青岛某某建设投资（集团）有限责任公司与青岛某某投资发展有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市市南区人民法院 民事判决书 （2023）鲁0202民初55号 原告：青岛某某建设投资（集团）有限责任公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：李某家，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被告：青岛某某投资发展有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：考某。 委托诉讼代理人：***，山东全悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东全悦律师事务所律师。 原告青岛某某建设投资（集团）有限责任公司（以下简称“某某公司”）与被告青岛某某投资发展有限公司（以下简称“某某投资公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2023年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人李某家、刘某，被告某某投资公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.被告以10万元／个的价格，向原告交付位于青岛市崂山区**路**号**公寓楼地下车位219个；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：位于青岛市崂山区**路**号**是由被告开发建设的房地产项目，2013年11月22日，原告与被告签署了《商品房认购协议》购买了**公寓**栋**栋**商铺，共计516套房屋。为给上述房屋提供配套设施，原告就购买**公寓楼**9个配套车位事宜与被告协商达成一致，2015年2月6日被告董事会作出决议：同意按市场优惠价格向原告转让地下车位219个，具体价格双方协商确定。2015年7月31日，原告通过子公司青岛某某房地产开发有限公司向被告支付了“地下车位定金”200万元，同时被告向原告出具定金收据，收款项目标注为“世茂悦府项目地下车位定金”。但后续被告未与原告签订书面合同，也未向原告交付车位。2022年3月25日，原告与被告大股东上海某某股份有限公司方召开专题会议，原告方明确219个车位问题双方已协商多轮，原告希望继续本着尊重历史和事实求是的原则，按前期商定的10万元／个的价格购置车位。2022年3月27日，被告向原告发出“关于车位遗留问题解决建议的函”，函中被告明确“尊重2015年2月6日双方股东会决议内容精神‘同意市场价优惠价格转让，具体价格待双方协商确定’，也会本着友好协商的原则，在明确当前车位市场价格的基础上，与贵司商定优惠幅度”，“希望能在历史遗留问题综合解决上，按照2015年2月6日股东会议精神进行最后车位优惠价格协商”。根据2022年3月25日专题会议决定进行的专项审计工作，被告委托的山东某某会计师事务所出具的《专项审计报告》反映，“该项目储藏室74套，地下车库637个，总货值84211781.00元。其中，销售给原告的车位217个，土增清算时暂估总车位款21900000元。2015年7月收到某某房地产代原告支付的车位款定金2000000元”，审计报告附件列示被告销售台账部分记载原告所购车位已被确认在原告关联方名下，出售价格为10万元／个，签约状态为已签约，签约日期为2015年7月30日。根据《民法典》第六百二十六条规定：“买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。”第五百一十一条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。”为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请依法判如所请。 被告某某投资公司辩称，原被告双方之间并未就案涉车位的转让或者买卖事宜达成一致，双方之间未形成合同关系（合同不成立），原告要求被告交付车位没有法律依据，且要求被告按照10万元／个的价格交付也没有事实依据，应依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原被告双方并未就案涉车位转让事宜签订书面合同或形成事实上的合同关系。二、原被告双方仅是就案涉车位的转让事宜有过磋商，但并未就案涉车位转让的核心要素价款达成一致，因此双方之间未形成合同关系。（一）原告述称的2015年2月6日的《董事会决议》不能认定原被告双方就车位转让事宜订立了合同。