武汉地铁集团有限公司
原告湖北大公实业有限责任公司与被告武汉地铁集团有限公司、武汉市轨道交通建设有限公司租赁合同纠纷一案民事判决书
来源：中国裁判文书网
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民商初字第01021号
原告：湖北大公实业有限责任公司，住所地：武汉市武昌区武珞路附六巷。
法定代表人：邓锦鹏，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：佘弦，湖北培德律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ晶，湖北培德律师事务所律师。
被告：武汉地铁集团有限公司，住所地：武汉市硚口区京汉大道99号。
法定代表人：刘玉华，该公司董事长。
委托代理人：桂炜，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托代理人：刘禾，湖北瑞通天元律师事务所律师。
第三人：武汉市轨道交通建设有限公司，住所地：武汉市江岸区汉口老火车站（京汉街190号）。
法定代表人：周少东，该公司执行董事。
委托代理人：崔宝顺，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托代理人：孙光建，湖北瑞通天元律师事务所律师。
原告湖北大公实业有限责任公司（以下简称大公公司）与被告武汉地铁集团有限公司（以下简称地铁集团）、武汉市轨道交通建设有限公司（以下简称轨道公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年1月28日和同年5月14日公开开庭进行了审理。原告大公公司委托代理人佘弦、ＸＸ晶，被告地铁集团委托代理人桂炜、刘禾，第三人轨道公司委托代理人崔宝顺、孙光建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大公公司诉称：2013年12月20日，大公公司以公开竞拍方式取得武汉轨道交通二号线洪山广场东广场地下空间项目（以下简称地铁洪广项目）商业十五年整体租赁经营及物业管理权，并依《拍卖成交确认书》之内容与地铁集团签订《武汉轨道交通二号线洪山广场东广场地下空间项目商业十五年整体租赁经营及物业管理权合同》（以下简称《租赁经营合同》）及《武汉轨道交通二号线洪山广场东广场地下空间项目公共通道管理协议书》（以下简称《管理协议书》）约定，大公公司承租由地铁集团开发建设的武汉轨道交通二号线洪山广场东广场地下空间用于商业开发和管理，租赁期限为十五年。该两份合同签订后，大公公司依约支付了拍卖佣金236800元及履约保证金370万元，并为履行合同专门租赁办公场地、购置办公设备、招聘专业人员，开展了一系列项目商业运营的前期准备工作及招商工作。然因该项目物业建筑渗漏水及相关设施设备锈蚀严重，且未依法取得建设工程规划许可证、竣工验收合格证及消防验收合格证，导致大公公司至今无法接收该项目，相关二次装修工程和招商工作不能正常开展、推进。其间，大公公司曾多次口头、书面向地铁集团予以催告，但其至今仍未提供相关证件。为此，大公公司于2014年10月23日向地铁集团送交了《解除合同通知书》，通知解除双方间的《租赁经营合同》及《管理协议书》，并要求赔偿损失。地铁集团收到该通知后，于当月29日回函要求继续履行合同，并表示不同意解除合同及赔偿。据此，因地铁集团未能依法取得讼争建筑质量和消防工程的合格证明，导致大公公司无法实现合同目的，特诉请法院判令：1、确认涉案《租赁经营合同》及《管理协议书》已于2014年10月24日解除；2、由被告地铁集团退还履约保证金370万元及自2013年12月23日起至该款实际清偿之日止，按人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息（截止至2014年12月22日的利息损失为22.755万元）；3、由被告地铁集团赔偿大公公司各项经济损失4404150元（其中拍卖佣金损失236800元、商业空间设计费损失2619050元、建筑设计损失748300元、市场调查定位报告费60万元、消防咨询费20万元）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告地铁集团口头辩称：1、涉案租赁合同是租赁双方通过拍卖程序所签订，该合同合法有效。2、地铁集团依约交付租赁物业后，大公公司应按期支付首年度的租金，然大公司至今未能履约，其损失应自行承担。3、大公公司解除合同的本意在于减免租金，在其请求未得到地铁集团允诺之下，其才提出解除合同的要求。故，依租赁合同中关于解除权的行使需双方协商一致的约定，大公公司无权擅自解除合同。且即便该合同可以解除，大公公司除应承担其违约责任外，还应依约赔偿地铁集团的损失。4、大公公司提出的赔偿损失数额没有事实及法律依据，其中拍卖佣金是依据拍卖规则由拍卖公司所收取，该项费用不应由地铁集团承担，而关于设计费、市场调查定位报告费、消防咨询费等费用的支出，均未达到相关合同约定的支付条件，即使该条件成就，这些费用也属于大公公司对讼争项目进行后期装修招商所必须的商业行为，依本案租赁合同约定，该部分费用也应由大公公司自行承担。据此，在大公公司证据不充分的情况下，其该项诉请不应得到支持。综上，请求驳回大公公司的诉讼请求。
第三人轨道公司口头述称：轨道公司不是讼争项目的实际权利人，其仅系受地铁集团的委托对租赁物进行管理的受托方。故，涉案租赁行为与轨道公司无关。且由于大公公司的诉请无事实和法律依据，请求对其主张予以驳回。
原告大公公司在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《拍卖成交确认书》。证明原告取得涉案租赁物的方式。
2、《租赁经营合同》。
3、《管理协议书》。
以上证据2、3证明原、被告间的权利义务。
4、浦发银行进账单。
5、中信银行电子转账凭证。
