某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0191民初6479号

原告：**，男，1967年8月6日出生，汉族，住济南市历下区。

委托诉讼代理人：王斌，北京德和衡（济南）律师事务所律师。

被告：***，男，1959年6月24日出生，汉族，住济南市槐荫区。

委托诉讼代理人：乔湛明，山东名泉律师事务所律师。

被告：***，女，1960年12月11日出生，住济南市槐荫区。

委托诉讼代理人：盛增新，山东名泉律师事务所律师。

第三人：济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市历下区经十东路10567号，统一社会信用代码91370100264388811N。

法定代表人：聂军。

原告**与被告***、***，第三人济南市城市建设投资有限公司（以下简称：城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人王斌，被告***的委托诉讼代理人乔湛明，被告***及其委托诉讼代理人盛增新到庭参加诉讼。第三人城投公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.解除**与***于2015年12月29日签署的《房屋转让协议》；2.***、***返还**已付房款(含车位款、储藏室款)、名额转让费、公共维修基金等共计1531038元及相应利息损失(以1531038元为计算基数，自2016年4月11日起至2019年8月19日按照人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.***、***支付**房屋增值损失1800000元；4.***、***赔偿**为维护权利而产生的律师费、诉讼保全保险费、评估费等各项损失；5、案件受理费、保全费由***、***承担。诉讼过程中，**明确第四项诉讼请求为：***、***赔偿**为维护权利而产生的诉讼保全保险费3120元，评估费31178元，不再主张律师费。事实与理由：2015年12月29日，**与***签订《房屋转让协议》，就**以***名义购买东城逸家小区房产事宜达成合意。该协议对“借名买房”的具体形式、税费承担、违约责任等均作出明确约定。后**按照该协议约定向***交付了“名额转让费”，并以***名义就涉案房产与“东城逸家小区”项目的开发商即第三人城投公司先后签订了《认购协议》和《商品房买卖合同》，并且通过***向第三人城投公司交付了购房款等全部应付费用。2016年9月26日涉案房产交付使用，现涉案房产已具备过户条件，但***、***拒绝配合办理过户手续并多次实施干涉、影响**对涉案房屋占有使用的行为。***、***以其行为表明不再履行《房屋转让协议》，严重侵害了**的合法权益。经济南高新技术产业开发区人民法院委托评估，涉案房产的价值为4454060元。为维护合法权益，**诉至法院，请求判如所请。

***辩称，一、涉案《房屋转让协议》虽名为《房屋转让协议》，但根据协议内容实际为我方将享有的市直机关公职人员内部购房资格转让给**，该转让行为目的系为规避济南市相关购房政策，协议双方在主观上均存在过错，且，我方与**签订涉案协议的行为已经严重侵害了涉案房屋共有权人***对该房屋享有的权利。故该协议依法应当认定无效，**要求解除协议的诉讼请求应当予以驳回。二、我方同意返还**已经实际缴纳的购房款、名额转让费、维修基金等各项费用，但应当扣除**对涉案房屋实际占有期间的使用费，使用费计算标准应当按照同等地段、同等面积的房屋租金计算至**返还房屋之日。三、**要求支付房屋增值损失没有事实及法律依据。首先，涉案房屋共有权人***对房屋增值部分享有50%的权益，而***事先对双方协议的订立及履行并不知情且没有任何过错，故**无权对涉案房屋增值中应属于***的部分主张权利。其次，双方在设立本案购房资格转让民事行为过程中均存在严重过错，假设**有权主张向我方主张房屋增值损失，也仅能与我方平均分配属于我方的增值部分，即双方各享有增值部分的1/4。第三，涉案房屋交房时间为2016年12月，***在2017年才知道购房资格转让的情况，自6月起即以各种方式要求**返还涉案房屋，但**占有房屋以种种理由不予返还，应当认定**在明知***不同意涉案交易后，仍拒绝采取适当方式措施防止损失扩大，无权就扩大的损失请求赔偿，即应当以涉案房屋2017年6月的市场价格确定增值部分的数额。第四，山东明和土地房地产资产评估有限公司于2021年7月8日出具的《评估报告书》不宜作为本案判决的依据。1、该评估报告选取的评估基准日为2021年6月23日，我方认为，评估基准日的选取应当以2017年7月1日即***首次要求返还涉案房屋的时间为宜，至迟也不应该超过**知道涉案房产已经办理房产证、具备过户条件但我方拒绝配合过户之日，即2019年11月27日。2、该评估报告载明估价基本方法为比较法和收益法，比较对象为同小区2-1701、2-218号房屋及A-009号车位，但并未记载收益法的计算方式及依据，也未附上述房屋、车位的买卖合同明确比价依据。我方收到评估报告后即提出书面异议，要求评估人提供用以比价的房产、车位在房产管理部门备案的买卖合同，但评估人书面回复不予提供。上述事实可以证明该评估报告缺乏基本的公开、透明，不宜作为本案认定事实的依据。四、**要求我方承担律师费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。综上所述，**的部分诉讼请求没有事实及法律依据，恳请贵院查清案件事实，依法公正的判决。

