广元市利州金坤小额贷款有限公司与四川东华机械集团有限公司、四川东华二手汽车市场经营管理有限公司等合同、无因管理等执行异议裁定书

成都铁路运输第一法院 执行裁定书 （2023）川7101执异131号 案外人：四川路达路桥工程有限公司，住所地成都市武侯区洗面桥街21号南方福苑1幢12楼B号。 法定代表人：***，执行董事。 申请执行人：广元市利州金坤小额贷款有限公司，住所地广元市利州区东东坝苴国路东城国际1栋3层1号。 法定代表人：***，董事长。 委托代理人：***，泰和泰律师事务所律师。 被执行人:四川东华机械集团有限公司,住所地成都市高新区××道××号。 法定代表人：***。 被执行人：四川东华二手汽车市场经营管理有限公司，住所地成都市高新区××道××号。 被执行人：***，男,汉族,住成都市青羊区。 被执行人：***，女,汉族,住成都市青羊区。 在本院执行申请执行人广元市利州金坤小额贷款有限公司(以下简称广元利州金坤小贷公司）与四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械集团）、四川东华二手汽车市场经营管理有限公司（东华二手汽车市场管理公司）、***、***（2021）川7101执91号公证债权文书一案中，案外人四川路达路桥工程有限公司（以下简称路达路桥公司）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人路达路桥公司称，停止对位于成都市高新区××道××号“东方虹湾中心”2栋1单元15楼1501、1502、1503、1504号房产（以下简称案涉房屋）的执行。事实和理由:1.2015年2月，案外人与东华机械集团签订《房屋买卖合同》，约定东华机械集团将案涉房屋出售给案外人。合同签订后，案外人于2015年2月11日支付房款3949776元。2.2017年8月，案外人与东华机械集团签订了《房屋买卖合同》，增加购买“东华虹湾中心”2栋1单元16楼3号、4号的房屋（以下简称16楼房屋），合同约定房屋总价款为10787700元（含案涉房屋），东华机械集团应于2017年12月31日前向案外人交房。合同签订后，案外人按合同约定于2017年8月15日支付房款5759154元。剩余房款于2021年1月支付600000元，于2021年8月支付400000元。截止2021年8月，案外人已支付房款共计10708930元，占房屋总价款的99%。3.2017年8月15日，案外人收到《入场装修通知书》后，在东华机械集团办理了案涉房屋交接手续，并办理入场装修事宜。因东华机械集团的原因，案涉房屋至今未办理过户登记。案外人已实际占有、使用案涉房屋长达4年。请求法院裁定终止对案涉房屋的执行。 申请执行人广元利州金坤小贷公司辩称，1.案涉《房屋买卖合同》因违反国家法律强制性规定无效。根据土地管理法、土地管理法实施条例，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本案案涉房屋所占用土地规划用途为工业用地，东华机械集团又不具备房地产开发资质，案外人购买用作办公写字楼属商业用途，故该出售行为违反了法律规定，合同应为无效。2.东华机械集团交付案涉房屋给案外人占有使用亦不合法（未经竣工验收）。3.案外人对案涉房屋未办理过户登记存在明显过错。案外人在签订房屋买卖合同时明知案涉房屋所占用土地为工业用地，在接受该房屋时也知道房屋未经竣工验收。4.案外人非商品房消费者，其不能排除本案享有优先受偿权的担保物权的执行。案涉房屋在《在建工程抵押物清单》载明的抵押范围内。依照最高人民法院（2022）最高法民终72号民事判决的裁判宗旨，执行异议复议规定第二十八条规定的一般房屋买受人基于债权请求权享有的物权期待权不能优先于担保物权等优先受偿权。案外人的情形不符合上述第二十九条之规定，故不能排除本案享有的优先受偿权的担保物权的执行。请求法院驳回案外人执行异议。 本院查明，申请执行人广元市利州金坤小额贷款有限公司（以下简称广元利州金坤小贷公司）与四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械集团）、四川东华二手汽车市场经营管理有限公司（东华二手汽车市场管理公司）、***、***公证债权文书一案，本院于2021年7月15日立案执行，案号为（2021）川7101执91号。2021年9月7日，该案终结执行，实际到位标的额为0。案涉房屋位于成都市高新区××道××号××栋××层××号，本院于2021年7月23日予以查封。 另查明，2017年2月14日，广元利州金坤小贷公司作为对东华机械集团位于成都市高新区××道××号××栋××层××层××层××层（每层建筑面积均为964.98平方米）房屋（在建工程）的抵押权人，在成都市国土资源局办理了抵押权登记，不动产登记证明编号为（2017）成都市不动产证明第0××3号。 2015年2月，案外人与东华机械集团签订了《房屋买卖合同》，约定购买由东华机械集团投资建设的案涉房屋，物业总价款7899552元。2015年2月11日，案外人支付了购房款3949776元。2017年8月，案外人与东华机械集团再次签订《房屋买卖合同》，约定案外人购买东华机械集团投资开发的案涉房屋和16楼房屋，物业总价款为10787700元，双方还约定解除2015年2月签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》。合同签订后，案外人于2017年8月15日支付购房款57591540元。2021年1月、8月，案外人分别支付购房款600000元、400000元。 以上事实有执行裁定书、（抵押权）不动产登记证明、房屋买卖合同、银行电子回单、房款收据等材料予以佐证。 本院认为，本案系案外人路达路桥公司对执行标的即案涉房屋提出的阻却执行的异议，故应审查案外人对案涉房屋是否享有排除执行的权利。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异规定》）第二十八条，规定了一般不动产买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。《执异规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条中的“但书”条款，并不包括《执异规定》第二十八条，即一般不动产买受人即便购房、占有等符合第二十八条规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗普通债权人。本案中，案外人购买案涉房屋的情形即使完全符合《执异规定》第二十八条规定的情形，但申请执行人对案涉房屋享有担保物权，足以对抗案外人。其次，在案材料显示，案外人与东华机械集团签订的第一份房屋买卖合同已被解除，故双方签订房屋买卖合同的时间应按第二次签订合同的时间即2017年8月计算，该时间已晚于案涉房屋被抵押的时间。此外，案外人也未提供其占有案涉房屋的证据材料。故可认定本案中案涉房屋抵押在先，买卖在后，且案外人购房等情形不完全符合《执异规定》第二十八条。 综上，对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回四川路达路桥工程有限公司的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年九月二十二日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。