以上证据4、5证明原告履约支付保证金370万元的事实。
6、2014年2月28日《工作联系函》。
7、2014年5月5日《工作联系函》。
8、2014年5月12日《工作联系函》。
以上证据6-8证明涉案建筑存在质量问题，且未进行空调、电梯、用电、消防等项目的验收及报审，该物业也未移交给原告。
9、《关于洪山广场东广场地下空间商业项目主体建筑消防疏散通道严重不足问题的报告》。证明讼争物业未通过消防验收。
10、2014年6月19日《工作联系函》。
11、2014年7月1日《工作联系函》。
12、2014年5月20日《轨道公司工作联系函》。
13、2014年7月25日《关于武汉市轨道交通2号线洪山广场东区地下空间综合配套房项目施工设计图纸消防技术审查意见的复函》。
以上证据10-13证明讼争项目未取得合法的消防及建造手续。
14、《解除合同通知书》。
15、EMS快递单。
以上证据14、15证明原告要求解除合同并索赔的事实。
16、《关于洪山广场东广场物业合同事宜的回函》。证明被告收到解除合同通知的事实。
17、浦发银行转账支票存根。
18、浦发银行贷记通知。
以上证据17、18证明原告交付拍卖佣金236800元的事实。
19、被告及第三人的企业信息查询单。证明诉讼当事人的主体资格。
原告大公公司向本院提交的补充证据有：
1、湖北省地方税务局通用网络发票。证明原告已交纳拍卖佣金236800元。
2、2014年11月10日《工作联系函》。证明被告违约的事实。
3、武汉市公安消防局《关于武汉市轨道交通2号线洪山广场东区地下空间综合配套用房项目现场检查意见的复函》。证明涉案项目未取得建设工程规划许可及通过消防验收。
4、2014年2月21日《室内装饰设计服务合同》。
5、《武汉地铁洪山广场站地下商业广场设计提案》（部分）。
6、2014年12月12日《工作联系函》。
7、2014年5月28日《委托设计协议书》。
8、武汉风源建设工程有限公司资质文件。
9、2014年3月1日《辰智咨询市场研究服务协议》。
10、2014年3月5日《收据》。
11、《洪山广场地下商业定位策划报告》（部分）。
12、2014年11月26日《催款函》。
13、上海辰智商务信息咨询有限公司营业执照、组织机构代码证。
14、2014年4月23日《消防技术咨询服务合同》。
15、湖北省建筑消防设施检测维修有限公司资质文件。
以上补充证据4-15证明原告的损失。
16、2013年12月《武汉轨道交通二号线洪山广场东广场地下空间项目商业首年度租赁经营及物业管理权拍卖文件》。证明经消防验收合格后，可租赁面积严重减少。
被告地铁集团在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《湖北省拍卖企业拍卖活动备案申请表》（拍卖前）及（2013）第123号《湖北省拍卖活动备案通知书》。
2、《湖北省拍卖企业拍卖活动备案申请表》（拍卖后）。
3、《竞买特别须知》。
4、《拍卖成交确认书》及《各年度年租金报价确认表》。
以上证据1-4证明原告知晓并接受租赁标的瑕疵及交付条件。
5、《租赁经营合同》及《管理协议书》。证明原、被告间的权利义务。
6、《授权书》。证明被告与第三人间的关系。
7、2012年8月28日《竣工验收报告》。
8、2014年1月17日《竣工验收报告》。
以上证据7、8证明涉案工程已竣工验收合格。
9、武规（工）选字（2007）字第387号《建设项目选址意见书》。
10、武规（工）地字（2007）字第387号《建设用地规划许可证》。
11、武规建鄂规工程420100200800502号《建设工程规划许可证》。
12、武发改委城建（2009）585号《武汉市发展改革委员会关于洪山广场东区地下空间综合配套工程立项的批复》。
13、《关于洪山广场东广场建设工程规划许可证意见的复函》。
以上证据9-13证明建造涉案租赁物的合法性。
14、2014年1月3日《轨道公司工作联系函》。
15、2014年2月17日《轨道公司工作联系函》。
16、2014年2月25日《大公公司工作联系函》。
17、2014年2月27日《物业移交验收备忘录》。
18、照片。
19、2014年6月26日《地铁集团、轨道公司工作联系函》。
20、2014年3月28日《大公公司工作联系函》。
21、2014年5月27日《会议纪要》。
以上证据14-21证明原告已接收租赁物并开始实施装饰装修、设备调试工作及进行部分改造工程。
22、2014年10月15日《关于变更洪山广场东广场地下空间商业项目租金收取方式等问题的申请》。证明原告违约。
23、2014年10月23日《解除合同通知书》。
24、2014年10月29日《关于洪山广场东广场物业合同事宜的回函》。
以上证据23、24证明原告单方要求解除合同及被告要求继续履行合同的事实。
25、2014年11月10日《地铁集团、轨道公司工作联系函》。
26、2014年11月17日《关于催缴首年度第一次租金的函的回复函》。
以上证据25、26证明原告违约的事实。
庭后，被告地铁集团向本院提交的补充证据有：
1、2014年4月30日《关于武汉市轨道交通二号线洪山广场东区地下空间配套用房项目竣工验收检查的复函》；证明涉案项目现已通过消防验收合格。
2、武汉市房产测绘技术报告；证明租赁物业的测绘面积。
第三人轨道公司在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《授权书》。证明被告与第三人间的关系。
2、2014年1月17日《竣工验收报告》。证明涉案租赁物已竣工验收。
3、2014年1月3日《轨道公司工作联系函》。
4、2014年2月17日《轨道公司工作联系函》。
5、2014年2月25日《大公公司工作联系函》。
6、2014年2月27日《物业移交验收备忘录》。
7、照片。
8、2014年6月26日《轨道公司工作联系函》。
9、2014年3月28日《大公公司工作联系函》。
10、2014年5月27日《会议纪要》。
以上证据2-10证明涉案租赁物已移交，且原告已开始实施装饰装修、设备调试工作及进行部分改造工程。
