济南市城市建设投资有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南市天桥区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0105民初7836号

原告：济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市。

法定代表人：聂军，董事长。

委托诉讼代理人：孙浩智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭文楠，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

被告：***，女，1974年4月1日出生，汉族，无业，住济南市。

委托诉讼代理人：张斌，北京市中盈律师事务所律师。

原告济南市城市建设投资有限公司（以下简称城市建投公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城市建投公司的委托诉讼代理人孙浩智，被告***的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

城市建投公司向本院提出诉讼请求：1.判令***支付租金423600元；2.判令***支付违约金119560.94元（暂计算至2021年5月31日，最终计算至实际给付之日）；3.判令***支付房屋占有使用费1253050元（暂计算至2021年5月30日，最终计算至房屋实际腾退之日）；4.判令***向城市建投公司腾退房屋并承担因腾退房屋产生的一切费用；5.本案全部诉讼费用由***承担。事实和理由：城市建投公司诉称，2013年12月25日，城市建投公司与***签订房屋租赁合同，约定由***租赁城市建投公司位于济南市天桥区马家庄某某某某某某某某内住宅98套和地下室98套，租赁城市建投公司位于济南市天桥区泺口张家庄*号内住宅9套和地下室9套。上述房屋最终实际租赁住宅和地下室各106套，租赁期限为2014年2月15日至2019年2月14日计5年，租金总额为3556800元。合同约定如***逾期交付租金，除足额补交外，还应当按逾期交付的租金额承担自逾期之日起至实际全部交付日止日万分之一的违约金。合同签订后，城市建投公司履行了合同义务，但截至合同履行期限届满，***拖欠租金423600元且仅退回租赁房屋41套，此后也未再支付任何租金。为此城市建投公司提起本案诉讼，请求判如所请。

***辩称，1.双方合同约定城市建投公司将廉租房107套以市场价格出租给***，但实际仅交付了106套，然后由***进行分租。租赁期间，出现了出租小区道路阻断、垃圾不能清运以及租户房顶漏水、地下室渗水等违约事实并被新闻媒体予以报道和政府12345介入督促处理，造成分租散户纷纷投诉并拒付租金。在合同实际履行中，都是***和城市建投公司的具体联系人徐东协商后，由***在收取分租户的租金后再付给城市建投公司，双方并未按协议约定的付款日期履行。但在合同履行的最后期间，***按约申请续租权利时，城市建投公司于2019年1月19日将双方签订的租赁合同隐去部分名字授意物业公司予以公开发布，导致***不能向分租户收取所欠剩余租金更无法续签租赁合同，根据合同第七条第二款第二项的约定和合同第八条第一款的约定，由于城市建投公司的原因导致***无法正常使用租赁房屋，该公司应对造成合同提前解除承担相当于六个月租金的违约责任。另据双方账目往来，未付租金金额并非城市建投公司主张的423600元，且少于***最后半年无法全部收回分租户的租金及城市建投公司应承担的6个月违约金的金额，故由于城市建投公司的违约事实，***不欠其租金。2.城市建投公司张贴合同的目的就是不与***续签合同，同时让分租户到期后与***无租赁关系，更造成了分租户不支付应交纳的租金。合同第五条第一款第四项写明：“在租赁期满或合同中途解除或乙方违约符合终止合同条件的，甲方有权要求乙方在7天内清空房屋并按时交给甲方，否则，甲方有权自行清空所租房屋，乙方不得阻止或干涉，甲方自行清空房屋给乙方或第三方造成的损失由乙方全部承担。”根据该条规定，即使***不退回房屋城市建投公司也有权收回房屋，其怠于行使权利应由其自行承担责任。由此，城市建投公司诉称合同期满后***至今仍旧使用租赁房屋的事实不存在，与其实施的行为及合同约定不符，其诉称仍有65套房屋未退回更无事实和合同依据。综上，对城市建投公司的诉讼请求应当予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：

