北京望业通达科贸有限公司与北京市育荣物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京02民终12625号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京望业通达科贸有限公司，住所地北京市西城区北礼士路133号。

法定代表人：靳宇，总经理。

委托诉讼代理人：袁征，北京道盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邵一丹，北京道盈律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市育荣物业管理有限公司，住所地北京市西城区育强胡同1号。

法定代表人：俞勇，总经理。

委托诉讼代理人：杨玉敏，男，北京市育荣物业管理有限公司区域经理。

上诉人北京望业通达科贸有限公司（以下简称望业公司）因与被上诉人北京市育荣物业管理有限公司（以下简称育荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初13251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

望业公司上诉请求：撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初13251号民事判决第一、二、四项，依法改判驳回育荣公司的原审诉讼请求，并支持望业公司的反诉请求；一、二审诉讼费由育荣公司承担。事实和理由：育荣公司未在合理期限内通知望业公司搬迁腾退，未给予望业公司合理的搬迁时间，且未提任何补偿方案，望业公司不同意解除合同并搬迁腾退，且育荣公司应补偿望业公司装饰装修款及临时安置补偿款共计300万元；

育荣公司辩称，双方为不定期租赁关系，任何一方均可随时解除合同；望业公司搬迁安置、员工安置补偿与本案无关，其申请鉴定的事项与本案事实并无关联性。故不同意望业公司的上诉请求，同意一审判决。

育荣公司向一审法院起诉请求判令：1、解除育荣公司与望业公司之间的房屋租赁合同；2、望业公司立即腾退承租的北京市西城区×××133号房屋，并将承租房屋交付给育荣公司；3、请求依法判决望业公司向育荣公司支付至实际腾退之日止的房屋使用费82250元（从2016年10月1日暂计算至2017年4月15日）；4、本案诉讼费由望业公司承担。望业通达公司反诉请求判令：1、育荣公司补偿望业公司装饰装修款150万元；2、育荣公司支付望业公司员工及公司临时安置补偿款150万元;3、反诉诉讼费由育荣公司承担。

一审法院认定事实：北京市西城区×××133号房屋所有权属于北京市西城区教育委员会，由育荣公司进行管理。

2010年4月12日，育荣公司（出租房、甲方）与望业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋概况。房屋地点：西城区×××133号。建筑面积：301㎡。第二条租赁期限：租赁期为壹年。甲方从2010年1月1日起，将出租房屋交付乙方使用，至2010年12月31日止。第三条承租房屋用途及乙方经营内容：办公。第四条租金及租金交纳方式。1、年租金为壹拾伍万元人民币。2、租金递增：无。3、租金交纳方式，先付租金后用房。采取押一付叁，按季交纳的方式，首付日期为2010年1月1日。……。第五条双方的权利和义务。甲方的权利义务。……。乙方的权利义务。……。4、乙方如需要对承租的房屋进行装修或改造，必须征得甲方同意。但乙方装修改造所投资费用应根据租赁期限合理计划，以免造成过度投资，合同终止或解除时甲方不负责对乙方的装修和改造项目进行补偿。……。6、租赁期满或解除合同，乙方必须按时搬出，超过规定时间一个月未搬出，乙方滞留于房屋内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置。第六条合同的变更与解除。……。4、租赁期内，双方任何一方如遇特殊情况需解除合同，应提前三个月通知对方，以便对方作好善后工作。5、乙方撤离时，不能破坏房屋结构及原装修，否则甲方有权要求赔偿。第七条违约责任。1、在租赁期内，任何一方不得随意违约，违约方应承担违约责任。2、在租赁期间，乙方须按期交纳房租金。如乙方逾期付款，每逾期一天，应按所欠租金的千分之五交纳违约金。3、租赁期满，乙方逾期交房的，每逾期一天，应向甲方支付原日租金的三倍作为违约金，双方另有约定的除外。第八条补充条款。1、该地点所有的地面建筑，房屋产权归甲方拥有（包括自建房屋），乙方不得主张任何权利。2、乙方使用期间发生的水、电、暖等相关费用自行同学校结算。第九条争议和解决方式。……。第十条合同生效。……。

合同签订后，育荣公司向望业公司交付了租赁房屋。合同到期后，望业公司继续使用诉争房屋，并按原合同约定的租金标准15万元/年向育荣公司支付费用至2016年9月30日。经一审法院现场勘验，双方确认本案租赁房屋的具体位置为西城区×××133号东南部门牌号为×××丙133号院落内一层所有房屋（包括主楼一层和院落内所有平房）。

关于双方的诉求，望业公司同意向育荣公司支付房屋使用费，但不同意解除租赁合同及腾退房屋，望业公司主张其曾于2009年、2012年、2016年三次进行了装修，并口头通知了育荣公司，但育荣公司对望业公司的该项主张不予认可。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，育荣公司与望业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同于2010年12月31日到期后，望业公司继续使用租赁房屋并支付租金，育荣公司未提出异议，双方事实上形成不定期租赁合同关系，育荣公司可以随时解除合同。现育荣公司要求解除双方房屋租赁合同关系，于法有据，法院予以支持。房屋租赁合同关系解除后，望业公司应将房屋腾退交还给育荣公司，对育荣公司的此项诉讼请求，法院予以支持。望业公司占有使用租赁房屋期间，应支付房屋使用费，育荣公司此项诉讼请求合理，法院予以支持。由于望业公司未提供证据证明装修经过了育荣公司同意且合同明确约定合同终止或解除时育荣公司不对装修进行补偿，现望业公司要求育荣公司补偿装饰装修款的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。望业公司要求育荣公司支付员工及公司临时安置补偿款的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。判决：一、解除北京市育荣物业管理有限公司与北京望业通达科贸有限公司之间关于北京市西城区×××133号房屋的租赁合同关系。二、自判决生效之日起三十日内，北京望业通达科贸有限公司将其承租的北京市西城区×××133号房屋东南部院落内一层所有房屋（附件中的阴影部分）全部腾空交北京市育荣物业管理有限公司收回。三、自判决生效之日起十日内，北京望业通达科贸有限公司支付北京市育荣物业管理有限公司房屋使用费（按照每年十五万元的标准，自二〇一六年十月一日支付至实际腾退房屋之日止）。四、驳回北京望业通达科贸有限公司的反诉请求。如果北京望业通达科贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院认定的事实与一审无异。

本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

望业公司上诉不同意解除合同并搬迁腾退。根据本案查明的事实，双方签订的房屋租赁合同于2010年12月31日到期后，望业公司继续使用租赁房屋并支付租金，育荣公司未提出异议，双方事实上形成不定期租赁合同关系，育荣公司可以随时解除合同。现育荣公司要求解除双方房屋租赁合同关系、并要求望业公司将房屋腾退交还给育荣公司的请求，于法有据，应予支持。原审法院据此所作认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。望业公司该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

关于望业公司上诉要求育荣公司补偿其装饰装修款的上诉意见，因望业公司未提供证据证明装修经过了育荣公司同意，且合同明确约定合同终止或解除时育荣公司不对装修进行补偿，故望业公司要求育荣公司补偿装饰装修款的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。望业公司要求育荣公司支付员工及公司临时安置补偿款的诉讼请求，亦缺乏相关法律依据，本院不予支持。

综上所述，望业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费32656元，由北京望业通达科贸有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　李明磊

审 判 员　王　平

审 判 员　何江恒

二〇一七年十二月二十七日

法官助理　胡珊珊

书 记 员　张　雯