某某与松原市水利工程、松原市立而亨房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

吉林省松原市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）吉07民终554号

上诉人（原审被告）:***，女，1964年2月15日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。

委托诉讼代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师

被上诉人（原审原告）：松原市水利工程公司，住所地吉林省松原市宁江区。

法定代表人：王殿贵，系该公司经理。

委托诉讼代理人：刘传波，男，1980年12月8日出生，汉族，公司职员，住吉林省松原市宁江区。

委托诉讼代理人：许锐，吉林迅捷律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：松原市立而亨房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区前进街。

法定代表人：郭勇胜，系该公司经理。

委托诉讼代理人：刘炜，男，1962年10月22日出生，汉族，职员，住吉林省长春市朝阳区。

上诉人***因与被上诉人松原市水利工程公司（下述简称水利公司）、松原市立而亨房地产开发有限公司（下述简称立而亨公司）买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2018）吉0702民初5636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人熊伟，被上诉人水利公司的委托诉讼代理人刘传波、许锐，被上诉人立而亨公司的委托诉讼代理人刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回水利公司的起诉。事实和理由：一、一审判决程序严重违法，适用法律明显不当。水利公司与立而亨公司之间不存在真实的买卖关系。水利公司向法庭提供七枚标注“借工程款”《借据》，无购房收据、《商品房买卖合同》，仅提供的一份水利公司与立而亨公司签订无时间《协议书》中未标注房号，且标注面积与争议房屋相差500平方米，位置亦是东西颠倒，明显是立而亨公司在建楼时缺乏工程款而向水利公司借款，从七枚《借据》时间看借款时间是2009年，当时争议楼房尚未建成。本案事实是水利公司要求立而亨公司以期房抵押担保，签订了名为买卖实为借贷的《协议书》，本案案件性质不应是买卖合同，而是民间借贷纠纷，依据《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释》第24条规定，一审法庭已释明水利公司，其拒绝变更诉讼请求，一审法院应依法驳回起诉。而一审法院错误的审理并做出对***不利的实体判决，程序明显严重违法，适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。1.水利公司提供的《协议书》真实性存疑。（1）没有签订时间；（2）水利公司提供的七枚票据中，仅一枚是付车库款，其余六枚均系工程款《借据》；（3）七枚票据中有六枚是2008年、2009年，一枚2010年3月份，借款时该楼房尚未建成，不具备出售、交付条件，是期房不是现房，签订《协议书》当时不知购房具体位置、面积，实质是为保证借贷资金安全，形成的抵押担保关系。2.***的被告主体地位不适格。（1）水利公司与立而亨公司签订《协议书》约定房屋位置是水利综合楼西侧，而***的楼房位置是东侧，水利公司无权就本案争议房屋主张权利；（2）***不是民间借贷主体，与水利公司无民间借贷关系，不应成为本案被告；（3）水利公司应另案起诉立而亨公司民间借贷关系偿还工程借款。三、水利公司与立而亨公司串通，进行虚假诉讼。（1）伪造《商品房买卖合同》。水利公司与立而亨公司并未签订《商品房买卖合同》，为了诉讼，双方在一审起诉前伪造《商品房买卖合同》，用现公章签订2008年7月1日合同，欲与2008年7月2日一枚50万元《借据》时间吻合，水利公司虽辩解“为了办房照，2018年8月份补签”，但因立而亨公司拖欠税费、土地出让金，案涉房屋尚不具备办证条件。（2）案涉房屋立而亨公司一直给水利公司抵押担保，但始终未办理抵押登记，处于无效的抵押状态。（3）没有交付房屋的合法手续。立而亨公司、水利公司虽称房屋已交付给水利公司，但没有交付的合法手续。一审法院仅以案涉房屋内有水利公司的物品即认定已经交付，误解了法定的交付概念。（4）水利公司一审提交后补的取暖费收据证实不了实际占有。（5）假如立而亨公司在还不上水利公司借款后，双方达成以房抵债协议，将争议房屋抵给水利公司，但未到不动产登记部门备案，不能对抗***已将争议房屋进行预告登记的效力。三、一审判决认定***与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》无效是错误的。1.李迎春处置立而亨公司房产符合表见代理关系要件，***是善意取得争议房屋。2014年，因立而亨公司经营不善，以合作方式将企业交由李迎春经营，李迎春承接了立而亨公司的全部，其中包括所有楼盘及该楼电子钥匙盘、承接了立而亨公司售楼处、财务及所有管理人员，刘伟、刘鑫泽全面退出经营。立而亨公司、李迎春虽为内部合作关系，李迎春在长达四年的经营中，***有理由相信李迎春有权处置立而亨公司的财产。2.李迎春欠***本息496万元，立而亨公司无力偿还，经与***协商将商企楼113室以296万元的价格抵顶欠款，双方签订了《商品房买卖合同》，并于2014年8月21日共同到不动产登记部门进行了网签，2016年1月8日由不动产登记部门批准，进行了预售登记备案并确认，***已经合法取得了该房屋。3.李迎春案件刑事判决部分，涉及李迎春返还王秀军、孙浩、***的356.75万元中，不包括本案抵债的296万元房款。（1）以房抵债发生在刑事案件之前，当时李迎春经营的立而亨公司欠***460万元本金，36万元利息，合计本息496万元，以296万元抵房款，剩余欠款为200万元，在以房抵债后，李迎春又陆续还款105.4万元，李迎春的立而亨公司尚欠***本息90多万元。刑事判决中的356.75万元与抵债房款296万元不交集，刑事判决中李迎春向王秀军、孙浩、***借款1,048.11万元，扣除还款939.05万元剩余356.75万元。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法保护***的合法权益。

