吉林市鸿屹建筑安装有限公司与吉林市金鑫农民新村房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

案外人***称，其于2016年12月12日在**处购买的顶账房屋（金丰家园二期13-3-2-34号，68.66平方米），此房是由金鑫公司2013年开发建设的，因金鑫公司欠**借款没还上，**于2015年5月6日在丰满区人民法院起诉并查封此房。金鑫公司与**于2015年5月30日签订了执行和解，用部分房屋顶账借款。鸿屹公司于2015年6月17日查封该房屋。房屋位于吉林市前二道乡金丰家园二期，同时售楼处办理了入户手续，并去金丰物业办理了入户手续，缴纳了水费、电费。手续齐全、理由充分，依法获得。申请法院解除查封。*************************************************************************************************************申请执行人鸿屹公司辩称，一、涉案的13-3-2-34号房屋已经依据申请被法院查封，且查封裁定已送达给被执行人，被执行人再行销售或抵债的行为是违法行为。金鑫公司法定代表人***已经涉嫌刑事犯罪，刑事案件已经进入审查起诉阶段，所以**与金鑫公司签订的和解协议是无效的，***从**处购买房屋的行为是无效的；二、金丰家园10-13号楼至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。金鑫公司至今未取得商品房预售许可证，所以不能销售房屋，故**与金鑫公司签署的协议应当无效；三、（2015）丰民一初字第360号民事判决书、（2015）丰民一初字第391号民事调解书，均确定了该公司对金丰家园小区10-13号楼的折价、变价、拍卖的价款享有优先受偿权，任何人不得侵犯，**对金鑫公司享有的是普通债权，不能对抗该公司的优先受偿权，故**与金鑫公司之间的和解协议不具有法律效力。***与**之间存在房屋买卖关系，在其不能实现权利时，根据合同相对性原则，应当向**主张权利。综上，异议人要求终止对涉案房屋评估拍卖查封执行程序的请求不符合法律规定，应予驳回。*************************************************************************************************************被执行人金鑫公司答辩，第一，异议申请人所购买的房屋为自然人**通过法院诉讼以及查封执行程序所取得的具有合法所有权的房屋，异议申请人从**处购买且在该公司办理相关手续是符合法律规定的，申请执行人不能对异议人产生优先受偿权的权利。第二，我公司与**已经在法院就双方的债权债务关系得到合法的裁决，并依此裁决履行了以房抵债的义务。因此异议人所提异议应得予以支持。*************************************************************************************************************本院查明，申请执行人鸿屹公司与被执行人金鑫公司建设工程合同纠纷一案，本院于2015年6月15日作出（2015）丰民一初字第360号民事判决书，判决：一、被告金鑫公司于判决书生效后五日内偿还原告鸿屹公司本金500万元及其逾期利息；二、被告金鑫公司于判决书生效后五日内偿还原告鸿屹公司本金769082元及其逾期利息；三、原告鸿屹公司享有对其施工的位于吉林市丰满区前二道乡金丰村金丰家园2期9号、10号、11号、12号、13号共计5栋楼进行折价或拍卖所得的工程价款行使优先受偿权。同日，鸿屹公司向本院提出财产保全申请，本院于同年6月17日作出（2015）丰民一初字第360-6号民事裁定书，对金鑫公司名下的位于吉林市丰满区前二道乡金丰家园二期部分房产予以查封，其中包括涉案的13-3-2-34号（68.66平方米）房产。判决生效后，因金鑫公司未按判决内容履行义务，鸿屹公司向本院申请强制执行。本院于2015年7月10日立案受理，2016年1月4日终结本次执行。2016年恢复执行后，在执行过程中对查封的房产进行了评估，后再次终结执行。2017年再次恢复执行，案号为（2017）吉0211执恢352号，在执行过程中，2018年1月9日作出（2017）吉0211执恢352号司法网络拍卖通知书，对金鑫公司所有的坐落于丰满区二道乡金丰村金丰二期68套房产（含涉案房产）进行拍卖。案外人***以被执行的房产为其所有为由，提出异议。******