某某与河南汇聚信息科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省洛阳市洛龙区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）豫0311民初962号

原告（反诉被告）**，女，汉族，1987年5月29日出生，住洛阳市洛龙区。

委托代理人仝国锋，河南东方律师所律师，特别授权。

被告（反诉原告）河南汇聚信息科技有限公司，住所地：洛阳市洛龙区泉舜财富中心7号楼93号，组织机构代码：562494997。

法定代表人王艺强，该公司总经理。

委托代理人张凌，河南诚然律师事务所律师，特别授权。

原告**诉被告河南汇聚信息科技有限公司（以下简称汇聚公司）租赁合同纠纷一案，原告于2016年3月9日诉至本院，本院受理后，被告汇聚公司于2016年8月10日提起反诉，本院依法予以准许，并适用普通程序于2016年9月1日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）**及其委托代理人仝国锋、被告（反诉原告）汇聚公司的委托代理人张凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）**诉称：2014年6月9日，原告**与被告签订《承包合同》，约定：甲方（即被告）同意将泉舜财富中心7号楼汇聚茶文化街105、106、107、108号商铺共四套在合同约定期限内发包给乙方（即原告）经营；承包期限五年，自2014年1月1日至2018年12月31日止；承包金交纳起始日为2015年1月1日，2015年1月1日至2015年12月31日承包金为329247.36元；承包金以每12个月为一个支付周期，合同签订之日乙方向甲方预付第一周期承包金；乙方向甲方交纳履约保证金42211.20元，合同期满，甲方在一个月以内无息退还保证金；合同履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成，可向合同签订地所属人民法院即洛龙区人民法院提起诉讼。合同签订后，经原被告协商，原告按被告要求，于2014年6月13日，向被告交纳承包金324247.36元（协议基础上优惠5000元）、保证金42211.20元、装修保证金8000元、装修管理费1582.92元、物业费及垃圾处理费12346.73元，合计388388.21元。原告全部履行了付款义务。合同履行期间的2015年11月12日，被告向业主厦门泉舜集团洛阳置业公司申请退租，2016年1月1日，被告与厦门泉舜集团洛阳置业公司正式解除租赁合同。租赁合同解除后，被告对所租赁的商铺不具有使用权，无权要求包括原告在内的承包人支付承包金。但是，被告对所收取的原告保证金及押金却不予退还。原告认为，由于被告与业主厦门泉舜集团洛阳置业公司解除了租赁合同，被告对泉舜的商铺没有所有权及使用权，致使原被告之间的承包合同无法履行，应当予以解除。被告收取原告的保证金及押金按《承包合同》约定应当予以返还。综上，原告特提起诉讼，请求：1、判决解除原被告签订的《承包合同》；2、判令被告立即返还原告保证金42211.20元；3、判令被告立即返还原告装修押金8000元；4、判令被告支付从2016年1月1日起至实际返还原告保证金及押金期间占用原告款项的利息（按同期银行贷款利息计算）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告（反诉原告）汇聚公司辩称：原告要求返还保证金和装修押金及利息的诉讼请求不能成立，法院应依法驳回。一、我公司收取原告的保证金42211.20元不应退还。《承包合同》第五条明确规定：履约保证金用于乙方（原告）承担可能发生的赔偿和违约责任。乙方在承包经营期间不得违反本合同和公司对于商铺的其他管理制度……但在合同履行期间，原告擅自改变商铺的经营范围，从事餐饮服务和食品销售，完全没有按照合同第一条的约定从事茶、茶文化；并自2015年10月1日拖欠物业管理费、垃圾处理费7123.10元至今未交。其行为已构成根本违约，依据合同约定，保证金不予退还。二、原告违约在先，我公司不存在违约行为。原告上述违约行为已构成《承包合同》约定的合同解除要件，我公司为减少损失的进一步扩大，依据《中华人民共和国合同法》第119条和双方的《承包合同》第五条第二款、第八条第三款规定于2015年12月20已解除了双方签订的《承包合同》，至此，原告对合同中所涉的105108号商铺不再拥有使用权，该使用权归属于我公司，我公司有权自行处分该使用权。对于装修押金8000元，我公司是代替厦门泉舜集团洛阳置业有限公司收取的，因该公司目前没有退还该笔款项，我公司也无法退还给原告。我公司并提出反诉请求，认为：反诉人（甲方）与被反诉人（乙方）于2014年6月9日签订了《承包合同》，约定：反诉人将位于泉舜财富中心7号楼汇聚茶文化街105108号商铺共计四套发包给被反诉人经营茶、茶文化，由被反诉人应按时交纳商铺承包金和物业管理费等各项费用，被反诉人一次逾期15日以上（含15日）不交承包金和各项费用的，反诉人有权提前解除合同，保证金不予退还。合同签订后，反诉人依约将上述商铺交给反诉人使用，被反诉人将承包金交至2015年12月31日，物业费、垃圾处理费交至2015年9月30日后，不再按合同约定交纳各项费用，反诉人经多次催要未果，为减少因被反诉人违约造成的损失，反诉人无奈下于2015年12月20日解除了上述合同。但被反诉人却没有按合同约定退还商铺，且2015年10月1日至2015年12月31日的物业费、垃圾处理费计7123.10元至今未付。反诉人为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求：1、依法判决被反诉人向反诉人返还位于泉舜财富中心7号楼汇聚茶文化街105108号商铺计四套；2、依法判决被反诉人向反诉人支付所欠2015年10月1日至2015年12月31日的物业费、垃圾处理费共计7123.10元及滞纳金（滞纳金按日千分之三计算自2015年10月1日起至该欠款还清之日止）；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。

