张掖市**建筑安装工程有限责任公司、**租赁合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘09民终19号

上诉人（原审被告）：张掖市**建筑安装工程有限责任公司，住所地甘肃省张掖市甘州区。

法定代表人：张某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陆某，甘肃祁峰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，汉族，住甘肃省酒泉市。

委托诉讼代理人：卢某，甘肃竭诚律师事务所律师。

上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司因与被上诉人**租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

张掖市**建筑安装工程有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判案外人梁某、蔡某与上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司在本案中承担连带责任或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院应当追加案外人梁某、蔡某为本案当事人参加诉讼而未追加，导致本案诉讼主体错误，案件事实未查清，判决结果错误。（1）梁某与上诉人签订了内部承包协议，约定由梁某负责案涉工程的建设施工，梁某与蔡某系合伙关系，实际上是梁某、蔡某借用上诉人的资质承包工程，案涉租赁合同实际上是由金正建材与梁某签订，且被上诉人对该事实是明知的，上诉人仅在合同最后落款处盖章，承租方的责任应当由梁某、蔡某和上诉人连带承担，梁某、蔡某是本案应当参加诉讼的当事人。（2）梁某、蔡某未参加本案诉讼，导致案件事实无法查清，进而导致判决结果错误。由上诉人盖章的案涉租赁协议仅属于一份框架协议，对租赁物的种类、数量、租赁期限均未明确约定。合同签订后梁某及其工作人员虽向被上诉人出具了一份对账清单，但上诉人对该对账单内容并不知情，也未盖章确认。上诉人虽授权梁某、蔡某签订租赁合同，但对其向被上诉人出具对账单的行为并未授权，梁某、蔡某的该行为明显属于越权代理，因此梁某、蔡某才是本案的适格被告。2.一审法院直接判令上诉人以现金方式向被上诉人支付租赁费并承担违约金的判决结果错误。（1）双方约定的租金支付方式首选以案涉工程项目中的房屋抵顶；（2）以房抵租时的房屋价格应当以售楼部的价格为准，且房屋范围限于太合郡住××区；（3）采用以房抵租还是现金支付，选择权在于梁某、蔡某；（4）案涉租赁合同签订后，被上诉人一直未主张权利，上诉人获知后一直与被上诉人积极协商用房屋抵顶租金，且上诉人手中亦持有符合条件的房源，但被上诉人拒绝用房屋抵顶，故承租方不应再承担违约金；（5）对账清单中的租赁费是依据双方约定的以房抵租的价格计算的，应当用房屋抵顶租金，一审法院判由上诉人以现金方式支付租金依据不足。

**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。1.案涉租赁合同的双方是上诉人和被上诉人，梁某、蔡某系案涉租赁合同的经办人，上诉人与梁某、蔡某之间的内部承包关系与本案无关；2.对账清单系被上诉人和上诉人的经办人梁某、蔡某形成，结算内容真实，梁某、蔡某的行为属于职务行为，上诉人若对此有异议，可依据法定程序撤销；3.案涉工程未按期竣工，租金中包含了多个年度的租金，现房价与合同约定的房价等实际情况亦明显不符，被上诉人曾主张过以房抵租，但上诉人当时并不具备抵顶的条件；4.双方对账清单中的租金就是以现金方式支付的价格结算的，故一审法院判决以现金方式支付租金正确。

**向一审法院起诉请求：1.依法判令被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司支付原告**租赁费及材料款760479元；2.依法判令被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司赔偿原告**违约金190000元；3.依法判令被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司承担本案的涉诉费用。

一审法院认定事实：2016年5月15日，金正建材（甲方）与梁某、蔡某（乙方）签订“建筑设备材料租赁合同”，约定内容为：乙方承建工程名称及地点为太和郡住宅小区2#、4#楼。合同有效期自乙方收货清单至乙方退完全部租赁物资并付清全部租金为止。乙方租用的物资由甲方送到施工点，退货由乙方送到甲方库房。如乙方不用房款抵顶租费及材料款，约定在两个月内支付所有租金的百分之五十，材料款全部付清，封顶后支付所欠租金的百分之八十。竣工后三个月内付清欠租金。逾期不付每天加收总额百分之三的违约金。房款抵顶价格以太和郡售楼部的价格为准。合同落款处出租方盖有金正建材印章，经办人为**。承租方盖有被告公司印章，经办人为梁某、蔡某。合同签订后，原告依照约定向太和郡住宅小区2号楼、4号楼施工现场提供了建筑设备，2019年12月3日，原告与蔡某、何大明签订了对账清单，核算租赁期间产生租赁费742169元。另查明，金正建材经销部其经营者为**，金正建材经销部于2018年已经注销。2016年5月12日，被告**建筑安装工程公司与梁某签订内部承包协议书，被告**建筑安装工程公司将承建的太和郡住宅小区2#、4#楼以内部承包的形式转包于梁某。