2013年12月25日，城市建投公司（出租人/甲方）与***（承租人/乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：1.租赁房屋为济南市天桥区马家庄某某某某某某某某内住宅98套及地下室98套，济南市天桥区泺口张家庄*号内住宅9套及地下室9套；2.租期5年，自2014年2月15日起至2019年2月14日止；3.租金第1-3年为每年680400元，第4年为744600元，第5年为808800元，5年总租金金额为3594600元（合同中同时列明了各套房屋所在楼号及所对应的房屋租金金额）；3.租赁有效期内，乙方自行承担水、电、气、暖、物业、装修、垃圾清运费及其他费用，如乙方将房屋租赁给第三方，由乙方自行承担或自行向第三方收取上述费用；4.租金每半年支付一次，合同签订后3日内付清首年半年租金340200元，此后每期租金应在每年8月15日和2月15日前30日内全额付清半年租金，租金交付至甲方指定账户并由乙方凭银行存单到甲方财务开具房租发票；5.租赁有效期内，按房屋总套数首年1个月租金标准收取租赁保证金56700元，在交付首次租金的同时交付给甲方，租赁期满或合同解除，双方无争议无扣款的，甲方无息退还保证金。如乙方拖欠租金或违反合同约定给甲方或第三人造成损失，甲方有权从保证金中直接扣留相应款项用以支付乙方欠付租金或其他应付的违约金、赔偿金等。合同期满后经双方共同验房，没有任何损坏等问题并具备移交甲方条件后，保证金经双方同意后可以充抵最后的租金；6.合同完成签字盖章并由甲方收到乙方交纳的首年半年租金和保证金后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；7.在租赁期满或合同中途解除或乙方违约符合终止合同条件的，甲方有权要求乙方在7天内清空房屋并按时交给甲方，否则甲方有权自行清空所租房屋，乙方不得阻止或干扰，甲方自行清空房屋给乙方或第三方造成的损失由乙方全部承担；8.违约责任的内容中包括（1）甲方未按约定时间交付房屋的，应承担乙方已交房租金额的日万分之一违约金；（2）乙方逾期交付租金，除足额补交外，还应按逾期交付的租金额承担自逾期之日起至实际全部交付日止的日万分之一的违约金。除上述内容外，合同还对双方的其他权利义务等事项进行了约定，并通过合同附件将合同约定的房屋以表格形式列明了每套房屋的楼号、单元、房号、建筑面积、地下室建筑面积等内容。

上述合同签订后，城市建投公司向***交付了合同约定房屋中的106套，另有怡苑新居内5号楼1单元102室房屋未交付，所交付的房屋由***自行对外分租。按照合同约定的每套房屋的租金标准计算，扣除未交付房屋的租金外，已交付房屋5年总租金金额应为3556800元及保证金56700元。诉讼中，经双方核对，均认可的已交纳租金金额为3217900元（包含保证金56700元）。另有5万元租金，***主张以现金方式交付与城市建投公司的工作人员董培杰，但城市建投公司对此不予认可，***未就此进一步提交证据。

2019年2月14日租赁合同到期后，双方未续签合同，也未办理房屋交接的书面手续。城市建投公司主张，***仅交回了41套房屋，但拒绝在交接表上签字，剩余65套房屋至今尚未交回。根据城市建投公司提交的房屋交接表显示，有18套房屋于2019年2月14日收回，有17套房屋于2019年8月14日收回，有6套房屋于2020年7月27日收回。

诉讼中，***主张案涉房屋所在小区存在道路阻断、垃圾不能清运、租户房顶漏水、地下室渗水等情况，并且城市建投公司于2019年1月19日授意物业公司将案涉房屋租赁合同张贴公布，上述情形导致***无法收取分租户的租金，故城市建投公司存在违约行为。就上述主张，***提交了小区道路、环境及房屋情况的照片和所张贴租赁合同的照片一宗，以及其与城市建投公司工作人员董培杰、刘林于2021年10月10日就张贴合同事宜交涉的通话录音。经质证，城市建投公司不认可有关小区及房屋情况的照片，认为该宗照片不能反映拍摄的时间地点等信息，无法证实其真实性，但该公司表示曾对小区内出现的相关问题进行过修理。对张贴的租赁合同照片及通话录音，城市建投公司认为通话录音中其公司工作人员未认可***在通话时陈述的内容，且双方未约定过保密条款，张贴合同不影响***交纳租金。

另查明，案涉房屋及所在小区系经济南市发展和改革委员会批准由城市建投公司开发建设的拆迁安置用房建设项目，但尚未办理产权证书，***对城市建投公司系案涉房屋的权利人无异议。

上述事实，有双方当事人提交的在案证据及委托诉讼代理人的庭审陈述为证，本院予以认定。

本院认为，城市建投公司与***签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护。合同签订后，双方均应按约履行各自的合同义务。

案涉房屋租赁合同约定租赁期限于2019年2月14日届满，***作为承租人，其负有按约足额交纳租期内租金的义务及到期后返还房屋的义务。虽然合同约定出租的房屋为107套而实际交付了106套，但根据双方合同性质反映，***承租案涉房屋的目的系对外分户转租，故城市建投公司虽少交付一套房屋，但不影响双方的合同目的且双方已按实际交付情况履行至合同期限届满，***以此为由抗辩城市建投公司违约，本院不予采纳。

关于合同到期后的房屋返还，***作为返还房屋的义务人，有举证证实其是否履行了该合同义务的举证责任，但其未能举证向城市建投公司返还房屋的交接手续，故本院以城市建投公司自认收回房屋的套数、房号及时间予以认定，据此***尚有65套房屋未予返还，城市建投公司主张其予以返还，合法有据，本院予以支持。对于合同到期后未能按约及时返还的房屋，***应参照合同约定的租金标准支付至房屋实际返还前的占有使用费，城市建投公司的该项诉讼请求，本院予以支持。城市建投公司对该项费用分段计算了截至2021年5月30日之前的费用金额，鉴于大部分房屋的该项费用在2021年5月30日后仍持续发生且每套房屋各自的计费标准与之前一致，故本院不再对该项费用分段计算，将以判决附表形式详列应予返还房屋的明细及各套房屋占有使用费的计算方式。关于***抗辩城市建投公司应按合同约定自行收回房屋，否则其应自行承担损失的主张，本院认为，虽然合同约定了城市建投公司有权自行收回房屋，但结合合同文本的上下文理解，该条款主要系赋予城市建投公司采取合法方式行使权利的选择权，而根据合同的实际履行情况，案涉100余套房屋均由***进行分租，在城市建投公司无从知晓具体分租情况的前提下，由其突破合同相对性分户向不同的次承租人分别主张权利收回房屋，必然增加不合理的履行成本和权利实现的不确定性，故其选择按合同相对性向***主张权利并无不当，而***在应当履行交付房屋义务的情况下不按约或怠于交还房屋，应由其承担相应的法律后果，因此***的该项抗辩主张，本院不予采纳。

