某甲公司与郑某某、陈某某等案外人执行异议之诉二审民事判决书

云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院 民事判决书 （2024）云28民终1273号 上诉人（原审原告、执行案外人）：某甲公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州勐海县。 。 法定代表人：王某某。 委托诉讼代理人：***，男。特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，云南剑宇律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1971年9月8日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：***，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈某某，男，1962年3月26日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市电白区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川某甲公司，住所地四川省成都市青羊区。 。 法定代表人：熊某某。 委托诉讼代理人：汪某某，男。特别授权代理。 上诉人某甲公司（以下简称某乙公司）与被上诉人***、陈某某、四川某甲公司（以下简称四川某乙公司）案外人执行异议之诉一案，不服勐海县人民法院（2024）云2822民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某乙公司的委托诉讼代理人***、***、被上诉人***的委托诉讼代理人***、被上诉人四川某乙公司的委托诉讼代理人汪某某到庭参加诉讼，被上诉人陈某某经公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某乙公司上诉请求：1.撤销勐海县人民法院（2024）云2822民初576号民事判决；2.改判勐海县人民法院不得执行勐海县××路××期××幢××单元××号房屋；3.确认勐海县××路××期××幢××单元××号房屋归某乙公司所有或判决拍卖款归某乙公司所有。4.该案一、二审案件受理费由***、陈某某、四川某乙公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.某乙公司作为案涉房屋的房地产开发企业，自案涉房屋建造完成支付取得房屋的所有权，权利合法真实，物权优先于债权，能够排除执行。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”某乙公司作为案涉房屋的房地产开发企业，以出让方式取得位于勐海县××镇××路××号地块的土地使用权，土地使用权证号为海国用（2014）第0××2号，商品房预售许可证号为预许西字（2011-12）号，依法取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等证件，建造后取得涉案房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。”及第二十五条第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;”的规定，某乙公司是案涉房屋的权利人，该权利真实合法，物权优先于债权，能排除其他债权人对案涉房屋的执行。2.房屋买卖合同备案登记不是发生物权变动的法定事由，不能据此认定购房人享有物权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定叠记。”第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百三十二条：“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”的相关规定，不动产物权变动未经登记，不发生物权效力。而根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房交易合同登记备案制度是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，仅是对合同双方形成一种行政管理上的义务，而非不动产权利变动。我国不动产物权的取得是以登记为准，并非以买卖合同及备案登记为准。3.一审法院认为陈某某享有物权期待权缺乏事实及法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，只有当商品房买受人同时符合上述三个条件的情况下，买受人才享有物权期待权，可以对抗商品房的执行。（1）在无法找到被告陈某某的情况下，一审认定双方是在自愿、公平的情况下签订合同缺乏事实依据。在合同的效力未查清之前认定通知无法达到解除合同的效力同样缺乏事实及法律依据。（2）一审认定陈某某支付了购房款缺乏事实及法律依据。二、一审法院适用法律错误，某乙公司系涉案房屋的所有权人，权利合法真实，能够排除执行。一审适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，适用法律错误，该案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条的规定处理。综上，某乙公司作为案涉房屋（勐海县××镇××路××号××期××幢××单元××层××号）的所有权人，基于物权能排除***基于金钱债权对房屋的执行，请求人民法院依法撤销一审判决。鉴于房屋已经拍卖，请求人民法院撤销拍卖，确认勐海县××镇××路××号国威欣域一期Ｈ幢第1单元1层Ｈ-1-102号归某乙公司所有或判决拍卖款归某乙公司所有。 ***辩称、四川某乙公司辩称，对某乙公司的上诉主张和事实理由均不认可。一审判决适用法律清楚，认定事实明确，说理充分，应当予以维持。请求依法驳回某乙公司的全部上诉主张，维持原判。 陈某某未提出辩称意见。 某乙公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2024）云2822执异22号之一的执行裁定书，请求依法不得执行勐海县××路××期××幢××单元××号房屋；2.依法确认勐海县××路××期××幢××单元××号房屋归某乙公司所有；3.案件受理费由***、陈某某、四川某乙公司承担。 一审法院认定事实：2022年3月19日，某乙公司（甲方）与陈某某（乙方）签订《商品房购销合同》，约定甲方将位于勐海县××镇××路××号××期××幢××单元××层××号房屋（建筑面积156.72平方米，单价为3000元／平方米，总金额为470146元）出售给乙方，付款方式为一次性付款。2022年3月21日，甲乙双方为该房屋办理商品房买卖合同登记备案（合同登记号：ＭＨ2022032100452）,备案登记表中载明付款方式为一次性付款，付款金额470146元，付款日期为2022年3月19日。 