***、酒泉**房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）甘09民终616号

上诉人（原审原告）：***，男，生于1973年11月10日，住甘肃省酒泉市。

委托诉讼代理人：李玉生，甘肃雄韬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：酒泉**房地产开发有限公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区工商局工业园区分局办公室3楼，统一社会信用代码916209003161128694。

法定代表人：李华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王志鹏，甘肃卓辩律师事务所律师。

原审第三人：张掖市弘信建筑安装工程有限责任公司，住所地甘肃省张掖市甘州区东北郊盛和明园小区，统一社会信用代码916207025762784275。

法定代表人：张**，该公司总经理。

原审第三人：陈金凤，女，生于1974年3月20日，住甘肃省张掖市。

上诉人***因与被上诉人酒泉**房地产开发有限公司（以下简称**房产公司）及原审第三人张掖市弘信建筑安装工程有限责任公司（以下简称弘信建筑公司）、陈金凤房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2022）甘0902民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持***诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由**房产公司承担。事实和理由：一、一审程序错误。陈金凤未到庭，一审法院未对陈金凤提交的书面材料当庭质证，却在判决中予以引用，属于程序违法。二、一审认定事实错误。一审法院对***与**房产公司签订房屋买卖合同和**房产公司使用房屋抵顶工程款的事实认定不清；一审法院对房屋买卖合同已经履行的事实认定不清；一审法院对***与陈金凤就涉案房屋买卖价格表述错误。综上，请求二审法院查清事实后，依法公正判决。

**房产公司辩称，***的上诉缺乏相应证据支持，上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

弘信建筑公司述称，***的上诉请求和理由不能成立，一审判决正确。

陈金凤述称，***的上诉请求和理由不能成立，一审判决正确。

***向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金29783元；2．判令由被告承担本案涉诉费用。

一审法院认定事实：被告**房产公司系太合坊商品房项目开发商。2018年1月29日，原告***与被告**房产公司签订商品房买卖合同一份，约定**房产公司将太合坊4号楼16层1-16-2号房屋出售给原告***，房屋总价为413690元，原告***应于2018年1月29日前支付该商品房全部价款。合同签订后，原告***未向**房产公司支付房屋价款。2018年3月21日，为抵偿修建工程款，被告**房产公司将太合坊4号楼1-16-2号房屋作价413670元抵顶给弘信建筑公司，同时**房产公司向弘信建筑公司出具收据一张，载明收到抵账房款413670元。同日，因第三人弘信建筑公司欠付陈促新、陈金凤夫妇太合坊7号楼及太合坊5号楼修建工程款413670元，弘信建筑公司又将太合坊4号楼1-16-2号房屋作价413670元抵顶给第三人陈金凤。后原告***与第三人陈金凤达成口头房屋买卖协议，约定陈金凤将太合坊4号楼1-16-2号房屋以408228元的价格出售给原告***。此时，原告***已于2018年1月29日向陈金凤支付太合坊4号楼1-16-2号房屋首付款80000元，于2018年1月30日向陈金凤支付太合坊4号楼1-16-2号房屋购房款180000元。2018年1月30日，原告***又向陈金凤出具欠条一张，载明“今欠到陈金凤现金壹拾贰万元整（120000.00），备注（太合坊4号楼16-2号房款）。于2018年5月30日付清”。该笔房款至今原告***仍未付清。上述协议达成后，原告***装修入住太合坊4号楼1-16-2号房屋。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告达成的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。对合同中确定的权利义务，双方当事人应予恪守。原告***举示增值税普通发票拟证明其已向被告**房产公司付清房款，但在现实商业交易中，既有先付款后开具发票的情形，也有先开具发票再付款的情形，既存在先交货后开具发票的情形，也存在先开具发票后交货的情形，故增值税发票并不能单独作为付清全款的依据。故原告***提交证据不足以证明其付清房款的真实性，其主张不应得到支持。合同签订后，原告未依约支付购房款，被告亦未依约交付房屋，故房屋买卖合同并未实际履行。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。

