宁波和信物业发展有限公司与宁波市五环房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市海曙区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0203民初70号

原告：宁波和信物业发展有限公司，统一社会信用代码91330212704802810L。住所地：宁波市鄞州区贤良巷32号、34号。

法定代表人：张信良，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王夏燕，女，宁波市中山法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：林晓卿，女，宁波市正通法律服务所法律工作者。

被告：宁波市五环房地产开发有限公司，统一社会信用代码913302012540749313。住所地：宁波市高新区江南路1689号。

法定代表人：余文罡，该公司董事长。

委托诉讼代理人：单莹，女，浙江导司律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋洁，女，浙江导司律师事务所律师。

原告宁波和信物业发展有限公司与被告宁波市五环房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，原告于2018年1月2日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法适用简易程序由审判员张频波独任审判，于2018年2月28日、4月24日二次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并于2018年6月20日再次公开开庭进行了审理，原告宁波和信物业发展有限公司（以下简称”和信公司”）的法定代表人张信良及其委托诉讼代理人王夏燕、林晓卿，被告宁波市五环房地产开发有限公司（以下简称”五环公司”）的委托诉讼代理人单莹、宋洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告和信公司起诉称：被告五环公司系海曙区徐家漕路228弄阳光天地小区开发商，2004年11月18日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告对阳光天地小区进行物业管理，后该小区业主委员会与原告另行签订《物业管理委托合同》一份，因此自2006年7月该小区交付至今，原告一直对该小区，包括该小区地下集中车库中属于被告的284个车位，进行日常的管理、清洁、维修，已尽到了物业管理义务，所以按《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》规定，被告应当按每个车位30元/月向原告支付车位管理费，至2017年11月30日止，共计产生车位管理费1158720元。另因台风、漏水等原因，造成车库、水泵等损耗，故产生了水泵等各项维修费用以及水泵电费。其中在2010年5月10日至2017年8月22日期间共计产生水泵等各项维修费用70934元，此外，现该地下车库共有水泵23台，功率为每台0.75千瓦，按每台平均每天工作三小时计，至2017年11月30日共计产生电费116805.43元（（365天×11+122天）×3小时×23台×0.75千瓦×0.558元/千瓦）。被告作为所有权人，应当承担上述费用，但原告多次催讨，被告始终未支付上述款项。现向法院提起诉讼，诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2006年8月1日起至2017年11月30日止的车位管理费1158720元等；二、判令被告支付给原告水泵电费119462.08元，维修费70934元；三、判令被告支付自逾期之日起至款项清偿日止以1349116.08元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，撤回了第二、三项诉讼请求。

被告五环公司主要答辩意见:一、原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中未约定由原告对被告所有的地下集中车库进行管理，诉讼请求中主张的车位管理费缺乏依据，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中仅对高层、小高层、商业用房的管理收费标准进行了约定，并未对地下车库的收费标准进行约定，即被告并未委托原告对地下车位进行管理并支付对价的意思。而在原告与阳光天地小区业委会于2015年4月23日签订的《物业管理委托合同》中虽对地下集中车库管理费用进行了约定，每个车位管理费收费标准为30元/月，但该合同的主体为原告和阳光天地业委会，与被告无关，被告在2016年6月21日才收到该合同，原告无权在相对方并非被告的合同中对被告持有的尚未出售的地下车位进行管理费的约定，并要求被告支付相应的车位管理费。此外，原告诉讼请求中要求被告支付车位管理费的依据为《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》，该办法因主要内容与上位法（文件）或改革要求相抵触，已经废止，原告据此主张车位管理费显然脱离实际情况，且被告在前期物业管理期间还向原告支付了一次性补贴40万元。二、原告诉状中所述一直对地下集中车库进行管理与事实不符，被告因现阶段所有车位均未出售，计划日后集中出售，故一直使用铁网将其封闭，处于整体未启用的状态，被告此期前往车库查看时，发现车库内、外极其脏乱，原告未就车库照明、保洁、监控设施、通风系统等方面提供任何管理与维护。据阳光天地小区业主与保安反映，地下集中车库在2017年11月前一直处于关闭状态。其开放地下车库时间为2017年11月，被告代理人开庭前对地下集中车库的停车情况进行过摸排，除4号地下车库仍当做仓库使用外，其余3个车库均有车辆停放，原告收取的相关停车费用未支付与被告。三、再从程序上讲，原告所主张的部分诉讼请求，已超过法定诉讼时效，法庭不应对此予以支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

