖章确认，但兴亚置业公司在本案中表示追认该协议。2021年3月16日，周一建设公司向兴亚置业公司转账295105.05元。周一建设公司、兴亚置业公司一致认可，1713号房屋于2021年3月16日交付给了周一建设公司。 华埠特克公司述称，其将《门头沟中昂时代广场智能化系统工程》中劳务部分，分包给了磐石众业公司。《抵房协议》中记载的纽约建设公司累计欠付的1962424.95元，亦是其公司欠付磐石众业公司的工程款部分。2020年1月2日、2020年1月8日，周一建设公司向磐石众业公司转账200万元。磐石众业公司于2023年2月20日出具《情况说明》，载明：“1、2016年4月我司作为分包与华埠特克公司签订关于中昂时代建设项目的智能化系统工程的劳务合同。该项目于2019年11月份竣工验收并投入使用。2、施工合同清偿期届满后，由于总包方工程款不能支付。华埠特克公司也无法按时支付我司工程款。经过多次协商，总包方建议“以房抵工程款”。3、因我司在经营过程中资金困难，曾向周一建设公司借款，无法偿还，经协商涉案的房屋抵给周一建设公司。由周一建设公司与被告签订抵房协议及购房合同。” 另查，诉争的1713号房屋于2020年9月22日办理了抵押登记，抵押权人为北京华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称华融北分公司）。双方均未向法院提供证据证明华融北分公司同意兴亚置业公司出售1713号房屋。经法院释明，周一建设公司坚持要求兴亚置业公司继续履行《抵房协议》，与其签订房屋买卖合同并将房屋过户给其。 就上述争议，在法院认为部分一并评述。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方应按合同约定履行各自的义务。合同约定权利义务应明确、具体、具有履行的可行性。当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或事实上不能履行的或债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的情形除外。本案中，虽然兴亚置业公司在《抵房协议》上同意将1713号房屋的买卖价款抵偿欠付的工程款，但因1713号房屋现在处于被抵押状态，兴亚置业公司明确表示暂无法与周一建设公司签订房屋买卖合同并办理网签手续，该项合同义务也不适于强制履行，故周一建设公司要求兴亚置业公司与其签订《商品房（预售）买卖合同》并办理网签的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。鉴于双方之间并未形成有效的《房屋买卖合同》，更没有违约责任的约定，故周一建设公司要求兴亚置业公司协助其办理该房屋的不动产权属证明，并向其承担逾期办证违约金的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。双方之间暂无有效的房屋买卖关系，且即使按照周一建设公司意见，双方之间是合同之债，在债权债务关系项下直接主张物权确认之诉，缺乏法律依据，故法院对周一建设公司要求确认1713号房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：驳回原告北京周一建设工程有限公司的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张应提供相应的证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。本案中，纽约建设公司、华埠特克公司、周一建设公司与兴亚置业公司四方之间《抵房协议》签订于2020年10月9日，此前涉案房屋已经办理了抵押登记。周一建设公司上诉主张出售房屋无需抵押权人同意，故认为应判令兴亚置业公司与其签署《商品房（预售）买卖合同》，并由兴亚置业公司协助其办理该房屋的不动产权属证明。而据本案已经查明的事实，涉案房屋系于2020年9月22日办理抵押登记，如在抵押期间进行转让，需由相关各方协商一致方可申请转移登记。周一建设公司未提供证据证明抵押权人华融北分公司同意兴亚置业公司出售该房屋，且兴亚置业公司作为抵押人明确表示暂无法与周一建设公司签订房屋买卖合同，该项合同义务亦不适于强制履行。由此，对周一建设公司该项理由，本院不予采纳。 周一建设公司上诉主张其与兴亚置业公司通过行为建立了房屋买卖合同关系。而在本案一审中，周一建设公司诉请判令兴亚置业公司与其签署房屋买卖合同的理由即为兴业置业公司拒绝与其签署合同，周一建设公司该项上诉理由与其一审诉讼请求及理由相互矛盾。虽然《抵房协议》中载明华埠特克公司指定周一建设公司与兴亚置业公司签订房屋买卖合同，但实际并未签订有效合同，故对周一建设公司该项理由，本院亦不予采纳。 综上所述，周一建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2708元，由北京周一建设工程有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二三年七月十九日 法官助理　李　正 书 记 员　杨　帆