北京美筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）京01民终8324号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京美筑装饰工程有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路56号1311室。

法定代表人：管习祥，经理。

委托诉讼代理人：***，北京天平（郑州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军北京卫戍区海淀第十二离职干部休养所，住所地北京市海淀区厢红旗东门外甲一号。

法定代表人：逄志伟，所长。

委托诉讼代理人：***，北京市中银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，男，中国人民解放军北京卫戍区海淀第十二离职干部休养所干部。

上诉人北京美筑装饰工程有限公司（以下简称美筑公司）因与被上诉人中国人民解放军北京卫戍区海淀第十二离职干部休养所（以下简称第十二离干所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初21978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人美筑公司之法定代表人管习祥及委托诉讼代理人***、被上诉人第十二离干所之委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

美筑公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判支持美筑公司全部诉讼请求，驳回第十二离干所一审反诉请求；2.由第十二离干所承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.原审法院认定事实不清，涉案房屋未经建设工程规划许可，第十二离干所及其上级单位亦没有任何权利凭证，涉案房屋租赁合同应为无效；2.涉案房屋“新增”部分不属于双方约定的“承租人自负房屋设施设备、装修投资”范畴，第十二离干所因无效合同取得财产，依法应对上诉人作出补偿；3.涉案租赁合同显失公平，严重损害美筑公司一方利益，第十二离干所的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条以及有关证据的法律规定；4.一审法院适用法律程序错误，在第十二离干所申请调查取证的时间已经超过法定期限的情况下，错误延长审理期限，并对相关证据作出错误认定。

第十二离干所辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

美筑公司向一审法院起诉请求：1.判令解除第十二离干所与美筑公司之间签订的《西南角门面房租赁合同》；2.请求判令第十二离干所支付美筑公司房屋建设成本1406419元；3.本案诉讼费由第十二离干所负担。

第十二离干所向一审法院提出反诉请求：1、请求判令美筑公司支付自2017年6月1日至2018年4月15日的房屋占用费263405元；2、诉讼费用由美筑公司承担。

一审法院认定事实：2014年3月14日，原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所（甲方、出租方）与美筑公司（乙方、承租方）签订《西南角门面房租赁合同》，双方约定的租用时间从2014年6月1日起到2017年5月31日止，共计3年。房租费第一年260000元，第二年273000元，第三年286700元（从第二年起每年递增前年租金5%）。出租房范围为西南角独院门面房一处，建筑面积约为370平方米，内设水、暖、电。在双方的权利义务的约定中有如下约定：“维护乙方的正当权益，不干涉乙方的正常经营活动，乙方使用房为餐饮（老城一锅羊蝎子火锅直营店），当所用房屋使用受到影响时，甲方应积极协助乙方处理”；“根据甲乙双方商定，乙方可对此处住房进行翻建，甲方同意东北侧库房60余平方米纳入出租范围，以保证乙方足够经营空间，房屋翻建、切割恢复墙体、装修装饰等一切费用由乙方自理，合同解除后，按翻建、装修后的结构无条件全部移交甲方”；“考虑到乙方前期翻建投入较大，合同到期后，在同等价格竞争条件下，乙方有优先租赁权”。双方对于合同的变更与解除约定如下：“在房屋使用期间，由于国家政策变化，军科院及干休所规划营房建设改造及不可抗拒的自然原因造成房屋使用困难时，经双方协商可以变更或解除合同，对房屋设施、设备投资和装修投资由乙方承担，乙方不得向甲方（包括上级单位）提出任何附加条件和经营补偿”；“违约造成对方损失的，责任方应赔偿对方违约金”。

上述合同履行中，美筑公司将原有房屋翻建、装修，并加建了二层阁楼，经营老城一锅羊蝎子火锅店，原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所协助美筑公司办理了营业执照。美筑公司支付了租赁期间的房屋租金。合同于2017年5月31日到期后，美筑公司未腾退租赁房屋，亦未支付房屋使用费。

2018年3月9日，原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所整编为现第十二离干所。2018年4月3日，第十二离干所向美筑公司发出《关于催告北京美筑装饰工程有限公司立即腾空房屋的通知》，限美筑公司于2018年4月15日之前将所占房屋腾空完毕，否则将采取不限于停水停电等措施以维护其合法权利。2018年4月15日，美筑公司停止经营，房屋交由第十二离干所控制。

