上海蓬莱园艺有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

案号：（2020）沪02民终10088号

上诉人（原审被告）：上海蓬莱园艺有限公司，住所地上海市黄浦区南车站路350号1幢第三层。

法定代表人：沈泓，董事长。

委托诉讼代理人：陈燕镧，北京市中银（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白芷煜，北京市中银（上海）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1945年1月17日出生，汉族，身份证地址上海市黄浦区。

委托诉讼代理人：马艺林，京衡律师集团上海事务所律师。

委托诉讼代理人：赵晋龙，京衡律师集团上海事务所律师。

上诉人上海蓬莱园艺有限公司（以下简称蓬莱园艺）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2020）沪0101民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人蓬莱园艺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***的一审诉请。事实和理由：第一，上海南市花鸟渔具商店（以下简称花鸟渔具店）才是征收补偿对象及征收补偿协议合法的签订主体，蓬莱园艺并非本案的适格被告。第二，***与花鸟渔具店的法律关系并非房屋租赁合同关系，而是承包经营关系，***不应当作为实际经营者获得征收补偿。

被上诉人***辩称，不同意蓬莱园艺的上诉请求。***是依据与蓬莱园艺之间的租赁协议提起本案诉讼的，双方成立租赁合同关系。蓬莱园艺也是征收补偿协议的主体，故***根据双方租赁合同提起本案诉讼是完全合法的，蓬莱园艺是本案的适格被告。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：判令蓬莱园艺向***给付征收补偿款，包括房屋价值补偿款人民币（以下币种均为人民币）1，243，238.10元、停产停业损失补偿费706，761.90元、装修补偿费150，000元、非居住搬迁奖励费500，000元、非居住签约奖励费300，000元及房屋搬迁补贴费100，000元。

一审法院认定事实：***自1985年起即承包经营位于上海市黄浦区江阴路361号店铺（以下简称江阴路店铺）。2007年1月1日，***与蓬莱园艺签订《租赁协议书》一份，协议明确（1）***承包经营江阴路店铺，店铺使用权现属上海市黄浦区绿化管理局并由蓬莱园艺代管；（2）2007年之前有园林所职工在店内工作并由***支付薪资，鉴于***协助蓬莱园艺承担部分经济支出，故以店铺租金予以抵扣；（3）自2007起，***与蓬莱园艺达成谅解并订立租赁合同，***按每年50，000元于每年年底前向店铺代管方蓬莱园艺支付租赁费；（4）店铺物业管理费及水电费均由***负担，***应予守法经营。签约后，***继续承租江阴路店铺并继续使用花鸟渔具店营业执照进行经营。

2016年9月23日，江阴路店铺被列入政府征收范围。2018年1月17日，征收双方就江阴路店铺签订《征收补偿协议》一份，协议明确（1）“被征收单位或公有房屋承租单位”系“上海南市花鸟渔具商店（上海蓬莱园艺有限公司）”；（2）征收房屋位于江阴路361号，房屋性质为公房，房屋用途为营业；（3）被征收非居住房屋部位底层，认定建筑面积62.49平方米；（4）被征收房屋之非居住房地产市场评估单价为113，100元／平方米（建筑面积）；（5）被征收房屋价值补偿款计5，654，095.20元，计算公式为113，100＊62.49＊0.8；（6）被征收房屋停产停业损失计706，761.90元，计算公式为62.49＊113，100＊0.1；（7）被征收房屋装潢补偿款计150，000元、非居住搬迁奖励费计500，000元、非居住签约奖励费计300，000元、房屋搬场补贴计100，000元；（8）征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人（公有房屋承租人）签订补偿协议，补偿协议中停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可用于房屋租赁关系之处理。该份《征收补偿协议》落款“乙方（盖章）”处加盖花鸟渔具店公章及蓬莱园艺公章。

一审法院另查明：***经营期间曾在江阴路店铺内出资搭建27.6平方米阁楼，***与花鸟渔具店就此曾签订《补偿协议》一份，约定（1）鉴于***承包经营花鸟渔具店33年，现花鸟渔具店歇业，针对花鸟渔具店财务、人事、经营等交接事宜达成协议；（2）***承诺自2018年6月30日之后不以花鸟渔具店及其所属门市部、经营部之名义进行任何经营活动，同时承诺向花鸟渔具店返还全部生产经营资料；（3）***承诺在花鸟渔具店完成补偿款之实际支付后，协议双方自此无涉，***不得再以任何理由追究花鸟渔具店之任何责任；（4）基于***作出上述承诺，且店铺内27.60平方米之阁楼系由***出资搭建，协议双方就此一致确认花鸟渔具店给予***一次性经济补偿1，560，780元；（5）协议双方确认上述经济补偿款1，560，780元于支付同时须予扣除花鸟渔具店为***所垫付之相关费用，包括***员工歇业补偿款330，000元、***经营期间所发生诉讼赔偿费50，000元、***所欠付社会保险费10，539.12元、***所欠付物业管理费2，684.40元、***拖欠蓬莱园艺之房屋租赁费700，000元，综上，花鸟渔具店最终一次性支付***补偿款计467，556.48元。

