上海万浩木业有限公司、安徽省汉帮家具制造有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省滁州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）皖11民终588号

上诉人（原审原告、反诉被告）：上海万浩木业有限公司，住所地上海市浦东新区，统一社会信用代码91310115748097682T。

法定代表人：吴浩，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张烨，上海睿融律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省汉帮家具制造有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区，统一社会信用代码91340100769025936D。

法定代表人：秦卫兵，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙世宏，安徽天瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曹永升，安徽天瑞律师事务所实习律师。

上诉人上海万浩木业有限公司（以下简称万浩木业公司）因与上诉人安徽省汉帮家具制造有限公司(以下简称汉帮家具公司)房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省来安县人民法院（2017）皖1122民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

万浩木业公司上诉请求：撤销一审判决第三项。改判：1.判令汉帮家具公司返还其已支付的押金10万元；2.判令汉帮家具公司支付违约金20万元；3.判令汉帮公司支付其因不能按时交付房屋而导致的动迁补偿损失1603800元；4.判令汉帮家具公司支付其他损失（包括存放货物临时仓储费、人员误工费、律师费、交通费、住宿费）430971元；5.判令诉讼费用由汉帮家具公司承担。事实和理由：汉帮家具公司在订立合同之前已将涉案房屋出租给了案外人，其承诺在2017年3月20日之前清退完毕，但至2017年4月底清退完毕。涉案房屋存在消防设施不符合安全规范、多处漏水、无下水管道等缺陷。汉帮家具公司未按涉案《房屋租赁合同》第七条约定按时交付房屋，导致涉案《房屋租赁合同》，故汉帮家具公司违约在先在行。一审判决适用法律错误，汉帮家具公司应承担返还押金、支付违约金、赔偿损失等责任。综上，一审认定事实错误，适用法律错误。请求支持其上诉请求。

汉帮家具公司辩称，万浩木业公司没有按照约定付清房租，构成违约，基于合同法关于抗辩权规定，汉帮家具公司有权拒绝交付房屋且不构成违约。涉案租赁合同的终止完全归责于万浩木业公司的单方违约行为，万浩木业公司的主张无任何依据。万浩木业公司对汉帮家具公司发出的解除合同通知没有在法定时间内提出异议，且在其诉状中亦要求解除合同，足以说明万浩木业公司认可自己的违约行为，亦认可汉帮家具公司根据合同约定做出的解除行为。综上，请求驳回万浩木业公司的上诉。

汉帮家具公司上诉请求：撤销一审判决第二、四项。改判：1.判令万浩木业公司赔偿汉帮家具公司租金损失523600元及其他损失35000元；2.判令万浩木业公司支付违约金20万元；3.本案诉讼费用由万浩木业公司承担。事实和理由：万浩木业公司应在2017年3月23日前付清租金472500元，其未按合同约定足额支付租金，根据《中华人民共和国合同法》关于抗辩权的规定，汉帮家具公司拒绝交付房屋不构成违约。涉案合同的解除完全归责于万浩木业公司未能按约结清房租的根本违约行为。综上，一审认定事实错误，请求支持其上诉请求。

万浩木业公司辩称，汉帮家具公司将已经存在租赁关系且不符合安全生产标准的房屋出租给万浩木业公司，汉帮家具公司没有在合同约定的期限内将房屋交给万浩木业公司；万浩木业公司支付的房屋租金比例已达84.66%。综上，请求驳回汉帮家具公司的上诉请求。

万浩木业公司向一审法院起诉请求：1.解除其与汉帮家具公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令汉帮家具公司返还其已支付的租赁费30万元和已支付的押金10万元，合计40万元；3.判令汉帮家具公司支付违约金20万元；4.判令汉帮公司支付其因不能按时交付房屋而导致的动迁补偿损失1603800元；5.判令汉帮家具公司支付其他损失（包括存放货物临时仓储费、人员误工费、律师费、交通费、住宿费）430971元；6.判令诉讼费用由汉帮家具公司承担。

