青岛某某道商业管理有限公司、青岛城市建设投资（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 ◊2021◊最高法民申5916号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）:青岛**道商业管理有限公司，住所地山东省青岛市市南区燕儿岛路1号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被申请人（一审被告、二审上诉人）:青岛城市建设投资（集团）有限责任公司，住所地山东省青岛市市南区澳门路121号甲。 法定代表人：***，该公司董事长。 再审申请人青岛**道商业管理有限公司(以下简称**道公司)因与被申请人青岛城市建设投资（集团）有限责任公司（以下简称城投集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2020）**终2066号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 **道公司申请再审称，（一）二审判决对合同部分无效、有效部分被解除的责任认定错误。1.案涉项目项下大部分建筑设施因未取得建设工程规划许可证，已被另案生效判决山东省高级人民法院（2019）**终154号民事判决认定为部分无效合同，合同有效部分也被另案生效判决判令解除。城投集团作为出租人，明知案涉项目大部分建筑设施未取得建设规划许可证，却隐瞒事实，将其出租给**道公司，其对案涉《中国青岛帆船中心地下商业街租赁合同》（以下简称）租赁合同部分无效的法律后果应承担全部责任。在案涉项目长期无法实际交付的情况下，城投集团又单方诉请解除租赁合同，对于合同有效部分被解除，已构成单方根本违约，其应对此承担100%的法律责任。2.租赁合同签订前，城投集团已向**道公司出示了案涉工程的规划审批材料，城投集团自2012年至2015年期间持续在案涉项目现场进行装修、施工和整改，并多次召开施工开调度会，一致宣称**道项目可以补办审批手续，并能够正常运营起来（见新证据）。**道公司有充分理由相信案涉项目具有完备的规划审批手续，对案涉项目尽到了必要、合理的审慎义务，一审判决认定**道公司承担30%的过错责任，属于事实认定错误，判决结果显失公正。（二）二审判决认定300万元已经由定金转化为租金，与事实不符，更与交易习惯相悖。**道公司中标案涉项目后，于2008年8月8日向青岛东奥开发建设集团公司（以下简称东奥公司）支付300万元作为签订租赁合同的定金。2008年8月22日，**道公司与城投集团签订案涉租赁合同，第三条第3款约定：“在签订合同前，乙方应向甲方支付人民币300万元作为合同定金，甲方收取定金后向乙方开具收款凭证。”东奥公司于2008年8月25日向**道公司出具了300万元的收款收据。因此，300万元应认定为定金，则合同有效部分的定金75万元应适用定金罚予以双倍返还。二审判决仅要求城投集团予以返还，存在不当。租赁合同约定的定金转为租金的条件是甲方将房屋依约交付乙方时，案涉项目至今未实际交付，尚未达到定金转为租金的条件。合同无效部分的定金225万元，应按照四倍贷款利率计算，但二审判决仅支持人民银行借款利率计付利息，有失公正。（三）**道公司基于对城投集团的合理信赖开展前期的招商招租以及样板间装修工作，由此产生的下列费用损失应由城投集团进行赔偿：1.**道公司对租户的退赔损失9677626.86元;2.**道公司为履行协议而产生的项目运营费用7899429.46元;3.应城投集团要求，**道公司与青岛建峰润成装饰工程有限公司签订《工程施工承包合同》，完成现场清理及临建工作，支付款项65000元，城投集团明确认可将在后期租金中扣除;4.律师费、诉讼费等费用。综上，**道公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第十项的规定申请再审。 本院经审查认为，（一）关于二审判决对案涉租赁合同部分无效、有效部分被解除的责任认定是否错误的问题。另案生效民事判决确认，因商业街项目未取得建设工程规划审批手续，**道公司与城投集团签订的案涉租赁合同属于合同主体部分无效的合同，并已判令解除该合同有效部分。合同无效系因城投集团未取得建设工程规划许可手续所致，按照**道公司的申请再审主张，其在签订租赁合同时审核了租赁物的相关建设规划审批手续，那么该公司就应当知道城投集团未取得建设工程规划许可证的事实，该公司申请再审称相信城投集团能够补办手续，也证明其知道城投集团未取得建设工程规划许可证的事实，但该公司仍然承租城投集团建设的违法建筑，并在案涉项目未全部竣工验收的情况下接收部分租赁物并将其转租给第三人收取租金，**道公司对合同无效亦存在一定过错。一、二审判决在比较双方过错大小的基础上，认定**道公司对合同无效和被解除承担30%的次要责任，在责任划分上并无不当，该公司主张城投集团应承担全部过错责任，与事实不符，本院不予支持。 （二）关于二审对300万元的定性和责任认定是否正确的问题。双方签订的租赁合同约定合同签订前**道公司应向城投集团交付300万元作为定金，当城投集团向**道公司交付房屋后定金转为**道公司交付的租金。2008年8月8日，**道公司确实向城投集团交付了300万元，但2008年8月25日，城投集团向**道公司出具的收款收据则注明该300万元系“地下商业街租金”，**道公司并未提出异议，再结合**道公司实际取得了城投集团交付的两个出入口的钥匙，并提前进入租赁场所设立招商办公室进行了前期宣传推广招商以及部分装修工作的情况，**道公司有使用租赁物的行为，故城投集团出具的收款收据注明该300万元系“地下商业街租金”，具有一定的合理性，一、二审判决认定该部分款项性质为租金，并无不当。涉案项目未全部竣工验收，不具备交付使用的条件，因该项目属于一个整体，不宜分割使用，合同主体部分无效导致合同有效部分亦不能继续履行而被解除，对此双方当事人均有过错，因此，对于300万元租金的返还问题亦应贯彻过错原则。一、二审判决酌定合同无效部分的租金按照300万元的四分之三，由城投集团向**道公司返还本息，对于合同有效部分的75万元返还本金，兼顾了双方的过错责任，并无不当，**道公司申请再审主张适用定金的惩罚性规则，从而不承担任何损失，理据不当，本院不予支持。 （三）关于**道公司主张的相关费用损失应否由城投集团赔偿的问题。关于租户退赔损失9677626.86元，**道公司向原审举示的证据不足以证明其主张，其申请再审亦未提交充分证据予以证明，二审判决不予支持并无不当；关于项目运营费用7899429.46元，属于**道公司的日常经营费用，二审不认定为损失，并无不当；关于现场清理及临建工作费用65000元，在相关证据与案涉租赁物关联性不足、城投集团不予认可的情况下，不宜认定为**道公司应城投集团要求发生的清理费用；关于**道公司发生的律师费、诉讼费，没有依据应由城投集团赔偿。因此，二审判决对上述费用损失主张不予支持，并无不当。 综上，**道公司的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第十项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回青岛**道商业管理有限公司的再审申请。 审判长　万　挺 审判员　潘　杰 审判员　*** 二〇二一年十二月十五日 书记员　***