浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

（2016）浙02民二终105号

上诉人（原审原告）：鹿建民。

委托代理人：胡力明，浙江素豪律师事务所律师。

委托代理人：李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：宁波市五环房地产开发有限公司。住所地：宁波市高新区江南路1689号。

法定代表人：张四纲，该公司董事长。

委托代理人：熊保华，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。

鹿建民与宁波市五环房地产开发有限公司（以下简称五环公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服宁波市江东区人民法院于2015年11月26日作出的（2014）甬东民初字第1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理认定：2007年7月7日，鹿建民与五环公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：鹿建民向五环公司购买位于宁波市江东区宾果公寓5幢8号1801室房屋一套；交付期限为2007年11月30日前；商品房达到交付使用条件后，五环公司应当书面通知鹿建民办理交付手续。双方经验收交接时，五环公司应当出示证明文件，并签署房屋交接单，同时，五环公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，五环公司自商品住宅交付使用之日起，按承诺的内容承担相应的保修责任。

2007年11月27日，五环公司向鹿建民出具《宁波市住宅质量保证书》一份，载明住宅自竣工交付之日起，在以下期限内正常使用情况下，如有下述工程质量问题的，五环公司承担保修责任，其中屋面防水8年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年。保修内容委托宁波网新物业有限公司（以下简称网新物业）负责维修。因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成质量问题的，由住户自行承担维修责任。

2007年12月1日，鹿建民付清全部购房款，并于同日支付物业费共计2 738.60元。

2008年1月17日，鹿建民取得涉案房屋的所有权证。

2011年6月30日起，网新物业陆续向宁波新日月酒店物业服务有限公司（以下简称新日月物业）办理相关物业移交手续。

2011年10月28日至2014年9月23日期间，鹿建民共有五次报修记录。

2014年5月16日，新日月物业及业委会曾联合向五环公司发函，要求其对小区整体外墙面予以检修。2014年6月19日，五环公司复函委托新日月物业对露台及阳台进行检修，并允许使用其预存于建设局的房屋保修金。

2014年10月21日，新日月物业在鹿建民自制的情况说明底部落款：“房东一直将房门钥匙交于我处用于房屋维修。情况属实。”

另查明，2014年7月6日，鹿建民与宁波市鄞州赤诚装饰工程有限公司就涉案房屋签订装饰装修施工合同，工期为2014年7月10日至2014年12月31日，工程总价款365 000元。鹿建民为此已支付装修意向金3 000元及前二期工程款 130 000元。同时，合同中约定由于鹿建民原因造成中途停工，装修公司有权要求按100元/天赔偿损失。在施工过程中任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出，经双方同意办理清算手续，订立终止合同协议，并由责任方按合同总价款10%赔偿，解除本合同。

2014年9月3日，鹿建民与张英明就涉案房屋签订住宅阳光房装饰装修施工合同，约定工期为2014年9月9日至2014年9月29日，工程总价款52 440元。鹿建民已支付第一期工程款10 000元。同时，合同中约定由于鹿建民原因造成中途停工，装修公司有权要求按100元/天赔偿损失。在施工过程中任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出，经双方同意办理清算手续，订立终止合同协议，并由责任方按合同总价款10%赔偿，解除本合同。

2015年6月10日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司勘察现场，并于2015年7月17日出具鉴定报告，认为涉案房屋出现渗漏水的主要原因是外墙工程存在质量瑕疵，雨水沿质量瑕疵形成的渗水通道发生渗漏。此外，一层18-20/H飘窗、一层19-20/A飘窗、二层16-20/F位置窗户及二层19-20/(1/B)墙位置渗漏与鹿建民使用因素存在一定的因果关系。鹿建民对鉴定结论提出书面异议，认为上述渗漏部位与鹿建民的使用不存在因果关系。鉴定机构书面回复：造成一层18-20/H飘窗台面、一层19-20/A飘窗台面、二层16-20/F位置窗户侧面水渍痕迹的原因不排除鹿建民使用因素。

鹿建民于2014年11月24日诉至法院，请求判令：一、五环公司立即对房屋渗漏水问题进行完全修复，并自五环公司彻底修复完毕日起延长质保期8年；二、五环公司赔偿鹿建民因房屋无法使用造成的损失至彻底修复完毕日止(按日万分之二标准计，自2007年12月1日起暂计至2014年11月24日，为610 253元)。在案件审理过程中，鹿建民变更第二项诉讼请求的计算方式：预期租金损失自2008年1月起按4 500元/月计算至修复日止；交通费自2008年6月起按23元/天计算至修复日止；物业费自2008年1月起按2 970.80元/年计算至修复日止；装修费损失143 000元。