汉帮家具公司向一审法院反诉请求：1.判令确认双方的房屋租赁合同解除；2.判令万浩木业公司赔偿其租金损失523600元及其他损失3.5万元；3.判令万浩木业公司支付违约金20万元；4.判令万浩木业公司交付的押金10万元归其所有；5.反诉费用由万浩木业公司承担。

一审法院查明：2017年3月16日，万浩木业公司（乙方）与汉帮家具公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：一、房屋基本情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于滁天路南侧县工业新区B区；2.出租厂房建筑面积约7000㎡；二、…；三、租赁期限、用途：1.该租赁期限共计五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日；2.乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅做家具制造厂房使用；3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交换；四、租金及支付方式：租金按472500（含税价）元/年（12个月）（大写：肆拾柒万贰仟伍佰元整）计收，甲方须开具17%增值税专用发票。合同签订后交付第一年房租共计472500元（大写：肆拾柒万贰仟伍佰元整），于合同签订后一周内付清；从第二年起，租金采取提前预付的方式，半年一交付。半年支付236250元，（大写：贰拾叁万陆仟贰佰伍拾元整），乙方应于上期租金到期日前一个月交付下期租金给甲方。五、租金首付10万元（大写：壹拾万元整）作为房屋租赁押金，一周内乙方未交纳此款项，本合同作废。甲方收到乙方的押金后开具收款收据并加盖财务章（或公章）给乙方。租赁期满或合同结束后该押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分无息返还乙方。六、……；七、房屋的交付与使用：1.甲方应于本合同签订生效之日起十日内将房屋交付给乙方；……；八、……；九、合同的变更、解除与终止：1.有下列情形之一的，双方可以解除本合同，双方互不承担责任；（1）双方协商一致终止本合同履行的；（2）该房屋因城市建设需要被拆迁或征用的；（3）因地震等不可抗力致使合同无法履行；2.房屋租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同；（1）不能按约定提供房屋的；（2）在接到乙方方面维修通知后甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方正常使用的；3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：（1）为经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或拆改、变动房屋结构；（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内扔未修复；（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（4）利用租赁房屋存放危险物品或进行违法活动（不包含油漆涂料等与家具制造有关的物品）；（5）逾期未按约定交纳各项费用，已经给甲方造成严重损害；（6）拖欠房租累计达三十日；（7）租赁违反园区相关规定，不进行整改或造成恶劣后果，但不包含消防及供水系统；（8）乙方生产经营条件下不符合当地政府部门的安全、环保要求（不包含消防及供水系统）。4.期满合同自然终止；5.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。十、甲方违约责任处理规定：1.甲方因不能合法提供本合同约定的房屋、房产证及土地证等而解除合同的应支付乙方违约金人民币贰拾万元，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；2.由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；3.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应向乙方支付违约金人民币贰拾万元整。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；4.因甲方房屋权属瑕疵等原因导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；十一、乙方违约责任；1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金人民币贰拾万元整。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给其他人使用；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计达30日；2.在租赁期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付违约金人民币贰拾万元整。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；3.租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；十二、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；十三、本合同签订后，乙方立即向甲方支付押金人民币拾万元整，如甲方不履行合同，双倍返还押金，如乙方不履行合同，无权要求返还押金；十四、甲方的房屋及附属物品，以及消防系统应符合生产环保要求。十五、…；十六、…；十七、…；十八、…；十九、本合同自双方签字后生效，本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份。甲方由汉帮家具公司陈小玲签字并加盖汉帮家具公司公章，乙方由万浩木业公司法定代表人吴浩签字并加盖万浩木业公司公章。合同签订后，万浩木业公司于2017年3月17日支付押金10万元，于2017年3月24日预付租赁费20万元，于2017年5月9日预付租赁费10万元。后万浩木业公司认为租赁房屋消防系统未达到生产环保要求，因修缮事宜双方发生矛盾。2017年5月12日，汉帮家具公司向万浩木业公司发出《解除合同通知书》，载明：双方于2017年3月16日签订一份《房屋租赁合同》，约定汉帮家具公司将位于滁天路南侧县工业新区B区的房产出租给万浩木业公司使用。合同第四条明确约定，万浩木业公司应于合同签订后一周内支付第一年房租472500元；合同第九条、第十一条明确约定，万浩木业公司拖欠房租达到三十日的，汉帮家具公司有权解除合同，万浩木业公司并应向汉帮家具公司支付违约金贰拾万元，若该违约金不足弥补汉帮家具公司损失的，万浩木业公司应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。鉴于万浩木业公司截至目前仍未按约付清合同约定的租金，已严重违反了双方合同约定，达到了合同解除条件。鉴此，特此通知万浩木业公司：1.立即解除双方所签订的《房屋租赁合同》；2.万浩木业公司支付汉帮家具公司违约金贰拾万元整；3.若上述违约金不足弥补汉帮家具公司损失的，万浩木业公司并应依法承担赔偿责任。