关于租期内的欠付租金金额，应按实际交付房屋的总租金金额扣减已交纳租金金额计算。根据双方合同中约定的各套房屋租金金额计算实际交付房屋的总租金金额为3556800元，双方诉讼中经对账均认可的已交纳租金金额为3161200元，本院予以确认。另有5万元租金，***虽主张交纳但未提交证据证明，城市建投公司亦不予认可，故本院对该5万元租金不予认定。***于合同履行中交纳了保证金56700元，其抗辩主张应抵扣租金，该主张与合同约定的保证金用途相符，本院予以采纳。据此，***欠付租期内的租金金额应为338900元（3556800元-3161200元-56700元），对于该欠付租金，***应予支付。***主张因小区道路阻断、垃圾不能清运、租户房顶漏水、地下室渗水等情况及城市建投公司张贴合同的行为，导致其不能收取租户租金且城市建投公司构成违约的抗辩理由，本院认为，首先关于小区管理及租赁物状况的问题，***仅提交了部分未能明确体现拍摄时间、地点的照片，不足以证明小区及租赁物的实际情况，也不能证明与***实际收取次承租人租金状况的关联性，故不能构成免除***依照合同相对性向城市建投公司支付租金义务的合理抗辩。其次双方合同中并无关于不得向次承租人披露相关房屋信息的保密条款，且向房屋承租人如实告知相关的房屋状况、权利来源等信息也是房屋租赁合同关系中出租人的应尽之责，故即使城市建投公司张贴了案涉房屋租赁合同，也非违约行为。综上，***的上述抗辩意见，本院均不予采纳。

关于城市建投公司要求支付违约金的诉讼请求，因***逾期交纳租金，除欠付租金本金外，也必然造成该部分欠付租金的利息损失，***应承担相应的违约责任。双方合同约定以逾期租金的日万分之一标准计算违约金，***虽主张该标准过高，但该标准与银行基准贷款利率基本相当，不存在过高的情形，故本院对双方约定的该违约金计算标准予以采纳。按照城市建投公司与***对账的结果反映，在合同期限内***既存在提前多付下期租金的情形，也存在多次逾期支付租金的情形，城市建投公司未举证证实其曾在长达五年的合同履行期间内就***逾期付租的行为主张过违约金，应视为双方认可了合同期限内已经履行的付租行为的适当性，不宜再就之前的逾期付租计算违约金，故本院调整违约金的计算为以合同到期后欠付合同期内租金金额为基数，自合同到期次日为计付违约金的起始时间，按合同约定标准计算至给付之日止，超出部分，本院不予支持。

综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条规定，判决如下：

被告***于本判决生效之日起20日内返还原告济南市城市建设投资有限公司房屋65套（每套房屋包含对应的地下室），房屋明细列于本判决附表1；

被告***于本判决生效之日起10日内向原告济南市城市建设投资有限公司偿付合同期内的欠付租金338900元；

被告***于本判决生效之日起10日内向原告济南市城市建设投资有限公司支付逾期付款违约金（以338900元为基数，自2019年2月15日起至给付之日止，按日万分之一标准计算）；

被告***于本判决生效之日起20日内向原告济南市城市建设投资有限公司支付房屋占有使用费，房屋明细及占有使用费计算方式列于本判决附表2；

驳回原告济南市城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计10483元，由被告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　郭　怡

二〇二二年五月十一日

书记员　周文祎

附：1.（2021）鲁0105民初7836号民事判决书附表1；

2.（2021）鲁0105民初7836号民事判决书附表2。

（2021）鲁0105民初7836号民事判决书附表1（共3页）：

被告***应返还房屋明细表

1.原告济南市城市建设投资有限公司与被告***于2013年12月25日签订的房屋租赁合同项下怡苑新居小区内房屋。

2.原告济南市城市建设投资有限公司与被告***于2013年12月25日签订的房屋租赁合同项下磐苑新居小区内房屋。

（2021）鲁0105民初7836号民事判决书附表2（共6页）：

被告***应支付房屋占有使用费计算标准明细表

1.原告济南市城市建设投资有限公司与被告***于2013年12月25日签订的房屋租赁合同项下怡苑新居小区内房屋。

2.原告济南市城市建设投资有限公司与被告***于2013年12月25日签订的房屋租赁合同项下磐苑新居小区内房屋。

（备注：房屋占有使用费=计费标准*计费期间）