原审法院审理认为：本案的争议焦点主要有如下三点：

一、涉案房屋的保修责任。鹿建民与五环公司间建立有真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，五环公司应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给鹿建民。本案中，鹿建民与五环公司在《商品房买卖合同》及其附件《宁波市住宅质量保证书》中对涉案房屋的交付时间及保修期限均作出了约定。根据合同约定，双方在验收交接时，五环公司需提供住宅质量保证书，而五环公司于2007年11月27日向鹿建民出具《宁波市住宅质量保证书》，故此时可视为交付。保证书中承诺屋面防水8年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年，而鹿建民于2014年11月24日向原审提起诉讼，故诉讼时尚未超过保修期限，且五环公司亦同意履行保修义务，故鹿建民要求修复的诉讼请求，予以支持。鉴定时尚未修复的漏水点有一层18-20/H飘窗位置、一层19-20/A飘窗位置、一层15-17/A飘窗位置、二层17-19/A位置、二层19-20/(1/B)位置、二层20/C-D位置、二层16-20/F位置、二层15-17/B飘窗位置，五环公司应对上述部位予以修复。

二、保修期是否可重新计算。原审认为，保修期不应重新计算，理由如下：一、缺乏合同和法律依据。现行法律对于商品房未规定修缮完成之后，被修复部位的保修期可予重新计算，且鹿建民与五环公司之间亦未对保修期的重新计算予以明确约定；二、基于利益平衡考量。对于房屋出现质量瑕疵，业主除要求开发商承担保修义务外，还可采取要求赔偿损失等救济途径弥补因房屋质量瑕疵遭受的损失。如果既要求开发商承担延保责任，又要求其承担诸如赔偿损失等其他义务，对其过于严苛。三、物的不可分性。渗漏水的局部墙面与其余墙面系统一整体，无法严格区分，如果仅就局部墙面重新计算保修期，缺乏操作性。

三、赔偿损失的依据及计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋经鉴定存在多处渗漏等质量瑕疵，其对房屋的装修及正常居住、使用必然产生影响，鹿建民有权要求五环公司赔偿相应的损失。对于租金损失的计算期间，鹿建民主张自2008年1月起计，但未提供证据证明其于2008年1月起的报修记录，鹿建民于庭审中亦陈述自2008年台风过后才发现漏水。新日月物业虽出具证明表示鹿建民将房屋钥匙放于物业处，但新日月物业于2011年6月30日起才与网新物业进行交接，其对之前的报修情况并不知情，故原审对鹿建民主张的起始期限不予采信。根据鹿建民的报修记录，鹿建民最早于2011年10月28日向新日月物业进行报修，虽五环公司辩称其并未委托新日月物业履行保修义务，故鹿建民的报修属于无效报修，但原审认为，鹿建民作为业主对网新物业退出后，新老物业间的交接情况并不清楚，五环公司之后也委托过新日月物业履行保修责任，且由于涉案房屋的漏水情况确实客观存在，五环公司的抗辩理由不成立，预期租金损失自2011年10月28日起计算至鉴定日止，之后按租金标准计算至实际修复日止。对预期租金损失的计算标准，结合同类房屋的出租市场行情及涉案房屋楼层、位置、装修等具体情况，同时考虑涉案房屋漏水的程度及对鹿建民的实际影响，原审酌情认定2 000元/月。虽鉴定结论认为局部漏水不排除鹿建民使用因素，但五环公司未提供证据证明鹿建民存在使用不当的情形，故对五环公司辩称不予采纳。鹿建民主张的物业费、交通费损失，原审认为，因鹿建民作为业主负有缴纳物业费的义务，且鹿建民的预期租金损失计算的前提是涉案房屋正常出租的情况，此时，鹿建民的物业费及交通费属于其正常支出，且被租金损失所吸取，故对该两项损失，不予支持。鹿建民的装修合同中虽对停工及违约的责任进行了约定，但鹿建民实际支出的装修工程款包括部分材料及施工，鹿建民未提供证据证明其因停工向装修公司支付违约金及赔偿款的事实，故对装修损失不予支持。

据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、宁波市五环房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内对位于宁波市江东区宾果公寓5幢8号1801室房屋一层18-20/H飘窗位置、一层19-20/A飘窗位置、一层15-17/A飘窗位置、二层17-19/A位置、二层19-20/(1/B)位置、二层20/C-D位置、二层16-20/F位置、二层15-17/B飘窗位置的渗漏水问题进行修复；二、宁波市五环房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付鹿建民2011年10月28日至2015年6月10日期间的预期租金损失86 933元，之后按2 000元/月标准支付至实际修复之日止；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息="债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。三、驳回鹿建民的其他诉讼请求。案件受理费9" 903元，减半收取4 951.50元，由鹿建民负担 3 965.50元，宁波市五环房地产开发有限公司负担986元。宁波市五环房地产开发有限公司应自判决生效之日起五日内交至原审法院。鉴定费20 000元，由宁波市五环房地产开发有限公司负担。

