某某与抚松县弘兴建筑安装工程有限责任公司及抚松县翔麟房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

吉林省白山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）吉06民初95号

原告（执行案外人）：**，男，1985年1月3日生，汉族，住抚松县松江河镇松江街二委**。

委托诉讼代理人：林景琴，女，1960年5月1日生，汉族，松江河林业局牙签厂退休职员，住抚松县松江河镇松江街二委**，系**之母。

委托诉讼代理人：宋建，吉林迪锐律师事务所律师。

被告（申请执行人）：抚松县弘兴建筑安装工程有限责任公司，住所地抚松县南新区振兴路。

法定代表人：于海波，总经理。

第三人（被执行人）：抚松县翔麟房地产开发有限公司，住所地抚松县松江河镇东林街1委**。

法定代表人：胡诗尧，总经理。

委托诉讼代理人：吴丹，男，浑江区通沟街道法律服务所法律工作者。

原告**与被告抚松县弘兴建筑安装工程有限责任公司(以下简称弘兴公司)、第三人抚松县翔麟房地产开发有限公司（以下简称翔麟公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人林景琴、宋建，第三人翔麟公司的委托诉讼代理人吴丹到庭参加诉讼。被告弘兴公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.依法撤销吉林省白山市中级人民法院（2019）吉06执异4号执行裁定书；2.依法撤销吉林省白山市中级人民法院（2015）白山执字第66-2号执行裁定书中对26栋1号门市房（建筑面积90.37平方米）的查封裁定，解除对**的位于松江河镇白山街怡景家园小区26栋1号门市房查封的强制措施，停止执行该房产；3.案件受理费由弘兴公司负担。事实及理由：2019年3月23日，**收到白山市中级人民法院送达的（2019）吉06执异4号《执行裁定书》，**认为驳回其提出的执行异议的裁定文书缺乏事实与法律依据。一、涉案门市房归**所有。弘兴公司对**购买的上述房产进行查封不符合法律规定，该房产已经由**合法取得，**在2011年购买并在2011年合法占有涉案门市房，弘兴公司申请查封在2016年。2011年8月22日，**以343406元（3800元/平方米）的价格按揭贷款购买了翔麟公司开发建设的怡景家园小区26栋1号门市房，并于同年的12月9日签订了《商品房买卖合同》，付首付购房款173406元，还另外支付了瓷砖款4645元、房屋维修基金8585元、物业费3253元、取暖费3660元、测绘费184元、房屋登记费550元、房屋装修押金1000元、工本费80元，**支付首付款后，因翔麟公司的原因，一直不能办理按揭贷款手续，**无能力一次偿付其余房款。2017年4月12日，翔麟公司到抚松县人民法院提起诉讼，请求**支付其余房款170000元。经调解，**分三年四次将剩余款全部付清，按揭贷款购房合同改为一般购房合同。弘兴公司申请查封案涉房屋，侵害了**的合法权益。二、**提出的执行异议符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，**是在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封之前已经合法占有了涉案门市房；**已经按照合同约定支付了大部分价款，余款90000元未付给翔麟公司是因为双方在抚松县人民法院的民事调解书约定的付款期限未到，因此**未支付全部房屋价款，没有办理房屋过户是由于翔麟公司的原因，责任不在**。法院从未书面告知**将购房剩余价款交付执行及不予交付所产生的法律后果。因此，**认为吉林省白山市中级人民法院（2019）吉06执异4号执行裁定适用法律错误，应予撤销，该门市房归**所有，法院不能予以执行。综上，请求法院依据事实和法律支持**的诉请。

