乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室、四川红叶建设有限公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院 执 行 裁 定 书 (2022)新0109执异195号 异议人（案外人）：乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地征收管理办公室），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香中路481号。 法定代表人：**，系该单位主任。 委托诉讼代理人：***，新疆法爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***·****，系该公司政策法规科科员。 申请执行人：四川红叶建设有限公司，住所地四川省成都市青羊区清江中路63号楼1栋1**7层2号。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 被执行人：新疆振强房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区龙河南路380号。 法定代表人：***，系该公司董事长。 第三人：***，男，1942年9月24日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 在本院（2022）新0109执恢334号案执行四川红叶建设有限公司【以下简称红叶建设公司】与新疆振强房地产开发有限公司【以下简称振强房产公司】建设工程合同纠纷（2019）新0109民初4203号民事判决过程中，案外人乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地征收管理办公室）【以下简称米东区征收办】向本院提出执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。异议人米东区征收办的委托诉讼代理人***、***·****和申请执行人红叶建设公司的委托诉讼代理人***以及第三人***到庭参加了听证，被执行人振强房产公司经本院依法传唤仍未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人米东区征收办的异议请求：请求中止（2022）新0109执恢334号案中对位于乌鲁木齐市米东区×××房产及其对应土地使用权的执行。事实与理由：（2019）新0109民初4203号民事判决已进入执行程序。米东区法院作出的（2022）新0109执恢334号之一《执行裁定书》中载明：评估、拍卖被执行人新疆振强房地产开发有限公司位于乌鲁木齐市米东区×××室的房产及其所对应的土地使用权。该房屋我单位购买的由新疆振强房地产开发有限公司开发的房屋，用于安置给被征收人。我单位团购涉案安置房在前，法院查封该房屋在后，且被征收户对被安置房的物权期待权优先于申请执行人四川红叶建设有限公司的债权。为维护我单位及被安置户的合法权益，现提出上述异议请求。 申请执行人红叶建设公司辩称：一、执行裁定书是法院依法执行行为的体现，并无不当。本案执行依据是已生效的法律文书，振强房产公司作为被执行人具有履行该判决的法定义务，法院依法查封该公司名下的房产符合法律规定；二、异议人提出执行异议的主体不适格。案涉房屋未办理预售登记，未完成商品房买卖合同的签订，异议人不是案涉房屋的买受人；三、根据《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。异议人提交的团购协议并不是涉案商品房的买卖合同，仅是购买意向，不能形成优先于一般债权的效力，其并不是商品房的消费者，该团购协议更不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，在完成不动产法定登记之前，该不动产所有权并未转移；四、被执行人振强房产公司在另案的执行中已将案涉小区部分房屋以物抵债给了***。***在解除上述涉案房产保全准备另行网签给他人的时候，发现我公司申请了查封，故提出异议，但异议请求已被驳回。振强房产公司既然在另案的执行中能将案涉房屋折抵给***并主动协助办理网签，则说明房屋就是振强房产公司的，是可以被执行的。综上，异议人的请求没有事实及法律依据，请求依法驳回米东区房屋征收办的异议。 被执行人振强房产公司未向本院提交答辩意见。 第三人*****：征收办当时与我签订了棚户区改造的征收补偿协议，是我自己的房子被拆迁了，这个房子是补偿给我的征收安置房，我不同意作为其他案件的被执行财产。 经审查查明：红叶建设公司与振强房产公司建设工程施工合同纠纷案（2019）新0109民初4203号民事判决主文给付内容：被告振强房产公司于本判决生效后十日内向红叶建设公司支付工程款7，407，980.48元及利息（以2，247，980.48元为基数自2018年1月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以2，247，980.48元为基数自2019年8月20日起至2020年5月14日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以7，407，980.48元为基数自2020年5月15日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。该判决已发生法律效力。后红叶建设公司申请强制执行，本院受理后作出（2021）新0109执1527号之一执行裁定，查封了案涉×××室房屋，查封期限2021年6月2日至2024年6月1日。该案终结执行后于2022年5月16日恢复执行，目前尚在执行过程中。 