一审法院认为，万浩木业公司与汉帮家具公司于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同约定在合同签订后交付第一年房租472500元，于合同签订后一周内付清，万浩木业公司至2017年5月9日仅支付10万元押金和30万元租赁费，万浩木业公司未按合同约定履行，已构成违约，因万浩木业公司违约在先万浩木业公司要求汉帮家具公司赔偿损失无事实和法律依据，故对万浩木业公司要求汉帮家具公司支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。由于万浩木业公司未按合同约定期限及时支付租金，且超过合同约定的30日以上，造成纠纷，致汉帮家具公司于2017年5月12日向万浩木业公司发出《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》自到达万浩木业公司时生效，万浩木业公司与汉帮家具公司于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月12日解除，汉帮家具公司应退还万浩木业公司预付租金30万元。因万浩木业公司未按期足额交纳合同约定的租赁费，违约在先，导致汉帮家具公司于2017年5月12日解除合同，租赁合同约定如万浩木业公司不履行合同，无权要求返还押金，故对万浩木业公司要求汉帮家具公司退还押金10万元的诉讼请求，不予支持。

当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。万浩木业公司与汉帮家具公司之间的房屋租赁合同约定，合同签订后一周内付清第一年房租472500元，万浩木业公司仅支付房租30万元，合同同时约定在房屋租赁期间，万浩木业公司拖欠房租累计达三十日的，汉帮家具公司有权解除合同，汉帮家具公司于2017年5月12日向万浩木业公司发出《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》自到达万浩木业公司时生效，万浩木业公司与汉帮家具公司于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月12日解除。万浩木业公司未按合同约定一周内付清第一年房租，先构成违约，但双方签订的租赁合同同时约定在合同签订十日内，汉帮家具公司将房屋交付给万浩木业公司，汉帮家具公司未能按照合同约定交付租赁物，汉帮家具公司亦构成违约，因汉帮家具公司违约行为造成的损失，要求万浩木业公司赔偿无法律依据，故汉帮家具公司反诉要求万浩木业公司支付违约金及租金损失的诉讼请求，不予支持。因万浩木业公司违约在先，致使汉帮家具公司无法实现合同目的，故对汉帮家具公司要求万浩木业公司交纳的押金10万元归其所有的反诉请求，予以支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第一款第(三)项、第（四）项、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、上海万浩木业有限公司与安徽省汉帮家具制造有限公司2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月12日解除；二、安徽省汉帮家具制造有限公司于本判决生效后十日内返还上海万浩木业有限公司租赁费30万元；三、驳回上海万浩木业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回安徽省汉帮家具制造有限公司的其他反诉请求。案件受理费27878元，反诉费12380元，合计40258元，由上海万浩木业有限公司负担24378元，安徽省汉帮家具制造有限公司负担15880元。

当事人所举证据与一审一致，对一审查明的事实予以确认外。

本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证质证，本案二审的争议焦点为：汉帮家具公司、万浩木业公司是否存在违约行为及违约责任如何确定。