水利公司辩称，1.水利公司与立而亨公司存在真实的买卖关系。一审判决认定事实清楚，程序合法。水利公司与立而亨公司于2008年上半年签订一份《协议书》，约定：水利公司购买立而亨公司开发的丽水花园小区45幢112、113、114室商业用房，建筑面积约为1,474.9平方米，因当时建设局未测绘，约定以建设局测算面积为准，价格为人民币4,000元/平方米，总价为5,899,591.70元。水利公司于2008年7月2日开始支付房款（2008年7月2日支付50万元、2009年4月7日支付110万元、2009年4月16日支付50万元、2009年4月17日支付100万元、2009年4月23日支付50万元、2009年11月30日支付62,000元、2010年3月2日支付1,674,591.70元），其中2010年3月2日的1,674,591.70元，在立而亨公司要求下，水利公司分十次将款项转给案外人初彦龙的公司（2010年2月1日转10万元、2010年2月10日转15万元、2010年3月10日转52,459,170元、2010年4月6日转10万元、2010年5月7日转10万元、2010年9月19日转10万元、2010年9月30日转10万元、2010年10月29日转20万元、2010年11月26日转20万元、2011年1月5日转15万元）。签订《协议书》时所购面积中包含115室至117室（115室至117室为水利综合楼）水利综合楼的部分面积。经建设局测绘后，112室面积为295.81平方米、113室面积为344.40平方米、114室面积为444.44平方米，合计总面积为1,084.65平方米，应付房款为4,338,600元，多付的115室至117室面积，立而亨公司于2013年5月28日返还水利公司1,560,991.70元(约390.25平方米)。2018年，出于办理房产证的需要，水利公司与立而亨公司补签了112室、113室、114室房屋的《商品房买卖合同》。由于松原市供热公司在计算供热面积时没有以建设局测绘面积计算，而是以立而亨公司提供的数据计算，导致在计算112室、113室、114室取暖面积时出现误差，分别为112室426.62平方米、113室498.83平方米、114室493.16平方米。本案争议房屋为113室，水利公司自2010年始一直缴纳供热费并作为仓库使用，直至***强行占有时止，仓库内一直存放着水利公司的工程材料等，目前工程材料被***挪至112室内，***用争议113室房屋开汽车修配厂。刑事卷宗2016年8月23日公安机关讯问李迎春笔录记载，李迎春承认滋味楼（114室）与1928饭店（111室）之间的两套商企（112室、113室）是水利局的。充分证实水利公司与立而亨公司存在真实的买卖关系，李迎春将已售出的房屋抵押给***，欺骗***的主观意识明显。关于水利公司交付购房款方式问题，水利公司会计科目记载“工程款”，是财务人员理解错误，将购房款用途标注为“工程款”。另外，《协议书》虽未签订时间，但载明交付日期，且房款已陆续履行完毕，并按最终测绘面积进行房款结算，立而亨公司按时交付房屋，《协议书》已履行完毕。2.立而亨公司与李迎春签订的《商品房买卖合同》无效。刑事判决书对合同真实性及李迎春与***的关系，进行了详细论述及认定，不但公章是伪造的，事实来源于李迎春向王秀军、***等三人借款1,295.80万元。刑事判决书确认李迎春退赔***等三人经济损失为356.75万元，***借款给李迎春本金460万元，李迎春于案发前已偿还***等三人的939.05万元中，***分得322.6万元，而其曾经自认李迎春通过银行转账还偿还105.4万元，说明诉争房屋房款包含在刑事部分确认的返还赃款范围内，不应再要求交付房屋。***一直强调，李迎春取得水利公司授权，网签钥匙扣或公章是否为立而亨公司交付给李迎春，***并未提交任何证据予以证实。一审法院关于***与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》无效是正确的。3.关于***办理了备案的问题。李迎春与***签订《商品房买卖合同》的时间以及备案时间均在水利公司买卖关系以及实际占有使用房屋之后，公安卷宗及刑事判决书中均能证明李迎春私刻公章、法人名章欺骗***签订包括本案争议房屋在内的多份《商品房买卖合同》作为借款抵押担保，未办理抵押登记。李迎春通过其他手段在房产进行了备案，备案亦仅为债权性质，并不能因此取得物权登记作用，不足以对抗水利公司基于合法的买卖关系取得的房屋所有权。***应立即返还强占的房屋给水利公司。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法维持原判。