弘兴公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。

翔麟公司述称，弘兴公司诉翔麟公司拖欠工程价款一案，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民一终字第47号判决书，因第三人李树林涉嫌虚假诉讼，白山市公安局江北分局已对其立案侦查，浑江区人民检察院于2015年2月14日将李树林逮捕。依据先刑事后民事的原则，本案应中止审理。对**的起诉没有异议和意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述、举证、质证，本院认定事实如下：2011年12月9日，翔麟公司与**签订《商品房买卖合同》约定，**购买翔麟公司开发的松江镇白山街怡景家园小区第26栋1号门市房，建筑面积为90.37平方米，单价3800元，总金额为343406元，付款方式为按揭。同日，**向翔麟公司交纳房款173406元，贷款170000元。2011年8月29日，**向翔麟公司交纳瓷砖款4645元，2011年12月9日，**向翔麟公司交纳工本费50元、物业费3253元，房屋维修基金8585元、取暖费3660元，测绘费184元，房屋登记费550元，装修押金1000元。就翔麟公司诉**房屋买卖合同纠纷一案，经抚松县人民法院调解，2017年5月19日，抚松县人民法院作出（2017）吉0621民初938号民事调解书，该调解书载明：“2011年8月22日，原、被告签订认购书，被告以3800元/平方米的价格购买原告所建的怡景家园小区26号楼第1号门市房（面积90.37平方米），房屋总价款343406元。被告已交付房款173406元，尚欠房款170000元，双方约定余款办理按揭。由于按揭未能办成，被告未能给付剩余购房款。本案在审理过程中，经本院主持调解双方当事人自愿达成如下协议：一、**欠翔麟公司所建的怡景家园小区26号楼第1号门市房款170000元，于2017年5月19日偿还翔麟公司购房款3万元，于2017年12月30日前偿还翔麟公司购房款5.5万元，于2018年12月30日前偿还翔麟公司购房款42500元，剩余42500元于2019年12月30日前一次性付清；二、根据上述协议**、翔麟公司解除2011年12月9日签订的商品房按揭买卖合同，并根据协议第一条重新签订怡景家园小区26号楼第1号门市房（建筑面积90.37平方米）的商品房买卖合同。”2017年5月23日，**向翔麟公司交纳房款3万元，2017年12月，**向翔麟公司交纳房款3万元，2018年5月6日，**向翔麟公司交纳房款1万元，2019年1月3日，**向翔麟公司交纳房款1万元，以上合计8万元。**经营的抚松县松江河创世室内装饰设计室注册日期为2011年10月31日，经营场所为抚松县松江河镇白山街怡景家园。**能提供的通过银行缴纳的电费票据最早为2017年6月22日。现本案诉争房屋无法办理房屋所有权登记。