11、2014年10月15日《关于变更洪山广场东广场地下空间商业项目租金收取方式等问题的申请》。证明原告违约。
12、2014年10月23日《解除合同通知书》。
13、2014年10月29日《关于洪山广场东广场物业合同事宜的回函》。
以上证据12、13证明原告单方解除合同的要求不合法。
14、2014年11月10日《地铁公司、轨道公司工作联系函》。
15、2014年11月17日《关于催缴首年度第一次租金的函的回复函》。
以上证据14、15证明原告违约。
经质证，被告地铁集团对原告大公公司所提交证据的质证意见为：对证据1-19及补充证据1-3、16的真实性均无异议，但不认可其证明目的。认为涉案项目已取得规划许可证，被告出租该建筑物合法。且原告单方出具的《工作联系函》不能说明租赁物移交时的状况及问题，也不能证明该租赁物未达到消防验收标准。虽然在涉案租赁合同履行期间，被告确实收到过原告发出的解除合同通知，但该通知不符合解除条件，其合同解除的过错责任也非被告方所导致。另外，消防部门复函中所载明的商业面积与拍卖文件所载明的商业面积虽发生变化，但实质是增加而并非减少了商业面积。对补充证据4-15表示不清楚，不发表质证意见，并认为该部分合同是否履行应有相关佐证予以证明，且合同约定违约金条款是否成就也并无证据印证。对第三人轨道公司所提交的证据1-15的真实性及证明目的均无异议。
原告大公公司对被告地铁集团所提交证据的质证意见为：对被告证据1-20、22-26的真实性均无异议，但不认可其证明目的。认为竣工报告不能证明租赁物是合法建筑，规划许可证也不能说明被告就该租赁物的用地及建设履行了行政审批手续。且原告确实收到过涉案物业的钥匙，但不代表原告已接收该物业，并认可其中的瑕疵。由于被告已收到原告所发出的解除合同通知，原告据此不履行支付租金义务的行为合法。对证据21认为属被告单方制作，不能作证据使用。对补充证据1、2的真实性均无异议，但认为该证据恰好证明被告未履行合同中关于消防验收的相关义务，且因其为消防整改，擅自调整、变更其租赁物业地下一层的功能布局，导致租赁合同实质性内容发生重大改变，以致原告无法实现合同目的。同时，由于该证据的提交时间系在法庭辩论终结后，已超出了法定的举证期限。故，该组证据不应予以采纳。对第三人轨道公司所提交的证据1-15认为，因该部分证据与被告所提交的证据6、8、14-26重合，故其质证意见与质证被告该部分证据的意见一致。
第三人轨道公司对原告大公公司所提交证据1-19及补充证据1-16的质证意见与被告地铁集团的质证意见一致，并补充质证意见为：原告就同一项目存在两个设计方案，不合常理，且其是否完成设计义务而应缴纳90%的设计费用也无充分的履行证据予以证实。对被告地铁集团所提交的证据1-26及补充证据1、2的真实性及证明目的均无异议。
根据原、被告及第三人举证及质证情况，本院的认证意见为：对原告大公公司所提交的证据1-19、补充证据1-3、16，被告地铁集团所提交的证据1-20、22-26及补充证据1、2，第三人轨道公司所提交的证据1-9、11-15，因质证各方对其相对方证据的真实性均无异议，本院予以确认。至于原告大公公司认为被告地铁集团提交的补充证据1、2超出法定举证期限的问题，因该证据系被告地铁集团就案件审理过程中所产生新事实而提交的证据，且该事实足以导致法律对涉案合同效力的重新审慎。故，被告地铁集团在本案第二次庭审前提交该证据的行为，并未违反法律规定，本院对原告大公公司的该项理由不予支持。对原告大公公司所提交的补充证据4-15，虽被告地铁集团与第三人轨道公司均以不清楚为由，不发表质证意见，但经本院核实该部分证据的原件后，因被告地铁集团与第三人轨道公司均未提交实质性反驳证据对其真实性予以否定，本院对该组证据均予以确认。对被告地铁集团提交的证据21及第三人轨道公司提交的证据10，因系被告单方制作，且未有任何单位或公司员工的签章，不符合证据的形式要件，本院不予采信。
经审理查明，2007年12月20日至2008年10月16日间，地铁集团就新建轨道交通二号线一期工程（包括洪山广场部分）分别取得由武汉市行政管理部门颁发的鄂规选址A-00000078《建设项目选址意见书》、武规（工）地字（2007）387号《建设用地规划许可证》、武规建鄂规工程420100200800502号《建设工程规划许可证》。2009年10月19日，武汉市发展和改革委员会以武发改城建（2009）585号《市发展改革委关于洪山广场东区地下空间综合配套工程立项的批复》载明，为充分发挥洪山广场地下空间利用价值，建设广场东区地下空间综合配套工程，可将广场东侧客流快速引入西区地铁站，完善轨道交通站点服务功能，有效解决武昌中心城区的停车需求，并为地铁二、四号线换乘站的旅客提供停车场地，建设地铁洪广项目是必要的……请据此开展项目规划、土地、环评等前期手续，编制工程可行性研究报告后，按程序报批。
2012年8月28日，地铁洪广项目的建设单位地铁集团、勘察单位武汉市勘测设计研究院、设计单位北京城建设计研究总院有限责任公司、监理单位上海天佑工程咨询有限公司及施工单位中建三局建设工程股份有限公司就该工程联合出具一份《武汉市轨道交通二号线一期洪山广场东区地下空间项目竣工验收报告》。该报告称：项目经自检评定，结构施工质量合格。
