安徽省汉帮家具制造有限公司、安徽滨城投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民事判决书

（2018）皖01民终6966号

上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省汉帮家具制造有限公司，住所地***工业园时雨路与灵溪路交口工投公司标准厂房5#C号3-6层。

法定代表人：秦卫兵，总经理。

委托诉讼代理人：***，安徽天瑞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽滨城投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区义城街道汪潦路56号。

法定代表人：***，执行董事、总经理。

委托诉讼代理人：**，安徽安泰达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，安徽安泰达律师事务所实习律师。

上诉人安徽省汉帮家具制造有限公司（以下简称汉帮家具公司）因与被上诉人安徽滨城投资有限公司（以下简称滨城投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第03009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

汉帮家具公司上诉请求：撤销原判，改判支持汉帮家具公司诉讼请求，由滨城投资公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：滨城投资公司当庭变更诉讼请求，一审未给予汉帮家具公司答辩期，亦未处理双方认可的押金4万元，系程序违法。滨城投资公司未举证证明租赁标的物交付时间，应承担不利的法律后果，汉帮家具公司于2013年10月8日返还了租赁厂房，一审认定租金计算期间错误。滨城投资公司口头承诺租赁期不会低于10年，汉帮家具公司经滨湖投资公司同意装修装饰了厂房，添加了设备设施，在租赁期间超额支付租金，汉帮家具公司无违约事实，一审认定汉帮家具公司违约导致租赁合同解除，不符合客观事实，滨城投资公司应赔偿装修装饰损失1345788元。汉帮家具公司提交的11张银行单据、4张发票所载款项均为已付租金，滨城投资公司不认可2010年9月6日287392元、2010年11月24日293778元，该两笔款项虽注明“贷款”，实为租金。

滨城投资公司辩称，滨城投资公司一审庭审仅增加违约金“此后连续计算至款清之日止”的请求，未变更诉讼请求，一审无需另行指定答辩期，一审程序合法；滨城投资公司在厂房租赁协议签订后即向汉帮家具公司交付了厂房，滨城投资公司提交的两份《工商服务业统一收款收据》可证明厂房实际交付时间，汉帮家具公司于2010年11月12日向滨城投资公司缴纳了电费，按约定数额缴纳了租金，后于2013年10月8日搬离14A厂房，于2013年10月31日搬离14B厂房，一审计算租赁期间及租金正确，汉帮家具公司主张的房屋交付及返还时间违背客观事实；汉帮家具公司拖欠租金，违约在先，导致厂房租赁合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，滨城投资公司无需承担厂房装饰装修费；一审已将2010年9月6日287392元及2010年10月24日29377元两笔款项认定为房屋租金，请求驳回上诉，维持原判。

滨城投资公司向一审法院起诉请求：汉帮家具公司支付租赁费1181272元、违约金247193.26元（按4倍银行同期贷款年利率，暂计算至2013年10月31日，顺延计算至款清日止），承担诉讼费。

汉帮家具公司向一审法院反诉请求：滨城投资公司赔偿装修装饰费用1345788元，支付利息损失82***0元（以1345788元为基数，按同期贷款利率，自2013年10月9日暂计算至2014年9月24日，顺延计算至款清日止），返还押金4万元，承担诉讼费。

一审法院认定事实：2010年9月6日，滨城投资公司、汉帮家具公司签订《安徽滨城投资公司厂房租赁协议》一份，协议载明：滨城投资公司将位于包河工业区花园大道滨城科技创业园14B栋、建筑面积7731平方米厂房出租给汉帮家具公司；租赁期限自2010年9月20日至2012年9月19日止；租金按每月8元/㎡计收，汉帮家具公司应于上期租金到期日前一个月支付下期租金给滨城投资公司，逾期一个月仍未支付租金，需支付相当于当期租金2倍的违约金。

2010年11月22日，两公司另签订《安徽滨城投资公司厂房租赁协议》一份，协议载明：滨城投资公司将位于包河工业区花园大道滨城科技创业园14A栋、建筑面积7731平方米厂房出租给汉帮家具公司；租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日止；租金按每月8元/㎡计收，汉帮家具公司应于上期租金到期日前一个月支付下期租金给滨城投资公司，逾期一个月仍未支付租金，需支付相当于当期租金2倍的违约金。

