北京市育荣物业管理有限公司与北京望业通达科贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院

民事判决书

（2017）京0102民初13251号

原告（反诉被告）：北京市育荣物业管理有限公司，住所地北京市西城区育强胡同1号。

法定代表人：俞勇，总经理。

委托诉讼代理人：***，男，1965年5月4日出生，汉族，北京市育荣物业管理有限公司区域经理，住单位宿舍，

被告（反诉原告）：北京望业通达科贸有限公司，住所地北京市西城区北礼士路133号。

法定代表人：靳宇，总经理。

委托诉讼代理人：**，北京国旺律师事务所律师。

北京市育荣物业管理有限公司（以下简称育荣公司）与北京望业通达科贸有限公司（以下简称望业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告育荣公司委托诉讼代理人***，被告望业公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告育荣公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.请求依法判决被告立即腾退承租的北京市西城区北礼士路133号房屋，并将承租房屋交付给原告；3.请求依法判决被告向原告支付至实际腾退之日止的房屋使用费82250（从2016年10月1日暂计算至2017年4月15日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年4月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区北礼士路133号，建筑面积为301平方米的房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，年租金15万元，租金缴纳方式为先付租金后用房，每季度缴纳一次房租。早在合同到期前的2010年7月6日，原告就曾书面通知被告房屋租赁合同到期后不再续租，要求被告在合同到期后，腾退房屋交还我方，但被告在合同到期后寻找各种借口不愿腾房。此后，原告又分别于2016年6月3日、2017年3月15日书面通知被告腾退房屋，但被告一直使用原告房屋至今不腾退。这期间，被告按原合同约定缴纳房屋使用费到2016年9月30日，此后的房屋使用费被告未缴纳。依据《房屋租赁合同》的约定被告应缴纳从2016年10月1日暂时计算至2017年4月15日的房屋使用费82250元。现提起诉讼，请法院依法判决。

被告望业公司辩称，一、我方不同意解除双方之间签订的房屋租赁合同。（一）双方之间为不定期租赁关系。2009年，我方开始承租诉争房屋。2010年4月12日，双方倒签了《房屋租赁合同》，合同期限自2010年1月1日至2010年12月31日。合同到期后，双方一直未续订书面房屋租赁合同。但双方一直按该合同继续履行，被告也一直按该合同交纳房屋租金。根据《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。被告与原告的事实租赁关系，就是双方不定期租赁关系的体现。（二）原告未在合理期限内通知被告。1、《合同法》第232条规定：不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方签订的《房屋租赁合同》第6条第4项约定：租赁期间，双方任何一方如遇特殊情况需解除合同，应提前三个月通知对方，以便对方做好善后工作。本案中，被告很突兀的接到原告起诉状，原告不仅未按合同法规定给与合理的搬迁期限，也未按合同约定提前3个月通知被告。原告未尽到合理通知义务。二、不同意腾退承租的房屋。因原告未尽到合同的通知义务，导致被告不能及时合理的对公司的员工、业务、客户、办公场所等进行提前安排。被告在租赁房屋内已经办公8年多，并且对租赁房屋进行了高质量的装饰装修，被告的客户、业务、员工也都汇集在这里，即使原告要求被告搬迁，也应该提前尽到通知义务，待双方协商一致后解除房屋租赁合同，被告再进行房屋腾退。现原告未及时通知被告，双方也不符合解除《房屋租赁合同》的法定要件。三、同意支付2016年10月1日至2017年4月15日期间的房租。2016年10月1日至2017年4月15日期间未付的房租不是被告的原因造成的，完全是因为原告的行为造成。原告为制造被告违约的现象，达到解除房屋租赁合同的目的，故意不接受被告的房租。被告自承租房屋8年以来，从来没有拖欠过原告的房屋租金。后期的租金完全是因为原告的原因造成的，责任不在被告。综上，原告要求解除房屋租赁合同，要求被告进行房屋腾退事实根据和法律依据都不足，望法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。被告使用租赁房屋8年有余，在8年期间，被告对房屋投入了大量的装饰装修，被告的员工和客户也都汇集此处，若要被告搬迁，被告不仅一时难以找到合适办公场所，而且搬迁将会导致被告客户大量流失，增加被告运营成本，给被告造成巨大损失。被告据此提出反诉：1.判令原告补偿被告装饰装修款150万元；2.判令原告支付被告员工及公司临时安置补偿款150万元;3.反诉诉讼费由原告承担。

针对被告望业公司的反诉，原告育荣公司辩称，1、双方房屋租赁合同期限自2010年1月1日至2010年12月31日。合同到期后，双方未续签合同，但被告一直以种种理由继续使用该房屋，根据《合同法》236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，双方之间应为不定期租赁合同。不定期租赁合同的法律后果是，当事人任何一方享有合同的任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合理期限在法律上没有明确规定，实践中，出租方应给与承租人重新寻找租处及搬家的合理时间，通常为一个月，而原告于2017年3月书面通知被告腾退房屋做到了提前通知并享有法定的合同解除权。原告不存在任何违约行为，故不同意支付被告任何补偿。2、被告反诉要求补偿装饰装修款150万元，原告不同意支付。被告对租赁物进行装修未经过原告的同意，根据《房屋租赁合同》第五条第4项的约定，原告不负责对被告的装修款进行补偿，同时根据《合同法》都223条第2款的规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，对于被告增设的设施及投入，原告可以要求被告拆除，若在拆除中给原告造成了损失，原告保留要求被告赔偿的权利。3、被告反诉要求原告赔偿员工及公司临时安置补偿款150万元与本案无关。双方是房屋租赁合同纠纷，本诉涉及的是双方租赁合同解除和被告腾退租赁房屋事宜，而被告反诉要求的员工安置补偿属于劳动争议纠纷，与房屋租赁合同纠纷没有任何关系。综上，被告要求原告300万元的补偿款于法无据，请法院驳回其诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：北京市西城区北礼士路133号房屋所有权属于北京市西城区教育委员会，由育荣公司进行管理。