2013年12月3日，地铁集团委托武汉亚太拍卖有限公司对地铁洪广项目商业首年度租赁经营及物业管理权进行拍卖。当月9日，武汉亚太拍卖有限公司出具一份《竞买特别须知》称：本次拍卖是按地铁洪广项目商业物业交付条件的现状进行拍卖，竞买人应对标的基本情况进行调查，并现场勘查，认真估算，客观评价，一经书面递交竞买申请，则视为对标的基本情况（包括瑕疵）和拍卖报价的认可，并承担由此产生的法律责任和经营风险。拍卖成交后，若因发生地震、水灾、台风或不可预见、不可控制等不可抗力事件、政府行为或地铁建设及营运中发生的变化而出现的问题提出争议，均不影响本次拍卖成交结果，拍卖佣金不退。拍卖成交价款仅限于地铁洪广项目商业租赁经营及物业管理权首年度租金，不包括拍卖佣金、物业租赁期内的行政事业性收费等其他费用。该须知中除列明了拍卖标的状况、标的交付条件、租赁要求、拍卖佣金外，还在特别提示条款中载明，本须知关于租赁面积及相关物业数据为委托人提供，详见《轨道交通二号线洪山广场站（东广场）房屋面积测算技术报告》，如有异议，可在竞买申请前自行向武汉市测绘中心复核，否则视为认可该面积指标。买受人如因标的租赁面积数据与设计的面积不符，或因可能存在的标的瑕疵提出争议，不影响本次拍卖成交，均按照与委托人签订的租赁合同及相关协议处理，与拍卖人无关，拍卖成交价、总价不做任何调整。武汉市测绘中心提供租赁标的物面积为地下一层库房3091.29平方米、商铺6093.04平方米、办公167.59平方米、管理用房70.61平方米、设备用房1270.31平方米、公共配套126.12平方米等；地下二层汽车库13517.4平方米、公共配套及设备用房2791.26平方米等。该标的建筑功能区分以北京建设设计研究总院有限责任公司提供的图纸为准，竞买人有权自行实地查看，事后不得以不了解拍卖标的方位、面积、位置、功能分区、周边环境等事由毁约。该拍卖标的建设合法性文件有：武发改委城建（2009）585号《武汉市发展改革委员会关于洪山广场东区地下空间综合配套工程立项的批复》、武防空函（2009）6号《武汉市人民防空办公室关于洪山广场东广场地下空间人防设计报审请示的复函》、武环管（2010）4号《市环保局关于武汉洪山广场东区地下空间综合配套工程环境影响报告书的批复》、武规（工）地字（2007）387号《建设用地规划许可证》（AB20070410）、鄂规选址A-00000078《建设项目选址意见书》、《轨道交通2号线洪山广场站（东广场）武汉市房产测绘技术报告书》。竞买人大公公司在该须知上签章后，于当月18日向地铁集团汇款600万元，并备注为保证金。同年12月20日，大公公司与武汉亚太拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》约定，大公公司竞得地铁洪广项目商业首年度租赁经营及物业管理权，成为该标的法定买受人。本项目为地下两层建筑，总建筑面积约37415平方米，其中地下一层建筑面积约19285平方米，层高5.9米；地下二层建筑面积约18130平方米，层高4.1米（以上数据由武汉市房产测绘中心提供），地下二层可做标准停车位约300个，其中可局部做商业考虑，项目可租赁面积约27057平方米。首度年租金价款1480万元，十五年租赁期限各年度租金价款总和为29024.4936万元。拍卖成交后，拍卖人向买受人按拍卖标的的首年度年租金成交价款以下区间比例收取拍卖佣金，佣金由拍卖人在一个工作日内从买受人交纳的拍卖保证金中扣除。如拍卖的首年度成交额在501万元至1000万元（含1000万元）的，按拍卖标的首年度成交额2.4%收取拍卖佣金；如在1001万元以上，按1.6%比例收取。委托人在一个工作日内从买受人交纳的竞买保证金中扣除拍卖成交价的25%作为首年度履约保证金，如有余额，将在15个工作日内退还；余额不足，由买受人于五日内补足等。该确认书经签约双方盖章后，地铁集团、大公公司及武汉亚太拍卖有限公司分别在《各年度租金报价表确认书》上签章。同日，地铁集团（甲方）与大公公司（乙方）分别签订了《租赁经营合同》及《管理协议书》。其中《租赁经营合同》的主要内容为，甲方将其合法拥有出租权的湖北省武汉市武昌区洪山广场东广场地下的地铁洪广场项目租赁经营权整体租赁给乙方。具体租赁物业详见《轨道交通二号线洪山广场站（东广场）房屋面积测算技术报告》中甲方所有的可租赁面积。项目为地下两层建筑，总面积约37415平方米，其中地下一层面积约19285平方米，地下二层建筑面积约18130平方米。地下二层可做标准停车位约300个，其中可局部做商业考虑。乙方可在标的拍卖展示期间现场踏勘，如有异议，可自行向武汉市房产测绘中心复核，否则视为认可租赁物业的实际面积数据与本拍卖文件提供的面积数据一致。该租赁物业的交付条件：租赁物业依据北京城建设计研究总院有限责任公司设计的地铁洪广项目设计施工图施工，物业条件为设计施工现状。1、外立面按相关设计图纸施工完成。2、地下一、二层所有内墙除设备用房外，其他内墙涉及后期平面布局不施工。3、负一层的公共区域采用铝方通吊顶，其余部分天棚不粉刷。4、负一层，公共区域波化砖地面，其余部分为钢筋混凝土地面。5、给水系统按图纸施工至卫生间主立管，在各楼层预留三通接口，总给水管径为100MM。排水系统按施工图施工到位，室内排水在各楼层卫生间预留，排水管径为160MM和110MM。6、供电按施工图施工至配电箱（柜），供电总容量可提供至4500KVA。7、电梯按施工图纸施工完成。8、消防系统按设计施工图相关内容完成，满足一次消防验收要求。9、中央空调主系统由甲方按施工图施工完成。弱电系统按设计图纸施工，满足正常的功能使用要求。乙方签订本合同即视为对租赁物业现状的完全知悉且接受，物业交付后，若乙方因经营需要，需再次增容的相关费用由乙方自行承担。甲方在租赁物达到本合同约定的交付条件，并完成竣工验收报告后十个工作日内，乙方交付首年度25%租金价款，即370万元到甲方指定账户。若乙方未按约支付，甲方有权终止合同，并没收乙方交纳的全额保证金。付清首次租金后五个工作日甲方将租赁物业交付乙方使用。双方应派代表办理租赁物业移交手续，并签署《租赁物业移交验收表》和《租赁物业移交确认书》。签署该两份移交文件之日为租赁物业正式交付之日，租赁物业交付之日之后满180个日历天当日为本合同起始计租日。若非甲方原因，乙方无法在计租日前开业，不影响甲方收取租金及其它费用。本合同约定的租赁期限为十五年，自租赁物业正式交付日后第180个日历天起至满十五年之日止。其中，本租赁物业正式交付后180个日历天为免租期。免租期内，如乙方装修施工因甲方原因受阻，甲方负责排除。乙方无法在计租日前开业，可相应顺延免租期，双方另行以书面形式确认，最高顺延免租期不超过半年。如租赁物业交付时间顺延期超过半年，甲乙双方需另行协商处理，亦可解除合同。