某某与上海蓬莱园艺有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市黄浦区人民法院

民事判决书

案号：（2020）沪0101民初4718号

原告：***，男，
1945
年
1
月
17
日出生，汉族。
委托诉讼代理人：马艺林，京衡律师集团上海事务所律师。
委托诉讼代理人：赵晋龙，京衡律师集团上海事务所律师。
被告：上海蓬莱园艺有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：沈泓，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄承浩，上海恒洋律师事务所律师。
原告***与被告上海蓬莱园艺有限公司
(
下称蓬莱园艺
)
房屋租赁合同纠纷一案，本院于
2020
年
3
月
25
日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马艺林及赵晋龙、被告委托诉讼代理人黄承浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求要求蓬莱园艺给付征收补偿款，包括房屋价值补偿款人民币
1,243,238.10
元、停产停业损失补偿费人民币
706,761.90
元、装修补偿费人民币
150,000
元、非居住搬迁奖励费人民币
500,000
元、非居住签约奖励费人民币
300,000
元及房屋搬迁补贴费人民币
100,000
元。事实和理由：***长期承租使用位于上海市黄浦区江阴路
XXX
号商店门面，该店铺由蓬莱园艺代管，***系向蓬莱园艺签约承租。
2018
年，蓬莱园艺在***并不知情情形下就该店铺与征收单位签订征收补偿协议并获取征收补偿款。鉴于该店铺系由***长期承租作为经营使用，***作为实际经营人及应予搬迁方，蓬莱园艺基于房屋租赁合同关系，在取得征收补偿款后却未向***作出相关补偿，***就此起诉来院。
蓬莱园艺辩称，鉴于
(1)
蓬莱园艺并非店铺之实际承租人及征收补偿对象，蓬莱园艺并非本案适格被告；
(2)
***就店铺曾签有补偿协议，其中对相关补偿费用已做明确约定；
(3)
***未能全面履行租约项下付租义务，且***诉请金额有误。鉴此，对***之诉请均不予认可。
***提供以下证据：
(1)2007
年
1
月
1
日《租赁协议书》，以证明***与蓬莱园艺之间存在房屋租赁合同关系；
(2)
《补偿协议》，以证明对于店铺内阁楼补偿事宜已做明确约定，***亦已清结欠租；
(3)
政府征收文件及《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》
(
下称《征收补偿协议》
)
，以证明***系协议签订时之店铺实际经营人。
蓬莱园艺提供案外人上海南市花鸟渔具商店
(
下称花鸟渔具店
)
工商登记资料，以证明花鸟渔具店仍属工商登记存续期间，其主管部门兼出资人系案外人园林所绿化队。
经审理查明：***自
1985
年起即承包经营位于上海市黄浦区江阴路
XXX
号店铺
(
下称江阴路店铺
)
。
2007
年
1
月
1
日，***与蓬莱园艺签订《租赁协议书》一份，协议明确
(1)
***承包经营江阴路店铺，店铺使用权现属上海市黄浦区绿化管理局
(
下称绿化局
)
并由蓬莱园艺代管；
(2)2007
年之前有园林所职工在店内工作并由***支付薪资，鉴于***协助蓬莱园艺承担部分经济支出，故以店铺租金予以抵扣；
(3)
自
2007
起，***与蓬莱园艺达成谅解并订立租赁合同，***按每年人民币
50,000
元于每年年底前向店铺代管方蓬莱园艺支付租赁费；
(4)
店铺物业管理费及水电费均由***负担，***应予守法经营。签约后，***继续承租江阴路店铺并继续使用花鸟渔具店营业执照进行经营。