2014年4月4日本院作出（2013）白山民二初重字第6号民事裁定：一、查封（扣押）被告翔麟公司开发的怡景家园小区13号楼1号门市房（建筑面积168.71平方米）、20号楼1号门市房（建筑面积185.26平方米）、20号楼2号门市房（建筑面积183.28平方米）、20号楼3号门市房（建筑面积164.94平方米）、20号楼4号门市房（建筑面积185.18平方米）、22号楼1号车库（建筑面积17.36平方米）、22号楼2号车库（建筑面积22.39平方米）、22号楼3号车库（建筑面积22.39平方米）、22号楼4号车库（建筑面积22.10平方米）、小区门卫室（建筑面积12.01平方米）及二楼建筑面积110.4平方米、23号楼（建筑面积557.54平方米）、24号楼（建筑面积635.30平方米）、26号楼（建筑面积410.60平方米）。查封期限为一年，自本院（2012）白山民保字第12号民事裁定书确定的解除查封之日起算。查封期间被告负责保管被查封的财产，可以使用被查封的财产，但因被告的过错造成被查封财产损失的，应由被告自己承担责任。查封期间不得办理转让、转卖手续及设定他项权利。二、查封（扣押）原告弘兴公司提供担保物-坐落在抚松县抚松镇书香园小区B4楼7号(建筑面积111.97平方米)、B4楼9号(建筑面积123.45平方米)、B3楼1号(建筑面积112.92平方米)、姜东庭所有的坐落于抚松县西小南街工行住宅(北)楼（建筑面积73.13平方米）、姜永涛所有的坐落于抚松县东昌胡同审计局住宅楼（建筑面积98.85平方米）、李树林所有的位于抚松大街延春花园小区A号门市房，房权证号分别为抚FQ字第XXXX，抚FQ字第012806，总建筑面积330.52平方米房屋。查封期限为一年，自本院（2012）白山民保字第12、第12－1号民事裁定书确定的解除查封之日起算。查封期间财产权利人负责保管被查封的财产，被查封的财产可以使用，但因权利人的过错造成被查封财产损失的，应由权利人自己承担责任。查封期间不得办理转让、转卖手续及设定他项权利。三、查封（扣押）姜永涛所有的车号为×××奥迪牌轿车一台，查封（扣押）李树林所有的×××奥迪牌越野客车一台，查封（扣押）期限为六个月，自2014年4月4日起算。查封期间权利人负责保管被查封的财产，可以使用被查封的财产，但因权利人的过错造成被查封财产损失的，应由权利人自己承担责任。查封期间不得办理转让、转卖手续及设定他项权利。该裁定书载明：“原告抚松县弘兴建筑安装工程有限责任公司诉被告抚松县翔麟房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，原告诉前于2012年4月16日向本院提出申请，要求查封被告开发的部分房产，并提供担保。本院依此申请，依法裁定查封被告开发的怡景家园小区13号楼1号门市房（建筑面积168.71平方米）、20号楼1号门市房（建筑面积185.26平方米）、20号楼2号门市房（建筑面积183.28平方米）、20号楼3号门市房（建筑面积164.94平方米）、20号楼4号门市房（建筑面积185.18平方米）、22号楼1号车库（建筑面积17.36平方米）、22号楼2号车库（建筑面积22.39平方米）、22号楼3号车库（建筑面积22.39平方米）、22号楼4号车库（建筑面积22.10平方米）、小区门卫室（建筑面积12.01平方米）及二楼建筑面积110.4平方米、23号楼（建筑面积557.54平方米）、24号楼（建筑面积635.30平方米）、26号楼（建筑面积410.60平方米）。同时查封原告抚松县弘兴建筑安装工程有限责任公司提供担保物-坐落在抚松县抚松镇书香园小区B4楼7号(建筑面积111.97平方米)、B4楼9号(建筑面积123.45平方米)、B3楼1号(建筑面积112.92平方米)、担保人姜东庭所有的坐落于抚松县西小南街工行住宅(北)楼（建筑面积73.13平方米）、担保人姜永涛所有的坐落于抚松县东昌胡同审计局住宅楼（建筑面积98.85平方米）及其所有的车号为×××奥迪牌轿车一台、担保人李树林所有的位于抚松大街延春花园小区A号门市房，房权证号分别为抚FQ字第XXXX、抚FQ字第012806，总建筑面积330.52平方米房屋。上述财产的查封期限已届满，但本案尚未审结，原告向本院提出申请，要求继续查封被告的上述房产，除提供上述担保物作为担保外，另提供李树林所有的×××奥迪牌越野客车一台作为担保。”2016年4月6日，本院作出（2015）吉06执66-2号执行裁定书，裁定续行查封包括案涉房屋在内的被执行人翔麟公司开发的怡景家园小区26号楼（建筑面积410.6平方米）。**向本院提出异议，本院于2019年2月27日作出（2019）吉06执异4号执行裁定书，裁定驳回案外人**的异议请求。据此，**提起案外人执行异议之诉。**于2019年10月22日向本院交付剩余购房款9万元。

本院认为：抚松县人民法院2017年5月19日作出的（2017）吉0621民初938号民事调解书，已经确认**与翔麟公司对涉案房屋的合法买卖关系。**与翔麟公司在2012年法院首次查封之前已经签订了合法有效的按揭买卖合同。调解协议将**与翔麟公司于2011年12月9日签订的商品房按揭买卖合同解除并约定双方重新签订房屋买卖合同，由**分期支付剩余购房款。调解书签订之后，**虽未与翔麟公司重新签订书面合同，但**已经依调解协议继续履行后期向翔麟公司交付房款的义务，现已交纳房款253406元，剩余9万元房款**已按法院要求交付执行。**主张涉争房屋于2011年已合法占有，进行了装修，并提供经营场所为抚松县松江河镇白山街怡景家园2011年注册的营业执照和2017年之后电费交费凭证，翔麟公司对**提供的证据及起诉状中**主张2011年合法占有涉争房屋的陈述无异议，弘兴公司经本院传票传唤未到庭，视为其放弃诉讼中的相关权利。**提供的证据能够证实其于2011年已经合法占有案涉房屋。案涉房屋不能办理过户登记非**自身原因。**主张停止执行案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

一、停止对位于抚松县松江河镇白山街的怡景家园小区26栋1号门市房的执行；

二、驳回**的其他诉讼请求。

案件受理费6451元，由抚松县弘兴建筑安装工程有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。

本院（2019）吉06执异4号执行裁定于本判决生效时自动失效。

审判长　　刘巍丹

审判员　　杨文华

审判员　　丛金海

二〇一九年十月二十三日

书记员　　宋　晗