另查明：2016年11月2日，米东区征收办（甲方）与振强房产公司（乙方）签订《安置房团购协议》，内容为：因甲方实施米东区国开行贷款征收（天化西片区）棚户区改造项目，需团购房进行征收安置，乙方参与米东区财政局政府采购团购房招标并中标，现甲乙双方就团购房事宜达成如下协议：一、乙方向甲方团购房屋属于×××小区，位于乌鲁木齐市米东区×××号（原天化农贸市场旁）；甲方预购乙方住宅共计220套，中标单价4750元／平方米，总建筑面积约21，961.74元，预购总房款约104，318，265元，最终根据实际选定房源据实结算；甲方团购房源以甲乙双方确认的房源表提供的房源为准，房源表作为本协议附件，最终使用房源数量按照甲方征收安置协议选定房源为准，甲方签订征收安置协议后，将安置征收户的房源及各房源对应的征收户姓名登记造册**确认后交付乙方，乙方取得商品房预售许可证后根据收到的甲方确认的房源及名单在30日内与征收户签订《商品房预售合同》，征收户置换安置房源确定后，其余未选定房源经甲方确认后由乙方收回；甲方应保证所提供房源在2016年12月15日前达到办理入住的条件；甲方所购商品房产权证由乙方办理；甲方征收项目征收补偿协议签约率达到征收规定标准，甲乙双方就已选定房源进行结算确认，甲方按照已确认房款向乙方一次性支付30％房款，乙方取得商品房预售许可证，与全部征收户签订《商品房预售合同》后30日内，甲方按照已确认房款向乙方支付至房款80％。 2017年6月5日，米东区征收办（甲方）与被征收人***（乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，内容为：因老城区提升改造《棚户区改造》项目的需要，甲方征收乙方米房权证友第XXXX号房屋，被征收人选择产权调换方式补偿，甲方安置乙方住宅位于×××室一套，建筑面积126平方米，差价125，638元由乙方支付给甲方。 2017年9月13日，振强房产公司收到米东区征收办支付的乌鲁木齐市2016-2017年棚户区改造工程（2017年）天化西片区项目安置房款，振强房产公司加盖公章确认的《新疆振强房地产开发有限公司安置房付款明细》显示该×××室安置户姓名***，房款598，500元。加盖“乌鲁木齐市米东区米东南路片区管委会同心社区工作委员会”印章的2019年11月25日《天化西片区被征收户安置房源明细表》显示包括案涉×××室，置换房屋面积126平方米。 案涉房屋截至目前尚未竣工验收未向甲方交付，《商品房预售合同》也未签订。 认定上述事实的证据有：《房屋征收补偿协议》《安置房团购协议》《新疆振强房地产开发有限公司安置房付款明细》《天化西片区被征收户安置房源明细表》，执行卷宗，听证笔录。 本院认为，本案争议的焦点为：1．就案涉房屋的执行，米东区征收办是否具备提起案外人异议的主体资格；2．米东区征收办是否具有足以排除案涉×××室房屋强制执行的实体权利。 关于米东区征收办就案涉房屋的执行，是否具有提起案外人异议的主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定，执行过程中案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当对此予以审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条规定，“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（现为第二百三十四条）的规定，向执行法院提出异议。”本案中，首先，安置房团购协议性质为买卖合同，米东区征收办是与振强房产公司建立该买卖合同关系的相对人，被拆迁安置人是米东区征收办指定的接受振强房产公司履行的第三人；第二，米东区征收办出具的收据、进账单和国开行专户结算凭证，能够证实米东区征收办已全额支付了案涉安置房×××室的对价，自此就已经取得了对案涉安置房的可期待性物权。至于该套房屋是由米东区征收办具体安置给哪个安置户，是米东区征收办与安置户在双方《房屋征收与补偿安置协议》中需要解决的问题，属另一法律关系。案涉房屋因振强房产公司的原因而不能向米东区征收办或其指定的安置户交付，米东区征收办有权作为案涉房屋的可期待性权利人主张执行异议，更有利于权利的统一行使。综上，米东区征收办对案涉房屋具有提出案外人执行异议的主体资格，红叶建设公司主张因为米东区征收办对执行标的不享有终局实体权利就不具有案外人异议的主体资格的理由不能成立，本院不予采纳。 关于米东区征收办对案涉房屋是否享有足以排除本案强制执行的民事权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。本案系争×××室在人民法院查封之前已由振强房产公司与米东区征收办以协议的方式约定作为安置房使用，第三人***对此亦予确认，故在米东区征收办已履行了相应的付款义务之后，振强房产公司对该房屋已不再享有任何实体性的民事权利，而仅负有在房屋开发建设完成后向米东区征收办交付安置房及办理过户手续的合同义务，案涉房屋已经从振强房产公司的责任财产中分离出来，其功能特定于将来对第三人将自己私有住宅处分权让渡于配合城市建设的补偿，该项权利的物权期待性优于申请执行人红叶建设公司的普通金钱债权。米东区征收办作为债权人，在案涉《协议书》签订后，虽因案涉房屋尚未完工以及房屋被查封等原因尚未办理过户登记，但作为买受人米东区征收办对于迄今仍未交付和过户登记无过错，红叶建设公司作为查封债权人要求将系争房屋纳入本案强制执行的范围，其主***不应得到支持。 综上，米东区征收办有权提起执行异议，对该×××室享有足以本案排除强制执行的实体权利，其异议请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止本院基于执行依据（2019）新0109民初4203号民事判决对位于乌鲁木齐市米东区×××室房产及其所对应土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　刘　莹 二〇二三年四月十四日 书　记　员　　***