***辩称，一、我方与被告***系夫妻关系，***与**签订《房屋转让协议》我方并不知情，事后我方没有予以追认，并且**相对于我方也不构成善意第三人，因此**将我方列为被告没有事实和法律依据。我方作为被告，主体不适格，请求驳回对我方的起诉。二、我方对涉案协议的订立及履行并不知情且没有任何过错，故**无权对涉案房屋增值部分中应属于我方的50%主张权利。三、**与***在我方不知情的情况下签订转让协议，并于2016年9月26日至今一直占有我方房屋，侵犯我方对该房屋的占有使用处分的权益，我方将保留追究其法律责任的权利。

城投公司未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年6月2日，***与城投公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：销售【字】201618905843)，约定由***购买城投公司开发建设的东城逸家2-2地块10号楼2单元1701号（即逸士园一区5号楼2-1701号）的房屋，房屋建筑面积155.7平方米，购房款总计1228056元。同日，双方又签订《商品房买卖合同》(合同编号：销售【字】201618905716)，约定由***购买城投公司开发建设的东城逸家2-2地块10号楼2单元-2层218号（即逸士园一区5号楼2--218号）的配套储藏室，建筑面积为19.62平方米，购房款共计75105元。在上述买卖合同附件五补充协议第4条约定，买受人所购买该宗商品房未办理产权登记及抵押登记之前，未经出卖人同意，买受人不得擅自出售该宗商品房，买受人因需要确需出售的，应得到出卖人书面认可。如因买受人擅自出售，给出卖人或者第三人带来损失的，由买受人承担一切责任。此后，***还购买了东城逸家2-2号地块A-009号车位，购入价款为10万元。2019年11月，***、***申请将上述商品房、储藏室由***单独所有变更为***与***共同所有，并分别于2019年11月29日、2019年12月2日为上述商品房、储藏室办理了不动产权证书，显示为***、***共同共有。

在签订上述房屋买卖合同之前，2015年12月29日，***(甲方)与**(乙方)签订《房屋转让协议》，约定甲方将其所在单位内部人员认购房屋资格转让给乙方，由乙方直接选定小区及房号，甲方承诺选房面积为140平方左右，选房顺序号码为0323。乙方应当在本协议签订之日向甲方一次性付清房屋认购名额转让费5万元，甲方将《选房顺序确认单》等前期选房资料交付给乙方。选取房屋时，甲方配合乙方办理相关选房手续。房屋选定后于单位确定交款时，乙方向甲方支付原购房款30万元。剩余购房款及其他费用由乙方直接按时向甲方所在单位或开发商缴纳。甲方将房屋买卖合同、交款收据等所有与该房有关的原件资料全部交付乙方，房屋交房时由乙方验收并负责。房屋以甲方名义购买，甲方负责转让房屋名额，收取转让费。自本合同签订之日起，其他需要缴纳的与房子有关的所有费用均由乙方承担，包括全部购房款、购房后办理房产证等各种费用、过户应由甲方缴纳的各种税和费以及该房屋在甲方名下时产生的房产税。房屋交付之日起，乙方对该房屋拥有所有权，房屋占有、使用、收益归乙方所有。甲方协助乙方办理购房、过户的手续，但因客观原因致使房屋不能过户的，一切后果由乙方承担，甲方保证不影响乙方的事实所有权。乙方对甲方转让房屋事宜保密。甲乙双方无正当理由不得随意解除或不履行本协议，除非双方同意或达成补充协议，违约方向对方支付房屋总价值15%的违约金。该协议签订后，***为**出具了选房授权委托书。