首先，该董事会决议并不成立（参会及表决人员不符合公司章程规定的最低法定人数），被告的股东之一上海某某股份有限公司也已就该《董事会决议》效力问题另案提起诉讼。其次，即便认定该《董事会决议》成立，但该《董事会决议》亦明确记载“具体价格待双方协商确定”，即双方并未就转让价格达成一致。再次，《董事会决议》与民事合同不同，更不能替代合同——一方面，董事会决议做出规则是通过董事表决“多数决”形成，与《合同法》《民法典》确立的“要约、承诺”方式订立合同有本质区别；另一方面，董事会一般仅就有关事项形成决议，后续还需要公司的执行机构（如经理）来执行。因此，即便该《董事会决议》有效，其也仅是被告公司的内部决策文件，不能据此认为双方针对案涉车位转让事宜订立了合同。（二）双方并未就车位转让事宜的核心要素即价款达成一致，不能认为双方之间合同成立。首先，原告在2015年时并未作出购买车位的“内容具体确定”的要约。合同法第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十四条规定，要约应当“内容具体确定”，但原告并未向被告发出“内容具体确定”的要约。一方面，虽然原告希望向被告购买**公寓楼下219个车位，但车位并非一般消费品，不同于种类物，而是特定物，与房屋相似，原告并未确定具体的车位位置、空间、面积、类型（标准车位或者微型车位、子母车位、立体车位）等；另一方面，原告也未明确具体的车位价格。因此，原告并未就车位转让事宜向被告做出内容具体确定的要约，被告也因此无法作出承诺，双方之间未订立合同。其次，退一步讲，即便原告在2022年3月27日做出了内容明确具体的要约，被告也从未对此做出承诺。对于2015年2月6日的《董事会决议》，暂不论该《董事会决议》成立与否以及该《董事会决议》的性质，但从内容看，被告公司的董事未确定案涉车位的转让价格——该《董事会决议》记载“同意按市场优惠价格转让，具体价格待双方协商确定”。对于双方2022年3月25日的《专题会会议纪要》以及被告于2022年3月27日向原告发送的《关于车位遗留问题解决建议的函》，也未显示双方就车位转让价款达成一致——该两份文件显示，原告要求按照10万元／个的价格购买车位，但被告认为应“……在明确当前车位市场价格的基础上，与贵司商定优惠幅度。”即被告并未认同原告提出的价格。合同法第二十条规定：“有下列情形之一的，要约失效：……（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更”，第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”，据此，被告认为，原告作出的希望以10万／个购买车位的要约，被告并未承诺，且因被告对原告要约内容做出实质性变更而失效，双方并未就转让案涉车位事宜达成一致。再次，原被告自始至终未对转让价款等核心要素达成合意，买卖合同不成立。如前所述，不论是原告主张的《董事会决议》还是《关于车位遗留问题解决建议的函》，双方从未就车位的转让价款达成一致。对于买卖合同而言，标的物及转让价款为合同主要内容，价款更是买卖合同的核心要素，是合同成立的必要条件，在当事人之间对价款或者报酬存在争议且无法通过其他途径解决的情况下，应认为当事人未能达成合意、合同不成立。（三）原告支付200万元定金的行为亦不能证明双方关于车位转让事宜的合同成立。被告认为，在原告于2015年7月31日交付200万定金时，双方之间未签订书面合同，也未形成事实上的合同，且如前所述也未形成买卖合同关系，因此该定金的性质应认定为立约定金，即系原告为保证在将来与被告就车位转让事宜正式缔约而交付的定金。原告在交付定金之后，双方仍然可以就车位买卖中的具体内容进一步磋商，但不能仅因原告交付定金就认为双方之间成立了车位买卖合同；再退一步讲，即便以该定金认定双方之间成立合同关系，也应认定双方之间成立的是预约合同关系（双方达成一致，同意在以后就车位转让事宜确定价格并签订本约合同）。现原被告就车位的转让价款不能磋商一致，本约合同不成立。三、再退一步讲，即便认定原被告双方之间关于案涉车位转让事宜的合同成立，原告的诉讼请求也不应得到支持。被告认为，即便认定合同成立，合同成立的时间也应为2022年3月27日被告向原告发送《关于车位遗留问题解决建议的函》之日，且应当按照2022年3月27日的市场价来确定车位价格，而不是按照10万元／个确定——被告在该函中表示，“对于车位购买一事，我司尊重2015年2月6日双方股东会决议内容精神，‘同意市场价优惠价格转让，具体价格待双方具体协商确定’，也会本着友好协商的原则，在明确当前车位市场价格的基础上，与贵司商定优惠幅度”，现原告诉求被告按照10万元／个的价格转让车位，没有依据。另外，原被告双方对何时交付车位、何时付款并未进行约定，即便认定被告应交付车位，被告也享有同时履行抗辩权，在原告未付款的情况下，可以拒绝向原告交付车位。