宁波市五环房地产开发有限公司、宁波和信物业发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

（2018）浙02民终3230号

上诉人（原审被告）：宁波市五环房地产开发有限公司。住所地：宁波市高新区江南路****号。

法定代表人：余文罡，该公司董事长。

委托代理人：单莹，浙江导司律师事务所律师。

委托代理人：**，浙江导司律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宁波和信物业发展有限公司。住所地：宁波市鄞州区贤良巷**号***号。

法定代表人：***，系该公司执行董事。

委托代理人：***，宁波市中山法律服务所法律工作者。

上诉人宁波市五环房地产开发有限公司（以下简称五环公司）因与被上诉人宁波和信物业发展有限公司（以下简称和信公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理认定：被告五环公司系宁波市海曙区徐家漕路228弄阳光天地小区房地产开发商，2004年11月18日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》一份，该合同约定：由被告委托原告对阳光天地物业类型为多层、小高层住宅建筑面积为101***8.18平方米（注：在备案表中注明包括建筑住宅面积86227㎡，商务办公楼建筑面积940㎡，商业用房建筑面积5299.24㎡，其他用房230㎡，地下半地下车库8330㎡，底层汽车座***0.36㎡）进行前期物业管理服务，委托管理服务期限为叁年，自2004年11月18日至2007年11月17日，并约定业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效。本合同自然终止。合同中对物业管理服务费收取约定：执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算交纳：1.综合服务费：（1）多层住宅，0.40元/平方米/月，（2）小高层住宅，0.80元/平方米/月，（3）商业用房，0.78元/平方米/月。2.共有部位共用设备设施日常维修费：（1）多层住宅，1.50元/平方米/年，（2）经营用房以外住宅用房及有电梯的小高层，2.00元/平方米/年，另约定：本物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，物价部门已有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。被告对原告在前期管理小区期间所产生的亏损予以一次性补偿40万元。上述合同签订后，被告已于2007年4月向原告一次性支付亏损补贴40万元。

2015年4月23日，该小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》一份。该合同第二条约定：由宁波市阳光天地小区第一届业主委员会委托原告对阳光天地小区物业类型为多层、小高层住宅等建筑面积为101***8.18平方米进行物业管理服务。委托管理期限为2015年1月1日至2017年12月31日，第三条约定：原告提供服务的受益人为本小区全体业主和使用人，本小区的全体业主和使用人均应对本合同承担相应的责任。第七条约定：物业服务收费分项标准如下：（一）住宅物业：1.综合管理服务费：（1）多层住宅，0.40元/平方米/月，（2）小高层住宅，0.80元/平方米/月，（3）商业用房，0.78元/平方米/月。2.房屋共有部位共用设备设施日常维修费：（1）多层住宅，1.50元/平方米/年，（2）小高层，2.00元/平方米/年。（二）非住宅物业：1.综合管理服务费：商业用房，0.78元/平方米/月；2.房屋共有部位共用设备设施日常维修费：2.00元/平方米/年；3.地下集中车库，每个车位收管理费30元/月。合同还另行约定了其他事项。2018年1月，上述业委会又再次与原告签订《物业管理委托合同》一份，委托期限为2018年1月1日至2020年12月30日，该合同删除了原合同中的第三条，其他条款与第一份均相同。

原告和信公司以其阳光天地管理处名义曾于2014年4月向被告邮寄了《催缴地下车库车位管理费的函》，要求被告支付2006年8月至2014年4月地下车库车位管理费806310元，在2014年7月1日被告予以回复声明，认为双方签订的前期物业管理服务合同中，未对地下车库车位管理费的缴纳进行约定，目前车位未出售。仍处于整体未启用的状态，原告也未就车库照明、保洁、监控设施、通风系统等方面提供任何管理与维护的服务。根据权利义务相一致的公平原则，认为原告无权向被告主张车位管理费。2016年9月22日，原告再次邮寄《催缴地下车库车位管理费的函》给被告，内容如下：“贵公司自从阳光天地小区业主委员会与我公司签订的物业服务委托协议生效之日起，即从2015年1月1日至2016年12月31日共计24个月，需支付284个地下车位管理费合计二十万零四千四百八十元整，计算方法为284个×24个月×30元/月=204480元。望贵公司能够在期内及时向我公司支付上述款项。”被告予以复函称：原告与业委会签订的合同仅对全体业主具有约束力，对开发商并无约束力，开发商持有的尚未出售的地下车位，并不等同于具有业主的身份，法律法规或其他规定等，亦未明确开发商需对尚未出售的地下车位缴纳管理费。因此拒绝支付地下车库车位物业管理费。2017年11月13日，原告委托宁波市正道法律服务所向被告邮寄了《律师函》，再次要求被告在十个工作日内尽快支付车位物业管理费，否则将通过诉讼方式解决，因被告未予答复，原告遂于2018年1月诉来该院，请求依法解决。

另查明，被告产权所有的阳光天地小区地下车库车位284个，分为1-4号车库，分别为一号车库车位22个，2号车库车位105个，3号车库车位33个，4号车库车位54个。建造时，上述车库使用铁丝网将入口处封闭。近年来，因年久失修，导致铁丝网先后脱落、损坏。其中4号地下车库现未作车辆停放使用而空置，1-3号地下车库车位已有小区业主的车辆在停放，被告未收取过任何费用。

原审原告和信公司于2018年1月2日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告向原审原告支付自2006年8月1日起至2017年11月30日止的车位管理费1158720元等；二、原审被告支付给原审原告水泵电费119462.08元，维修费70934元；三、原审被告支付自逾期之日起至款项清偿日止以1349116.08元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；四、本案诉讼费由原审被告承担。原审审理中，撤回了第二、三项诉讼请求。