原告（反诉被告）**辩称：一、反诉人所述不实，答辩人并不拖欠其物业费、垃圾处理费等7123.10元。在答辩人和反诉人签订承包协议（实际是租赁协议）后，答辩人如约支付租金和相关费用。2015年7月16日，反诉人给答辩人下发缴费通知，要求答辩人缴纳2015年下半年14562.90元，并告知逾期缴费则停水、停电的后果。由于当时答辩人正在装修其他分店，资金紧张，遂和反诉人达成合意，答辩人先支付三个月费用7123.10元，其余费用待答辩人资金充足时再行缴纳。答辩人支付费用后，反诉人出具了收据。直至2015年11月份，反诉人解除同业主厦门泉舜集团洛阳置业公司的租赁合同，期间反诉人从没有要求答辩人支付费用，不存在反诉人所述的多次催要问题。反诉人实际上已经按双方签订的承包协议第五条“甲方（反诉人）有权从乙方（答辩人）的保证金先行支付其他金额费用”的约定，代扣了答辩人的费用。因为反诉人后来再没有下发任何通知，催要费用。所以答辩人不欠反诉人7123.10元的费用。二、反诉人并没有解除租赁合同。反诉人所称因答辩人拖欠费用，反诉人于2015年12月20日解除合同的说法并不成立。答辩人一直正常经营到现在，从来没有接到反诉人所说的解除合同的通知，且2015年11月份，反诉人已经以无力经营为由，向业主申请解除同业主的租赁合同。三、反诉人要求返还商铺没有依据。2015年11月份，反诉人已经以经营不善为由，申请解除同业主的租赁合同。2015年12月31日，双方正式解除租赁合同。现在，反诉人既不是商铺所有权人，也不是商铺合法使用权人，反诉人无权要求返还商铺。综上，反诉人反诉不成立，应当予以驳回。