一审法院认为，本案双方争议的焦点问题为：1.被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司主体是否适格、被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司是否应该支付租赁费及材料款；2.被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司是否应当承担违约金。关于被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司主体是否适格及是否应当承担租赁费及材料款的问题。建筑设备材料租赁合同签订系双方真实意思表示，且合同中盖有被告**建筑安装公司印章，被告认可印章为公司的真实印章，合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，该合同真实有效。经查，被告与梁某、蔡某签订建设工程内部承包协议书，该内部承包协议的实质是对太和郡住宅小区2号楼、4号楼建设工程项目的内部转包，原告有理由相信梁某、蔡某与自己在签订租赁合同时梁某、蔡某有权代理被告。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人由理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，梁某、蔡某与原告签订合同的行为是一种有效代理，被告应当承担有效代理行为产生的责任，故被告的主体资格适格。原告与蔡某签订对账清单，对租赁费进行了结算，被告应当按照合同约定承担租赁费。租赁费金额以对账单中原告与蔡某确定的742169元为准。对原告要求被告支付的材料款，因与本案不是同一法律关系，不宜合并审处理，本院对原告要求的材料款不予处理。关于被告是否应当承担违约金的问题。双方在建筑设备材料租赁合同中对违约责任有明确的约定，被告未依照约定支付租赁费，应当承担违约责任。但原告要求的违约金190000元过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对原告要求的违约金予以酌减，参照同期银行贷款罚息利率将违约金利率调整为按年利率6.53%（4.35%×150%）计算从双方结算之日至起诉之日的逾期利息，即27883元（742169×6.53%÷365×210）。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条、第二十九条规定，判决：一、被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司支付原告**租赁费742169元；二、被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司支付原告**违约金27883元；上述一、二两项合计770052元，限被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司于判决生效后十五日内付清。案件受理费减半收取6652元，由原告**负担1297元，被告张掖市**建筑安装工程有限责任公司负担5355元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司提交了2016年-2019年租金算账明细单共20页，主张该明细单由梁某、蔡某向其提供，拟证明案涉2019年12月3日对账清单中的租金系依据双方约定的房屋抵顶租金的价格。被上诉人**质证认为，该证据系复印件，对真实性有异议，该单据中的项目和数额与对账清单中的内容有差异，对证明目的也有异议。经本院核查，该证据系复印件，且未经相关经办人员签字确认，真实性无法确认，就所载明的内容来看，与对账清单中的项目和金额均有明显的差异，对该证据与待证事实之间的关联性亦无法确认，故本院对该组证据不予采信。上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司提交了租赁合同及附件（报价单），拟证明双方约定的以现金方式支付租金和以房抵租的不同价格。被上诉人**对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据予以认定，作为定案依据。上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司提交了酒泉市肃州区太合郡小区房屋价款收据三张，拟证明其具备以房抵租的条件。被上诉人**质证认为，2019年租赁合同双方结算时，太合郡小区的房屋并不具备交房条件，客观上无法用房屋抵顶租金，现在房屋价格已经大幅上涨，不同意用房屋抵顶租金，且对账清单中的租金就是以现金方式支付的价格结算的，对该组证据的真实性和关联性均有异议。经本院核查，该组证据的房屋房号与上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司在一审提交的“现有楼层明细表”中的房号明显不一致，故本院对该组证据的关联性不予认定。

经本院二审审理查明，一审法院对结算单（对账清单）载明的租金、材料款（含未退还的租赁物折价款）合计742169元统一表述为租金742169元有误，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.被上诉人**主张由上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司承担责任，是否具有事实依据和法律依据；2.对诉争的租金、材料款及违约责任如何认定。

关于上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司应当承担的责任。经查，金正建材（甲方）与梁某、蔡某（乙方）签订的“建筑设备材料租赁合同”，在承租方落款处加盖有上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司的印章，在承租方经办人落款处有梁某、蔡某的签名，上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司具备租赁合同承租方的权利外观，案涉租赁结算单（对账清单）上，有蔡某的签名，不论蔡某与上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司之间是挂靠关系还是委托代理关系，被上诉人**均有权主张由上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司单独承担合同责任，梁某、蔡某并不属于必须参加本案诉讼的共同诉讼人。因此，被上诉人**主张由上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司在本案中承担责任，于法有据。

关于租金、材料款（含未退还的租赁物折价款）及违约金的认定。经查，双方约定了两种租金支付方式，结合租赁合同及建筑施工合同内容来看，双方并未严格按照约定内容履行租赁合同，也未按照合同约定的期限选择以房抵租方式支付租金，故被上诉人**在本案中有权主张上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司以货币方式支付租金。被上诉人**提交的租赁费结算单（对账清单）对租金及部分无争议的材料款（含未退还的租赁物折价款）有明确的记载，且上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司在一审中对该结算单的真实性并未提出异议，故该结算单应当作为认定租金和材料款的依据。案涉结算单形成时，明显已经超过了双方约定的以房屋抵顶租金的期限，结算单内容包含租金和材料款，双方对材料款中租赁物折价款的支付并未约定以房屋抵顶，并且结算单上并未特别注明以房屋抵顶租金。上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司虽主张结算单上的租金是依据以房屋抵顶租金的价格结算得出，但其未提交充分的证据予以证明。因此，一审法院依据结算单认定租金和材料款并判令由上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司以货币方式支付租金并无不当。另，双方约定的两种租金支付方式，租金标准虽略有差异，但差距并不大，一审法院在上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司未申请的情形下已经大幅调低了违约金标准（调整为年利率6.53%），从总债务数额的认定结果来看，有利于债务人。对于双方争议的结算单（对账清单）之外的材料款18310元，与本案不是同一法律关系，一审法院未作处理正确。

综上所述，上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽对结算单（对账清单）载明的租金、材料款（含未退还的租赁物折价款）742169元统一表述为租金742169元不准确，但认定的总债务数额无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11554元，由上诉人张掖市**建筑安装工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　贾元江

审判员　　王振生

审判员　　丁丽华

二〇二一年三月三日

书记员　　侯学聪