本合同中所称“年度”是指自计租之日起满十二个月为一个租赁年度，余下以此类推。首年度年租金为1480万元，起租后第二、三年度租金标准同首年度租金，第四年度租金在第三年度租金标准基础上递增3%，为1524.4万元……首年度租赁期内，满六十日历日之前，乙方向甲方交纳首年度第二次租金370万元，满150日历日之前，交纳第三次租金370万元等。拍卖成交当日起一个工作日内，甲方从乙方交纳的竞买保证金中扣除所需支付的首年度履约保证金，履约保证金金额为首年度总租金成交价的25%。甲方交付给乙方租赁物为毛坯房，乙方自行负责装修，并于装修前报甲方审核装修方案，经甲方同意后方可施工，一切相关费用由乙方承担。甲方应确保物业具备正常运转的基本要求，水电等各技术按约定的交付条件提供，有权与轨道交通公安分局对项目的消防、安防进行定期检查。乙方自行负责完成外立面结构工程、供电、给排水、消防防水系统、防排烟及其他安装工程、装修工程等，并按规定办理建设设计报批、施工和验收。本合同经双方协商一致，可通过书面协议提前终止。乙方提前解除合同必须提前九十个日历天向甲方书面申请，否则甲方有权扣除乙方履约保证金。若发生不可抗力，致使合同不宜继续履行，则乙方有权提前终止合同。合同提前终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用。属于乙方的设备、装修及各项财务等，乙方应在甲方书面通知提前终止合同之后三十个日历天之内处理完毕，并按交付原样进行恢复，承担相关费用，否则甲方有权自行处置，并不给任何补偿，处置费用从履约保证金中扣除。如乙方未有合法理由擅自解除合同、提前终止合同，除按实际租用天数及时结清租金及各项其他费用外，还应赔偿甲方在合同租赁期前空置期间，按剩余租赁年度的全部租金总额计算的租金损失，损失费用由甲方从履约保证金中扣除，如空置期超过半年的，直接扣除乙方全额保证金等。本合同终止或解除后，乙方清结租赁费等各项应付费用，且腾退租赁物业经甲方书面确认后六个月，甲方一次性无息退还履约保证金，如发生扣款，则退还扣除剩余部分。任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。如以人手传送，于送达时视为已接收。如以传真形式进行，则以传真接受人确认接到传真时视为已送达等。《管理协议书》约定的主要内容系关于协议双方如何就保障地铁洪山广场站1#、2#地下通廊、1#-4#人行出入口、1#、2#车行出入口及东广场内所有通道的畅通、维护保养、环境卫生、人身安全、营业时间等问题进行权利义务的划分。上述两份合同均经签约各方分别签章确认，且《租赁经营合同》所载明的“租赁物业交付条件”与《竞买特别须知》中“标的交付条件”的表述内容基本一致。
2014年，地铁集团以一份《授权书》载明，经集团公司决策研究，决定将武汉市轨道交通1、2、4号线沿线物业授权委托轨道公司实施开发及物业经营管理。同年1月3日、2月17日和2月25日，轨道公司分别向大公公司发出《工作联系函》，要求大公公司于2014年2月26日前完成地铁洪广项目的移交工作，缴纳首年度半年租金740万元，并就该项目业态布局情况进行了具体的说明。2014年2月27日，大公公司相关人员在《物业移交验收备忘录》上签字，并就该物业存在的问题写明：2#通廊是否可加扶梯、2#通廊旁商业用、所有设备保证资料和图纸（原件）、一层电梯未有呼叫器、没有移动接收器、防火门未安装闭门器、1#-2#通廊管理卷帘接收器、喷淋需试压、卫生间未做二次防水、负二层标设、疏散指示、消防管道吊挂架未做防水、1#通廊垃圾、负二层漏水、风管收口未完整、风管标高需查设计标高。次日，大公公司就地铁洪广项目现场建筑、设备等方面存在的问题向地铁集团出具一份《工作联系函》，要求对项目实体勘察建筑装饰部分的八项问题及机电设备部分的二十八项问题进行整改，并在整改意见中提出将原设计的库房用途改为商业用途，并作一次消防报审。同年3月28日，大公公司再次向轨道公司发函，要求对项目中部分建筑结构、消防管网等设施进行改造。具体调整或改造的内容为：1、负一层挖空2块楼板，加装扶梯；2、原连接负一、负二层的手扶电梯撤除，改楼板空间，造两层立体景观；3、负一层增加制暖空调，以保证冬天地下空间的舒适温度；4、在负二层增加部分区域的空调，以满足改造部分区间为商业铺面的需要；5、原设计消防分区进行调整，主要通道宽度调整为5.2米，走向和动线都有调整。原建筑部分小配电间需撤除重建，大部分通风管道和消防管线按商场需求重新设计安装；6、负二层部分停车场地改为商业区间，并对车辆出入动线进行调整、变动。2014年5月5、12日，大公公司以连续发函方式要求轨道公司尽快移交物业，并称该工程和设备尚未达到交付条件，如地下供水系统未与地面市政供水管网联通；消防、空调系统等设备未联合试运行；供电增容未到位、地下一、二层多处墙体渗水、地面渍水等，且该工程进度的相关事项也未予以告知，如土建工程的竣工验收时间；空调通风系统、停车场及收费系统等相关设备联运试机及调试合格时间表；电梯报检及检验合格时间；消防系统报检及验收合格时间；供电增容的进度及完成时间等。当月20日，地铁集团与轨道公司联合向大公公司发函称：其将于2014年9月1日开始计租并收取租金，并在此之前，负责按北京城建院设计的施工图纸完成一次消防验收。同年6月12日，大公公司就地铁洪广项目主体建筑消防疏散严重不足问题向轨道公司提出书面报告，该报告经轨道公司于次日签收。当月19日和同年7月1日，大公公司以出具《工作联系函》的方式，再次要求轨道公司解决地铁洪广项目墙地面漏水、渗水和通风驱潮等问题。
