白城市宏昊建筑工程有限责任公司、某某宝房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省白城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）吉08执异2号 案外人：***，男，1975年4月19日生，汉族，住吉林省白城市。 案外人：***，女，1977年4月15日生，汉族，住吉林省白城市。 申请执行人：白城市宏昊建筑工程有限责任公司，住所地吉林省白城市工业园区东海路33号。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，***合律师事务所律师。 被执行人：***宝房地产开发有限公司，住所地吉林省白城市经济开发区棉纺路67号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 在本院执行白城市宏昊建筑工程有限责任公司（以下简称宏昊公司）与***宝房地产开发有限公司（以下简称**公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***、***于2022年12月9日对执行鹤城壹号院小区45楼1**6层东户房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2023年1月10日举行了听证，***、***，宏昊公司委托诉讼代理人**、**，**公司委托诉讼代理人***、***参加了听证，现已审查终结。 案外人***、***称，请求解除对案涉房屋的查封，中止对该房屋的执行。事实与理由：***、***在法院查封前已签订购房合同，付清全款，合法占有案涉房屋，由于网签系统升级，需退回合同重新备案，因当时售楼处出具的新合同有多处改动，未及时重签，后因法院查封，未能办理过户手续非自身原因，并提交了购房合同、各类票据等相关证据予以证明。 宏昊公司称，对***、***提交的证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。***、***与**公司签订的房屋买卖合同效力存在问题，网签退件申请书不具备证明力，无法证明系统升级原因导致案涉房屋未能办理过户登记，由于案涉房屋销售合同未进行网签登记，更没有办理过户手续，因此案涉房屋所有权未转移，仍是**公司享有，故宏昊公司对案涉房屋的保全申请及查封符合法律规定，并向本院提交生效的吉林省高级人民法院作出的（2022）**终609号民事判决书及本院受理执行该判决的通知书各一份，证***公司对鹤城壹号二期一标段（包含案涉房屋）工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，故应驳回***、***的异议申请。 **公司称，对***、***提出的证据及证明的事实均无异议。 本院查明，***、***于2020年12月29日与**公司签订案涉房屋商品房买卖合同（现售），于当日交付购房全款860,240元、住宅专项维修资金10,873元；于2020年12月30日向白城市***家物业服务有限公司（以下简称***家物业）交纳2020年12月29日至2020年12月31日的物业费28元、2021年1月至12月的物业费3454元及建筑垃圾清运费、预收水、电费共计1259元，于当日与***家物业签订委托垃圾清运协议书；于2021年9月3日提交网签退件申请书，内容为由于网签系统升级申请退件、重新网签备案；于2021年10月11日交纳2021至2022年度取暖报停费624元；于2021年11月30日与白城华润燃气有限公司签订协议并交纳各项费用700元；于2022年9月17日交纳2022至2023年度供热费4,157.14元。 另查明，宏昊公司与**公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年12月20日作出（2021）吉08民初86号之三民事裁定书，查封**公司名下鹤城壹号院小区50套房屋（包含案涉房屋），查封期限为2021年12月27日起至2023年12月27日止。**公司不服，向本院申请复议，以被查封的房屋（包含案涉房屋）已被案外人购买并占有使用、超标的等情形为由，请求解除对上述房屋的查封。本院于2022年1月7日作出（2021）吉08民初86号之四民事裁定书，撤销（2021）吉08民初86号之三民事裁定书，查封**公司名下鹤城壹号院小区19套房屋（包含案涉房屋），查封期限两年。本院于2022年7月21日作出（2021）吉08民初86号民事判决书，宏昊公司不服，上诉至吉林省高级人民法院，该院于2022年11月21日作出（2022）**终609号民事判决书，判决主文第三项为：“宏昊公司在**公司工程欠款27,345,047.47元范围内就其承建的鹤城壹号院二期1标段工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，***、***和**公司签订了书面房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该房屋买卖合同合法有效；该合同签订在本院查封案涉房屋前；合同签订后，***、***支付了全部购房款并交纳了水、暖、电、气及物业等费用，实际占有、管理案涉房屋；案涉房屋未及时办理过户登记确因重新网签、法院查封等客观原因阻却，不能视为***、***的过错。另，***、***对案涉房屋主张的权利为房屋消费者的物权期待权，优先***公司主张工程折价或拍卖价款的优先受偿权，故***、***享有足以排除强制执行的民事权益，其异议请求成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对坐落于白城市鹤城壹号院45楼1**6层东户房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　姜轶伟 审判员　　*** 审判员　　樊　杰 二〇二三年一月十六日 书记员　　***