宣判后，鹿建民与五环公司均不服，上诉至本院。

鹿建民上诉称：一、原审认定涉案房屋自2011年10月28日才开始渗漏，属于认定事实错误。1.五环公司的证人孙某陈述在2008年、2009年到涉案房屋进行维修，该陈述与鹿建民提供的2008年、2010年拍摄的房间渗漏照片能相互印证。2.鹿建民曾在2008年到2011年期间到五环公司指定的前期物业公司登记报修，但因新老物业公司在交接时未移交涉案报修登记台账，鹿建民无法获得相关的保修记录。3.从房屋鉴定报告的渗漏原因可知，该房屋自交付时起就存在渗漏问题。二、原审认定涉案房屋预期租金利益损失按照2 000元/月计算，显失公平。鹿建民在原审提供了房屋租赁中介网站相同地段市场租金报价材料，鹿建民要求以4 500元/月的标准支付预期租金损失，合情合理。综上，请求撤销原审判决第二项，改判支付鹿建民预期租金损失378 000元，之后按照4 500元/月标准支付至实际修复日之止。

五环公司答辩称：一、鹿建民未能证明在2008年提出维修申请。五环公司证人孙某的陈述是针对整个小区的维修，而非涉案房屋的维修。二、原审对涉案房屋预期租金利益损失按照2 000元/月计算，符合实际，五环公司对此认可。

五环公司上诉称：一、原审认定事实错误。1.鹿建民在原审提供的证据4不符合法定的形式要求，原审予以认定，且忽略五环公司提供的新证据，导致认定事实错误。2.原审认定鹿建民于2011年10月28日向新日月物业报修即等同于向五环公司报修，亦属于事实认定错误。五环公司与新日月物业系独立法人，五环公司虽委托新日月物业做过某个方面的专项维修，但双方未对涉案房屋的保修事项建立全面的委托关系。五环公司在2014年10月才收到鹿建民的报修申请，应从2014年10月开始起算预期租金损失。二、涉案房屋长期空置导致的损失，系鹿建民基于投资性购房的原因。因此，鹿建民亦应负很大的一部分责任，不应判决五环公司承担全部的损失责任。三、原审审理程序违法，多次任由鹿建民违法变更诉讼请求，对五环公司明显不公平。综上，请求撤销原审判决第二项，依法改判。

鹿建民答辩称：一、涉案房屋自2008年开始渗漏，鹿建民已向法院提供相关的证据予以证明。新日月物业的维修记录属实，五环公司以不知情推脱难以成立。二、鹿建民购房的目的是为自用，涉案房屋周而复始渗漏导致鹿建民无法正常使用，损失巨大。综上，请求驳回五环公司的上诉请求。

二审中，五环公司对原审认定的鹿建民在2011年10月28日至2014年9月23日期间，共有五次报修记录的事实有异议。五环公司认为鹿建民未提供证据证明。经审查，鹿建民在原审提供由宁波新日月酒店物业服务有限公司宾果公寓服务处盖章的维修记录原件5份，该维修记录显示鹿建民在2011年10月28日至2014年9月23日期间共报修五次。因此，原审认定鹿建民在2011年10月28日至2014年9月23日期间共有五次报修记录，并无不当。五环公司的异议与事实不符，本院不予采纳。

在二审审理期间，鹿建民提交以下证据：1.2008年-2010年期间房屋渗漏照片8张，拟证明涉案房屋自2008年起存在渗漏问题。2.涉案房屋同地段租金信息6份。

五环公司提交一份由宁波新日月酒店物业服务有限公司出具的情况说明，拟证明鹿建民在原审提交的《所购住宅维修情况说明》系变造的证据，且证明鹿建民陈述向物业公司报修的情况不属实。

五环公司对鹿建民提交的证据，经质证后，认为鹿建民提供的证据1是由其单方制作，且无法证明照片是在2008年-2010年之间形成，与本案缺乏关联性。认为证据2是网络上发布的信息，不是实然状态。且提供的租金信息中的房屋都是经过装修且包括电器等，而涉案房屋属于裸租。

鹿建民对五环公司提供的证据，经质证后，认为五环公司提供的证据属于单位证明，无负责人或者说明人的签字，因此该份证据形式不合法。且五环公司提供的证据是公司出具的，而鹿建民提供的证据是宾果公寓服务处出具的，服务处比公司更加了解涉案房屋的实际情况。