2014年7月25日，武汉市公安消防局出具一份《关于武汉市轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套房项目施工设计图纸消防技术审查意见的复函》向地铁集团称：根据国家相关规定，我局对地铁洪广项目施工设计图纸进行了检查，并提出如下意见：1、该工程地下商业总面积大于20000平方米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.1.12条规定；2、该负一层各防火分区疏散宽度不足100人一米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.3.17条规定；3、该工程负一层疏散走道两侧设置有玻璃隔墙，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.1.1条规定；4、该工程消防控制室未设置在首层，不符合《武汉市消防管理若干规定》第十六条规定；5、该工程火灾自动报警系统未按《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）进行设计。该工程应在取得建设工程规划许可等法定前置条件后，办理正式的建设工程消防设计审核手续。同年10月23日，大公公司以特快专递交邮方式向地铁集团发出《解除合同通知书》，该通知载明：因截止2014年9月1日，租赁物业尚未取得建设工程规划许可，不能通过消防验收，还存在严重渗水、设备腐蚀及安装不合格等诸多质量问题，造成该物业尚无法达到交付条件，现郑重通知解除双方间的《租赁经营合同》，并由贵司在收到本通知后的七日内退还押金370万元，赔偿我司支付的拍卖费、装修设计及招商营销等履行合同而产生的损失729万元。地铁集团于次日收悉该通知后，于当月29日回函称：依双方间的《租赁经营合同》，我方已履行了合同义务，不同意贵公司单方解除合同，并要求继续履行合同及尽快安排进场装修工作。
2014年11月4日，武汉市公安消防局出具一份《关于武汉市轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套用房项目现场检查意见的复函》向地铁集团称：应你单位要求，我局对地铁洪广项目进行了现场检查，该工程的建筑消防设施经武汉鑫长安系统工程检测技术有限公司检测合格，文号为武长消检XCA（2014）字第480号，依我局《关于武汉市轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套房项目施工设计图纸消防技术审查意见的复函》和国家相关规定，我局对该项目检查意见如下：1、该工程未划分防火分区，应满足《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.1.13条的规定；2、该工程电缆井、管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃烧体或防火封堵，应满足《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第7.2.10条的规定；3、该工程防火卷帘导轨两侧未封堵，应在导轨两侧进行严密封堵，耐火极限达到三小时，以满足《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第7.5.3条的规定；4、该工程地下一层各防火分区内疏散宽度不足100人0.75米，应符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.3.17条的规定；5、该工程消防控制室未设置在首层且不能直通室外，应符合《武汉市消防管理若干规定》第十六条规定；6、该工程火灾自动报警系统未按《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）进行施工；7、该工程室内消火栓系统、自动喷水灭火系统（喷头未安装）、防排烟系统应予以重新调试。请你单位尽快制定整改方案予以落实，并应在取得建设工程规划许可等法定前置条件和工程满足消防技术规范后，办理正式的建设工程消防设计审核、验收手续。当月10日，地铁集团、轨道公司联合发函，要求大公公司支付首年度25%的租金，并进场作第二次装修施工。两日后，武汉市国土资源和规划局出具一份《关于地铁洪山广场东广场建设工程规划许可意见的复函》称：地铁集团报送的《关于洪山广场东广场建设工程规划许可的报告》收悉。经研究，现回复意见如下：轨道二号线洪山广场地下空间位于轨道二号线一期工程用地范围线内，我局于2008年10月核发的轨道交通二号线一期工程鄂规工程420100200800502《建设工程规划许可证》已包含洪山广场地下空间工程，为此我局不再重复办理本次申报的洪山广场东广场地下空间单项工程的《建设工程规划许可证》等。当月17日，大公公司向地铁集团和轨道公司出具一份《关于催缴首年度第一次租金的函的回复函》称：贵公司尚未实际交付租赁物业，没有依约办理移交手续，且未能出示该项目的建设工程规划许可证、建设工程竣工验收合格证及一次消防验收合格证，导致该物业不具备交付使用条件。同时，由于建筑物渗漏水、设施设备锈蚀等问题严重，至今未予整改，其行为已违反合同约定，并造成我公司经济损失巨大，现催索租金，于法无据。
2014年11月26日，本院立案受理大公公司诉地铁集团、轨道公司租赁合同纠纷一案。审理期间，武汉市公安消防局于2015年4月30日以一份《关于武汉市轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套用房项目竣工验收检查的复函》向地铁集团称：你单位申报的地铁洪广项目（该项目位于武汉市洪山广场，地下一层为商业及设备用房，地下二层为汽车库及设备用房工程，建筑面积为38004.68平方米）……我局于4月26日派员提前对地铁洪广项目消防安全进行了现场抽查，具体情况为，经北京城建设计发展集团股份有限公司对总建筑面积、商业面积、戊类库房及设备房面积的明确和细化，通过计算得出洪山东广场地下一层总建筑面积16366平方米，除设备用房及库房（戊类）外，商铺面积为7226平方米。总疏散宽度为56米。现场检查时，该工程总平面布局、安全疏散、消防设施设置等符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）等相关规范要求，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、防排烟系统等经抽查测试，运行正常，综合评定该工程此次消防检查验收合格，并提意见如下：1、洪山广场东区地下空间综合配套用房地下一层总建筑面积16366平方米，其中商铺面积为7226平方米，戊类库房及设备用房面积9140平方米，在以后的经营管理中不得擅自将戊类库房及设备用房改变用途用做商业或其它人员密集场所，不得出店经营，占用、堵塞消防疏散通道等。