2016
年
9
月
23
日，江阴路店铺被列入政府征收范围。
2018
年
1
月
17
日，征收双方就江阴路店铺签订《征收补偿协议》一份，协议明确
(1)“
被征收单位或公有房屋承租单位
”
系
“
上海南市花鸟渔具商店
(
上海蓬莱园艺有限公司
)”
；
(2)
征收房屋位于江阴路
XXX
号，房屋性质为公房，房屋用途为营业；
(3)
被征收非居住房屋部位底层，认定建筑面积
62.49
平方米；
(4)
被征收房屋之非居住房地产市场评估单价为人民币
113,100
元
/
平方米
(
建筑面积
)
；
(5)
被征收房屋价值补偿款计人民币
5,654,095.20
元，计算公式为
113,100*62.49*0.8
；
(6)
被征收房屋停产停业损失计人民币
706,761.90
元，计算公式为
62.49*113,100*0.1
；
(7)
被征收房屋装潢补偿款计人民币
150,000
元、非居住搬迁奖励费计人民币
500,000
元、非居住签约奖励费计人民币
300,000
元、房屋搬场补贴计人民币
100,000
元；
(8)
征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人
(
公有房屋承租人
)
签订补偿协议，补偿协议中停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可用于房屋租赁关系之处理。该份《征收补偿协议》落款
“
乙方
(
盖章
)”
处加盖花鸟渔具店公章及蓬莱园艺公章。
另查明：***经营期间曾在江阴路店铺内出资搭建
27.6
平方米阁楼，***与花鸟渔具店就此曾签订《补偿协议》一份，约定
(1)
鉴于***承包经营花鸟渔具店
33
年，现花鸟渔具店歇业，针对花鸟渔具店财务、人事、经营等交接事宜达成协议；
(2)
***承诺自
2018
年
6
月
30
日之后不以花鸟渔具店及其所属门市部、经营部之名义进行任何经营活动，同时承诺向花鸟渔具店返还全部生产经营资料；
(3)
***承诺在花鸟渔具店完成补偿款之实际支付后，协议双方自此无涉，***不得再以任何理由追究花鸟渔具店之任何责任；
(4)
基于***作出上述承诺，且店铺内
27.60
平方米之阁楼系由***出资搭建，协议双方就此一致确认花鸟渔具店给予***一次性经济补偿人民币
1,560,780
元；
(5)
协议双方确认上述经济补偿款人民币
1,560,780
元于支付同时须予扣除花鸟渔具店为***所垫付之相关费用，包括***员工歇业补偿款人民币
330,000
元、***经营期间所发生诉讼赔偿费人民币
50,000
元、***所欠付社会保险费人民币
10,539.12
元、***所欠付物业管理费人民币
2,684.40
元、***拖欠蓬莱园艺之房屋租赁费人民币
700,000
元，综上，花鸟渔具店最终一次性支付***补偿款计人民币
467,556.48
元。
再查明：花鸟渔具店系于
1989
年
7
月
30
日依法登记成立，住所地登记为上海市江阴路
XXX
号，经济性质为集体所有制，企业状态目前仍登记为
“
确立
”
，其主管部门
(
出资人
)
登记为园林所绿化队。蓬莱园艺系于
1999
年
1
月
4
日依法登记成立，公司类型为有限责任公司
(
国有控股
)
，其股东或发起人登记为上海海棠园艺开发中心及上海市黄浦区绿化管理所。
本案审理期间，双方当事人曾作如下陈述：
(1)
蓬莱园艺称阁楼补偿协议签署过程均由蓬莱园艺人员经办，且花鸟渔具店公章于
2018
年即移交蓬莱园艺管理；
(2)
阁楼补偿协议签订后，截至本院进行诉前调解之日，蓬莱园艺作为花鸟渔具店管理方尚未全额支付阁楼补偿协议所明确之最终补偿款；
(3)
因最初系由花鸟渔具店与***发生承包合同关系，故阁楼补偿协议虽由蓬莱园艺经办，但仍然加盖花鸟渔具店公章。
本院认为，***与蓬莱园艺于
2007
年
1
月
1
日所签《租赁协议书》及针对花鸟渔具店歇业后续事宜所签《补偿协议》均合法有效，对签约各方均具有法律约束力。依据《租赁协议书》，***系江阴路店铺之合法承租人，即使存在欠租情节，但在租赁关系未予解除情形下，***基于承租人身份依法享有承租人之合同权利。***所承租之江阴路店铺系于
2016
年
9
月
23