民法典第五百二十五条（原《合同法》第六十六条）规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。……”因此，被告享有同时履行抗辩权，在原告未向被告支付车位价款之前，有权拒绝交付相关车位。综上，被告认为，双方之间并未就车位转让事宜订立或成立合同（最多订立或成立预约合同），原告的诉求实质是要求以10万／个的价格购买案涉车位，但被告并未同意按10万／个出售车位，且原告也未交付价款，现原告要求被告交付车位没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、某某投资公司成立于2009年8月17日，股东为上海某某股份有限公司（以下简称“上海某某公司”）、青岛某某房地产开发有限责任公司（以下简称“某某房地产公司”）。 某某公司在2015年11月20日前曾是某某房地产公司持股100%的股东。某某房地产公司现持股100%的股东为青岛某某地产投资控股（集团）有限公司，青岛某某地产投资控股（集团）有限公司持股100%的股东为青岛某某工程建设发展（集团）有限责任公司，青岛某某工程建设发展（集团）有限责任公司持股100%的股东为某某公司。 某某投资公司的章程第二十一条载明：公司设立董事会，由7名董事组成。上海某某公司委派5名，其中一人担任董事长；某某房地产公司委派2名，其中一名担任副董事长。董事由股东委派，任期为三年。任期届满，连选可以连任。第二十四条载明：董事会对所议事项做出决议，须经董事会半数以上董事通过。 二、2013年11月22日，某某投资公司作为卖方与买方某某公司签订《商品房认购协议书》，该协议约定：某某公司认购公寓（毛坯）12栋Ａ、12栋Ｂ和商铺（毛坯）共计516套房屋。某某公司有权根据需要确定由其下属全资或控股子公司或其他关联单位履行本认购协议。 2022年8月1日，某某公司（甲方1）、青岛某某投资产管理有限公司（甲方2）与乙方某某投资公司签署《关于12号楼房产网签备案相关事宜的备忘录》，该备忘录记载：甲方1与乙方于2013年11月22日签订了关于购买崂山区青岛**路**号**12栋Ａ、12栋Ｂ和商铺516套房屋的《商品房认购协议》并支付房款，随后甲方1下属公司甲方2与乙方于2015年8月7日就该批次中的515套商品房签订了《青岛市商品房预售合同》并在房管局备案，因该批次商品房实际付款单位与签署商品房预售合同单位不一致，甲方暂未办理房产证。该备忘录记载甲乙达成一致决议：乙方配合甲方办理该批次商品房（515套）网签备案变更及不动产登记手续，即将该批次商品房（515套）原网签合同撤销并重新办理网签手续，将该批次商品房（515套）买受人由甲方2变更为甲方1，并将该商品房不动产登记在甲方1名下。 三、2015年2月6日，某某投资公司作出董事会决议，该决议第三项内容为：关于“**公寓楼地下车位相关事宜。之前原告方购买了**公寓楼，但地下219个车位如何转让”的问题。会议决议：同意按市场优惠价格转让，具体价格待双方具体协商确定。***、***、***、***等人在该董事会决议上签字。 2015年7月31日，某某投资公司向某某公司出具了收到200万元的收款收据，收款项目为“地下车位定金”。 四、2022年3月25日，青岛某某地产投资控股（集团）有限公司与上海某某公司召开专题会议，并形成《专题会会议纪要》，该纪要载明：“对于219个地下车位问题，某某地产集团明确该问题双方已协商多轮，希望继续本着尊重历史和实事求是的原则，按照前期双方商定的价格（10万元／个）购置该部分车位。会议确定由某某集团负责在2022年3月30日前，以函件的形式向某某地产集团出具正式答复意见。” 2022年3月27日，某某投资公司向某某公司出具《关于车位遗留问题解决建议的函》，该函载明：“2021年下半年以来，房地产市场形势日趋严峻，某某集团面临者巨大的资金压力，集团要求对各项目有价资产进行深度盘点梳理，发现尚存在大宗车位未予出售，虽然已于2015年7月收取部分款项，但未签署任何销售文件，也未有回款计划。某某集团要求我司重新整理资料，妥善处理车位事宜，恰好与贵司在项目推进过程提出的解决遗留车位意见不谋而合。关于车位购买一事，我司尊重2015年2月6日双方股东会决议内容精神‘同意市场价优惠价格转让，具体价格待双方具体协商确定’，也会本着友好协商的原则，在明确当前车位市场价格的基础上，与贵司商定优惠幅度。根据我司营销部的市场调研，目前周边的车位价格在30-35万／个之间，贵我双方可以在此价格基础上进行沟通协商。如贵司对车位市场价格有异议，贵我双方可以共同委托有资质的评估机构对车位进行评估、或共同进行调研、或拿出车位进行销售验证的方法确认车位市场价值。