一审法院再查明：花鸟渔具店系于1989年7月30日依法登记成立，住所地登记为上海市江阴路361号，经济性质为集体所有制，企业状态目前仍登记为“确立”，其主管部门（出资人）登记为园林所绿化队。蓬莱园艺系于1999年1月4日依法登记成立，公司类型为有限责任公司（国有控股），其股东或发起人登记为上海海棠园艺开发中心及上海市黄浦区绿化管理所。

本案审理期间，双方当事人曾作如下陈述：（1）蓬莱园艺称《补偿协议》签署过程均由蓬莱园艺人员经办，且花鸟渔具店公章于2018年即移交蓬莱园艺管理；（2）《补偿协议》签订后，截至一审法院进行诉前调解之日，蓬莱园艺作为花鸟渔具店管理方尚未全额支付《补偿协议》所明确之最终补偿款；（3）因最初系由花鸟渔具店与***发生承包合同关系，故《补偿协议》虽由蓬莱园艺经办，但仍然加盖花鸟渔具店公章。

一审法院认为，***与蓬莱园艺于2007年1月1日所签《租赁协议书》及针对花鸟渔具店歇业后续事宜所签《补偿协议》均合法有效，对签约各方均具有法律约束力。依据《租赁协议书》，***系江阴路店铺之合法承租人，即使存在欠租情节，但在租赁关系未予解除情形下，***基于承租人身份依法享有承租人之合同权利。***所承租之江阴路店铺系于2016年9月23日被列入征收范围，此时店铺系由***实际承租并用于经营，***就店铺房屋被征收可能遭受之相关损失有权要求出租人蓬莱园艺作出相应补偿。店铺房屋所涉《征收补偿协议》系于2018年1月17日予以签订，协议中被征收人一栏中记明系“上海南市花鸟渔具商店（上海蓬莱园艺有限公司）”，依据《租赁协议书》约定内容及蓬莱园艺相关陈述，花鸟渔具店于《租赁协议书》签订之时既已交付蓬莱园艺代管，***就江阴路店铺所明确之租赁合同关系相对方系蓬莱园艺，且花鸟渔具店公章于2018年亦交付蓬莱园艺进行管理，故即使蓬莱园艺并非店铺房屋之直接被征收人，但其作为花鸟渔具店之管理方及店铺公章实际控制方，其有权亦有义务对实际承租经营人***因店铺房屋征收所可能遭受之损失予以补偿。蓬莱园艺自行盖章并代花鸟渔具店盖章签署之《征收补偿协议》中明确，补偿协议中所涉停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可用于房屋租赁关系之处理，蓬莱园艺作为协议签订方在签约之时即应明确知晓其就征收店铺之租赁关系而应当向承租人***所承担之补偿义务。

***就店铺房屋被征收一节要求蓬莱园艺支付房屋价值补偿款1，243，238.10元、停产停业损失补偿款706，761.90元、装潢补偿款150，000元、非居住搬迁奖励费500，000元、非居住签约奖励费300，000元及房屋搬场补贴100，000元，对***所诉请之各项补偿款作如下分析。

一、征收协议明确征收补偿款中停产停业损失补偿、房屋搬场补贴及装饰装修补贴可用于房屋租赁关系之处理，所涉可作房屋租赁关系处理之补偿费用均属于实际承租经营人因房屋征收所可能遭受之实际损失，而***所诉请之房屋价值补偿款、非居住搬迁奖励费、非居住签约奖励费均不属于实际承租经营人可予受偿范围，***无权主张该类补偿费用。

二、停产停业损失补偿款706，761.90元

该项补偿款计算公式中采用数据之一系征收房屋建筑面积62.49平方米，该部分面积均由***实际作为经营使用并承担租金支付义务，故***因征收导致停产停业应予取得该项补偿费用。但鉴于***与花鸟渔具店所签《补偿协议》中明确花鸟渔具店就店铺歇业给付***员工补偿款330，000元，该项费用不属于阁楼搭建补偿费用而属于停业补偿，鉴此，***就该项停产停业损失补偿款诉请依法可获支持之补偿金额中应予扣除花鸟渔具店已予补偿之330，000元。

三、房屋搬场补贴100，000元

***系征收房屋实际承租经营人员，房屋被征收势必导致***须支付搬场费用，故***该项诉请依法可获支持。

四、装饰装修补贴150，000元

店铺房屋系由***实际承租并作为经营使用，且经营时间已达33年，故店铺内装修装饰应属***所为，再则该项补贴费用与征收房屋内搭建无关，故***依法可获该项补贴费用。