原审法院认为：根据双方提供的合同，阳光天地小区在2015年1月1日前属于物业前期管理期间，被告系海曙区徐家漕路228弄阳光天地小区房产开发商。由于被告因至今未将涉诉的284个地下车库车位出售，故原先建造时一直使用铁网将1-4号地下车库入口处封闭，处于整体未启用的状态，双方在前期合同中，对哪些房屋和部位进行收费及予以一次性补贴均作了约定，并已履行，而双方在合同中未约定地下车库车位的收费事项，应视为双方约定在前期物业管理期间，原告对被告所有的地下车库车位不收取物业管理费的意思表示。2014年7月被告将上述情况的声明回复给原告，原告也未对被告2014年7月声明中地下车位：“目前仍处于整体未启用状态，考虑到这些特殊情况，我公司在前期物业服务合同中没有委托你公司对地下车库的车位进行管理，你公司实际上也未就车库照明、保洁、监控设施、通风系统等方面提供任何管理与维护的服务”之词提出异议，故可认定在2015年1月1日前原告并未对被告所有的涉诉车位进行维护和管理。且原告在2016年9月22日催讨函中明确仅要求被告支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的车位管理费204480元，应视为原告已放弃对2015年1月1日前被告车位管理费的收取。据此，根据权利义务相一致的公平原则，该院认为被告无需向原告支付上述地下车库车位的前期物业管理费，且原告对2015年1月1日前的物业管理费主张因已超过二年的诉讼时效而丧失了胜诉权。故对原告要求收取的被告2006年8月1日至2014年12月30日的阳光天地小区地下车库284个车位物业管理费的诉讼请求，该院不予支持。对原告要求被告支付2015年1月1日至2017年11月30日共计35个月的车位管理费。该院认为，2015年原告与阳光天地小区业委会签订的《物业管理委托合同》合法、有效，该合同中关于地下车库车位：“每个车位收管理费30元/月”的约定,对作为产权所有人的被告,应视为小区的业主而同样也具有约束力。国务院《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。浙江省物业服务收费管理实施办法也规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳”。本案中，被告产权所有的阳光天地小区地下车库车位284个，其建筑面积是包含在阳光天地小区总建筑面积101***8.18㎡之内的。这无论是在原、被告签订的《前期物业管理合同》之中，还是原告与业委会签订的《物业服务委托合同》之中，各方对被告284个地下车库车位包含在总建筑面积101***8.18㎡之内的事实均已予以确认，被告巳持上述物业、其无论是从法律规章规定层面，还是《物业服务委托合同》的约定上看，被告均应交纳地下车库车位物业管理费。原告已提供证据，证明了已对地下车库车位进行日常维护和管理，故对原告要求被告支付2015年1月至2017年11月的地下车库车位物业管理费，该院予以支持。但考虑到被告对车位未实际出售和使用，该院参照宁波市区住宅小区物业管理条例实施意见中关于对空关房物业管理收费标准的有关规定，酌情由原告按八折来收取被告地下车库车位的物业管理费，即被告应支付给原告2015年1月1日至2017年11月30日共计35个月的地下车位管理费238560元（284个车位×35个月×30元/车位/月×80%=238560元）。

据此，该院依照《中华人民共和国物权法》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告宁波市五环房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江和信物业发展有限公司支付2015年1月1日至2017年11月30日阳光天地小区地下车库车位物业管理费238560元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费16942元，实收案件受理费15150元，由原告浙江和信物业发展公司负担10300元，由被告宁波市五环房地产开发有限公司负担4850元。

宣判后，原审被告五环公司不服，向本院提起上诉，称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审判决认定“2015年被上诉人与阳光天地小区业委会签订的《物业管理委托合同》合法有效，该合同中关于地下车库车位‘每个车位收管理费30元/月’的约定,对作为产权所有人的上诉人,应视为小区的业主而同样也具有约束力”不符合合同相对性原则。二、被上诉人实际未对上诉人所有的地下车库进行过管理，原审判决上诉人承担车位管理费是错误的。三、原审判决认定“参照宁波市区住宅小区物业管理条例实施意见中关于对空关房物业管理收费标准的有关规定，酌情由被上诉人按八折来收取上诉人地下车库车位的物业管理费”是错误的。四、被上诉人私自打开地下车库卷帘门并向业主收取停车费的行为已构成不当得利，即使产生车位管理费，也应与其获利金额相抵销。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人和信公司答辩称：原审判决并无不当，被上诉人从小区交付入住后已尽到了相应的管理义务。上诉人显然将管理概念进行了无限扩大，其认为自身车位上可能有车辆停放或者外来车辆停放，而认为被上诉人没有尽到管理义务，显然是不妥当的。被上诉人作为物业管理单位并不是上诉人的授权单位，被上诉人收取的停车费用并不是车位停放费用，而是整个小区车辆来停放的管理费用，两者有着原则区别。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。

双方当事人在二审期间均未提供新的证据。

本院对原审法院认定的事实予以确认。

本院认为：被上诉人与阳光天地小区业委会于2015年4月23日签订的《物业管理委托合同》合法有效，根据最高人民法院相关司法解释，该合同对小区业主具有约束力。被上诉人已对小区进行了日常维护和管理，上诉人作为诉争地下车位产权所有人，应依法向被上诉人支付地下车位物业管理费。原审法院考虑到上诉人对地下车位未实际出售和使用，参照宁波市区住宅小区物业管理条例实施意见的有关规定，酌情判决上诉人按八折支付地下车位物业管理费，并无不当。上诉人认为被上诉人私自打开地下车库卷帘门并向业主收取停车费，但未提供证据证明。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4850元，由上诉人宁波市五环房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年十月二十九日

书记员陆琼