因该项目历史遗留问题较多，本着对股东双方负责的态度，我司希望能在历史遗留问题综合解决上，按照2015年2月6日股东会议精神进行最后车位优惠价格协商，为盼。” 五、2022年7月11日，山东某某会计师事务所出具《青岛某某投资发展有限公司专项审计报告》，该报告第2页审计结果中注明“与某某房地产的车位款按照账面车位暂估价值计入，货值21900000元。”该报告第8页项目销售情况载明：“该项目储藏室74套，地下车库637个，总货值84211751元。其中，销售给原告的车位217个，土增清算时暂估总车位款21900000元。2015年7月收到世奥地产代原告支付的车位款定金2000000元。经了解，截至2021年12月31日，双方尚未签订协议，车位总价款尚未最终确定。”该报告附表4销售台账显示，编号为xxxx的客户姓名为青岛某某投资产管理有限公司，销售状态为签约，签约日期均为2015年7月30日，除对应编号为511、512的价款为20万元以外，其他车位价款显示为10万元。某某公司主张上述车位即为本案争议买卖合同的标的，其中511、512为子母车位，故车位的总数为219个。 本院认为，本案争议的焦点为，某某公司、某某投资公司之间的车位买卖合同是否已经成立。根据某某投资公司2015年2月6日作出的董事会决议、某某公司支付定金的收据以及后期的会议纪要、函件可以认定，某某公司与某某投资公司之间均具有买卖车位的意向。现某某投资公司主张因双方未就价款等核心要素达成一致，故合同并未成立，而某某公司则主张合同成立，因某某公司主张合同成立所依据的相关事实发生于2015年，故本案应适用当时法律的相关规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，虽然2015年董事会决议中仅载明“关于‘之前原告方购买了**公寓楼，但地下219个车位如何转让’的问题”，并无明确的购买方名称，但是案涉地下车位定金收款收据是某某投资公司向某某公司开具，2022年某某投资公司向某某公司出具的《关于车位遗留问题解决建议的函》中也明确车位购买的相关事宜应由某某投资公司与某某公司之间协商确定。据此可以明确车位买卖合同的卖方为某某投资公司、买方为某某公司。至于某某投资公司抗辩称车位位置、空间、面积、类型（标准车位或者微型车位、子母车位、立体车位）等尚未确定，从《青岛某某投资发展有限公司项目专项审计报告》可以看出，某某投资公司对于出售给某某公司的车位的具体位置是明确的，故合同的标的、数量亦能够确认。在合同的主体、标的、数量能够确定的情况下，根据前述司法解释，应当认定双方之间的合同已经成立。从某某公司支付定金以及审计报告后附销售台账所记载的“签约日期”来看，合同成立时间应为2015年。 某某投资公司抗辩称合同欠缺核心要素转让价款，根据2015年2月6日某某投资公司董事会决议的内容，应当按照“市场优惠价格转让”。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故案涉车位的价格应当按照合同订立时即2015年的市场优惠价格确定。2022年3月25日世奥大厦项目专题会会议纪要中明确载明某某地产集团“希望继续本着尊重历史和实事求是的原则，按照前期双方商定的价格（10万元／个）购置该部分车位”，山东某某会计师事务所于2022年7月11日出具的《审计报告》也将相关车位的价款列为10万元／个，说明该价款系某某公司、某某投资公司认可的2015年的市场优惠价格。因双方并未签订书面合同，履行期限亦不明确，某某公司可随时要求某某投资公司履行交付车位的义务，本院对某某公司的诉讼请求予以支持。但是，某某公司作为支付价款的一方，应当首先向某某投资公司履行支付相应价款的义务，即在某某公司向某某投资公司支付1990万（2190万-200万）元后，某某投资公司才负有向某某公司履行交付车位的义务。 综上，本案经审判委员会讨论，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条规定，判决如下： 一、原告青岛某某建设投资（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告青岛某某投资发展有限公司支付车位款1990万元； 二、被告青岛某某投资发展有限公司于收到前述车位款后三十日内向原告青岛某某建设投资（集团）有限责任公司交付位于青岛市崂山区**路**号**公寓楼地下车位219个。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151300元，保全费5000元，由青岛某某投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、损毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二三年七月十九日 书记员***