原告为上述第一项诉讼请求向本院提交的证据如下：

1、2004年4月8日《前期物业管理服务合同》（含《前期物业管理服务合同备案表》）、2015年4月23日《物业管理委托合同》，2018年1月1日《物业管理委托合同》原件各一份。拟证明自2004年11月8日起至今，原告一直为阳光天地小区物业管理人的事实。

2、原告2014年4月催缴函复印件一份、被告2014年7月1日声明原件一份。拟证明原告在2014年4月就已向被告催讨地下车库车位物业管理费的事实。

3、地下车库巡查记录表一组，证明原告从2008年1月至2017年12月对地下车位进行巡查，从而履行了管理的职责。

4、原告2016年9月22日催缴地下车库车位管理费的函、被告复函复印件各一份，2017年11月13日律师函一份。拟证明原告就车位物业管理费多次向被告催讨的事实。

原告提供的上述证据已当庭举证。经质证，被告对原告提交的上述证据1、2、4真实性无异议，关联性有异议，对证据3的真实性、关联性均有异议。经审核，本院对上述证据1、2、4的真实性，合法性、关联性及相应证明效力均予以认可，对证据3，因系原告单方自行填写制作的表格，且无其他证据予以佐证，故本院不予认定。

被告为其辩称主张向本院提供证据如下：

1、2004年11月18日《前期物业管理服务合同》一份，拟证明原、被告双方在合同中未约定由原告对被告所有的地下集中车库进行管理，也未约定相关管理费用的事实。

2、2015年4月23日《物业管理委托合同》一份，拟证明该合同主体是原告与小区业委会，对被告没有约束力的事实。

3、《物业管理资金协议书》、《预收初期物业管理费协议书》、付款审批单各一份、票据二份，拟证明被告按照协议约定于2004年9月29日、2006年11月6日向宁波市海曙区物业管理办公室交纳初期物业管理费406472.72元，后由物业办公室其划拨给原告的事实。

4、《前期物业管理费用补贴协议书》、付款审批表、票据各一份，拟证明被告按照协议约定于2007年4月28日向原告支付一次性亏损补贴40万元的事实。

5、工程保修期工程质量情况意见反馈单二份、付款申请单三份、票据三份，拟证明2011年11月22日被告因保修期已满向原告申请退还保修金，原告同意且未提出地下车库水泵有支出维修费用的事实。

6、（2018）浙甬天证民字第30号公证书、公证情况光盘各一份，拟证明2017年12月27日被告代理人及公证人员到达现场后，发现被告所有的地下车库已被打开，用作堆放杂物、停车，入口处也有杂物堆积，并无人管理、清洁的事实。

7、地下车库统计表格一份，拟证明原告已开放停车场，且2018年2月27日那一天统计共有105个停车位在使用的事实。

8、《国有土地使用权出让合同》、2003甬证经字第5867号公证书复印件各一份、建设工程规划许可证复印件三份，拟证明被告具有阳光天地小区土地使用权，且对该小区住宅，该车库等进行修建经过主管部门许可的事实。

9、《要求减免人防易地建设费的批复》一份、《情况证明》复印件一份、票据复印件三份，拟证明涉诉地下车库确属被告所有的事实。

10、原告邮寄给被告的《催缴地下车库车位管理费的函》一份，拟证明原告在上述催缴函中也仅要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的车位管理费204480元，即原告已自行主动放弃了向被告要求支付2015年1月1日以前的车位管理费的事实。

被告提交的上述证据已当庭举证，经质证，被告对证1-10真实性无异议，对证据3、4、5、6、7的关联性有异议。经审核，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及相应证明效力均予以认定。