**为购买涉案房屋及储藏室、车位已支出款项1474199元（包含向***支付的房屋转让费5万元、公共维修基金21038元，已扣减***退还的56839元），其中**分别于2015年12月29日、2016年1月26日、2016年4月11日向***转账支付5万元、30万元、116万元，***于2016年5月24日退还**56839元，另**曾向城投公司缴纳涉案房屋公共维修基金21038元。2016年9月26日，**自山东中航物业处领取了涉案房屋钥匙。

2018年4月25日之前，***曾与**就涉案房屋进行沟通，表示要将涉案房屋收回，**未同意，此后双方进行了多次交流无果。

经**申请，本院通过技术室委托山东明和土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋、储藏室、车位的市场价值进行评估鉴定。2021年7月8日，该公司以2021年6月23日为价值时点，作出鲁明和房地产估字2××5号房地产估价报告，评估涉案房屋、储藏室、车位的市场价值分别为4176653元、107407元、170000元，共计4454060元。**为此支出评估费31178元。

诉讼过程中，**主张***拒不履行合同约定，拒绝为其办理过户手续，导致合同目的不能实现，另外，通过检索法院的生效裁判文书，涉案房产所在的东城逸家小区，对房屋的转让存在限制，要求解除双方签订的房屋转让协议。***、***认为，该协议系规避相关购房政策而形成的资格转让，且侵害了房屋共有权人***的合法权益，同时，***在知晓该协议后自2017年6月起即通过各种方式要求终止协议约定的事项，要求**返还房屋，其认为涉案协议无效，不存在解除，如果协议有效的话，同意解除，并明确表示不同意给**办理过户手续。

本院认为，关于**与***签订的《房屋转让协议》的效力问题，从协议内容看，系**以***的名义购买涉案团购商品房，并向***支付房屋认购名额转让费，故**与***之间实质系借名买房合同关系。从协议履行情况看，没有规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，故该转让协议系**、***的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对***、***认为该转让协议无效的抗辩理由，本院不予采纳。关于***的主体问题，***认为**将其列为被告没有事实与法律依据，其作为被告主体不适格。本院认为，***并非《房屋转让协议》的一方当事人，亦不属于必要共同诉讼的当事人，故***作为本院被告主体不适格。关于《房屋转让协议》是否应当解除的问题。鉴于涉案房屋系济南市委市政府机关系统集资团购房屋，对购买方资格有限制，系根据有关名单销售。**并不符合购买资格。而根据***与城投公司签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议中亦明确约定房屋办理产权登记前不得转让。涉案房屋、储藏室虽分别于2019年11月29日、2019年12月2日办理了不动产权证书，但涉案协议签订时确实不符合转让条件，且***、***明确表示不同意给**办理过户手续，故涉案协议事实上已不能履行，合同目的无法实现。对**主张解除与***签订的房屋转让协议的诉讼请求，本院予以支持，至于解除时间，应以本案起诉状送达***之日即2021年10月18日为宜。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，**无法取得涉案房屋，客观上丧失了合同履行的利益，对其造成了一定损失。**申请对涉案房屋、储藏室及车位市场价值进行评估，要求***、***返还其缴纳的款项共计1531038元，并按照60%的比例支付其增值损失，另同意同时返还涉案房屋。***、***认为，**与***的过错比例应该是相同的，且涉案协议侵害了***的权利，***对房屋的增值部分享有50%的权利，**无权要求分配属于***的价值；***自2017年6月份就主张返还房产，故房屋的增值应以主张返还房产之日的节点进行计算，**无权就扩大的损失主张权利；涉案评估报告的结论没有足够的事实依据。本院经审查认为，***作为出卖方，在明知涉案小区对购买人资格严格限制的情况下，仍与**签订房屋转让协议，具有重大过错，应当对合同不能履行负主要责任，同时**亦明知涉案房屋系名单销售，其不具备购房资格，对合同不能履行亦存在一定过错，综合当事人过错程度，本院酌定***承担涉案房屋、储藏室及车位增值损失60%，**承担40%的责任。关于***、***抗辩***对涉案房屋增值部分有50%权利，**无权主张的问题，本院认为，***作为《房屋转让协议》的转让方对合同不能继续履行负有过错，应按其过错程度赔偿**的损失。而**作为涉案房屋实际出资人的实际损失为涉案房屋的全部增值损失，故对***、***上述抗辩理由，本院不予采纳。***、***虽主张于2017年6月份开始向**主张返还房产，但未提交充分证据予以证实，且**并未同意，双方也并未协商一致，故对其主张房屋的增值损失应以主张返还房产之日的节点计算的抗辩理由，本院不予采纳。***、***虽对涉案鉴定评估报告有异议，但该报告系由**申请，本院通过技术室委托鉴定机构作出的，程序正当，本院对该鉴定报告应予采信。鉴于**同意本案中同时返还涉案房屋，为避免诉累，本院予以一并处理。