另查明，一审法院于2023年4月28日重新立案受理***与陈某某、***、某乙公司、四川某乙公司承揽合同纠纷一案，于2023年6月20日作出（2023）云2822民初628号民事判决书，判决内容如下：“一、陈某某于本判决生效之日起十日内向***支付工程款26.65万元；二、四川某乙公司在欠付陈某某工程款范围内承担连带支付责任。三、驳回***的其他诉讼请求；四、驳回陈某某的反诉请求。”该判决书已于2023年7月6日生效。2023年10月9日，申请人***依据该判决书向一审法院申请强制执行，执行案号为（2023）云2822执859号。2023年10月18日，一审法院作出（2023）云2822执859号之一执行裁定书，裁定如下：“一、查封被执行人陈某某名下坐落于勐海县××（国威欣城一期），合同登记号：ＭＨ2022032100452的房屋。二、查封期限为三年。”2024年1月17日，某乙公司对本裁定书不服，认为其是案涉房屋的所有权人，执行案涉房屋侵害了其合法权益，故而作为异议人（案外人）向一审法院提出书面异议。一审法院于2024年1月25日作出（2024）云2822执异22号执行裁定书，裁定驳回异议人（案外人）某乙公司的异议申请。某乙公司对该裁定不服，故而提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，该案争议焦点：某乙公司的诉请是否应得到支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，该案中，首先，陈某某与某乙公司是在自愿、公平的条件下签订《商品房购销合同》，且在案涉房屋（勐海县××镇××路××号××期××幢××单元××层××号房屋）备案登记时，亦明确登记陈某某作为买受人已于合同签订当日（2022年3月19日）一次性支付购房款470146元。然而现在某乙公司主张陈某某未支付购房款，其仍是该房屋的所有权人，案涉房屋应排除强制执行。一审法院认为，某乙公司提交的证据无法对抗已经备案登记的公示效力，且某乙公司的主张有违生活常理，若陈某某未支付购房款，某乙公司作为开发商，却愿意积极配合陈某某办理备案登记，这完全不符合商品房销售的交易习惯。其次，陈某某在签订案涉房屋《商品房购销合同》并经备案登记后，就已经取得案涉房屋的物权期待权，某乙公司在该房屋备案登记后1年零8个月的时间才发出解除合同通知，且该通知无法达到解除合同的效力，不予采信。在无法找到陈某某的情况下，该案是采用公告送达方式，无法查清陈某某为何未办理案涉房屋的所有权登记手续，对陈某某的物权期待权，应予以保护，故而某乙公司主张其仍是案涉房屋所有权人的证据不足，应承担举证不能的后果。第三，经一审法院对陈某某采取强制执行措施后，查询得知，陈某某在一审法院所管辖范围内仅案涉房屋一套财产。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，综上，可以确认某乙公司对案涉房屋不具备能够排除强制执行的权利，某乙公司的诉请不应得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条之规定，判决：驳回某乙公司的诉讼请求。案件受理费50元，由某乙公司负担。 本院二审期间，某乙公司提交如下证据： 1.《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，欲证明：某乙公司系案涉房屋的开发商，依法建造取得案涉房屋的所有权。 2.勐海县农村商业银行2022年3月份账户历史明细、中国工商银行2022年3月份客户存款对账单，欲证明：某乙公司在该时段未收到陈某某支付的购房款。 经质证，***对第一组证据的真实性、合法性认可，不认可关联性和证明内容。某乙公司确实是案涉商品房项目的开发商，但是针对本案陈某某名下登记的房屋，某乙公司与陈某某已经签订《商品房购销合同》，在进行备案登记时明确标注了陈某某已经在签订合同当天，也就是2022年3月19日一次性付清了全部购房款。因此，***认为案涉的房屋属于陈某某所有，与某乙公司没有直接的法律关系。对于第二组证据三性不予认可。同样是在签订《商品房购销合同》时，某乙公司和陈某某都确认陈某某已经付清了全部购房款。这种付款方式并不局限于一定要通过银行转账的方式转账到某乙公司的银行卡内。***认为也可以通过其他的方式，如现金或者其他方式来支付购房款，所以某乙公司提供的第二组证据也不能证明陈某某没有向某乙公司支付购房款。相反的该证据与商品房备案登记的内容相矛盾，违背某乙公司和陈某某共同确认的陈某某已经付清购房款的事实。该证据不能证明案件事实。 经质证，四川某乙公司同意***的质证意见。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：某乙公司二审提交的证据，结合某乙公司与陈某某签订《商品房购销合同》及商品房买卖合同登记备案表，不能排除执行。某乙公司、***、四川某乙公司对一审认定事实均没有异议，本院予以确认。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：是否支持某乙公司的上诉请求。 本院认为，2022年3月19日，某乙公司与陈某某签订的《商品房购销合同》合法有效，某乙公司主张与陈某某签订《商品房购销合同》是为了防止公司名下房屋被查封，不具备真实意思表示，该合同不具备法律效力，但未提交相应证据证明。该案中，陈某某与某乙公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且案涉房屋（勐海县××镇××路××号××期××幢××单元××层××号房屋）备案登记时，亦明确登记陈某某作为买受人已于合同签订当日（2022年3月19日）一次性支付购房款470146元。虽然被执行人陈某某就案涉房屋未办理不动产权证，但陈某某已获得案涉房屋的物权期待权，该权利应予保护。某乙公司在案涉房屋备案登记后1年零8个月的时间才发出解除合同通知，该通知无法达到解除合同的效力，且某乙公司亦未提交已返还购房款的证据，某乙公司就执行标的（案涉房屋）不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”规定，法院可以查封案涉房屋，某乙公司就执行标的（案涉房屋）不享有足以排除强制执行的民事权益,一审驳回某乙公司的诉讼请求，并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，故对某乙公司的上诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条规定，缺席判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人某甲公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年一月二十日 书记员***