经审理，本院查明事实如下：被告五环公司系宁波市海曙区徐家漕路228弄阳光天地小区房地产开发商，2004年11月18日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》一份，该合同约定：由被告委托原告对阳光天地物业类型为多层、小高层住宅建筑面积为101618.18平方米（注：在备案表中注明包括建筑住宅面积86227㎡，商务办公楼建筑面积940㎡，商业用房建筑面积5299.24㎡，其他用房230㎡，地下半地下车库8330㎡，底层汽车座590.36㎡）进行前期物业管理服务，委托管理服务期限为叁年，自2004年11月18日至2007年11月17日，并约定业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效。本合同自然终止。合同中对物业管理服务费收取约定：执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算交纳：1、综合服务费：（1）多层住宅，0.40元/平方米/月，（2）小高层住宅，0.80元/平方米/月，（3）商业用房，0.78元/平方米/月。2、共有部位共用设备设施日常维修费：（1）多层住宅，1.50元/平方米/年，（2）经营用房以外住宅用房及有电梯的小高层，2.00元/平方米/年，另约定：本物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，物价部门已有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。被告对原告在前期管理小区期间所产生的亏损予以一次性补偿40万元。上述合同签订后，被告已于2007年4月向原告一次性支付亏损补贴40万元。

2015年4月23日，该小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》一份。该合同第二条约定：由宁波市阳光天地小区第一届业主委员会委托原告对阳光天地小区物业类型为多层、小高层住宅等建筑面积为101618.18平方米进行物业管理服务。委托管理期限为2015年1月1日至2017年12月31日，第三条约定：原告提供服务的受益人为本小区全体业主和使用人，本小区的全体业主和使用人均应对本合同承担相应的责任。第七条约定：物业服务收费分项标准如下：1、住宅物业综合管理服服务费：（1）多层住宅，0.40元/平方米/月，（2）小高层住宅，0.80元/平方米/月，（3）商业用房，0.78元/平方米/月。2、房屋共有部位共用设备设施日常维修费：（1）多层住宅，1.50元/平方米/年，（2）小高层，2.00元/平方米/年，2、非住宅物业综合管理服服务费：（1））商业用房，0.78元/平方米/月。2、房屋共有部位共用设备设施日常维修费：2.00元/平方米/年，3、地下集中车库，每个车位收管理费30元/月。合同还另行约定了其他事项。2018年1月，上述业委会又再次与原告签订《物业管理委托合同》一份，委托期限为2018年1月1日至2020年12月30日，该合同删除了原合同中的第三条，其他条款与第一份均相同。

原告和信公司以其阳光天地管理处名义曾于2014年4月向被告邮寄了《催缴地下车库车位管理费的函》，要求被告支付2006年8月至2014年4月地下车库车位管理费806310元，在2014年7月1日被告予以回复声明，认为双方签订的前期物业管理服务合同中，未对地下车库车位管理费的缴纳进行约定，目前车位未出售。仍处于整体未启用的状态，原告也未就车库照明、保洁、监控设施、通风系统等方面提供任何管理与维护的服务。根据权利义务相一致的公平原则，认为原告无权向被告主张车位管理费。2016年9月22日，原告再次邮寄《催缴地下车库车位管理费的函》给被告，内容如下：”贵公司自从阳光天地小区业主委员会与我公司签订的物业服务委托协议生效之日起，即从2015年1月1日至2016年12月31日共计24个月，需支付284个地下车位管理费合计二十万零四千四百八十元整，计算方法为284个×24个月×30元/月=204480元。望贵公司能够在期内及时向我公司支付上述款项。”被告予以复函称：原告与业委会签订的合同仅对全体业主具有约束力，对开发商并无约束力，开发商持有的尚未出售的地下车位，并不等同于具有业主的身份，法律法规或其他规定等，亦未明确开发商需对尚未出售的地下车位缴纳管理费。因此拒绝支付地下车库车位物业管理费。2017年11月13日，原告委托宁波市正道法律服务所向被告邮寄了《律师函》，再次要求被告在十个工作日内尽快支付车位物业管理费，否则将通过诉讼方式解决，因被告未予答复，原告遂于2018年1月诉来本院，请求依法解决。