万浩木业公司与汉帮家具公司于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。

涉案《房屋租赁合同》于2017年3月16日签订，约定汉帮家具公司应于合同签订生效之日起十日内将房屋交付给万浩木业公司。因涉案《房屋租赁合同》于2017年3月16日签订生效，依据双方合同约定，汉帮家具公司应于2017年3月26日之前将涉案租赁房屋交付万浩木业公司，但汉帮家具公司直至涉案《房屋租赁合同》于2017年5月12日解除之日仍未将涉案房屋交付万浩木业公司。故汉帮家具公司存在违约行为。汉帮家具公司辩称万浩木业公司没有按照约定付清房租，构成违约，其基于合同法关于抗辩权规定，汉帮家具公司有权拒绝交付房屋且不构成违约。按照涉案《房屋租赁合同》约定，万浩木业公司应于合同签订后一周内支付472500元。万浩木业公司分别于2017年3月17日支付押金10万元，于2017年3月24日预付租赁费20万元，于2017年5月9日预付租赁费10万元，合计40万元。因万浩木业公司已支付大部分房屋租金，汉帮家具公司理应交付相应的租赁房屋，汉帮家具公司以万浩木业公司未付清房租为由拒绝交付全部租赁房屋，不符合抗辩权的法律规定。故汉帮家具公司该抗辩理由不能成立，本院不予支持。

涉案《房屋租赁合同》于2017年3月16日签订，约定合同签订后交付第一年房租共计472500元，于合同签订后一周内付清。万浩木业公司分别于2017年3月17日支付押金10万元，于2017年3月24日预付租赁费20万元，于2017年5月9日预付租赁费10万元，合计40万元。万浩木业公司在合同约定的付款期限内仅支付30万元，故万浩木业公司存在违约行为。万浩木业公司认为其未支付剩余房屋租金，系涉案房屋存在消防设施不符合安全规范、多处漏水及未恢复下水管道等缺陷，且汉帮家具公司同意其迟延支付租金。因万浩木业公司尚未接收涉案租赁房屋，其提出涉案房屋存在缺陷，对该抗辩理由，本院不予采信。万浩木业公司认为汉帮家具公司同意其迟延支付租金，但其提供的证据无法证明该主张。依据谁主张谁举证原则，万浩木业公司应承担举证不能的法律责任。故对万浩木业公司该主张，本院不予支持。因双方均存在违约行为，结合涉案《房屋租赁合同》约定的租期开始时间、合同解除时间及双方过错程度等因素，对双方主张的违约金、损失，本院均不予支持。

涉案《房屋租赁合同》约定，合同签订后，万浩木业公司立即向汉帮家具公司支付押金10万元，如汉帮家具公司不履行合同，双倍返还押金，如万浩木业公司不履行合同，无权要求返还押金。该约定系万浩木业公司不履行合同，则万浩木业公司无权要求返还押金。因涉案《房屋租赁合同》签订后，万浩木业公司分别于2017年3月17日支付押金10万元，于2017年3月24日预付租赁费20万元，于2017年5月9日预付租赁费10万元，合计40万元。因双方发生矛盾，汉帮家具公司于2017年5月12日解除了涉案《房屋租赁合同》。故万浩木业公司并非系不履行涉案《房屋租赁合同》。涉案《房屋租赁合同》已于2017年5月12日解除，故汉帮家具公司应返还其已收取的10万元押金。汉帮家具公司认为万浩木业公司违约，导致涉案《房屋租赁合同》解除，万浩木业公司无权要求返还押金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，万浩木业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持安徽省来安县人民法院（2017）皖1122民初1332号民事判决第一、二项,即“一、上海万浩木业有限公司与安徽省汉帮家具制造有限公司2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月12日解除；二、安徽省汉帮家具制造有限公司于本判决生效后十日内返还上海万浩木业有限公司租赁费30万元；”

二、撤销安徽省来安县人民法院（2017）皖1122民初1332号民事判决第三、四项；

三、安徽省汉帮家具制造有限公司于本判决生效后十日内返还上海万浩木业有限公司押金10万元；

四、驳回上海万浩木业有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回安徽省汉帮家具制造有限公司的反诉请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费27878元，由上海万浩木业有限公司负担23646元，安徽省汉帮家具制造有限公司负担4232元；反诉案件受理费12380元，由安徽省汉帮家具制造有限公司负担；二审案件受理费40258元，由上海万浩木业有限公司负担22646元，安徽省汉帮家具制造有限公司负担17880元。

本判决为终审判决。

审判长　　孔德敬

审判员　　付广永

审判员　　李　刚

二〇一八年四月十八日

书记员　　岳陈陈

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；