庭审中，涉案当事人对地铁集团于2013年12月23日收取大公公司履约保证金370万元的事实均无异议。
另查明，2014年1月22日，武汉亚太拍卖有限公司向大公公司开具三份税务发票，载明其共收取的拍卖佣金金额为23.68万元。
2014年2月21日至同年5月28日，大公公司就地铁洪广项目的室内设计、二次装修工程设计、消防技术咨询及该项目的市场调查研究事宜分别与武汉风源建设工程有限公司、湖北省建筑消防设施检测维修有限公司及上海辰智商务信息咨询有限公司签订了《室内装饰设计服务合同》、《委托设计协议书》、《消防技术咨询服务合同》及《辰智咨询市场研究服务协议》，各合同所约定的价款分别为室内工程设计费261.905万元、二次装修设计费119.728万元、消防咨询服务费20万元及市场调查评估服务费60万元。其间，上海辰智商务信息咨询有限公司于2014年3月5日开出《收据》表明，其收到大公公司以现金方式支付地铁洪广项目调研费的首付款6万元，并于同年11月26日向大公公司发出《催款函》，要求大公公司依约支付合同尾款。2014年12月12日，武汉风源建设工程有限公司向大公公司出具一份《工作联系函》，要求大公公司在武汉风源建设工程有限公司已于当年5月6日按约提交了全套设计图纸及提供了相应咨询服务的前提下，履行服务合同所约定支付合同价款90%的义务。
根据诉辩双方的各自主张及本案查明的事实，本案焦点问题为：一、涉案《租赁经营合同》及《管理协议书》能否依法解除；二、各方当事人民事责任的认定。对此，本院具体评析如下：
一、关于涉案《租赁经营合同》及《管理协议书》能否依法解除的问题
本院认为，大公公司与地铁集团所签订的《租赁经营合同》及《管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反我国法律禁止性规定，且涉案工程项目在诉讼期间已达到消防验收合格标准。故，该《租赁经营合同》及《管理协议书》均应认定为有效。依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）款的规定，行使有效合同法定解除权系非违约方在合同一方发生根本性违约或逾额外期限拒不履行，致使合同目的无法实现的情形下方可进行。本案中，大公公司与地铁集团通过签订2013年12月20日《租赁经营合同》约定，租赁物以设计施工现状交付，并满足一次消防验收要求。双方以签署《租赁物业移交验收表》和《租赁物业移交确认书》之日作为租赁物业正式交付之日，租赁期限自租赁物业正式交付日后第180日历天起算。然因地铁集团在大公公司起诉前并未就涉案租赁物完成公安消防部门的合格验收，致使其出租的地铁洪广项目在租赁合同签订后长达十个多月的时间内无法正常使用，从而导致大公公司因难于实现合同目的，于2014年10月23日向地铁集团提出解除该租赁合同的主张。故，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，本院对大公公司要求解除涉案《租赁经营合同》及其从合同《管理协议书》的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，基于地铁集团在2014年10月29日回函中自认其收到涉案解除通知书的时间为2014年10月24日，本院认定涉案《租赁经营合同》及《管理协议书》于2014年10月24日已解除。虽然地铁集团在抗辩中强调，该租赁物是否达到消防验收合格标准不是其交付该物业的必要条件，并认为在其已履行租赁物交付义务的情形下，大公公司无权行使法定解除权的理由，根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十三条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。且正是由于涉案工程项目属经中华人民共和国公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条明文规定必须进行消防验收的人员密集场所的特殊建设工程，故该工程在投入使用时，必须经过消防验收合格，否则法律禁止其对外出租使用。因此，达到消防验收合格标准系出租人地铁集团在对外出租涉案工程项目时应尽的法定义务。只有满足该法定条件，涉案工程项目才可得以正常使用，大公公司的合法承租经营权方能获得有效保障。也正因如此，租赁双方在涉案《租赁经营合同》中关于租赁物交付时应满足一次消防验收要求的约定才具有实质性意义。据此，地铁集团认为消防验收合格不是其交付租赁标的必要条件的理由，显然于法相悖，本院不予支持。再者，综观涉案《租赁经营合同》的约定内容，完成租赁物的正式交付需由租赁双方共同签署《租赁物业移交验收表》和《租赁物业移交确认书》才可确立。然本案中，当事双方仅于2014年2月27日签署了《物业移交验收备忘录》，其间并未达成《租赁物业移交验收表》和《租赁物业移交确认书》。即便该《物业移交验收备忘录》可视作是租赁合同中所表述的《租赁物业移交验收表》，但结合大公公司在该备忘录中对租赁物存在问题的描述，以及嗣后屡次发函要求地铁集团向其移交租赁物的事实，说明租赁双方迄今仍未完成该租赁物正式移交文件的确认。据此，由于该备忘录不能代表契约双方对租赁物交付手续的完结，而仅能反映其间履行租赁物交付时的验收过程。故，地铁集团以该备忘录作为其交付租赁物的凭证，并认定其已履行交付义务的理由，不符合双方合同之表达，且无事实依据，本院亦不予支持。综上，结合拍卖公司以《竞买特别须知》对该租赁物现状的描述，以及涉案《租赁经营合同》的约定内容，鉴于大公公司在承租该建筑物时，地铁集团尚未取得讼争工程项目的消防合格证明文件，且在租赁物的交付过程中，武汉市公安消防局又分别于2014年7月25日和同年11月4日两次发函，要求地铁集团对涉案项目中消防未达标部分进行整改，并在整改落实，满足工程消防技术规范后，办理建设工程消防设计审核及验收手续的事实，大公公司有权在地铁集团未尽工程消防验收合格的法定义务，致使租赁物无法正常使用之时，行使法定解除权终止涉案《租赁经营合同》的履行。故，对地铁集团认为大公公司无权行使法定解除权的理由，本院不予支持。
