某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

四川天府新区成都片区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川0192民初4107号

原告（案外人）：**，男，1985年3月3日出生，汉族，住四川省成都市高新区

原告（案外人）：**，女，1990年11月4日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。

二原告共同委托诉讼代理人：杨东，四川法奥律师事务所律师。

被告：成都市银屏建筑工程有限责任公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇东郊。

法定代表人：叶含品，董事长。

委托诉讼代理人：邓小莹，泰和泰律师事务所律师。

第三人：成都里程置业有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道藏卫路北二段1号水云花都。

法定代表人：荀志伏，执行董事。

委托诉讼代理人：杨杰，四川悟德律师事务所律师。

原告**、**与被告成都市银屏建筑工程有限责任公司（以下简称银屏公司）、第三人成都里程置业有限公司（以下简称里程公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2021年8月17日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年9月29日公开开庭进行了审理。原告**、**的共同委托诉讼代理人杨东、被告银屏公司的委托诉讼代理人邓小莹、第三人里程公司的委托诉讼代理人杨杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**、**向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于成都市天府新区房屋（以下简称案涉房屋）；2.判令上述房屋归**、**所有。事实和理由：贵院执行银屏公司与里程公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）川0192执1267号。贵院于2020年11月30日作出（2020）川0192执1267号之三执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。**、**已于2017年10月12日与里程公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，且支付全部价款，并于2017年11月7日办理了商品房合同备案，里程公司亦交付案涉房屋，**、**一致将案涉房屋用于出租。**、**提出案外人执行异议，但被驳回。**、**享有足以排除强制执行的民事权益，故提起诉讼。

银屏公司辩称，1.原告对案涉房屋的执行异议不应排除本案执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议、复议规定》）第二十九条第一款第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定，原告购买案涉房屋为商业用途，不符合该条款的规定。2.原告未向里程公司支付购房款，而是向案外人成都众禾房地产营销策划有限公司（以下简称众禾公司）支付的，且里程公司并未举证证明该购房款系用于抵扣其欠付众禾公司的债务。故原告不符合《异议、复议规定》第二十九条第一款第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。3.原告对案涉房屋未办理产权证亦有过错。原告于2017年11月11日接受案涉房屋，但法院于2021年2月11日在案涉房屋张贴关于要求里程公司及房屋使用者腾退公告之前，长达三年多的时间一直未要求里程公司履行配合办理产权证的义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

里程公司述称，1.原告与里程公司在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.原告已按约支付了全部购房款并在被查封前占有案涉房屋。3.案涉房屋未办理不动产系因里程公司未及时开具房屋销售发票所致，原告对此并无过错。故原告享有足以排除强制执行的民事权益。

本院经审理认定事实如下：2017年10月6日，众禾公司与**签订《商品房认购合同》，主要约定众禾公司与里程公司系合作单位，众禾公司已获得南湖左岸物业、商业独家处置权；**认购里程公司开发的案涉房屋；房屋成交总价为3736125元；**支付定金20万元。**分别于2017年10月6日、10月7日向众禾公司支付购房定金5万元、15万元。

2017年10月12日，里程公司与**、**签订《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》，主要约定里程公司将案涉房屋出卖给**、**，房屋总价款为2298800元，同日，**分两笔向众禾公司转账支付剩余房款200万元、1536125元。里程公司于2017年11月7日出具《收据》，载明收到**、**购商铺款（12-1-1）2298800元。2017年11月7日，案涉商品房买卖合同办理了网上签约备案。

2017年10月12日，**与四川正源实业有限公司签订《前期物业服务协议》，主要约定由该公司为**提供物业服务。2018年9月起，案涉房屋一直由**、**交纳物业服务费。

2017年9月16日，众禾公司将案涉房屋出租给林伟，租赁期限从2017年9月16日起至2022年9月15日止；2017年11月11日，出租人由众禾公司变更为**，租赁期限不变。2020年9月10日，**将案涉房屋出租给彭庆平，租赁期限从2020年9月11日起至2025年9月10日止。

另查明：1.案涉房屋地址由成都市天府新区华阳绿野路三段xxx变更为成都市天府新区绿野路三段xxx。2.本院受理银屏公司与里程公司建设工程施工合同纠纷一案，根据银屏公司的诉讼保全申请，本院作出（2019）川0192民初2187号民事裁定、（2019）川0192执保179号执行裁定，于2019年5月31日对登记在里程公司名下的案涉房屋予以保全查封。3.**、**于2021年7月19日向本院提出执行异议，后被驳回，遂提起诉讼。

上述事实，有《商品房认购合同》、转账记录、《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》《收据》《前期物业服务协议》、网签合同信息查询记录、物业交费记录、《出租房主体变更协议书》《房屋租赁合同》《商品租赁合同》、门（楼）牌号变更证明以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点在于应否停止对案涉房屋的执行，对此评判如下：

《异议、复议规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，关键在于判断是否符合二十八条的四个条件。首先，原告于本院查封之前向里程公司购买案涉房屋，签订了书面合同，且该合同向房屋行政管理部门办理了网签。其次，原告在查封前付清了款项，虽然款项支付给众禾公司，但因里程公司与众禾公司有销售合作，系里程公司指定**向众禾公司付款。第三，原告支付了物业服务费，且已将案涉房屋出租给案外人，证明案涉房屋已经交付。最后，里程公司未及时开具案涉房屋销售发票导致不能办理房屋过户登记，过错不在买受人。因此，原告主张对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行，符合《异议、复议规定》第二十八条之规定，本院予以支持。

据此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：

不得执行位于成都市天府新区的房屋。

案件受理费36689元，由成都里程置业有限公司负担，于本判决生效后十日内向本院交清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　王长军

人民陪审员　　邱恭桂

人民陪审员　　刘翔宇

二〇二一年十月十八日

书　记　员　　王　琴