另查明，被告产权所有的阳光天地小区地下车库车位284个，分为1-4号车库，分别为一号车库车位22个，2号车库车位105个，3号车库车位33个，4号车库车位54个。建造时，上述车库使用铁丝网将入口处封闭。近年来，因年久失修，导致铁丝网先后脱落、损坏。其中4号地下车库现未作车辆停放使用而空置，1-3号地下车库车位已有小区业主的车辆在停放，被告未收取过任何费用。

本院认为：根据双方提供的合同，阳光天地小区在2015年1月1日前属于物业前期管理期间，被告系海曙区徐家漕路228弄阳光天地小区房产开发商。由于被告因至今未将涉诉的284个地下车库车位出售，故原先建造时一直使用铁网将1-4号地下车库入口处封闭，处于整体未启用的状态，双方在前期合同中，对哪些房屋和部位进行收费及予以一次性补贴均作了约定，并已履行，而双方在合同中未约定地下车库车位的收费事项，应视为双方约定在前期物业管理期间，原告对被告所有的地下车库车位不收取物业管理费的意思表示。2014年7月被告将上述情况的声明回复给原告，原告也未对被告2014年7月声明中地下车位：”目前仍处于整体未启用状态，考虑到这些特殊情况，我公司在前期物业服务合同中没有委托你公司对地下车库的车位进行管理，你公司实际上也未就车库照明、保洁、监控设施、通风系统等方面提供任何管理与维护的服务”之词提出异议，故可认定在2015年1月1日前原告并未对被告所有的涉诉车位进行维护和管理。且原告在2016年9月22日催讨函中明确仅要求被告支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的车位管理费204480元，应视为原告已放弃对2015年1月1日前被告车位管理费的收取。据此，根据权利义务相一致的公平原则，本院认为被告无需向原告支付上述地下车库车位的前期物业管理费，且原告对2015年1月1日前的物业管理费主张因已超过二年的诉讼时效而丧失了胜诉权。故对原告要求收取的被告2006年8月1日至2014年12月30日的阳光天地小区地下车库284个车位物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付2015年1月1日至2017年11月30日共计35个月的车位管理费。本院认为，2015年原告与阳光天地小区业委会签订的《物业管理委托合同》合法、有效，该合同中关于地下车库车位：”每个车位收管理费30元/月”的约定,对作为产权所有人的被告,应视为小区的业主而同样也具有约束力。国务院《物业管理条例》规定”已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”浙江省物业服务收费管理实施办法也规定：”纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。”本案中，被告产权所有的阳光天地小区地下车库车位284个，其建筑面积是包含在阳光天地小区总建筑面积101618.18㎡之内的。这无论是在原、被告签订的《前期物业管理合同》之中，还是原告与业委会签订的《物业服务委托合同》之中，各方对被告284个地下车库车位包含在总建筑面积101618.18㎡之内的事实均已予以确认，被告巳持上述物业、其无论是从法律规章规定层面，还是《物业服务委托合同》的约定上看，被告均应交纳地下车库车位物业管理费。原告已提供证据，证明了已对地下车库车位进行日常维护和管理，故对原告要求被告支付2015年1月至2017年11月的地下车库车位物业管理费，本院予以支持。但考虑到被告对车位未实际出售和使用，本院参照宁波市区住宅小区物业管理条例实施意见中关于对空关房物业管理收费标准的有关规定，酌情由原告按八折来收取被告地下车库车位的物业管理费，即被告应支付给原告2015年1月1日至2017年11月30日共计35个月的地下车位管理费238560元（284个车位×35个月×30元/车位/月×80%=238560元）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、被告宁波市五环房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江和信物业发展有限公司支付2015年1月1日至2017年11月30日阳光天地小区地下车库车位物业管理费238560元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

预收案件受理费16942元，实收案件受理费15150元，由原告浙江和信物业发展公司负担10300元，由被告宁波市五环房地产开发有限公司负担4850元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审　判　长　张 频 波

人民陪审员　陈 清 平

人民陪审员　姚 文 娟

二〇一八年七月十三日

代书　记员　江汪天宇

本案引用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物权法》

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十条第一款诉讼代理人的权限如果变更或者解除，当事人应当书面告知人民法院，并由人民法院通知对方当事人。

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

国务院《物业管理条例》

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。