临江市宏大建筑有限责任公司
**起、***等房屋拆迁安置补偿合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
吉林省白山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2022）吉06执异25号
案外人：涂传乐，男，1969年12月27日生，汉族，住临江市六道沟镇曲柳树村五社。
委托诉讼代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律工作者。
案外人：徐枝田，女，1968年10月7日生，汉族，住临江市六道沟镇曲柳树村五社。
委托诉讼代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律工作者。
申请执行人：**起，男，1971年6月9日生，汉族，住临江市森工街七委七十一组。
申请执行人：***，女，1954年4月23日生，汉族，住临江市建国街建国六委三十四组。
申请执行人：李金择，男，1978年8月29日生，汉族，住临江市大栗子镇大栗子街三委一组。
申请执行人：李淑梅，女，1989年1月9日生，汉族，住临江市建国街建国六委三十四组。
申请执行人：**军，男，1967年10月2日生，汉族，住临江市森工街八委五十五组。
申请执行人：王远琴，女，1955年1月14日生，汉族，住临江市建国街建国十二委九十四组。
申请执行人：宋春兰，女，1964年5月29日生，汉族，住临江市建国街建国十二委九十四组。
申请执行人：卢月霞，女，1970年10月9日生，汉族，住白山市浑江区红旗街红十七委二组。
申请执行人：封玉琴，女，1937年11月19日生，汉族，住临江市新市街新市六委一组。
申请执行人：王宇梁，男，1961年1月31日生，汉族，住临江市新市街新市六委一组。
申请执行人：王宇杰，男，1967年4月17日生，汉族，住临江市新市街新市五委一组。
申请执行人：王宇心，女，1973年7月23日生，汉族，住长春市绿园区春城街道南阳路委24组。
被执行人：临江市宏大建筑有限责任公司。住所：吉林省临江市正阳路68号。
法定代表人：涂传早，该公司经理。
在本院执行申请执行人**起、***、李金择、李淑梅、**军、王远琴、宋春兰、卢月霞、封玉琴、王宇梁、王宇杰、王宇心与被执行人临江宏大房地产开发有限公司（以下简称临江宏大房地产）、涂传早拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案外人涂传乐、徐枝田于2022年8月1日对执行被执行人临江宏大房地产所有的位于吉林省临江市幸福家园三号楼一至二层房号01门市房屋的执行行为提出书面异议。本案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人涂传乐、徐枝田称，请求：依法中止（2021）吉06执95号之一执行裁定书的执行查封，解除对临江市幸福家园一号楼一层门市房（房号为01号，建筑面积各为305.53平方米）的查封。事实与理由：申请执行人申请查封的坐落于临江市幸福家园一号楼一层门市房（房号为01号，建筑面积各为305.53平方米）系案外人涂传乐、徐枝田购买取得，并在房产管理部门备案登记，案外人享有排除执行的实体权益。首先，（2021）吉06执95号之一执行裁定书查封的坐落于临江市幸福家园一号楼一层门市房（房号为01号，建筑面积各为305.53平方米），临江市宏大建筑有限责任公司不享有任何物权。案涉房屋系临江宏大房地产享有完全物权。其次，2012年5月18日，临江宏大地产与案外人涂传乐、徐枝田签订了《商品房买卖合同》，约定临江宏大地产将幸福家园第1幢01-1-2号房（建筑面积1758.78平方米）每平方米单价11400元，价款为20050092元，出售给案外人涂传乐、徐枝田。案外人涂传乐、徐枝田首付款支付10150092元，又于2012年6月12日与中国工商银行股份有限公司临江市支行签订了《个人购房借款/担保合同》，向该银行借款990万元，支付了全部购房款。2012年6月12日，在临江市房屋产权管理处进行了《临江市房地产抵押（按揭、在建）备案》登记。并办理了交付房屋入住手续，至今，因开发单位临江宏大地产未办理临江市幸福家园整体验收手续，导致开发房屋全部产权仍登记在其名下，无法转移分割过户至案外人涂传乐、徐枝田名下，案外人对此并无过错。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定，在人民法院查封之前，案外人签订了有效的商品房买卖合同，支付了全部价款，已合法占有使用，完全符合上述法律规定，享有排除执行的实体权利。
本院查明，2021年12月20日，本院作出（2021）吉06执95号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人临江市宏大建筑有限责任公司名下位于吉林省临江市幸福家园3号楼一处房产（房号：07，建筑面积222.15平方米）；1号楼一处房产（房号：01一层，建筑面积305.53平方米）；期限为三年。
2012年5月18日，临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司向涂传乐出具收据一份，收到幸福家园01-1-2房首付款10150092元。
2012年6月12日，涂传乐（买受人）与临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢01（1层）号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.6，建筑层数地上为空……建筑面积共305.53平方米。每平方米11400元，总金额人民币3483042元。
个人购房借款/担保合同一份，载明：借款人为涂传乐，贷款人为临江支行，抵押人为涂传乐。贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第B种（个人购置商用房贷款）贷款，金额为人民币9900000元。将贷款一次性划入下列账户：临江市宏大建筑有限公司房地产开发公司……。
2012年6月12日，中国工商银行网上银行电子回单（号码为0049-5997-6394-1100）一份，载明：付款人户名为涂传乐，账号为08072301980********，收款人户名为临江市宏大房地产开发有限公司，账号为08072301090********。转账金额9900000元。
2012年6月12日，临江市房地产抵押（按揭、在建）备案登记证明一份，载明：今有（抵押人）涂传乐自愿将其向（担保人）临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司购买的（坐落）新市街幸福家园小区1号楼-000001（1层）房地产抵押给（抵押权人）中国工商银行股份有限公司临江市支行抵押形式为按揭，抵押期间担保人自愿承担担保责任。抵押面积305.53平方米，抵押金额3483042元，抵押期限自2012年6月8日至2022年6月8日止。上述房地产已在我处备案登记。房屋竣工交付使用后三个月内，抵押人须及时申领《国有土地使用证》《房屋权属证书》并到临江市房产产权管理处办理《房屋他项权证》登记手续，抵押期内抵押房地产不得转让，任何转让行为均无效。
本院认为，本案争议焦点为：案外人对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的民事权益。本院在执行被执行人名下的不动产过程中，涂传乐、徐枝田以其系该不动产的买受人提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，即使其提供的证据证明在本院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，以及“白条收据”和银行转账方式支付全部价款，也未提供证据证明其占有使用该不动产及相关税费等证据。如上所述，案外人对案涉不动产主张享有足以排除强制执行的权利，因没有提供充分证据加以证明，其主张并不符合上述法律规定。故，本院对其主张不予支持。
综上所述，案外人涂传乐、徐枝田的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回涂传乐、徐枝田的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙启鹏
审 判 员 刘士民
审 判 员 孙 卓
二〇二二年八月十二日
代书记员 高子棋