立而亨公司辩称，争议房屋是立而亨公司开发建设一期范围内，立而亨公司已将该房屋卖给水利公司，并于2010年交付使用。立而亨公司与李迎春之间就一期无合作开发关系，李迎春无权处分立而亨公司一期房产，立而亨公司未授权李迎春处分一期房产，未提供李迎春关于备案钥匙扣、公章等。立而亨公司与李迎春合伙开发二期时，一期房屋早已处理完毕。李迎春与***之间的问题，与立而亨公司无关，公司并不知情，公司就争议房屋除收取水利公司房款外再未收取其他人款项。立而亨公司与***之间未建立民事法律关系。请求二审法院在查清事实的基础上，依法维持原判。

水利公司向一审法院起诉请求：1.水利公司与立而亨公司签订的《协议书》有效；2.***与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》未成立；3.立而亨公司立即无条件配合水利公司办理产权过户手续并承担相关费用；4.***返还占用113室并赔偿占用期间的损失。

一审法院认定事实：立而亨公司（甲方）与水利公司（乙方）签订一份《协议书》，约定：水利公司购买立而亨公司在滨江水利区建设的楼房，为单位商业使用，具体事宜如下：一、水利公司购买的水利综合楼3#楼西侧1.2层作为商企楼，建筑面积为1,472.9平方米（以建设局最终测算面积为准），价格每平方米为4,000元，总楼款为5,899,591.7元；二、楼房款已付清；三、立而亨公司负责楼内的上下水，网线、电话线、闭路线、插座的安装，按办公楼设计安装，根据水利公司需要设计格局并建筑完毕；四、立而亨公司负责为水利公司办理房屋使用证、土地使用证及所购楼房完税发票，所产生费用全部由立而亨公司负责；五、双方因各自原因造成工程停建或工期延误，损失由造成一方负责；六、楼房交付时间为2010年3月末交付水利公司使用。该《协议书》未载明签订时间。