经审理查明，2013年11月21日被告汇聚公司与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订商铺租赁合同承租了包含涉案商铺即泉舜财富中心锦泉苑7号楼105、106、107、108号在内的多个商铺。2014年6月9日，原告**与被告汇聚公司签订《承包合同》，约定：甲方（即被告）同意将泉舜财富中心7号楼汇聚茶文化街105、106、107、108号商铺共四套在合同约定期限内发包给乙方（即原告）经营；甲方同意乙方承包此商铺从事茶、茶文化经营活动。乙方向甲方承诺，对此商铺的使用范围与乙方的经营范围相符。乙方承诺未经甲方同意不得擅自改变此商铺的经营用途；承包经营期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；承包金交纳起始日为2015年1月1日，2015年1月1日至2015年12月31日承包金为329247.36元；承包金以每12个月为一个支付周期，合同签订之日乙方向甲方预付第一周期承包金，在前一支付周期（12个月）到期日的前30日内，乙方须交纳下一支付周期的承包金；乙方须按时向甲方交纳物业管理费，经营中所产生的水、电费均由甲方按标准统一代收代交；关于履约保证金，合同第五条约定乙方须向甲方交纳合同履约保证金42211.20元；履约保证金用于乙方承担可能发生的赔偿和违约责任。乙方在承包经营期间不得违反本合同和公司对于商铺的其他管理制度。在合同期满后，在乙方无任何违约责任并结清所有费用的情况下，甲方在一个月以内无息退还保证金。凡出现无故拖欠各项费用，经甲方多次催促乙方不及时交纳的等情况且乙方不服从管理、不接受相应的处理、或不愿承担相应责任时，甲方有权从乙方的保证金内先行支付其相应金额，支付后的保证金不足部分，乙方须从计算之日起三日内向甲方补足，乙方拒不补足的，甲方有权提前解除合同。合同第七条第2项约定乙方须按时交纳合同约定的承包金和各项费用。逾期须按本期应交承包金和各项费用总额的日千分之三交纳滞纳金。逾期超过十五日（含十五日）的，甲方有权解除本合同。合同第八条第3项约定乙方累计三次逾期交纳承包金和各项费用或一次逾期十五日以上（含十五日）不交承包金和各项费用的，甲方有权提前解除合同，保证金不予退还。

合同签订后，汇聚公司依约向被告交付了商铺，原告**对涉案商铺进行装修使用,根据工商档案资料查询显示其经营范围为餐饮服务、食品销售。原告**于2014年6月13日向被告汇聚公司交纳了2015年度的承包金324247.36元（合同约定承包金为329247.36元，优惠5000元）、合同履约保证金42211.2元及装修押金8000元整；另于2015年7月26日向被告汇聚公司交纳了2015年7月1日至2015年9月30日期间的物业费垃圾处理费7123.10元，此后未再向被告交纳物业费垃圾处理费。被告汇聚公司于2015年7月31日向洛阳泉舜物业服务有限公司缴纳了涉案商铺2015年7月1日至12月31日期间的物业费垃圾处理费。

2015年12月18日被告汇聚公司向原告**发送信息称原告经营的105号商铺未按照合同约定于2015年12月1日前交付2016年商铺租金，已构成单方违约，如原告有继续合作的意向，应于2015年12月20日前交清相关费用，否则将按照原告单方面终止合同处理。2016年1月4日，被告汇聚公司向原告发出《合同解除通知书》，主要内容为：“合同签订后，我公司已按合同约定履行了各项义务，但贵方严重违约，经多次催促，仍拒绝支付2016年度承包金。根据双方自愿签署的《承包合同》相关内容约定，同时为维护我公司合法权利，使我公司利益不再受损，特通知贵方解除合同，且乙方所交的合同履约保证金将不予退还。鉴于上述情况，请贵方务必于3日内办理相关退铺手续，将属于贵方的所有物品在不毁坏房屋及装修的情况下全部搬离，否则视为贵方全部放弃。”原告**认为被告于2016年1月1日已经与业主解除租赁合同，无权对涉案商铺的租赁事宜行使任何权利，并要求被告退回保证金，其于2016年1月11日向被告汇聚公司邮寄复函一份，该邮件被退回。

另查明，2015年11月12日被告汇聚公司向厦门泉舜集团洛阳置业有限公司提出申请，称因无力经营，申请对包含前述涉案商铺在内的多间商铺退铺。2016年1月3日汇聚公司与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订合同终止协议，明确双方于2013年11月21日签订的《租赁合同》于2015年12月31日解除，商铺费用交纳截止到2015年12月31日。协议要求汇聚公司于2015年12月31日之前交还上述商铺。