一审审理中，美筑公司表示其只主张新建、装修费用和购买装修材料的相关费用1406419元，并提交了《北京市装饰装修工程施工合同》和收据，证明其新建、装修费用为978460元；送货单7张，证明其翻建、装修期间购买灯具、电线、配电箱、钢材、彩钢顶板、地砖踢脚线等共计支出427959元。美筑公司主张双方对于租赁期限实际约定为10年，只是由于部队政策原因导致合同只能签订租期3年，就上述主张美筑公司提交了录音证据一份，称是美筑公司法定代表人***和原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所政委原树才的通话录音。对此，第十二离干所不认可录音中原树才的声音，并表示电话录音系原树才让管习祥给一个姓*的打电话，转述的原树才与姓张的通话内容，并不是对事实的陈述和确认。同时，第十二离干所否认原树才有代表单位的权利。

一审法院认为，原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所与美筑公司签订的《西南角门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同自双方签字盖章时成立并生效。因原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所已整编为现第十二离干所，故相关权利义务由第十二离干所承接。合同履行期限至2017年5月31日届满，现美筑公司要求法院判令解除双方所签订的上述租赁合同，没有法律依据，对美筑公司的该项诉讼请求，法院不予支持。

双方合同中约定的租赁期限为三年，美筑公司提交的录音证据不足以证明其与原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所就租赁期限为十年达成了一致意思表示，且双方所签订的合同到期后，出租方并未将房屋另行出租，并由于军队停止有偿服务的政策要求，上述房屋已无法继续对外出租，故双方约定的在同等价格竞争条件下，美筑公司有优先租赁权的条件无法实现。双方在合同中并未约定合同到期后如美筑公司不能优先承租则出租方承担违约赔偿责任，故对于美筑公司要求第十二离干所支付其房屋建设成本1406419元的诉讼请求，法院无法支持。

合同到期后，美筑公司没有按期交还房屋，并继续使用房屋至2018年4月15日，故美筑公司应当支付自2017年6月1日至2018年4月15日的房屋使用费用，具体标准比照之前的租金标准支付。对于第十二离干所要求美筑公司支付房屋使用费的反诉请求，法院予以支持，但其超过上述标准的部分，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、北京美筑装饰工程有限公司于本判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区海淀第十二离职干部休养所支付房屋使用费二十五万零八百六十二元；二、驳回北京美筑装饰工程有限公司的诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，第十二离干所表示认可美筑公司对租赁房屋进行了翻建、装修的事实，同意向美筑公司作出一定补偿。

本院认为，原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所与美筑公司签订的《西南角门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方也已按照合同约定履行了全部义务，故美筑公司所述合同无效之主张，本院不予支持。

房屋租赁合同履行期限届满，出租人要求承租人腾退房屋，承租人继续占有使用租赁物的，应向出租人支付占有使用费。本案中，上述《西南角门面房租赁合同》已于2017年5月31日期限届满，第十二离干所要求美筑公司限期腾退房屋，美筑公司实际占有使用房屋至2018年4月15日，未支付房屋占有使用费。据此，一审法院比照合同约定租金标准判令美筑公司支付自2017年6月1日至2018年4月15日的房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述《西南角门面房租赁合同》第五条第五款明确约定：“考虑到乙方前期翻建投入较大，合同到期后，在同等价格竞争条件下，乙方有优先承租权”，美筑公司提交的录音证据虽然不足以证明其与原中国人民解放军军事科学院第一离职干部休养所已就租赁期限为十年达成一致意思表示，但美筑公司对合同到期后行使优先承租权续签租赁合同有合理预期，美筑公司基于此预期投入大量资金对房屋进行翻建、装修。现因政策变化，美筑公司与第十二离干所客观上无法续签租赁合同，第十二离干所应该基于公平原则给予美筑公司一定数额补偿，综合本案实际情况，本院酌定补偿数额为250000元。

综上所述，北京美筑装饰工程有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初21978号民事判决第一项；

二、撤销北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初21978号民事判决第二项；

三、中国人民解放军北京卫戍区海淀第十二离职干部休养所于本判决生效后三十日内补偿北京美筑装饰工程有限公司装饰装修损失250000元；

四、驳回北京美筑装饰工程有限公司的其他上诉请求；

五、驳回中国人民解放军北京卫戍区海淀第十二离职干部休养所的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费20084元，由北京美筑装饰工程有限公司负担16514元（已交纳），由中国人民解放军北京卫戍区海淀第十二离职干部休养所负担3570元（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长郭燕枝

审判员*蕾

审判员*磊

二〇一八年十月二十五日

法官助理***

法官助理***

书记员***