2008年7月2日，立而亨公司给水利公司出具金额为50万元的《借据》，该《借据》记载此款系借款（车库出售还此款）。2008年7月2日，水利公司给立而亨公司转款的城市信用联社《电汇凭证》上记载款项用途为工程款。2009年4月7日，立而亨公司给水利公司出具金额为110万元的《借据》，该《借据》记载此款系借工程款。2009年4月7日，水利公司给立而亨公司转款的城市信用联社《电汇凭证》上记载款项用途为工程款。2009年4月16日，立而亨公司给水利公司出具金额为50万元的《收据》，该《收据》记载此款系借水利公司工程款。2009年4月16日，水利公司给立而亨公司转款的城市信用联社《电汇凭证》上记载款项用途为工程款。2009年4月17日，立而亨公司给水利公司出具金额为100万元的《收据》，该《收据》记载此款系借水利公司工程款。2009年4月17日，水利公司给立而亨公司转款的城市信用联社《电汇凭证》上记载款项用途为工程款。2009年4月23日，立而亨公司给水利公司出具金额为50万元的《收据》，该《收据》记载此款系借水利公司工程款。2009年4月23日，水利公司给立而亨公司转款的城市信用联社《电汇凭证》上记载款项用途为工程款。2009年12月30日，立而亨公司给水利公司出具金额为62.5万元一枚《欠据》，该《欠据》记载为工程款。

2010年3月2日，立而亨公司给水利公司出具金额为1,674,591.70元一枚《借据》，该《借据》记载此款系暂付房款（请将此款转初彦龙）。水利公司称因房屋实际面积不到《协议书》中约定面积，2013年5月28日水利公司给立而亨公司出具金额为1,560,991.70元一枚《收据》，该《收据》记载此款为收立而亨公司还款。2018年，水利公司与立而亨公司补签112室、113室《商品房买卖合同》。

水利公司交纳112室、113室、114室2010年至2011年度取暖费，发票开具的时间为2011年10月22日，发票记载112室面积为85.32平方米、113室面积为99.77平方米、114室面积为67.22平方米。水利公司交纳112室、113室、114室2011至2017年度的取暖费，发票记载112室面积为426.62平方米、113室面积为498.83平方米、114室面积为493.16平方米。

2014年8月21日，“立而亨公司”与***签订一份《商品房买卖合同》（编号：YS201410098号），内容为：立而亨公司将45幢113室（面积为846.94平方米）以每平方米3,500元价格出售给***，总房款为2,964,290元。2014年8月21日，45幢113室办理网签备案，2016年1月4日办理预告登记手续。45幢112室现在预告登记在案外人王秀军名下。***否认现在占有、使用45幢112室。

***在庭审中承认借给李迎春460万元，扣除借款第一个月利息32.6万元，通过银行转款427.4万元。***在庭审中承认李迎春通过银行转账形式偿还借款105.4万元，从王秀军处得到还款的具体数额记不清了。

松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书记载：2013年10月至2014年8月李迎春通过王秀军联系介绍孙浩、***，李迎春向王秀军、孙浩、***借款1,295.80万元，月利3分，案发前还款939.05万元，***分得322.6万元。***提供其与立而亨公司于2014年8月21日签订的《商品房买卖合同》，立而亨公司将45幢113出售给***，在刑事判决书中显示，***称“李迎春带她看房屋时告知***争议的房屋中存放他人的物品”，***提供2014年其与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》，立而亨公司将59幢509号、510号、512号、513号、514号、516号、2502号、614号出售给***。刑事判决书另外还记载：“吉林一诺司法鉴定中心司法鉴定意见（吉一诺司鉴【2016】文鉴160901-2号）证实，***购买丽水花园45幢F113商企《商品房买卖合同》及《收据》上的公司章、法人印章与立而亨公司的印章不是同一枚印章盖印形成。合同编号为YS201410098号《商品房买卖合同》第12页，出卖人处立而亨公司印章印文与送检的样本立而亨公司印章印文不是同一枚印章盖印形成。该《商品房买卖合同》上法人刘馨泽名章印文，与送检样本刘馨泽名章印文不是同一印章盖印形成。日期为2014年8月21日，编号为1741608《收据》上立而亨公司财务专用印章印文，与送检的样本立而亨公司财务专用章印章印文不是同一枚印章盖印形成。”刑事判决书主文第二项为“责令李迎春向王秀军、孙浩、***退赔经济损失合计356.75万元。”