对于大公公司认为其依约有权解除涉案《租赁经营合同》的观点，因其提出该观点的依据系租赁合同中关于“如租赁物业交付时间顺延期超过半年，大公公司和地铁集团均可解除合同”的约定，然该条约定的全文是“如大公公司在免租期内的装修因地铁集团原因受阻，地铁集团负责排除。大公公司无法在计租日前开业，可相应顺延免租期，双方需另行以书面形式确认，最高顺延免租期不超过半年。如租赁物业交付时间顺延期超过半年，大公公司和地铁集团需另行协商处理，亦可解除合同”。据此，从该条约定的文意上应理解为，大公公司在免租期内开始装修后，因地铁集团为排除装修阻碍，双方商定解除该障碍所导致物业交付的顺延时间，以及大公公司免租期的顺延期限均以半年为限。故，大公公司以该条约定提出解除合同的前提条件首先应是确定地铁集团向其交付租赁物业的时间。然本案中，租赁双方至今仍未完善租赁物的交付手续，其正式交付租赁物业的时间根本未能确定，因而也更无从涉及该物业交付的顺延期限。据此，依《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，在本案合同约定解除事由尚未发生的情况下，大公公司认为其享有约定解除权的观点，本院不予支持。
二、关于合同解除后的民事责任认定和损失承担的问题
本院认为，基于上述分析及认定，依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，在涉案合同解除后，地铁集团除应向大公公司返还履约保证金370万元，以及承担该款自2013年12月24日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失外，还应赔偿因合同解除所造成大公公司已实际发生的客观损失。对于地铁集团答辩认为依涉案《租赁经营合同》中关于“租赁双方在本合同有效期内，经协商一致可通过书面协议提前终止合同。大公公司提前解除合同必须于90日历天前提出书面申请，否则地铁集团有权扣除大公公司履约保证金”的约定，大公公司无权主张履约保证金的观点，因该条约定是租赁双方基于合同能有效履行之情形下作出的，然正是由于作为建设单位的地铁集团未严格履行出租物地铁洪广项目消防验收合格的法定义务，在无法保障并交付可正常使用之租赁物的情形下，直接导致大公公司于合同尚未实际履行之际行使法定解除权解除其间的租赁合同。故，地铁集团理当在大公公司提出解约主张后，将其间权利义务状态恢复至双方签约之前的原始状态。据此，本院对地铁集团的该项观点不予支持，其应当退还履约保证金，并承担该保证金占用期间的利息损失。关于大公公司主张地铁集团赔偿其损失4404150元，主要包括其因竞拍讼争项目承租经营权所支付的拍卖佣金236800元，以及为开展市场营销，以现金方式向上海辰智商务信息咨询有限公司所支付的项目市场调研费6万元和其他可能发生的评估、咨询等费用。然就拍卖佣金236800元而言，因该部分款项系大公公司在明知其承租的地铁洪广项目尚未取得消防合格验收，仍自愿参与该项目承租经营权的竞拍时所产生的费用。基于租赁标的物的瑕疵并不必然导致拍卖行为合法性的丧失，依大公公司在《拍卖成交确认书》中作出“不得因租赁物业瑕疵否定本次拍卖结果，并在拍卖成交后，如出现不可预见事件、政府行为及地铁建设和运营变化所产生的争议，均不影响本次拍卖成交结果，拍卖佣金不退”的承诺，其要求地铁集团赔偿该笔款项的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于大公公司主张的其他损失，除其基于信赖地铁集团能完善讼争项目的消防验收合格手续，并完成租赁合同效力补正法律后果所实际支出的费用6万元应予保护外，其余部分的费用，因无实质证据证实已实际发生，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉地铁集团有限公司向原告湖北大公实业有限责任公司偿付履约保证金370万元，并承担该款自2013年12月24日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失；
二、被告武汉地铁集团有限公司赔偿原告湖北大公实业有限责任公司的经济损失6万元；
上述两条判项于本判决生效后十五日内履行。
三、驳回原告湖北大公实业有限责任公司的其他诉讼请求。
如被告武汉地铁集团有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费70122元，由原告湖北大公实业有限责任公司负担14024.4元，被告武汉地铁集团有限公司负担56097.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行；户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1，采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时应在银行凭据用途栏内注明：103001。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵电波
审 判 员 胡 劲
人民陪审员 秦建刚
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 彭龙亭
