苏州市吴中区横泾街道泾峰社区居民委员会与苏州安富特建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0506民初4652号

原告：苏州市吴中区横泾街道泾峰社区居民委员会，住所地苏州市吴中区横泾街道泾峰社区。

法定代表人：李培元。

委托诉讼代理人：陆小明，江苏鸿永律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗玲，江苏鸿永律师事务所实习律师。

被告：苏州安富特建设工程有限公司，住所地苏州市吴中区旺吴路**。

法定代表人：李振华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李振宇，该公司股东。

本院于2020年7月3日受理了原告苏州市吴中区横泾街道泾峰社区居民委员会（以下简称泾峰居委会）与被告苏州安富特建设工程有限公司（以下简称安富特公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泾峰居委会之委托诉讼代理人陆小明、罗玲，被告安富特公司之委托诉讼代理人李振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告泾峰居委会向本院提出诉讼请求：1.被告从其租赁的房屋中迁出；2.被告支付至实际迁出之日止的房屋租金，暂计73950元(暂从2019年11月1日计算至2020年1月31日)；3.被告支付其利息损失，以73950元为基数按中国人民银行同期同档贷款年利率从起诉之日起计算至实际给付之日；4.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付自2019年11月1日计算至2020年6月30日的房屋占有使用费，以17元/平方米/月计算为172550元。2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：其与被告于2019年9月29日签订《房屋租赁合同》约定，其将位于苏州市吴中区星汽配厂老厂房及设施(包括配变设备)合计1450平方米房屋出租给被告作建筑工程类使用，房屋租金12元每月每平方米，年租金208800元。租赁期限自2018年8月15日起至2019年10月30日止。现上述合同已到期，合同期内的租金被告已支付完毕，被告向其提交了继续承租意向单位登记表，但并未按约办理续租手续，缴纳相应保证金，并占有使用该厂房至2020年6月30日，被告已经违约，应承担违约责任，故请求判如所请。

被告安富特公司辩称：原告主张按17元/平方米/月计算占有使用费过高，应当按照原合同约定的12元/平方米/月计算。其实际于2019年12月底迁出了案涉房屋，故房屋占有使用费只能自2019年11月1日起计算至2019年12月31日止。此外，原告主张的房屋使用期间包含了疫情期间，该期间厂房不能正常使用经营，故希望可以减免部分使用费。

本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，原告泾峰居委会（出租方，甲方）与被告安富特公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》一份约定，甲方将位于三星汽配厂老厂房及设施（包括配变设备）的厂租赁于乙方，仅作建筑工程类使用，面积1450平方米。租赁期限自2018年8月15日起至2019年10月30日止（其中包括2个半月的免租期）。租金12元/月/㎡，租金208800元。厂房租赁先付租金后使用，租金分2次支付，租赁合同签订日起付50%即104400元，余下的租金104400元于2019年6月之前付清。为便于厂房管理，合同生效后，甲方向乙方收取押金20000元。合同到期后，乙方如约履行义务的，无息全额退还。本合同履行过程中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。合同还约定了甲乙双方的权利义务等。

合同签订后，原告向被告交付案涉厂房及配变设备。被告向原告支付了截至2019年10月30日的租金，并支付了押金20000元。

另查明，2019年9月30日，被告向原告出具了《意向单位登记表》，申请承租木东路西侧（原三星汽配厂房3号）。2019年11月6日，原告工作人员给被告法定代表人李振华发短信称，由于双方之间的租赁合同已到期，要求被告次日带好相关证件签署续租意向登记表。此后，原告工作人员一直催促李振华缴纳租房保证金等款项办理续租流程，被告一直未能办理。原、被告签订的《厂房租赁合同》到期后，双方未续签租赁合同。

又查明，2018年横泾街道农村集体资产交易指导价中经营性工业用房，工业园区（东太湖路以北）厂房租赁单价底楼每月每平方米不低于17元（带桁车的不低于18元）。

以上事实，由原告提供的中共苏州市吴中区横泾街道工作委员会文件复印件、《厂房租赁合同》、《意向单位登记表》及本院庭审笔录等附卷佐证。

审理中，原告陈述，涉案厂房未办理房屋产权登记，建造该房屋亦未办理相应的规划许可审批手续。双方签订的《厂房租赁合同》到期后，被告于2020年6月30日迁出了涉案房屋。因涉案房屋的资产交易指导价于2018年已变更为17元/月/平方米，故要求被告按此标准支付房屋占有使用费。为此，原告向本院递交了土地证复印件予以证明，该复印件载明土地使用者为吴县市横泾镇三星村经济合作社，土地所有星村民委员会，使用权面积12568.5平方米。原告称，三星村经济合作社系其经济组织，对外经营收益等由其负责。

被告称，该证据真实性无异议，但因涉案房屋没有房产证，对承租面积有异议。此外，其已于2019年12月底迁出了涉案房屋，但并无证据提供。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告陈述涉案房屋至今未办理产权权属登记，建造房屋亦未办理相应的规划许可审批手续，故本案中原、被告签订的《厂房租赁合同》依法应属无效。合同无效的，出租人可参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。关于房屋使用费的计算标准。原、被告之间的租赁合同约定，租金按照12元/月/㎡计算，原告主张按照17元/月/㎡计算房屋使用费，于法无据，本院不予支持，本院参照合同约定的12元/月/㎡的标准计算房屋使用费。关于房屋使用费的起始时间，双方确认截至2019年10月30日的房屋使用费被告已支付完毕，原告主张自2019年11月1日起计算房屋使用费并无不当。原告称被告已于2020年6月30日迁出涉案房屋，被告辩称其已于2019年12月底搬离涉案房屋，但并无证据提供，故本院对被告的该项答辩意见，不予采信，本院确认房屋使用费应自2019年11月1日起计算至2020年6月30日止。关于厂房使用面积，双方签订的《厂房租赁合同》约定，被告承租房屋面积为1450平方米，被告对此提出异议，但并未提供证据予以证明，故本院对被告的该项答辩意见，亦不予采信，本院确认被告实际使用的厂房面积为1450平方米。关于房屋使用费能否减免。原、被告签订的《厂房租赁合同》于2019年10月30日到期，合同到期日在疫情爆发前，合同到期后，双方未续签合同，被告未迁出涉案厂房亦未向原告支付房屋使用费，被告以疫情影响房屋使用为由抗辩扣减房屋使用费的答辩意见，于法无据，本院不予采信。综上，扣除被告已支付的押金20000元，被告还应向原告支付2019年11月1日至2020年6月30日的房屋使用费119200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

被告苏州安富特建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区横泾街道泾峰社区居民委员会房屋使用费人民币119200元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取人民币1876元，由原告苏州市吴中区横泾街道泾峰社区居民委员会负担人民币534元，由被告苏州安富特建设工程有限公司负担人民币1342元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。

审判员　梁　虹

二〇二〇年十一月二十日

书记员　徐姝玢