李迎春在公安机关2016年5月13日询问时称“李迎春与立而亨公司合作开发丽水花园小区，李迎春负责开发丽水花园小区二期、三期建筑工程项目。网签在***、王秀军、于兴龙名下的房屋不是买卖行为，是抵押行为。李迎春承认与***签订过《商品房买卖合同》，给***出具过2,964,290元《收据》，但公司并没有收到***这笔钱。李迎春承认3号楼就是45幢，3号楼是一期项目。”李迎春在公安机关2016年8月23日讯问时称“承认滋味楼与一九二八饭店之间的两套商企是水利局的。”李迎春在公安机关2016年8月25日讯问时称“没有领王秀军、***、于兴龙看过45幢112室、113室、114室这三套商企。”

2016年4月25日，水利公司的法定代表人牛佳俊到公安机关报案，牛佳俊在公安机关询问时称：“水利公司被立而亨公司诈骗了，水利公司购买的立而亨公司开发建设的3号综合楼12室、13室、14室网签到王秀军、***、于兴龙名下，现13室被***占有。12室、13室交付后一直作为仓库使用，14室开始作为水利局下属单位的食堂，后出租开滋味楼饭店。12室旁边是1928饭店，14室旁边是松原市防汛抗旱指挥部的办公楼。”

立而亨公司刘炜在公安机关询问笔录中承认，他是立而亨公司的实际负责人，丽水花园45幢112室、113室、114室销售给了水利公司。

***在公安机关询问时承认“给李迎春转款11笔，共计441.4万元，其中：2013年10月25日借给李迎春40万元、2013年11月11日借给李迎春36万元、2013年11月23日借给李迎春58.4万元、2014年3月12日借给李迎春93万元、2014年5月26日借给李迎春114万元、2014年8月12日借给李迎春50万元、2014年8月22日借给李迎春50万。借款都是李迎春个人借款，借款合同上都是李迎春个人签字。

***在公安机关询问时承认“李迎春偿还借款170.4万元，其中：2013年10月26日还款1.4万元、2014年5月26日还款4万元、2014年6月3日还款100万元、2015年1月15日还款10万元、2015年4月15日还款10万元、2016年4月19日还款20万元、2015年5月5日还款20万元、2015年6月3日还款5万元。

通过对争议房屋现场勘查，***占用的争议房屋113室确实存放水利公司的物品，最明显的标志是水利局牌子。

一审法院认为,立而亨公司给水利公司出具的《收款凭证》及水利公司给立而亨公司的《银行电汇凭证》只有一枚凭证记载是暂付房款，其余凭证均记载借款、工程款，对于水利公司称工作人员对款项用途记载错误，水利公司未提供证据证明该主张，故对水利公司主张款项记载错误，不予认定，应当认定为立而亨公司向水利公司借款。2010年3月2日，《借据》记载此款系暂付房款，此时双方形成买卖房屋的合意，双方之间的债款也已经转化为购房款。水利公司与立而亨公司约定于2010年3月末交付使用，虽然争议的45幢113室现在由***占用，但是通过水利公司举证以及法院现场勘查可以认定，水利公司占用争议房屋45幢113室时间早于***占用的时间。立而亨公司交付的房屋位置与《协议书》约定的位置不一致，应以立而亨公司交付的实际房屋为准，故水利公司与立而亨公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。虽然立而亨公司与***签订《商品房买卖合同》，但结合李迎春、***在公安机关的自述、松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书、***庭审中陈述，可认定***与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》并非真正的房屋买卖。***与立而亨公司并不存在真实的商品房买卖的意思表示，因此，立而亨公司与***以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》无效。争议房屋所在的建筑物未办理产权初始登记，水利公司购买房屋现不具备办理产权过户的条件，待具备产权过户条件后，水利公司再行起诉，故水利公司请求立而亨公司办理房屋产权过户手续，不予支持。水利公司起诉***返还占用的房屋并赔偿损失属于另一侵权法律关系，应另案主张权利。综上，经（2019）第三次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百三十条规定，判决：一、松原市水利工程公司与松原市立而亨房地产开发有限公司签订的协议书合法有效；二、***与松原市立而亨房地产开发有限公司于2014年8月21日签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回松原市水利工程公司其他诉讼请求。案件受理费27,288元，由松原市立而亨房地产开发有限公司负担100元，剩余27,188元退还给水利公司。