本院经审查认为，鹿建民提供的证据1是其自行制作，五环公司对此不认可。鹿建民未能证明照片的形成时间以及照片显示的房屋为涉案房屋，且该份证据不属于二审中的新证据，因此，本院对该份证据不予认定。鹿建民提供的证据2与五环公司提交的情况说明均不属于二审中的新证据，本院不予认定。

双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，亦未提供其他新的证据。

综上，本院认定事实与原审一致。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.涉案房屋因质量问题导致无法正常使用造成的损失应从何时起算？ 2.原审认定涉案房屋预期租金损失按照2 000元/月计算是否合理？3.原审判决是否存在程序违法？以下分别论述之：

关于焦点一，涉案房屋经鉴定存在渗漏等质量瑕疵，且房屋的渗漏水质量问题至今未修复，势必影响鹿建民对房屋的居住和使用，鹿建民请求五环公司赔偿相应损失，依法有据，应予支持。五环公司认为应当从2014年10月起算损失，主要理由是鹿建民于2011年10月28日向新日月物业报修不能等同于向五环公司报修，五环公司未与新日月物业就涉案房屋的保修事项建立全面的委托关系。五环公司于2014年10月才收到报修申请，因此应从2014年10月起算损失。本院认为，涉案《宁波市住宅质量保证书》第四条明确涉案房屋的质量问题由五环公司直接委托网新物业处理，但在网新物业退出涉案小区的物业管理后，五环公司与鹿建民未对涉案房屋的保修问题重新约定。鹿建民作为业主对新老物业的交接情况并不清楚，五环公司主张鹿建民向新日月物业的报修无效，应从2014年10月计算损失，依据不足，本院不予采纳。鹿建民主张孙某的证人证言以及二审提供的照片可以证明涉案房屋在2008年存在渗漏。但因孙某的证人证言未能证明系对涉案房屋的渗漏水问题进行维修，亦未能证明具体的维修时间。而鹿建民在二审提供的照片未能证明照片形成的时间以及照片显示的房屋为涉案房屋。因此，鹿建民主张应当从2008年6月1日起计算预期租金损失，依据不足，本院不予支持。综上，鹿建民与五环公司均未能提供充分证据证明预期租金损失的起算时间，原审法院根据鹿建民的报修记录，认定预期租金损失从2011年10月28日起算，并无不当。

关于焦点二，鹿建民主张以4 500元/月的标准支付预期租金损失，理由有：1.涉案房屋为复式结构，面积为260平方米；2.提供涉案房屋同地段房屋租金信息。本院认为，涉案房屋的所有权证记载涉案房屋的面积为132.56平方米，鹿建民主张涉案房屋面积为260平方米，与事实不符，本院不予采纳。鹿建民在原审提供的租金信息系网络发布的房屋出租信息，且上述出租信息与涉案房屋在位置、楼层、面积、装修、配套设施上均存在差异。因此，本院对鹿建民以4 500元/月的标准计算预期租金损失的主张，不予支持。原审结合同类房屋的出租市场行情及涉案房屋楼层、位置、装修等具体情况，同时考虑涉案房屋漏水的程度及对鹿建民的实际影响，酌情以2 000元/月的标准计算预期租金损失，并无不当。五环公司认为鹿建民应对涉案房屋空置期间的损失承担部分责任，但未能提供证据证明，故本院对五环公司的该项主张不予支持。

关于焦点三，五环公司认为原审对鹿建民在原审庭审后变更诉讼请求予以准许，程序违法。经审查，鹿建民在起诉时的第二项诉讼请求为要求五环公司赔偿因房屋无法使用造成的损失至彻底修复完毕日止。计算方式按日万分之二标准计，自2007年12月1日起暂计至2014年11月24日，为610 253元。在案件审理过程中，鹿建民明确损失的计算方式为预期租金损失自2008年1月起按4 500元/月计算至修复日止；交通费自2008年6月起按23元/天计算至修复日止；物业费自2008年1月起按2 970.80元/年计算至修复日止；装修费损失143 000元。本院认为，鹿建民未变更要求五环公司赔偿因房屋无法使用造成的损失至彻底修复完毕日止的诉讼请求，仅是变更该项诉讼请求的计算方式。且五环公司在原审的谈话笔录中明确不需要新的应诉、举证期限。五环公司认为原审程序违法，依据不足，本院不予采纳。

综上，鹿建民与五环公司之上诉，理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7 639元，由鹿建民负担5 666元，宁波市五环房地产开发有限公司负担1 973元。

本判决为终审判决。

 

 

 

 

审  判  长   孙锦菁

审  判  员   朱亚君

代理审判员   李春燕

二〇一六年四月二十二日   　  　

代书  记员   薛  楠