又查明，2016年1月1日原告**与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订《商铺租赁合同（底商）》，继续承租泉舜财富中心锦泉苑105、106、107、108号商铺，起租日为2016年1月1日。

本院认为，原被告之间签订的书面合同虽名为“承包合同”，但事实是原告交付商铺供被告使用、收益，而由被告交付租金给原告，合同内容是对租赁关系的权利义务的约定，因此原被告之间应系租赁合同关系，合同中约定的承包金亦为租金。该合同合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。关于原告起诉要求解除双方之间的承包合同，因被告于2015年12月18日向原告发送的信息已明确原告应于2015年12月20日前交清相关费用否则将按照原告单方面终止合同处理，原告并未在限定的时间缴纳费用，且其于2016年1月1日与业主方厦门泉舜集团洛阳置业有限公司就涉案商铺又重新签订了租赁合同，实际终止了与被告之间的合同的履行，应视为双方已于2015年12月20日合意解除合同，现原告起诉要求解除合同，已无事实基础，故应予驳回。

虽然双方之间的合同已经于2015年12月20日解除，但被告已于2015年7月31日向物业公司代交了2015年下半年的物业费垃圾处理费，原告也实际使用商铺至2015年12月31日，故原告**仍应向被告汇聚公司缴纳2015年10月1日至12月31日期间的物业费垃圾处理费7123.10元，被告汇聚公司要求原告按照所欠款的日3‰计算违约金，其主张过高，本院根据相关法律规定予以调整，违约金自2015年10月1日起以7123.10元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准计付。

被告虽有拖欠物业费垃圾处理费的违约行为，但合同对逾期交费约定有违约金，已足以弥补原告的损失；原被告之间的租赁合同约定的租赁期限至2018年12月31日止，被告在未解除与原告之间的租赁合同的情况下即向业主方申请于2015年12月31日退铺，显然有悖诚实信用；依照损益相抵的原则及公平原则，本院认为，在对原告拖欠费用计算违约金同时，被告应退还原告缴纳的保证金42211.20，对原告要求计算自2016年1月1日起计算该资金占用期间的利息的请求不予支持。

因被告汇聚公司于2015年12月31日已经终止与业主方厦门泉舜集团洛阳置业有限公司的租赁关系，自此之后被告汇聚公司对案涉商铺不再享有任何权利，且原告也通过与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订租赁合同取得了涉案商铺的承租使用权，故被告反诉要求原告返还涉案商铺，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于原告向被告缴纳的装修押金8000元，被告提交洛阳泉舜物业服务有限公司2014年6月16日向其出具的装修押金收据一张，主张该费用由物业公司保管尚未退还，故其也无法退还原告。由于被告向物业公司缴纳装修押金与本案原被告之间不属于同一法律关系，被告以此为由拒绝向原告退还装修押金不能成立，对于原告起诉要求被告返还装修押金8000元并自2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付该资金占用期间的利息，本院依法予以支持。关于被告向物业公司缴纳的费用，被告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、被告（反诉原告）河南汇聚信息科技有限公司应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）**保证金42211.20。

二、被告（反诉原告）河南汇聚信息科技有限公司应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）**装修押金8000元及利息（自2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）。

三、原告（反诉被告）**应于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南汇聚信息科技有限公司物业费、垃圾处理费7123.10元及违约金（自2015年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至实际履行之日止）。

四、驳回原告（反诉被告）**的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）河南汇聚信息科技有限公司的其他反诉请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1155元、保全费620元，由被告（反诉原告）河南汇聚信息科技有限公司承担；反诉费25元，由原告（反诉被告）**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审　判　长　　赵丽君

代审　判员　　李改飞

人民陪审员　　罗晶晶

二〇一六年十二月二十六日

书　记　员　　焦靖杰