二审查明事实与一审认定事实一致。另查明，案外人李迎春在刘伟开发松原市宁江区丽水花园一期期间承包了铺设地热及送沙子等工作，后又承包了该小区的物业公司。2010年前后，李迎春与立而亨公司合作开发丽水花园二期、三期，开发期间由于资金短缺，为筹集资金，李迎春以丽水花园一期、二期房屋为抵押物，向***等人非法吸收公众存款，现李迎春因犯非法吸收公众存款罪被判有期徒刑四年六个月。本案争议45幢113室位于丽水花园一期。现该房屋由***占有使用。

本院认为，本案源于案外人李迎春与***之间形成的借款关系，因李迎春未能及时偿还***借款本息，即用本案争议丽水花园小区一期45号113室房屋作抵押，预抵偿欠款296万元。双方于2014年签订《商品房买卖合同》并网签，***于2016年占有该房屋并办理了预告登记。李迎春犯非法吸收公众存款罪被判有期徒刑，***等人的借款数额及行为是公诉机关指控李迎春的主要犯罪事实以及法院认定李迎春构成非法吸收公众存款罪的判决依据。本案争议焦点为：1.关于水利公司与立而亨公司是否存在真实的买卖合同关系问题。首先，水利公司提交七枚交款、退款票据显示，水利公司依据《协议书》约定，以房产测绘结果为购买面积，并通过最终结算，水利公司向立而亨公司实际交纳购房款合计为4,338,600元。无论交款科目如何标注，立而亨公司作为收款方并未提出异议，且2010年3月2日《借据》标注“暂付房款”字样，证明双方建立了房屋买卖关系。退一步讲，假如水利公司、立而亨公司存在借款等问题，如双方借款后达成以房顶款协议，依据民法基本原理，以物抵债与代物清偿概念相同，均为清偿债务的一种方法。如果债权人受领他种给付以代原定给付，债之关系归于消灭。代物清偿法律四要件为：1.当事人之间存在债权债务关系；2.双方当事人达成代物清偿的合意；3.给付方式不同；4.债权人实际受领他种给付以代替原给付。就本案而言，依据水利公司缴纳的取暖费票据认定，立而亨公司于2010年完成交付房屋义务，水利公司接收房屋，其行为符合代物清偿的法律生效要件。其次，李迎春在公安机关供认：“处置给***等人房屋之前是刘炜处置给水利工程公司的，我没有参与……处置给***等人时，我知道上述房屋已经处置给松原市水利局水利工程公司了，但是签的时候我没以为给***的房屋是水利工程公司的，我以为开的2号楼商企……滋味楼（114室）与1928饭店（111室）中间的两套商企也是水利局的，也被王秀军签错了……我与***不是房屋买卖关系，是经济关系……”，***在公安机关陈述：“李迎春带她看房屋时告知***争议的房屋中存放他人的物品”，一审法院实地勘查时，***占有、使用的房屋还留有“水利局”的单位牌匾，上述证据及***陈述、李迎春供述能够形成完整的证据链条，证明李迎春明知立而亨公司已将争议房屋出卖给水利公司，仍然擅自处分给***的事实存在。另外，***提出《协议书》中涉及房屋并非本案争议房屋，对此水利公司解释称“是***理解上的错误，其参照物方位的确定与水利公司相反，且无论方向如何标注，113室位置都不会发生变化”。关于此点，水利公司与立而亨公司均对《协议书》中标的物位置未提出异议，即使房屋位置标注错误，但房屋号标注正确。误载不害真意是民法理论基础，其概念是指当事人之间已达成意思表示一致，但在合同文本上用错了字词，对此应当按照当事人表示一致的意思，确定合同的内容与效力。在该案中，根据双方《协议书》的其他内容，以及双方履行合同的具体情况判断，水利公司购买的房屋是114室滋味楼饭店与111室1928饭店中间的房屋即113室。综上，水利公司与立而亨公司签订的《协议书》有效。

