延边恒达实业集团有限公司、延边科学技术大学等所有权纠纷执行异议执行裁定书

中华人民共和国 吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）吉24执异58号 案外人：***（KIMHANSOO），大韩民国公民，现住址中华人民共和国吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 申请执行人：延边恒达实业集团有限公司，住所地中华人民共和国吉林省延吉市。 法定代表人：***，董事长。 委托代理人：***，******事务所律师。 被执行人：延边科学技术大学，住所地中华人民共和国吉林省延吉市。（无工商登记信息） 法定代表人：***，总长。 委托诉讼代理人：**，***英律师事务所律师。 被执行人：社团法人东北亚教育文化协力财团。住所地大韩民国首尔特别市。 负责人：***，理事长。 被执行人：***（KIMJAMESCHINKYUNG），男，美利坚合众国公民。 委托诉讼代理人：**，***英律师事务所律师。 案外人***不服本院(2017)吉24执168号之四执行裁定中对延边科学技术大学（以下简称延边科大）名下的延吉市和平小区1号楼2**301室的执行，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人***称，一、请求撤销贵院作出的（2017）吉24执168号之四执行裁定书中对案外人所有的和平小区1号楼2**301号房屋的所有权变更及对房屋的执行。二、请将强制退房期限延续到延边科大财产、诉讼问题得到最终结论为止。事实与理由如下：1、被贵院强制执行拍卖并将所有权转交给延边恒达实业集团有限公司（以下简称恒达公司）的和平小区1号楼2**301号房屋实际所有人是案外人，而非延边科大。该房屋是案外人在2005年9月以正常方式从延边科大购买的房屋，但是因至今没有办理过户手续，而被认定为延边科大财产，所以被不正当扣押、拍卖。因此提出异议。案外人***从2004年9月至2019年2月曾在延边科大担任教授职务。2004年9月，经当时延边科大行政处处长的介绍，案外人与房屋所有人***（大韩民国公民）教授签订房屋买卖合同，2005年2月20日缴清购房款人民币148000元后，取得了所有权，至今已居住18年。当时房屋的房号在合同中是“和平小区1栋1303号”，后来房号有变动。但是，标的物与本房屋是同一物。2、2002年11月21日，***教授与延边科大***总长签订“第四教职员**（和平小区）出让合同书”，并支付出让金人民币123053元，正常购买房屋，取得了使用权。该合同第9条明确表示“房屋的所有权归乙方（购买者）”。但是，该合同中该房屋标记为“3层，306号东侧”，后来房号变为“和平小区1栋1303号”，但是，标的物与本房屋是同物。3、未办理房照的原因。当时，外籍教职工不熟悉中国法律及法规，因此为了方便管理，没有单独给外籍教职工办理房照，而仍放在延边科大和平小区集体房照名下，由学校统一管理，房屋相关手续也由学校行政处代办。但是，中国籍教职工购买的房屋均都办理了单独房照。因此，法院查封、拍卖延边科大和平小区房屋时能够得到保护。延边科大行政处管理的教职工房屋有两种所有形式（个人所有和学校所有）。从学校或从之前所有人购买的个人所有房屋认定为个人所有，所有权没转让给个人的仍属于学校所有。后来，外籍教职工辞职时，延边科大购买了他们个人所有的房屋转为学校所有。但案外人所有的房屋没有发生任何使用权变更，至今为止仍然是个人所有。因此，该房屋的所有权归案外人所有，所有公共生活缴费（水、电、电话）等都是以案外人名义支付，暖气费以及卫生费等管理费用也都是以案外人名义直接支付给了延边科大。因为案外人的房屋是个人所有，所以每月只需要支付200元的管理费，但学校所有房屋则需要支付更多费用（包括月租费）。4、2020年8月，延边科大收到拍卖和平小区的法院通知书，但案外人并没有收到任何直接通知。之后，得知了拍卖事实。案外人直接接到法院通知是在2021年2月8日，贴在门上的法院通知书。案外人在案涉房屋内已居住18年，因没有独立房照，误认为是延边科大的财产而被法院强制执行拍卖，是侵害法律保障的保护个人财产基本权利的行为。综上，法院将案外人所有的房屋（和平小区1号楼2**3**）强制执行拍卖并将所有权转交给恒达公司是错误的，是侵害个人财产所有权的行为，请求贵院撤销（2017）吉24执168号之四执行裁定中对案外人房房屋（和平小区1号楼2**3**）所有权变更，并认定该房屋所有人是案外人，而且，在此过程中，请将强制退房期限延续到延边科大财产、诉讼问题得到最终结论为止。 案外人***向本院提供的证据有：1、***护照复印件一份和延吉市**翻译中心提供的《大韩民国护照翻译证明》；2、授权委托书和吉林邦***事务所函；3、案涉房屋所有权证复印件一份；4、第4教职工**（和平小区）销售合同中文和朝文翻译复印件各一份；5、《房屋买卖合同》复印件一份；6、中国银行延边朝鲜族自治州分行长城卡取现单复印件两份；7、《房屋买卖合同》确认证明和出卖人***领取房款收条；8、延边科大2004年度秋季新入职教职工手册部分内容复印件和延边大学科学技术学院出具的《经历证明书》复印件各一份；9、案涉和平小区2002年、2004年和现在的房号配置图复印件一份；10、延吉市水务集团有限公司收费记录、国网吉林省电力有限公司延边供电公司缴费明细和吉林省通信公司延边州分公司ADSL接入协议书。 