日被列入征收范围，此时店铺系由***实际承租并用于经营，***就店铺房屋被征收可能遭受之相关损失有权要求出租人蓬莱园艺作出相应补偿。店铺房屋所涉《征收补偿协议》系于
2018
年
1
月
17
日予以签订，协议中被征收人一栏中记明系
“
上海南市花鸟渔具商店
(
上海蓬莱园艺有限公司
)”
，依据《租赁协议书》约定内容及蓬莱园艺相关陈述，花鸟渔具店于《租赁协议书》签订之时既已交付蓬莱园艺代管，***就江阴路店铺所明确之租赁合同关系相对方系蓬莱园艺，且花鸟渔具店公章于
2018
年亦交付蓬莱园艺进行管理，故即使蓬莱园艺并非店铺房屋之直接被征收人，但其作为花鸟渔具店之管理方及店铺公章实际控制方，其有权亦有义务对实际承租经营人***因店铺房屋征收所可能遭受之损失予以补偿。蓬莱园艺自行盖章并代花鸟渔具店盖章签署之《征收补偿协议》中明确，补偿协议中所涉停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可用于房屋租赁关系之处理，蓬莱园艺作为协议签订方在签约之时即应明确知晓其就征收店铺之租赁关系而应当向承租人***所承担之补偿义务。
***就店铺房屋被征收一节要求蓬莱园艺支付房屋价值补偿款人民币
1,243,238.10
元、停产停业损失补偿款人民币
706,761.90
元、装潢补偿款人民币
150,000
元、非居住搬迁奖励费人民币
500,000
元、非居住签约奖励费人民币
300,000
元及房屋搬场补贴人民币
100,000
元，对***所诉请之各项补偿款作如下分析。
一、征收协议明确征收补偿款中停产停业损失补偿、房屋搬场补贴及装饰装修补贴可用于房屋租赁关系之处理，所涉可作房屋租赁关系处理之补偿费用均属于实际承租经营人因房屋征收所可能遭受之实际损失，而***所诉请之房屋价值补偿款、非居住搬迁奖励费、非居住签约奖励费均不属于实际承租经营人可予受偿范围，***无权主张该类补偿费用。
二、停产停业损失补偿款人民币
706,761.90
元
该项补偿款计算公式中采用数据之一系征收房屋建筑面积
62.49
平方米，该部分面积均由***实际作为经营使用并承担租金支付义务，故***因征收导致停产停业应予取得该项补偿费用。但鉴于***与花鸟渔具店所签《补偿协议》中明确花鸟渔具店就店铺歇业给付***员工补偿款人民币
330,000
元，该项费用不属于阁楼搭建补偿费用而属于停业补偿，鉴此，***就该项停产停业损失补偿款诉请依法可获支持之补偿金额中应予扣除花鸟渔具店已予补偿之人民币
330,000
元。
三、房屋搬场补贴人民币
100,000
元
***系征收房屋实际承租经营人员，房屋被征收势必导致***须予支付搬场费用，故***该项诉请依法可获支持。
四、装饰装修补贴人民币
150,000
元
店铺房屋系由***实际承租并作为经营使用，且经营时间已达
33
年，故店铺内装修装饰应属***所为，再则该项补贴费用与征收房屋内搭建无关，故***依法可获该项补贴费用。
至于***在与花鸟渔具店所签《补偿协议》中曾书面承诺不以任何理由另行追究其他责任一节，鉴于该项承诺前提系花鸟渔具店完成协议所涉补偿款之实际支付，但截至***诉至法院之日止，蓬莱园艺作为花鸟渔具店之代管方并未完全履行协议所涉付款义务，故***所作上述承诺内容尚不足以抗辩***之诉请主张。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海蓬莱园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***停产停业损失补偿费人民币
376,761.90
元、房屋搬场补贴费人民币
100,000
元及装饰装修补贴费人民币
150,000
元；
二、驳回原告***的其他所有诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币
28,400
元
(
原告***已预缴
)
，适用简易程序减半收取为人民币
14,200
元，原告***负担人民币
9,166
元，被告上海蓬莱园艺有限公司负担人民币
5,034
元，本院退还原告***人民币
14,200
元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员

李 慧

书 记 员

芦 笛

二〇二〇年九月十四日