二审中，***提交了2022年3月24月***诉讼代理人李玉生与陈金凤录音光盘及整理书面资料各一份，试以证明1．**房产公司欠付陈金凤工程款200余万元，**房产公司同意以房抵顶陈金凤的工程款，且抵顶了6套房屋；2．***在购买案涉房屋时，是由陈金凤将***带至**房产公司售楼部，期间陈金凤向**房产公司售楼部人员说明顶账事实；3．在***与**房产公司签订房屋买卖合同时，**房产公司按照交易习惯应该向陈金凤出具交款收据（红票），但是由于当时***购买房屋是在春节前，故该收据在春节后即2018年3月21日**房产公司才向陈金凤出具案涉房屋交款收据；4．陈金凤向***说明，如果不是顶账房的话，签署房屋买卖合同时***就应当向**房产公司缴纳房款，否则不可能与***签订房屋买卖合同。经质证，**房产公司对该证据真实性无异议，但是对录音合法性、关联性和证明目的有异议，称该录音属于偷录证据，能否可以作为证据，请求法庭依法认定，案涉房屋是否是抵顶房不是本案争议焦点；弘信建筑公司的质证意见与**房产公司一致；陈金凤对该录音真实性无异议，但称属于偷录。本院经审查认为，各方对该录音证据真实性无异议，本院对真实性予以确认，对证明力结合本案其他证据综合予以分析认定。

经二审查明，**房产公司系太合坊商品房项目开发商，弘信建筑公司系该小区工程的承包方，陈金凤之夫陈促新系该小区部分工程的分包商。因**房产公司以所建部分商品房向弘信建筑公司抵顶部分工程款，弘信建筑公司同样以抵顶商品房方式用于向陈促新支付部分工程款。2018年1月29日，陈金凤与***就太合坊4号楼1-16-2号房屋达成了口头买卖协议，约定***向陈金凤支付购房款380000元，同时***与**房产公司就该房屋签订书面的商品房买卖合同，并于合同签订后陆续向陈金凤支付购房款260000元，另剩房款120000元于2018年1月30日向陈金凤出具了欠条，承诺2018年5月30日付清，之后***以微信和现金方式陆续向陈金凤付款105000元，***以延迟交房需借宿为由，陈金凤予以减免了5000元。剩余10000元房款***至今未付。2020年7月1日**房产公司向***交付了案涉房屋。

另查明，2018年3月21日，**房产公司将***购买的案涉房屋以购房价413670元用于抵顶弘信建筑公司工程款，同时向弘信建筑公司出具收据载明收到抵账房款413670元，弘信建筑公司也向**房产公司出具收据载明收到工程款413670元。同日，陈促新以借支方式与弘信建筑公司完成了案涉房屋用于抵顶工程款事宜。

本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：1．一审程序是否存在错误；2．***要求**房产公司承担延迟交房违约金的请求能否成立。

关于焦点1：经查阅一审卷宗和向陈金凤核实，陈金凤向一审法院邮寄的是其本人对案件事实的自述材料，不属于证据范畴，故本院对于***所提一审程序存在错误的主张不予支持。

关于焦点2：就案涉商品房而言，***与**房产公司签订的书面买卖合同、***与陈金凤达成购房款为380000元的口头买卖协议、**房产公司以购房价413670元用于抵顶弘信建筑公司工程款以及弘信建筑公司以相同购房价用于抵顶陈金凤之夫陈促新工程款，上述各方之间的行为均系当事人真实意思表示，内容合法有效，因此各方当事人均应依约履行各自义务。根据***与**房产公司所签书面买卖合同内容和当事人当庭陈述来看，***应于2018年1月29日前向陈金凤支付案涉房屋全部价款380000元，**房产公司则应于2018年7月30日前向***交付案涉房屋。***虽称其与陈金凤对付款时间进行了协商变更，但未举证证实，同时其以**房产公司于2018年3月21日给弘信建筑公司出具案涉房屋购房款收据为由辩称其完成了案涉房屋购房款交纳义务与***对案涉房屋实际付款情况不符，故***存在迟延交付案涉购房款的情形，其行为构成违约。从**房产公司实际交付房屋时间来看，**房产公司亦存在逾期交房情形，其虽称逾期交房原因之一是***未交清购房款，但是也存在所建太合坊小区在2018年7月30日未竣工验收不具备交房的客观实际，由此可知双方在履行案涉房屋买卖合同关系中均存在违约行为，双方应自担违约损失，故本院对于***要求**房产公司承担逾期交房违约金的主张不予支持。一审认定案涉房屋买卖合同未实际履行不当，本院予以纠正。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审说理虽有不当，但处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费545元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　李庆丰

审 判 员　胡国丽

审 判 员　郑　杰

二〇二二年五月九日

法官助理　梁　馨

书 记 员　马　丽