申请执行人恒达公司辩称，第一、案外人与***签订的《房屋买卖合同》无效。首先，如果***以买卖形式取得房屋所有权，那么应当提供支付购房款的证据予以证实。但本案中，***与延边科大之间的房屋买卖关系及实际履行情况无法确认。因此，***没有合法取得案涉房屋所有权，系无权处分，其与案外人签订的《房屋买卖合同》当之无效。其次，案外人与***签订的《房屋买卖合同》约定的房屋为和平小区1栋1303号房屋，而并非是案涉房屋，且案外人也未按照合同约定支付全部购房款。案外人所谓的占有使用的房屋并不属于案涉房屋，即使能证明案涉房屋，也不能证明案涉房屋所有权转移至案外人的事实。再次，案外人在异议申请书中自述，签订《房屋买卖合同》时该房屋的土地性质为划拨土地，根据我国《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”可见，划拨土地使用权是不得转让的，未经相关部门批准，应认定该合同为无效。因此，***始终没有取得案涉房地产所有权，其无权处分案涉房屋。第二，延边科大系案涉房屋所有权人。退一步讲，即使前述《房屋买卖合同》有效，案外人既未取得对案涉房屋的物权，也未实现对案涉房屋的合法占有。按照《民法典》相关规定，不动产物权的设立和转让应依法进行登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，转让房屋的所有权，除了法律另有规定的情形外，只有在办理变更登记后才能取得。案涉房屋并未登记在案外人名下，案外人仅能享有要求相对人承担违约赔偿或损害赔偿的债权请求权，对合同标的物的物权期待权依法不能成立。第三，根据《房屋买卖合同》约定，过户时间为2005年9月。但案外人至今也未主动办理房屋过户事宜，也没有交付全部房款。因此尚未办理房屋过户手续的原因为案外人的违约所致，其自身原因造成的。综上，申请执行人认为，案外人对案涉房屋不符合享有特权期待权的要件，其仅依据占有、使用案涉房屋的状态，不足以排除人民法院强制执行的效力。故请求人民法院驳回案外人的异议请求。 被执行人延边科大出具一份情况说明，内容为：现就关于***教授房屋（登记在延边科大名下的和平公寓1号楼2**301号）的情况说明如下：该房屋是在2002年11月21日，延边科大出让给***教授，在2004年9月，***教授又转卖给了***教授。之后该房屋一直是由***教授所拥有并使用至今，是***教授的个人财产。因我校一直有很多外籍教职工，所以为了更好地管理与服务外籍教职工的房屋及**，我校将卖给外籍教职工的房屋没有过户给个人，而是跟其他教职工**一样继续登记在延边科大名下。2018年，延边州中级人民法院强制拍卖延边科大名下的和平公寓27套房屋及地下室时，误认为***教授的房屋是延边科大的财产而被执行拍卖，最终将房屋的所有权也错误地转移给了恒达公司，这是侵害个人财产的行为，应予以纠正。 本院查明，原告恒达公司与被告延边科大、社团法人东北亚教育文化协力财团（以下简称东北亚财团）、***建设工程施工合同纠纷一案，2017年3月14日，本案在诉讼阶段作出（2016）吉24民初443号民事裁定，主文内容为：1、继续查封延边科大名下的位于延吉市朝阳街3485号和平小区1号楼29套房屋（包括本案案涉房屋），查封期限为三年。本院于2017年4月20日作出（2016）吉24民初443号民事判决，主文内容为：一、被告延边科大、东北亚财团于本判决生效之日起十日内向原告恒达公司支付工程款人民币88477382元；二、被告延边科大、东北亚财团于本判决生效之日起十日内向原告恒达公司支付违约金人民币8847738.20元；三、被告***对本判决第一项中东北亚财团向原告恒达公司支付人民币88477382元的债务承担连带清偿责任。案件受理费人民币528425.60元、保全费人民币5000元，由被告延边科大、东北亚财团负担。 上述判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，恒达公司向本院申请强制执行，本院于2017年11月22日立案执行，案号为（2017）吉24执168号。本院于2018年5月26日委托有关部门对被执行人延边科大所有的27套房屋采取了评估措施，其中案涉和平小区1号楼2**301号，建筑面积为138.79平方米房屋的评估价为540587元。本院于2018年9月14日委托阿里巴巴司法拍卖网络平台对案涉不动产降价百分之十五为第一次拍卖底价进行拍卖，结果因无人竞买均流拍；2018年10月24日，本院委托阿里巴巴司法拍卖网络平台对上述房屋降价百分之五进行公开拍卖，亦因无人竞买均流拍。申请执行人恒达公司向本院申请按第二次拍卖流拍价接收上述房屋。本院于2018年11月21日作出（2017）吉24执168之四号执行裁定，将被执行人延边科大所有的位于延吉市朝阳街3458号和平小区1号楼的27套房屋（其中包括案涉房屋）按第二次拍卖流拍价交付给申请执行人恒达公司，并抵偿其相应债务。