2.李迎春是否有权处置争议房屋，***与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》效力如何认定问题。经查，争议房屋位于丽水花园一期，系立而亨公司独立开发建设的。立而亨公司的负责人刘炜在公安机关陈述：“丽水花园一期开发李迎春未参与，跟李迎春一点关系没有，一期房屋销售到2012年时就剩9套住宅及17个车库，我和李迎春签订协议，让李迎春销售剩下房子来给我交税和一起办手续费用……2010年12月末，一期商企我公司全部售出……我公司将113室于2009年销售给水利局下属水利工程公司”，与李迎春的亲属孙艳梅在公安机关证实“我和李迎春是姑舅姐妹，李迎春在开发丽水花园二期时用立而亨公司资质，一期时李迎春只是给刘炜送沙子、水泥，干地热的活，刘炜抵给李迎春创业宾馆，是否参与开发我不清楚。但我感觉李迎春不参与开发，因为我在一期买楼时，是在刘炜那里买的，我在立而亨公司工作时，印象中销售过丽水花园一期楼房，是刘炜与李迎春有协议，刘炜把几个车库和住宅让李迎春销售，但具体怎么协议我不清楚，其余没有印象……***的售楼合同是买的一期商企，只能是李迎春做的，因为所有销售楼房都是李迎春说了算，只有李迎春同意才能做出来，具体为啥会把一期商企卖给***，我就不知道了”相吻合，证明李迎春无权处分一期商企房屋。其次，***在公安机关陈述“丽水花园小区45幢113室，李迎春是抵账给我的……”、***于2016年8月24日在公安机关陈述：“是李迎春个人借款，借款合同上都是李迎春个人签字”、***于2016年4月26日在公安机关陈述：“我也记不清李迎春是公司还是个人借款，但经手人和欠款人都是李迎春本人，钱用到哪儿我也不知道……”，从***陈述可知，李迎春是个人向其借款，借款用途***亦无法说清，***未提供立而亨公司授权李迎春处置一期商企房屋的证据。另外，公安机关对***提供的《商品房买卖合同》进行鉴定，结论为“***购买丽水花园45幢F113商企《商品房买卖合同》及《收据》上的公司章、法人印章与立而亨公司的印章不是同一枚印章盖印形成”。如前所述，李迎春在公安机关供认，处置给***等人争议房屋之前，刘炜已经将其处置给水利（工程）公司，李迎春亦知晓上述房屋已经处置给水利（工程）公司，仅辩解“没以为给***的房屋是水利（工程）公司的，以为是2号楼商企，是被王秀军签错了。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”依据上述法律规定及证据认定，李迎春实施的法律行为并非立而亨公司真意，李迎春与立而亨公司之间就本案争议房屋不发生相应的法律关系，有关的法律后果及法律责任由李迎春承担。另，关于***办理预告登记是否具有物权公示效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”依据上述法律规定，本案争议房屋***虽办理了预告登记，具有物权登记的表象，但其基础法律关系存在违法行为，“预告登记”自始不发生法律效力。综上，***与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》无效。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27,288元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　于福桐

审判员　　邰伟莉

审判员　　王丽丽

二〇一九年六月十日

书记员　　邹仕尧