至于***在与花鸟渔具店所签《补偿协议》中曾书面承诺不以任何理由另行追究其他责任一节，鉴于该项承诺前提系花鸟渔具店完成协议所涉补偿款之实际支付，但截至***诉至法院之日止，蓬莱园艺作为花鸟渔具店之代管方并未完全履行协议所涉付款义务，故***所作上述承诺内容尚不足以抗辩***之诉请主张。

据此，一审法院作出判决：一、蓬莱园艺于判决生效之日起十日内支付***停产停业损失补偿费376，761.90元、房屋搬场补贴费100，000元及装饰装修补贴费150，000元；二、驳回***的其他所有诉讼请求。

本院经审理查明，***与花鸟渔具店曾签订一份《补偿协议》，该《补偿协议》就花鸟渔具店歇业、交接等事宜作出约定，并确认***经营期间曾在江阴路店铺内出资搭建27.6平方米阁楼。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。

二审中，蓬莱园艺提供了上海南房（集团）有限公司与花鸟渔具店就江阴路店铺签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》《黄浦区大兴街717-719号地块企事业单位非居住房屋征收补偿方案》，欲证明江阴路店铺的公房承租人为花鸟渔具店，征收补偿主体应为花鸟渔具店而非蓬莱园艺；征收单位向花鸟渔具店支付11，183，308.50元的中国建设银行单位客户专用回单，欲证明江阴路店铺的征收补偿款项实际支付至花鸟渔具店的账户；南市花鸟渔具商店财务资料交接明细，欲证明至2018年蓬莱园艺才陆续从***处收回花鸟渔具店的财务账册等资料及营业执照、公章等，且该情况不代表蓬莱园艺成为征收补偿主体；花鸟渔具店向***支付20万元的中国建设银行单位客户专用回单，欲证明花鸟渔具店已经按照《补偿协议》约定实际支付部分补偿款项。

对此，***认为，蓬莱园艺提供的上述材料不属于二审新证据。涉案《征收补偿协议》的“被征收单位或公有房屋承租单位”处写明“上海南市花鸟渔具商店（上海蓬莱园艺有限公司）”，且蓬莱园艺也在《征收补偿协议》上盖了章，故蓬莱园艺应属《征收补偿协议》的主体。即使征收单位将征收补偿款支付至花鸟渔具店的账户，也不能否定蓬莱园艺是本次征收的被征收主体，完全有可能是蓬莱园艺指示交付至花鸟渔具店账户的。上述南市花鸟渔具商店财务资料交接明细，与本案没有关联性。对于花鸟渔具店支付给***20万元的银行回单真实性予以认可，但一方面《补偿协议》并没有针对江阴路店铺被征收而对***进行补偿，签订《补偿协议》时花鸟渔具店并没有向***披露征收一事；另一方面，花鸟渔具店也没有依照《补偿协议》履行一次性支付***约定款项的义务。

本院认为，***与蓬莱园艺虽曾签订《租赁协议书》，但第一，从该协议书的具体内容来看，其中首先言明签订协议的起因是***承包经营花鸟渔具店，且由于2007年之前有园林所员工在花鸟渔具店工作，并由***支付工资奖金等，故以房屋租赁费予以抵扣；自2007年起，原园林所员工只留一人，故双方协商一致由***每年向花鸟渔具店代管方蓬莱园艺支付5万元租赁费。由此，可以认为该每年支付5万元租赁费的约定是从属于***承包经营花鸟渔具店这一法律关系之下的。第二，从实际履行情况来看，***与蓬莱园艺签订上述《租赁协议书》后未曾向蓬莱园艺支付过租金，店铺歇业后亦未曾与蓬莱园艺进行房屋交接、租金结算等事宜，而是在与花鸟渔具店签订的《补偿协议》中将房屋租赁费用予以抵扣。这也能够进一步印证前述《租赁协议书》并非独立于***承包经营花鸟渔具店的法律关系之外。第三，店铺所在房屋被征收时的公有非居住房屋承租人为花鸟渔具店，征收补偿单位实际支付全部征收补偿款至花鸟渔具店的账户，故店铺所在房屋的被征收人应为花鸟渔具店。现***认为其与蓬莱园艺之间存在一个独立的房屋租赁关系、蓬莱园艺是征收补偿对象，并以此向蓬莱园艺主张征收补偿利益，依据不足，本院无法支持。此外，就***承包经营花鸟渔具店法律关系的结束，***与花鸟渔具店已经签订《补偿协议》，双方均认可该《补偿协议》的签订时间应晚于《征收补偿协议》的签订时间，且该《补偿协议》中明确在花鸟渔具店完成补偿款的支付后双方从此无涉，现***在未否定《补偿协议》效力的情况下又另行主张《补偿协议》约定之外的补偿，亦缺乏依据。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：

一、撤销上海市黄浦区人民法院（2020）沪0101民初4718号民事判决；

二、对***的诉讼请求不予支持。

本案一审案件受理费14，200元，由***负担；二审案件受理费10，067元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

余 艺

审 判 员

徐 江

审 判 员

姚 跃

书 记 员

慎哲仁

二〇二一年六月二十九日