宁波和信物业发展有限公司与宁波市五环房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

**市海曙区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0203民初1294号

原告：**和信物业发展有限公司，统一社会信用代码91330212704802810L。住所地：**市鄞州区贤良巷32号、34号。

法定代表人：张信良，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王夏燕，**市海曙区中山法律服务所法律工作者。

被告：**市五环房地产开发有限公司，统一社会信用代码913302012540749313。住所地：**市高新区江南路1689号。

法定代表人：余文罡，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：单莹，浙江导司律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋洁，浙江导司律师事务所律师。

原告**和信物业发展有限公司为与被告**市五环房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，于2020年3月10日诉至本院，本院依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审理。本案于2020年4月14日公开开庭进行审理。审理中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。

原告**和信物业发展有限公司起诉称：要求判令被告支付2017年12月1日至2019年12月31日阳光天地小区地下车库车位物业管理费213000元。事实与理由：原告为海曙区徐家漕路228弄阳光天地小区物业，被告系阳光天地小区开发商。2004年11月18日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告对阳光天地小区进行物业管理。后该小区业主委员会与原告另行签订《物业管理委托合同》一份，约定原告对该小区包括小区地下集中车库中属于被告的284个车位进行日常管理、清洁、维修。但被告自2017年12月1日起未按照《**市区住宅小区物业管理停车收费办法》规定向原告支付30元/月的车位管理费，故原告诉至法院，请求解决。

被告**市五环房地产开发有限公司答辩称：《物业管理委托合同》并非原告与被告签订，对被告没有约束力。原告没有提供车位清扫服务。一共是283个车位，其中4号车库中56个车位没有打开使用过，堆满了垃圾，是原告方的保洁人员占用这个车库。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下：

被告系**市海曙区徐家漕路228弄阳光天地小区房地产开发商。2004年11月18日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》一份，该合同约定：由被告委托原告对阳光天地小区提供前期物业管理服务，委托管理服务期限为叁年，自2004年11月18日至2007年11月17日。2015年4月27日，该小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》一份，约定：委托管理期限为2015年1月1日至2017年12月31日，地下集中车库，每个车位收管理费30元/月（甬价房[2001]123号）。该份合同期满后，该小区业主委员会与原告续签《物业管理委托合同》一份，约定管理期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，地下集中车库，每个车位收管理费30元/月。

被告开发建设涉案小区之后，车位均未销售或出租。本院组织现场查看时，其中1号、2号、3号车库均有不同数量的车辆停放，车库地面垃圾随处可见，其中4号车库入口被锁，未有车辆停放，车库内可见废品垃圾存放。

以上事实由原告提供的《前期物业管理服务合同》、《物业管理委托合同》，被告提供的照片、《房屋建筑面积测绘成果报告书》等证据及当事人的庭审陈述予以证实。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告是否对地下车库进行管理和打扫，原告提供了交接班记录表、保洁服务合同、照片一组，拟证明其定期对地下车库进行巡逻和打扫的事实。经质证，被告对真实性、关联性、合法性均有异议，相关记录是原告单方制作，被告不是合同相对方，且经现场查看，卫生是没有打扫的。经审查，对该组证据的真实性本院予以认定，根据该组证据显示，原告对涉案的地下车库进行了巡逻，并进行了一定的打扫，其余认证意见在本院认为部分一并阐述。2.关于车位数量，被告提供了测绘报告一份，拟证明实际车位数为283个。原告对真实性无异议，但认为实际车位数为284个。经审查，该份证据系原件，其记载的内容可以证明实际车位数为283个，原告虽认为车位数为284个，但未提供证据予以证明，故本院认定为283个车位。

本院认为，本案的主要争议焦点为：原告与阳光天地小区业委会签订的《物业管理委托合同》合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力。被告作为涉案地下车位产权所有人，应依法向原告支付地下车位物业管理费。根据本院随机组织的现场查看情况显示，原告虽对小区进行日常维护和管理，但地下车库垃圾随处可见，原告的服务存在一定的瑕疵，应当相应减少物业管理费用，另考虑到被告对地下车位未实际出售和使用，可参照《**市住宅小区物业管理条例实施意见》的有关规定，按照空关房处理，综上，本院酌情被告按70%向原告支付2017年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理费用148575元（283个×30元/个×25个月×70%）。原告虽主张系被告占用了4号车库，但未提供证据予以证明，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告**市五环房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告**和信物业发展有限公司支付2017年12月1日至2019年12月31日期间的车位物业管理费用148575元；

二、驳回原告**和信物业发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费4495元，减半收取2247.50元，由原告**和信物业发展有限公司负担679.50元，由被告**市五环房地产开发有限公司负担1568元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**市中级人民法院。

本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。

审 判 员　葛艳君

二〇二〇年八月十日

代书记员　毛一涵

本案引用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

?