2010年4月12日，育荣公司（出租房、甲方）与望业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋概况。房屋地点：西城区北礼士路133号。建筑面积：301㎡。第二条租赁期限：租赁期为壹年。甲方从2010年1月1日起，将出租房屋交付乙方使用，至2010年12月31日止。第三条承租房屋用途及乙方经营内容：办公。第四条租金及租金交纳方式。1、年租金为壹拾伍万元人民币。2、租金递增：无。3、租金交纳方式，先付租金后用房。采取押一付叁，按季交纳的方式，首付日期为2010年1月1日。……。第五条双方的权利和义务。甲方的权利义务。……。乙方的权利义务。……。4、乙方如需要对承租的房屋进行装修或改造，必须征得甲方同意。但乙方装修改造所投资费用应根据租赁期限合理计划，以免造成过度投资，合同终止或解除时甲方不负责对乙方的装修和改造项目进行补偿。……。6、租赁期满或解除合同，乙方必须按时搬出，超过规定时间一个月未搬出，乙方滞留于房屋内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置。第六条合同的变更与解除。……。4、租赁期内，双方任何一方如遇特殊情况需解除合同，应提前三个月通知对方，以便对方作好善后工作。5、乙方撤离时，不能破坏房屋结构及原装修，否则甲方有权要求赔偿。第七条违约责任。1、在租赁期内，任何一方不得随意违约，违约方应承担违约责任。2、在租赁期间，乙方须按期交纳房租金。如乙方逾期付款，每逾期一天，应按所欠租金的千分之五交纳违约金。3、租赁期满，乙方逾期交房的，每逾期一天，应向甲方支付原日租金的三倍作为违约金，双方另有约定的除外。第八条补充条款。1、该地点所有的地面建筑，房屋产权归甲方拥有（包括自建房屋），乙方不得主张任何权利。2、乙方使用期间发生的水、电、暖等相关费用自行同学校结算。第九条争议和解决方式。……。第十条合同生效。……。

合同签订后，育荣公司向望业公司交付了租赁房屋。合同到期后，望业公司继续使用诉争房屋，并按原合同约定的租金标准15万元/年向育荣公司支付费用至2016年9月30日。

审理中，经本院现场勘验，双方确认本案租赁房屋的具体位置为西城区北礼士路133号东南部门牌号为北礼士路丙133号院落内一层所有房屋（包括主楼一层和院落内所有平房）。

现育荣公司诉至本院，要求解除与望业公司的租赁合同、要求望业公司腾退房屋并支付2016年10月1日至实际腾退之日的房屋使用费。望业公司同意支付房屋使用费，但不同意解除租赁合同及腾退房屋，并向本院提起反诉，要求育荣公司补偿装饰装修款150万元并支付员工及公司临时安置补偿款150万元。育荣公司不同意望业公司的反诉请求。望业公司主张其曾于2009年、2012年、2016年三次进行装修，该公司口头通知了育荣公司，育荣公司也知道。育荣公司对望业公司的主张不予认可。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

本案中，育荣公司与望业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同于2010年12月31日到期后，望业公司继续使用租赁房屋并支付租金，育荣公司未提出异议，双方事实上形成不定期租赁合同关系，育荣公司可以随时解除合同。现育荣公司要求解除双方房屋租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同关系解除后，望业公司应将房屋腾退交还给育荣公司，对育荣公司的此项诉讼请求，本院予以支持。望业公司占有使用租赁房屋期间，应支付房屋使用费，育荣公司此项诉讼请求合理，本院予以支持。由于望业公司未提供证据证明装修经过了育荣公司同意且合同明确约定合同终止或解除时育荣公司不对装修进行补偿，现望业公司要求育荣公司补偿装饰装修款的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。望业公司要求育荣公司支付员工及公司临时安置补偿款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、解除北京市育荣物业管理有限公司与北京望业通达科贸有限公司之间关于北京市西城区北礼士路133号房屋的租赁合同关系。

二、自本判决生效之日起三十日内，北京望业通达科贸有限公司将其承租的北京市西城区北礼士路133号房屋东南部院落内一层所有房屋（附件中的阴影部分）全部腾空交北京市育荣物业管理有限公司收回。

三、自本判决生效之日起十日内，北京望业通达科贸有限公司支付北京市育荣物业管理有限公司房屋使用费（按照每年十五万元的标准，自二〇一六年十月一日支付至实际腾退房屋之日止）。

四、驳回北京望业通达科贸有限公司的反诉请求。

如果北京望业通达科贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九百二十八元、反诉费一万五千四百元，由北京望业通达科贸有限公司负担（已交纳一万五千四百元），余款自本判决生效之日起七日内已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员**

二〇一七年九月二十一日

书记员**