关于各款项的数额，**为购买涉案房屋、储藏室及车位共支出1474199元，其中包含向***支付的房屋资格转让费5万元、公共维修基金21038元，根据涉案协议，转让费系在房款之外额外向***支付的费用，根据其性质不应当计算在房屋原购入价中，公共维修基金亦不应计算在内，故房屋、储藏室及车位增值价值应当为4454060元-（1474199元-50000元-21038元）=3050899元，根据双方过错比例，***应承担1830539.4元，**自行承担1220359.6元。**自愿按照180万元主张增值损失，系对其自身权利的处分，本院予以准许。除此之外，**已支付的购房款、公共维修基金及房屋资格转让费共计1474199元，***应当予以返还。关于**主张的已支付款项部分的利息，该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于***主张应自**实际缴纳的款项中扣除**对涉案房屋实际占有期间的使用费，双方对房屋占有使用费并无约定，该主张没有事实及法律依据，本院对此不予采纳。**申请价值评估支出评估费31178元，根据当事人过错比例，***应承担上述费用的60%，即18706.8元，**自行承担12471.2元。本案中**并未申请财产保全，其主张的诉讼保全保险费3120元，并非本案的实际支出，对此本院不予支持。涉案协议系***与**签订，**也认可涉案款项均支付给***，与***无关，故对**要求***与***共同承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第三人城投公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担放弃抗辩及举证不能的法律后果。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告***与被告**于2015年12月29日签订的《房屋转让协议》于2021年10月18日解除；

二、被告***于本判决生效之日起十日内返还原告**已付房款（含储藏室、车位）、名额转让费、公共维修基金共计1474199元；

三、被告***于本判决生效之日起十日内赔偿原告**房屋（含储藏室、车位）增值损失1800000元；

四、被告***于本判决生效之日起十日内赔偿原告**评估费18706.8元；

五、原告**于本判决生效之日起十日内向被告***返还位于济南高新区地块10号楼1单元1701号（即逸士园一区5号楼2-1701号）房屋、东城逸家2-2地块10号楼2单元-2层218号（即逸士园一区5号楼2--218号）储藏室及东城逸家2-2号地块Ａ-009号车位；

六、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计16724元，由原告**负担285元，被告***负担16439元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审 判 员　　张　斌

二〇二一年十二月二十七日

法官助理　　宿盼盼

书 记 员　　王婷婷