当日，本院作出（2017）吉24执168号执行裁定，因被执行人无可供执行财产，本案终结本次执行程序。 又查明，2002年11月21日，延边科大与***签订《第4教职工**（和平小区）销售合同》，内容为：“第一条：这次出售的住房以第1**（外方专用）及第2**（中方专用）分开出售为原则，按各自大小的总出售户数如下：第1**（外方专用）：136平方米（统一），40户。第2**（中方专用）:89平方米，24户，122平方米，24户。原则上第1**和第2**分为外方专用和中方专用，但根据不同情况可以例外。第二条：乙方所要购买的住房是第1**／136平方米。（希望购买的楼层：3楼，位置：306号，中间，西侧）第三条：甲方按下列价格出售第4教职工**。即建筑面积每平方米平均800元，但原则上按不同楼层有所差异。具体售价见下表。其中：建筑面积136平方米，3层，每平方米单价904.8元，销售总金额123053元，定金49222元，余款73831元。第四条：交款。乙方根据第三条价格标准，将相当于所定房款的40%的定金交到学校财务科或海外后援会办公室，其余60%的余款，如是外方人员交到学校财务科或海外后援会办公室，如是中方人员则通过施工公司办理10年期银行贷款，并按银行还贷规定归还贷款。”签约时确认交款情况。12月11日，***。第七条：住宅用地。住宅用地无偿提供甲方所有的土地。第八条：入住时间。入住时间为2003年6月30日。第九条：所有权。（1）住房的所有权归乙方所有。但如果是中方人员，银行还款期间由银行暂时管理，融资还款完成后，自动划归个人。第十五条：生活辅助设施。（1）在第1**（外方专用）地下楼层设置洗浴设施并租赁给外部业主经营。（2）在第1**（外方专用）一楼设有餐厅和商店，出租给外部业主经营。甲方：延边科学技术大学（公章）校长：***。乙方：***。签约日：2002年11月21日。案外人***和被执行人延边科大均未向本院递交***购买案涉房屋的购房款收据和支付凭证。延边大学科学技术学院于2022年7月16日出具的《经历证明书》证明***曾在1998年7月13日至2008年1月1日期间担任延边大学科学技术学院的企划调整室室长。但是，***目前不在中国境内，且未向本院提供***购买案涉房屋时支付购房款的相关证据材料。 2004年9月，***（卖方）与***（买方）签订《房屋买卖合同》，内容为：1、对象建筑物：科技大学和平小区1栋1303号（136平方米）；2、价格：销售价：123053元、附属设施费：18100元、厨房：6200元、通风及抽油烟机：580元等、管道及其他费用：？总额：148000元。3、定金：以学校收取的12000元租金代替，2004年9月入住。中期付款：无。余款：2005年1月内支付1830万韩元。2005年2月20日之前支付时，123000元人民币。（从成本中扣除13000元后的金额）；4、全额支付余款的同时，买方拥有所有权，但过户时间为2005年9月；5、未履行本合同的，买方在余款支付期限内必须退房。卖方：***。买方：***。2004年9月。签订合同后，***于2005年2月20日开始入住案涉房屋至今。***向本院递交了中国银行长城卡取现单，内容为：2005年2月19日，***从中国银行延边朝鲜族自治州分行分别取现金人民币12万元和3000元。国网吉林省电力有限公司延边供电公司、延吉市水务集团有限公司延东经营公司、吉林省通信公司延边州分公司出具了案涉房屋以***名义缴纳的相应的收费明细和入网协议书。经本院现场勘察，案外人***目前居住的房屋地址为延吉市和平小区1号楼2**301室。 另查明，延吉市朝阳街3458号和平小区1号楼的房屋所有权证号为延房权证字第588639号，房屋所有权人为延边科大，共有情况为单独所有，登记时间为2014年2月27日，规划用途为教育、住宅，土地性质为划拨，房屋状况为总层数为7层，建筑面积为6014.68平方米，套内建筑面积为5538.23平方米。本案案涉房屋包含在延房权证字第588639号内。 本院认为，本案的争议焦点为案外人***以其享有案涉房屋的所有权为由申请排除人民法院的强制执行的主张能否成立。 根据本院查明的事实，案涉房屋的购买人按照时间顺序分别为大韩民国公民***和***，现无证据证明***购买案涉房屋时向合同相对***科大相关部门支付了购房款。因***与延边科大签订的《第4教职工**（和平小区）销售合同》无法证明支付购房款的事实，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项，故本院无法认定***与延边科大之间签订的上述购房合同的效力，案外人***依据与***签订案涉房屋的购房合同，并支付全部购房款的主张，本院也无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条第（三）项规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审判长　***审判员***审判员金京泉 二〇二二年八月三十一日 书记员　车　　　　　　恩　　　　　　奉