合同签订后，滨城投资公司依约履行了租赁物交付义务，汉帮家具公司承租租赁物，后于2013年10月8日搬离。汉帮家具公司欠付14A栋2013年1月1日至9月30日租赁费556632元、14B栋2013年7月20日至10月31日租赁费624640元，滨城投资公司索要租金未果，遂起诉至一审法院。

一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方意思真实表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，房屋租赁合同到期后，汉帮家具公司继续使用租赁房屋，滨城投资公司未提出异议，故双方建立不定期租赁合同关系，汉帮家具公司理应按约支付租金及相关费用，滨城投资公司诉请汉帮家具公司支付拖欠租金1181272元（14A栋自2013年1月1日至9月30日租金556632元、14B栋自2013年7月20日至10月31日租金624640元），予以支持。

滨城投资公司主张违约金按4倍银行同期贷款利率计算，标准过高，汉帮家具公司未及时支付租金，给滨城投资公司造成资金占用利息损失，故汉帮家具公司应以欠付房屋租金为基数，按银行同期贷款利率支付违约金（以556632元为基数，自2013年10月1日计算至清偿日止；以624640元为基数，自2013年11月1日计算至清偿日止）。

汉帮家具公司未按约支付14A栋2013年1月1日后、14B栋2012年9月20日后租金，显已构成违约，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”，双方房屋租赁合同未约定租赁期届满后装修费用承担事宜，故汉帮家具公司主张滨城投资公司赔偿装饰装修费用，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决：一、安徽省汉帮家具制造有限公司于判决生效后十日内支付安徽滨城投资有限公司房屋租金1181272元及违约金（以556632元为基数，按照银行同期贷款利率，自2013年10月1日计算至实际清偿之日止；以624640元为基数，按照银行同期贷款利率，自2013年11月1日计算至实际清偿之日止）；二、驳回安徽滨城投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回安徽省汉帮家具制造有限公司的全部诉讼请求。案件受理费17656元，由安徽省汉帮家具制造有限公司承担17000元，安徽滨城投资有限公司承担656元。

二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，滨城投资公司、汉帮家具公司于2010年9月6日、2010年11月22日就包河工业区花园大道滨城科技创业园14A、14B厂房租赁事宜签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。汉帮家具公司未提供证据证明滨城投资公司交付厂房时间与协议载明时间不符，故一审依据协议约定的租金计付起点计算汉帮家具公司应付租金数额，并无不当，汉帮家具公司上诉称一审认定其已付租金总额错误，经查无事实依据，本院不予采信。汉帮家具公司未按约及时足额支付租金，违约事实清楚，一审认定汉帮家具公司应对滨城投资公司承担违约责任，本院予以认同。汉帮家具公司上诉以一审未给予其合理答辩期为由主张一审程序违法，无事实依据，本院不予采信。

汉帮家具公司上诉称一审未处理其对4万元押金的反诉请求，一审程序不当，本院予以采纳，鉴于双方厂房租赁合同关系已终止，滨城投资公司应向汉帮家具公司返还4万元押金，本院对汉帮家具公司该项诉请予以支持。汉帮家具公司诉请滨城投资公司赔偿装修装饰损失，无合同及法律依据，一审未予支持，本院予以认同。

综上所述，汉帮家具公司的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：

一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第03009号民事判决第一、二项，即：安徽省汉帮家具制造有限公司于判决生效后十日内支付安徽滨城投资有限公司房屋租金1181272元及违约金（以556632元为基数，按照银行同期贷款利率，自2013年10月1日计算至实际清偿之日止；以624640元为基数，按照银行同期贷款利率，自2013年11月1日计算至实际清偿之日止）；驳回安徽滨城投资有限公司的其他诉讼请求；

二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第03009号民事判决第三项；

三、安徽滨城投资有限公司于判决生效后十日内向安徽省汉帮家具制造有限公司返还押金40000元；

四、驳回安徽省汉帮家具制造有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费17656元，由安徽省汉帮家具制造有限公司承担17000元，安徽滨城投资有限公司承担656元；二审案件受理费17656元，由安徽省汉帮家具制造有限公司承担16500元，安徽滨城投资有限公司承担1156元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员沈静

审判员***

二〇一八年十月二十五日

书记员俞文静

附相关法律法规：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。